श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्तीने सदर तक्रार वि.प.ने त्याच्या लेआऊटमधील भुखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्तीकडून मोबदला घेऊन करुन न दिल्‍याने ग्रा.सं.का.चे कलम 35 (i) अन्‍वये दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्तीची तक्रार अशी आहे की, तिने वि.प.च्या मौजा-गोधनी (रेल्‍वे), ता. नागपूर (ग्रामीण), जि.नागपूर, प.ह.क्र. 12, ख. क्र. 118 (नविन), 294 (जुना) वरील 1300 चौ.फु.चा भुखंड क्र. 75 हा एकूण किंमत रु.5,42,000/- वि.प.ला देऊन दि.09.03.2016 रोजी मालमत्‍तेचे ताबा/विक्री/अधिकारपत्र करुन विकत घेतला. तेव्‍हापासून तक्रारकर्ती सदर भुखंडावर घर बांधून राहत आहे. वि.प.ने गैरकृषी परवानगी घेऊन या प्रस्‍तावित लेआऊटचा नकाशा सक्षम प्राधिका-याकडून मंजूर केला नाही, लेआऊटचा विकास केला नाही, पाणी पुरवठा व विज पुरवठ्याची सोय केलेली नाही. रोड, नाल्‍या व गडर लाईनची सोय आजतागायत केली नाही. तसेच विक्रीपत्रसुध्‍दा करुन दिले नाही. तक्रारकर्तीने सदर जमिनीचा 7/12 चा उतारा काढला असता तिला सदर जमिन ही वि.प. आणि त्‍यांच्‍या कुटुंबातील सहा व्‍यक्‍तींच्‍या नावावर असलेली आढळून आली. तक्रारकर्तीने वि.प.ला पत्र पाठवून प्रस्‍तावित लेआऊटला आवश्यक मंजूरी घेऊन नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली. वि.प.ने त्‍याची पूर्तता न केल्‍याने तक्रारकर्तीने सदर तक्रार दाखल करुन विवादित लेआऊटला आवश्यक मंजूरी घेऊन नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे, रस्ते, विजेचे खांब, नाल्‍या, गडर लाईन, पीण्‍याचे पाणी इ. व्‍यवस्‍था करुन द्यावी, नुकसान भरपाई मिळावी, तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.
3. तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीची नोटीस वि.प.ला पाठविण्‍यात आली. वि.प.ने तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल केले. वि.प.चे म्‍हणण्‍यानुसार सदर प्रकरण आयोगाचे कार्यक्षेत्राबाहेरचे असून वि.प. हे खरेदी विक्री व विकासाचे कार्य करीत नाही. तसेच लेआऊट पाडून विकण्‍याचा त्‍यांचा व्‍यवसाय नाही. त्यामुळे तक्रारकर्ता त्‍यांचा ग्राहक ठरत नाही असा प्राथमिक आक्षेप त्‍यांनी घेतला आहे. पुढे वि.प.ने असे नमूद केले आहे की, वि.प. विकासक असल्‍याबाबतचा कुठलाही दस्तऐवज तक्रारकर्त्‍याचे दाखल केलेला नाही. सदर तक्रार ही कालबाह्य आहे. वि.प.ने त्याच्या परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तरामध्‍ये वि.प.च्या कृषक जमिनीतील भुखंडाचे ताबापत्र, भुखंड क्रमांक, खरेदी अधिकार पत्र, भुखंडाचे वर्णन, तक्रारकर्तीच्‍या खर्चाने रजिस्टर्ड विक्रीपत्र करुन देणे इ. बाबी मान्‍य करुन प्रस्‍तावित नकाशा दाखल केल्‍याची बाब नाकारली आहे. वि.प.ने तक्रारकर्तीने भुखंडाची संपूर्ण किमत दिल्‍याची बाब नाकारुन तिने फक्‍त कृषक भुखंडाची रक्कम वि.प.ला दिलेली आहे असे नमूद केले आहे. भुखंड गैरकृषी करण्‍याची व विकसित करण्‍याची जबाबदारी तक्रारकर्तीची होती. तसेच वि.प.चे म्‍हणण्‍यानुसार ते शेत घेऊन लेआऊट पाडून खरेदी विक्रीचा व्‍यवसाय करीत नाही, ताबा पत्रामध्‍ये विकासाची गैरकृषी, पाणी, विज, रस्ते बांधण्‍याची, गटाराची सुविधा करुन देण्‍याची जबाबदारी वि.प.ने लिहून दिली नाही व हमी घेतलेली नाही. तक्रारकर्तीने पाठविलेले पत्र आणि नोटीस वि.प.ने फेटाळली आहे. तसेच तक्रारकर्तीची तक्रार ही बनावटी व खोटी असल्याने ती खर्चासह खारीज करण्‍याची मागणी वि.प.ने केलेली आहे.
4. सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीत आल्‍यावर उभय पक्षांचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. तसेच तक्रारीमध्‍ये दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ती विरुध्‍द पक्षाची ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्तीची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ती कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 ते 3 - सदर प्रकरणी दाखल कब्‍जापत्राचे अवलोकन केले असता वि.प.यांनी तक्रारकर्तीला दि.09.03.2016 रोजी मालमत्‍तेचे ताबा/विक्री/अधिकारपत्र करुन दिलेले आहे. वि.प.ने लेखी उत्‍तरामध्‍ये तक्रारीवर प्राथमिक आक्षेप नोंदवितांना वि.प. हे खरेदी विक्रीचा व्‍यवसाय करीत नसल्याने तक्रारकर्ता ग्राहक ठरत नाही असे म्‍हटले आहे. कब्‍जापत्रामध्‍ये वि.प.ने नमूद केले आहे की, त्याच्या मालीक मकबुजा शेतजमीनीत टाकलेल्या लेआऊटमधील भुखंड हा तक्रारकर्त्‍याला विकत आहे आणि त्‍याला ताबा देण्‍यात येत असून घर बांधण्‍याची परवानगीसुध्‍दा देत आहे. वि.प.ने त्याच्या लेआऊटमधे 76 भुखंड पाडले असल्याचे तक्रार दस्तऐवज क्रं अ-1 मधील सदर लेआऊटचा नकाशा नुसार स्पष्ट होते. वि.प.चे सदर लेआऊट मोतीराम आत्माराम डाहके यांचे मालकीचे असल्याचे नमूद आहे पण लेआऊट नकाशा मंजूर झाल्याचे दिसत नाही. वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग'’ करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. वि.प.चा लेआऊट मधील भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय असल्याचे स्पष्ट होते. शासनाच्या नियमाप्रमाणे वि.प. लेआऊट संपूर्णपणे विकसित करून मंजूरी मिळाल्याशिवाय भुखंडाचे विक्रीपत्र करु शकत नाही. त्यामुळे शासन नियमानुसार त्‍याला भुखंड विकसित करणे गरजेचे होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या ‘M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC)’ या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवण्यात येते. यावरुन वि.प. ‘सेवादाता’ आणि तक्रारकर्ता ‘ग्राहक’ या सदरात मोडतो. सबब, वि.प.ने सादर केलेला मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या ‘Ganeshlal Vs Shyam, 2013 Law Suit(SC) 1222’ याप्रकरणातील निवाडा प्रस्तुत प्रकरणातील तथ्ये वेगळी असल्याने लागू नसल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
6. वि.प.ने सदर तक्रार ही तक्रारकर्त्‍याने वादाचे कारण घडल्‍यापासून दोन वर्षाचे आत दाखल न केल्‍याने कालबाह्य झाल्याचे नमूद केले आहे. वि.प.ने करुन दिलेल्या ताबापत्रामध्‍ये वि.प. स्‍वतः तक्रारकर्त्‍याकडे विक्रीचा खर्च लावून तो विक्रीपत्र करुन देण्‍यास तयार राहील असे नमूद केले आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला आजतागायत विक्रीपत्राचा खर्च सांगितला नाही आणि विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही अथवा स्वीकारलेली रक्कम परत देखील केलेली नाही. त्यामुळे वादाचे कारण हे सतत सुरु असल्याने तक्रार ही मुदतीत असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते.
7. वि.प.ने तो विकासक असल्‍याबाबतचा कुठलाही पुरावा तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेला नाही असे नमूद केले आहे. आयोगाचे मते वि.प.ने सुध्‍दा तो विकासक नसल्‍याबाबतचा पुरावा सादर केलेला नाही. तसेच लेआऊट आखून भुखंड विक्रीकरीता उपलब्ध करतांना त्‍या लेआऊटचा संपूर्ण विकास झाल्‍याशिवाय आणि अकृषक केल्‍याशिवाय विक्रीपत्र होत नाही. तसेच सदर लेआऊट हे वि.प.ने रहिवासी उपयोगाकरीता छोटया छोटया क्षेत्रफळाचे तुकडे करुन भुखंड पाडून विक्रीस काढलेली आहे. त्यामुळे रहिवासी किंवा वाणिज्यिक उपयोगाकरीता आखण्‍यात आलेल्‍या लेआऊटला त्‍या सोयी पुरविल्‍याशिवाय आणि मंजूरी मिळाल्याशिवाय विक्रीपत्र अंमलात येऊ शकत नाही. विक्रीपत्रा शिवाय दिलेल्या भूखंडाच्या ताब्याला कायदेशीर पूर्णत्व प्राप्त होऊ शकत नाही.
