आदेश

(दि. 03/10/2012)

.. 2 .. (तक्रार क्र. 169/2010)

द्वारा : मा. प्रभारी अध्‍यक्ष, श्रीमती. ज्‍योती अभय मांधळे

तक्रारदार ही नोंदणीकृत सहकारी संस्‍था आहे सदरची संस्‍था ही 70 सदनिका मिळुन आहे. सदरची तक्रार ही संस्‍थेचे अध्‍यक्ष यांच्‍या वतीने दाखल करण्‍यात आली आहे. विरुध्‍द पक्ष 1 ते 4 हे बिल्‍डर/डेव्‍हलपर व प्रमोटर आहेत. त्‍यांनी भुखंड क्र.17, सेक्‍टर 17, वाशी येथे ‘लिबर्टी’ या नावाने इमारतीचे बांधकाम केलेले आहे. विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांनी विरुध्‍द पक्ष क्र. 5 यांच्‍या कडुन सदरचा भुखंड 60 वर्षासाठी भाडे तत्‍वावर घेतले आहे. म्‍हणजेच विरुध्‍द पक्ष क्र. 5 हा या भुखंडाचा मालक आहे. इमारतीचे बांधकाम पुर्ण झाले नाही विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी विरुध्‍द पक्ष क्र. 5 यांच्‍या सोबत लिझ डिड करायला हवे होते कारण फरोक्‍तखत करण्‍यासाठी विरुध्‍द पक्ष क्र. 5 हे आवश्‍यक पक्षकार आहेत. तक्रारदाराने विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांना अनेकवेळा सोसायटीच्‍या नावे भुखंड हस्‍तांतरण लेख लि‍हुन द्यावा अशी मागणी केली. त्‍यांना प्रतिसाद न दिल्‍याने तक्रारदाराने दि.17/06/2008 रोजी विरुध्‍द पक्ष क्र. 5 यांना हस्‍तांतरणाचा लेख करुन द्यावा याकरीता पत्र पाठविले. तक्रारदाराच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार सदर भुखंडाचे मुळ मालक विरुध्‍द पक्ष क्र. 5 असल्‍याने व त्‍यांनी विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांना 60 वर्षासाठी भाडे करार व तत्‍व लिहुन दिल्‍याने त्‍याना हे अधिकार वापरुन हस्‍तांतरणाचा लेख करुन द्यावे. त्‍यासाठी विरुध्‍द पक्ष क्र. 5 यांनी उत्‍तर दिले की, भाडे कराराच्‍या क्‍लॉज क्र. 7 प्रमाणे विरुध्‍द पक्ष 1 ते 4 यांनी विरुध्‍द पक्ष क्र. 5 यांच्‍या सोबत लिझ डिड ऐक्‍झीक्‍युट करायला पाहिजे. विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी हस्‍तांतरण लेख करुन देण्‍यास पतिसाद न दिल्‍याने तक्रारदाराने दि.30/04/2009 रोजी यांना कायदेशि‍र नोटिस पाठवली व लवकरात लवकर हस्‍तांतरणाचा लेख करुन द्यावा अशी मागणी केली.

2. तक्रारदार पुढे म्‍हणतात की, विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी इमारतीचे बांधकाम पुर्ण झाल्‍यानंतर विहीत मुदतीत विरुध्‍द पक्ष क्र. 5 यांच्‍या बरोबर लिझ डीड केले नसल्‍याने आजच्‍या वाढत्‍या बाजार भावामुळे स्‍टॅम्‍प डयुटीची आणि लिझ डिड नोंदणी करण्‍यासाठीच्या किंमती दिवसांनदिवस वाढत आहेत. तसेच इमारतीच्‍या बांधकामानंतर सहकारी संस्‍‍था नोंदवुन दिल्‍यानंतर दि.25/09/1988 पर्यंत विरुध्‍द पक्ष यांनी हस्‍तांतरणाचा लेख करुन द्यायला हवा होता. लिझ डिड करुन न दिल्‍याने स्‍टॅम्‍प ड्युटीची रक्‍कम तसेच नोंदणीच्‍या रक्‍कमेचे होणारे एकुण एस्‍टीमेट रक्‍कम रु.6,50,000/- पर्यंत वाढत आहे. 22 वर्ष होऊनही विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी हस्‍तांतरणाचा लेख करुन दिलेला नाही. तक्रारदार पुढे म्‍हणतात की, संस्‍था नोंदणी झाल्‍यांनतर विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांनी सोसायटीच्‍या नावाने खालीलप्रमाणे कागदपत्रांची यादी दिलेली नाही.

करारनामा, लिझ डिड, नकाशा, कमेन्‍समेंट कॉस्‍ट, O.C, लिफ्ट, लायसन, फायर ब्रिगेड, एन.ओ.सी., प्रति चौ.फु. कंन्‍स्‍ट्रक्‍शनची कॉस्‍ट विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी विहित मुदतीतमध्‍ये लीझ डिड न केल्‍याने तसेच हस्‍तांतरणाचा लेख लिहुन न दिल्‍याने

.. 3 .. (तक्रार क्र. 169/2010)

त्‍यांनी खालीलप्रमाणे नुकसान भरपाईची रक्कम द्यावी अशी मागणी केली आहे.

1.स्‍टॅम्‍प डयुटी व नोंदणीची रक्‍कम यांच्‍या मधील फरकाची रक्‍कम रु.6,50,000/-

2.तसेच नुकसान भरपाई रु.10,000/-

3.तक्रारीचा खर्च रु.15,000/- असे एकुण रक्‍कम रु.16,65,000/- त्‍यांना देण्‍यात यावी. तक्रारदाराचे म्‍हणणे की, सदरच्या तक्रारीचे कारण सतत घडत असल्‍याने मुदतीत मध्‍ये आहे.

3. तक्रारदाराने आपल्‍या तक्रार अर्जासोबत प्रतिज्ञापत्र, तसेच निशाणी 3 अन्‍वये कागदपत्रांची यादी दाखल केलेली आहे यात मुख्‍यतः नोंदणीचे प्रमाणपत्र, मिटिंगमधील रिजोल्‍युशन, दि.01/08/1983 ते दि.11/09/1993 पर्यंतचे 2 नमुन्‍याचे करारनामे, दि.17/06/2008 रोजी तक्रारदाराने विरुध्‍द पक्षाला पाठवलेले पत्र, त्‍यावरील त्‍यांचे उत्‍तर, तक्रारदाराने विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांना दि.30/09/2008 रोजी पाठवलेले पत्र, तक्रारदाराने विरुध्‍द पक्षाला पाठवलेली कायदेशीर नोटिस, त्‍यावर विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांचे उत्‍तर इत्‍यादी दस्‍तऐवज दाखल करण्‍यात आले. मंचाने निशाणी 4(1) अन्‍वये नोटिस पाठवुन विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 5 यांना नोटिस पाठवुन लेखी जबाब दाखल करण्‍याचा निर्देश दिला त्‍याची पोच निशाणी 4(2), 4(3), 4(4) अभिलेखात उपलब्‍ध आहे. निशाणी 8 अन्‍वये विरुध्‍द पक्ष क्र. 5 यांनी आपला लेखी जबाब प्रतिज्ञापत्रासह दाखल केलेले आहे. विरुध्‍द पक्ष क्र. 4 यांना नोटिस न मिळाल्‍याने त्‍यांना पुन्‍हा नोटिस पाठवण्‍यात यावी असे तक्रारदाराचा अर्ज निशाणी 11 अन्‍वये दाखल करण्‍यात आला आहे. निशाणी 13 अन्‍वये मंचानी नोटिस पाठवुन विरुध्‍द पक्ष क्र. 4 यांनी आपला लेखी जबाब दाखल करण्‍याचा निर्देश दिला. निशाणी 16 अन्‍वये विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी आपला लेखी जबाब प्रतिज्ञापत्रासह दाखल केले.

4. विरुध्‍द पक्ष क्र. 5 यांनी आपल्‍या लेखी जबाबात म्‍हणतात की, त्‍यांनी विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांना सदरचा भुखंड भाडेतत्‍वावर डेव्लप करण्‍यासाठी दिला तसेच लिझचे करार झाल्‍यावर त्‍यांनी सदर इमारतीची सहकारी सोसायटी स्‍थापन करु द्यावा, फरोक्‍तखत करुन द्यावा असे ठरले होते. परंतु प्रस्‍तुत तक्रारीमध्‍ये इमारतीचे बांधकाम झाल्‍यावर व O.C मिळाल्‍यानंतर डेव्‍हलपर्स यांनी सिडको बरोबर त्‍याचे कर्तव्‍य पार पाडले नाही. त्‍यामुळे सिडको यांनी तक्रारदाराला कुठलाही दोषपुर्ण सेवा दिलेली नाही. विरुध्‍द पक्ष क्र. 5 पुढे म्‍हणतात की, तक्रारदाराला कुठलीही देाषपुर्ण सेवा दिलेली नाही. विरुध्‍द पक्ष क्र. 5 पुढे म्‍हणतात की, तक्रारदार सोसायटी ग्राह‍क संरक्षण कायद्याच्या तरतुदीनुसार त्‍यांचे ग्राहक होत नाहीत त्‍यामुळे सदरची तक्रार खारीज करावी.

5. विरुध्‍द पक्ष क्र. 5 पुढे म्‍हणतात की, सदरचा व्‍यवहार हा त्‍यांच्‍या व विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांच्‍यात झालेला आहे. यामध्‍ये तक्रारदाराचा कुठलाही संबंध नाही. लिझ डिड एग्रिमेंटच्‍या अटी व शर्तीनुसार विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांच्‍या सम्‍मतीने सदरची वादग्रस्‍त प्रॉपर्टी तक्रारदाराच्‍या नावाने सर्व उर्वरित थकबाकी भरल्‍यावर करु

.. 4 .. (तक्रार क्र. 169/2010)

शकतात. तक्रारदार हा त्‍यांचा ग्राह‍क होत नसल्‍याने सदरची तक्रार फेटाळण्‍यात यावी असे विरुध्‍द पक्ष क्र. 5 चे म्‍हणणे आहे.

6. विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 आपल्‍या लेखी जबाबात म्‍हणतात की, सदरची तक्रार तक्रारदारांनी मुदतीत दाखल केलेली नसल्‍याने ती फेटाळण्‍यात यावी तसेच डेव्‍हलपर व बिल्‍डर या नात्‍याने त्‍यांनी तक्रारदार राहत असलेल्‍या इमारतीची सहकारी संस्‍था नोंदवुन दिलेली आहे. आता फक्‍त हस्‍तांतरणाचा लेख करुन घ्‍यायचा तो आम्‍ही कधीही करुन घ्‍यायला तयार आहेत. पण निव्‍वळ हस्‍तांतरणाचा लेख करुन घेण्‍यासाठीचे काही कागदपत्र हरवले असल्‍याने आम्‍हाला हस्‍तांतरणाचा लेख करुन द्यायला वेळ लागत आहे. इमारतीचे बांधकाम झाल्‍यानंतर सन 1988 मध्‍ये आम्‍ही संस्‍था नोंदणीकृत करुन दिलेले आहे व त्‍यानंतर मोफा कायद्याच्या तरतुदीनुसार हस्‍तांतरणाचा लेख करुन द्यायला तयार आहोत.

7. विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 पुढे म्‍हणतात की, जो काही जादा होणारा शुल्‍क होईल तो ही ते आजच्‍या बाजारभावाने करण्‍यास तयार आहेत त्‍यामुळे ते तक्रारदाराला कुठल्‍याही प्रकारची नुकसान भरपाई देण्‍यास ते बांधील नाहीत.

8. सदरची तक्रारी दि.07/09/2012 रोजी अंतीम सुनावणीसाठी आली असता उभय पक्ष व त्‍यांचे वकील हजर होते. वकीलांचा युक्तिवाद एकुण तसेच दाखल दस्‍तऐवजांची पहाणी करुन तक्रारीच्‍या निराकर्णाथ मंचाने खालील मुद्दांचा विचार केला.

मुद्दा क्र. 1 – सदर तक्रार मंचाच्‍या न्‍यायिक कार्यकक्षेत येते काय?

उत्‍तर – होय.

मुद्दा क्र. 2 – विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 तक्रारदाराला पुरविलेल्‍या दोषपुर्ण सेवेसाठी जबाबदार आहे काय?

उत्‍तर – होय.

मुद्दा क्र. 3 – तक्रारदार विरुध्‍द पक्ष यांच्‍या कडुन नुकसान भरपाई व न्‍यायिक खर्च मिळण्‍यास पात्र आहे काय?

उत्‍तर – होय.

स्‍पष्टिकरण मुद्दा क्र. 1 – मुद्दा क्र. 1 बाबत विचार केले असता मंचाच्‍या असे निदर्शनास येते की, विरुध्‍द पक्षाने आपले लेखी जबाबात हरकतीचा मुद्दा उपस्थित केला आहे की, सदर तक्रार मुदतबहाय्य आहे. तक्रारदाराने नोंदणीकृत करारान्‍वये सदनिका विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांच्‍या कडुन विकत घेतली व ते तिथे राहत आहेत. विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 हे सदनिकेचे बांधकाम करुन विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात त्‍यामुळे तक्रारदार त्‍यांचे कलम 2(1)ड अन्‍वये ग्राहक आहेत.

विरुध्‍द पक्षांनी तक्रारदाराला सदनिका विकल्‍यानंतर सन 1988 मध्‍ये सहकारी संस्‍था स्‍थापन करुन दिली व त्‍यांची नोंदणीही करुन दिली त्‍याबाबत नोंदणीचे प्रमाणपत्र निशाणी 3(1) अन्‍वये या अभिलेखात उपलब्ध आहे. सदनिकेचा ताबा मिळाल्‍यानंतर सन 1988 साली सहकारी संस्‍था स्‍‍थापन केल्यानंतरही अद्याप पावेतो

.. 5 .. (तक्रार क्र. 169/2010)

विरुध्द पक्षाने संस्‍थेच्‍या नावाने मालमत्‍ता हस्‍तांतरण लेख करुन दिलेला नाही. महाराष्‍ट्र सदनिका हक्‍क कायदा 1963 मधील तरतुदीनुसार ज्‍या सदनिकाधारकांना सदनिका विक्री करण्‍यात आली त्‍याची सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था नोंदवि‍णे व अशा नोंदणिकृत सहकारी संस्‍थेच्या लाभात इमारती मालकी हस्‍तांतरणाचा लेख करुन देणे बिल्‍डर या नात्‍याने विरुध्‍द पक्ष 1 ते 4 ची कायदेशिर जबाबदारी होती व आहे. विरुध्‍द पक्षाने जरी सहकारी संस्‍था नोंदवुन दिलेली असली तरीही मालकी हस्‍तांतरणाचा लेख नोंदवलेला नाही हे कायदेशिर दाइत्‍व त्‍यांनी अद्यापही पार पडलेले नाही त्‍यामुळे उभय पक्षातील वादाचे कारण हे सतत घडणारे आहे. सबब सदर तक्रारीचे निराकरण करणे मंचाच्‍या न्‍यायिेक कार्यकक्षेत येते ही बाब स्‍पष्‍ट करण्‍यात येते.

स्‍पष्टिकरण मुद्दा क्र. 2 – मुद्दा क्र. 2 चे बाबत मंचाच्‍या असे निदर्शनास येते की, तक्रारदाराने आपल्‍या तक्रारीत प्रामुख्‍याने संस्‍थेच्‍या नावाने मालकी ह‍स्‍तांतरण लेख करण्‍याची कारवाई विरुध्‍द पक्षाने पार पाडलेली नाही यावर भर दिलेला आहे. त्‍याचप्रमाणे विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी तक्रारदाराकडुन काही आवश्‍यक दस्‍तऐवज आलेले नाही असे म्‍हटलेले आहे. उभय पक्षाचा परस्‍पर विसंगत युक्तिवादाची छाननी व विचार केला असता हे आढळुन येते की, सदरची तक्रार ही लिबर्टी को.ऑप.हौ.सो ने मोफा कायदा 1960 च्‍या तरतुदीनुसार इमारतीचा वापर परवाना प्राप्‍त झाल्‍यानंतर फक्‍त सदनिकाधारकांची सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था नोंदविण्‍याची जबाबदारी 4 महिन्‍यामध्‍ये करायची असतेच तसेच त्‍याबद्दल सोसायटीच्‍या नावाने मालकी हस्‍तांतरणाचा लेख संस्‍थेच्‍या लाभात करुन देण्‍याची जबाबदारी बिल्‍डर या नात्‍याने विरुध्‍द पक्ष क्र 1 ते 4 यांची आहे. विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी आपल्या लेखी जबाबाच्‍या पान क्र. 4 च्‍या परिच्‍छेद क्र. 4 मध्‍ये तसेच पान क्र. 6 च्‍या परिच्‍छेद क्र.10 मध्‍ये नमुद केले आहे की, ते संस्थेच्‍या नावाने मालकी हस्‍तांतरणाचा लेख नोंदवुन देण्यास तसेच स्‍टॅम्प डयुटीची जादाची रक्‍कम भरुन देण्‍यास तयार आहेत. मंचाच्‍या मते विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी त्‍यांना कोणतीही अडचण नसतांना संस्‍थेच्‍या नावाने मालकी हस्‍तांतरण लेख करुन देण्‍याचे टाळले असल्‍याने त्‍यांची ही कृती दोषपुर्ण सेवा ठरते.

स्‍पष्टिकरण मुद्दा क्र. 3 – मुद्दा क्र. 3 च्‍या संदर्भात मंचाचे असे मत आहे की, विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी बिल्‍डर या नात्‍याने आपले कायदेशीर दाइत्‍व पार पाडलेले नाही. सन 1998 मध्‍ये संस्‍‍था स्‍‍थापन करुन दिलेला असुन मालकी हस्‍तांतरण लेख करुन दिलेला ना‍ही. तक्रारदाराने या कामासाठी आवश्‍यक कागदपत्र दिले नाही हा वि‍रुध्‍द पक्षाचा युक्तिवाद पुराव्याअभावी पटण्‍यासारखा नाही. मंचाच्‍या मते विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांच्‍या सदोष सेवेमुळे तक्रारदाराला गैरसोय व मानसिक त्रास सहन करावा लागला ऐवढेच नसुन त्‍यांना सदरील त‍क्रार दाखल करावी लागली सबब तक्रारदार संस्‍था विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांचेकडुन मानसिक त्रासासाठी रक्‍कम रु.25,000/- तसेच खर्च रक्‍कम रु.5,000/- मिळणेस पात्र ठरतात. विरुध्‍द पक्ष क्र. 5 हे

.. 6 .. (तक्रार क्र. 169/2010)

सदोष सेवेसाठी थेट जबाबदार नसल्‍याने नुकसान भरपाई व खर्च रक्‍कम देण्याची जबाबदारी त्‍यांची नाही ही बाब स्‍पष्‍ट करण्‍यात येते.

8. सबब खालील प्रमाणे आदेश पारित करण्‍यात येतो-

आदेश

तक्रार क्र. 169/2010 अंशतः मंजुर करण्‍यात येते.

2.आदेश तारखेच्‍या 60 दिवसाचे आत विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांनी वैयक्तिक अथवा संयुक्तिकरित्‍या खालील आदेशाची पुर्तता करावी.

अ)नोंदणी क्रमांक संस्‍थेला इमारती संदर्भातील लेखी परवानगी नकाशे व संबंधीत कागदपत्र द्यावे.

ब)सहकारी गृहनिर्माण संस्‍थेने सदनिकाधारकांकडुन वसुल केलेली रक्‍कम जमा खर्चाचे अकाऊंट करुन द्यावा.

क)आजच्‍या बाजार भावाप्रमाणे जादा होणारी मुद्रण शुल्‍काची रक्‍कम स्‍वतः भरुन संस्‍थेच्‍या लाभात इमारत हस्‍तांतरण लेख त्‍वरित करुन द्यावा.

3)मानसिक त्रासासाठी विरुध्‍द पक्षाने नुकसान भरपार्इ रक्‍कम रु.25,000/- (रु.पंचविस हजार फक्‍त) द्यावे.

4)न्‍यायिक खर्चाचे रक्‍कम रु.5,000/- (रु. पाच हजार फक्‍त) संस्‍थेला देण्‍यात यावी.

5)विहीत मुदतीत आदेशाचे पालन विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 वैयक्तिक अथवा संयुक्तिकरित्‍या न केल्‍यास तक्रारदार उपरोक्‍त आदेशान्‍वीत संपुर्ण रक्‍कम आदेश पारित तारखेपासुन ते प्रत्‍यक्ष रक्‍कम मिळेपर्यंत द.सा.द.शे 18 टक्‍के दराने व्‍याजसह वसुल करण्‍यास पात्र राहतील.

दिनांक - 03/10/2012

ठिकाण- कोंकण भवन.