8. वि.प.ने दि.09.03.2016 रोजी मालमत्‍तेचे ताबा/विक्री/अधिकारपत्र करुन दिल्‍याने ना.सु.प्र.च्या धोरणानुसार फार जुने असलेले लेआऊट फक्‍त नियमित करण्‍याकरीता त्‍यांनी अकृषक आणि नियमित करण्‍याकरीता छोटया भुखंडाना अकृषक आणि नियमित करण्‍याकरीता विशेष योजना राबविली होती. परंतू वि.प.सोबत झालेला भुखंड विक्रीचा व्यवहार हा सन 2016 मधला असल्याने त्‍यांना सदर योजनेचा लाभ घेता येणार नाही. वि.प.ला संपूर्ण लेआऊट अकृषक करुन विकसित करावे लागेल. त्यामुळे वि.प.ने घेतलेले सगळे आक्षेप निरर्थक असून आयोगाची दिशाभूल करणारे आहेत.
9. ताबापत्रामध्‍ये वि.प.ने त्‍याला भुखंडाची उभय पक्षात ठरल्‍याप्रमाणे संपूर्ण किंमत मिळाल्‍याचे नमूद केले आहे. यावरुन सदर शेतजमिनीचे लेआऊट वि.प.ने आखून त्‍यातील भुखंड विक्री तो करीत होता. वि.प.ने सुध्‍दा सदर बाब मान्‍य केलेली आहे. परंतू आयोगाच्‍या मते वि.प.ने आखलेल्‍या लेआऊटला त्याने कुठल्‍याही संबंधित विभागाची परवानगी न घेता अनधिकृतपणे लेआऊट आखून त्‍यातील भुखंड ग्राहकांना विकलेले आहे. शासनाचे लेआऊट आखण्‍याचे नियमानुसार व भुखंड विक्रीस काढण्‍याकरीता लेआऊटला आवश्यक परवानगी, जमीन अकृषक करणे, शासनाच्या अटी आणि शर्तीची पूर्तता केल्‍यावर भुखंडाची विक्री आणि विक्रीपत्र नोंदवून देता येते. परंतू सदर प्रकरणातील वि.प.ने लेआऊटला कुठलीही परवानगी न मिळविता आणि लेआऊटचा नकाशा मंजूर करुन न घेता अनधिकृतपणे भुखंड विक्रीस काढल्‍याचे दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून रक्कम घेऊनही पुढे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही. वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी असून अनुचित व्यापार पध्‍दतीचा अवलंब असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 1 ते 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.
10. मुद्दा क्र. 4 - तक्रारकर्ती गेल्या 5 वर्षापासून विवादीत भूखंडावर घर बांधून राहत असल्याने व भुखंडाची संपूर्ण रक्कम वि.प.ला दिलेली असल्याने विक्रीपत्र करुन मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, वि.प.ने शेत जमिनीवर अवैधरित्या लेआऊट पाडून भूखंड विकल्याने मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. वास्तविक, भूखंड विकण्यापूर्वी वि.प.ने आवश्यक शासकीय परवानग्या मिळवून शेतजमीन अकृषक करणे व लेआऊट विकासात मूलभूत सेवा रस्ते, गडर लाइन (Sewage Line), वीज, पाणी संबंधी सोयी उपलब्ध करणे आवश्यक होते पण तसे झाल्याचे दिसत नाही. तसेच लेआऊट मंजूरी व विकास झालेला नसल्याने ‘The Real Estate (Regulation and Development) Act 2016’ कलम 3 नुसार ‘Maharashtra Real Estate Regulatory Authority’ नोंदणी करणे देखील आवश्यक होते पण तसे झाल्याचे दिसत नाही. वि.प.ला त्याच्या चुकांमुळे लेआऊट विकासाचा आर्थिक भुर्दंड सहन करणे क्रमप्राप्त आहे. सबब, वि.प.ला त्याबाबचे खर्च सहन करण्याचे आदेश देणे न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
11. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्कम सन 2016 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या वैधानिक हक्‍कापासून वंचित ठेवले. त्यामुळे वि.प.च्या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ती मानसिक, शारिरीक त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि न्‍यायिक खर्चाची भरपाई मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. करिता आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- अं ति म आ दे श –
1. तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्याने कायदेशीर बाबींची पूर्तता करीत शासनाच्या आवश्यक परवानग्या मिळवून तक्रारकर्त्‍याला मौजा-गोधनी (रेल्‍वे), ता. नागपूर (ग्रामीण), जि.नागपूर, प.ह.क्र. 12, ख. क्र. 118 (नविन), 294 (जुना) वरील 1300 चौ.फु.चा भुखंड क्र. 75 चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे. विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सोसावा.
2. वि.प.ने आवश्यक शासकीय परवानग्या मिळवून लेआऊटची शेतजमीन अकृषक करावी व लेआऊट विकासात मूलभूत सेवा रस्ते, गडर (Sewage), वीज, पाणी संबंधी सोयी उपलब्ध करून द्याव्या व त्यासाठी लागणारा खर्च सहन करावा.
3. वि.प.ने तक्रारकर्तीला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.50,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.
4. वि.प.ने ‘स्थावर संपदा (विनियमन व विकास) कायदा, 2016’ कलम 3 नुसार "महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण" (Maharashtra Real Estate Regulatory Authority) (महारेरा) यांचेकडे नोंदणी करावी.
5. सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.
6. आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
