द्वारा: मा.अध्‍यक्षा : श्रीमती प्रणाली सावंत

    //  नि का ल प त्र  //

(1)         प्रस्‍तुत प्रकरणातील जाबदारांनी  दिलेल्‍या सदोष सेवे बाबत योग्‍य ते आदेश होऊन मिळण्‍यासाठी तक्रारदारांनी सदरहू तक्रारअर्ज दाखल केला आहे.   या बाबत थोडक्‍यात हकीकत अशी की तक्रारदार श्रीमती पुनम कांबळे   यांनी  जाबदार निलेश सुतार ( ज्‍यांचा उल्‍लेख यापुढे “बिल्‍डर”  असा केला जाईल)   हे विकसित करित असलेल्‍या प्रकल्‍पामध्‍ये सदनिका घेण्‍याचा करार केला होता.  बिल्‍डर बांधत असलेल्‍या योजनेतील सदनिका क्र 650 रक्‍कम रु 10,10,904/- मात्रला विकत घेण्‍याचे   उभयपक्षकारांचे दरम्‍यान ठरले होते.  तक्रारदार व बिल्‍डर यांचे दरम्‍यान तोंडी स्‍वरुपामध्‍ये ठरलेल्‍या या अटी व शर्तींच्‍या अनुषंगे दिनांक 18/06/2010 रोजी  उभयपक्षकारांचे दरम्‍यान समजूतीचा करारनामा      (memorandum of understanding) झाला.   हा करार   नोटराईझ करण्‍यात आला होता.   या करारात ठरल्‍या प्रमाणे मार्च 2011 पर्यन्‍तचे हप्‍ते व बुकींग अमांऊन्‍ट तक्रारदारांनी बिल्‍डरला दिली.   समजुतीचा करार झाल्‍या पासून 18 महिन्‍यांच्‍या आत ताबा देण्‍याचे तोंडी आश्‍वासन बिल्‍डरने दिले होते.   मात्र या आशयाचा उल्‍लेख करारामध्‍ये नसल्‍यामुळे  प-लॅटचा ताबा किती दिवसात देणार याचा स्‍पष्‍ट उल्‍लेख करुन कायदयाला अपेक्षित असलेला करार करुन देण्‍याचे निर्देश बिल्‍डरला देण्‍यात यावेत अशी तक्रारदारांनी विनंती केली आहे.   या संदर्भांत तक्रारदारांनी बिल्‍डरला नोटिस पाठविली होती.  मात्र नोटिस प्राप्‍त होऊनही बिल्‍डरने पुर्तता न केल्‍यामुळे  सदनिकेचा ताबा कधी देणार व  सदनिकेमध्‍ये कोणकोणत्‍या सुखसोई देणार याचा आवश्‍यक मजकुर नमूद करुन नोंदणिकृत करार करुन देण्‍याचे तसेच अन्‍य अनुषंगीक रकमा देण्‍याचे बिल्‍डरला निर्देश देण्‍यात यावेत अशी तक्रारदारांनी विनंती केली आहे.  तक्रारदारानी तक्रारअर्जाचे पुष्‍टयर्थ प्रतिज्ञापत्र व निशाणी 7 अन्‍वये एकुण 10 कागदपत्रे मंचापुढे दाखल केली आहेत.

(2)         प्रस्‍तुत प्रकरणातील बिल्‍डर वरती मंचाच्‍या नोटिसीची बजावणी झाले नंतर  विधिज्ञा मार्फत त्‍यांनी आपले म्‍हणणे मंचापुढे दाखल केले.   आपल्‍या म्‍हणण्‍या मध्‍ये बिल्‍डरने तक्रारदारां बरोबर समजूतीचा करारनामा झाल्‍याची वस्‍तुस्थिती मान्‍य केलेली असली तरीही सदरहू तक्रारअर्ज मंचाच्‍या अधिकारक्षेत्राच्‍या अधिन नाही असा आक्षेप उपस्थित केला आहे.   समजुतीच्‍या करारानाम्‍यामध्‍ये तक्रारदारांनी कबूल केल्‍याप्रमाणे रक्‍कम अदा न करुन तक्रारदारांनी स्‍वत: या कराराचा भंग केलेला आहे असे बिल्‍डरने नमुद केले आहे. ही वस्‍तुस्थिती मंचापासून लपवून सदरहू तक्रारअर्ज दाखल केल्‍या बद्यल बिल्‍डरने आपल्‍या म्‍हणण्‍या मध्‍ये आक्षेप घेतला आहे.   तक्रारदारां बरोबर झालेला समजुतीचा करार हा नोंदणीकृत झालेला नाही याचा विचार करिता तो मंचासमोर पुरावा म्‍हणून वाचता येणार नाही असे ही बिल्‍डरचे म्‍हणणे आहे.  उभयपक्षकारांच्‍या दरम्‍यान झालेल्‍या कराराचे स्‍वरुप पाहता  सदरहू प्रकरण या न्‍यायमंचाच्‍या अधिकारक्षेत्राच्‍या अधिन नाही ही वस्‍तुस्थिती सिध्‍द होते.   सबब सदरहू प्रकरण  दिवाणी न्‍यायालयाकडे पाठविण्‍यात यावे अशी बिल्‍डरने विनंती केली आहे.   तक्रारदार स्‍वत:  थकबाकीदार असल्‍याने त्‍यांना दस्‍तऐवज करुन घेण्‍याचा हक्‍क नाही याचा विचार करिता  सदरहू तक्रारअर्ज खर्चासह नामंजूर करण्‍यात यावा अशी बिल्‍डरनी विनंती केली आहे. बिल्‍डरने आपल्‍या म्‍हणण्‍याच्‍या पुष्‍टयर्थ प्रतिज्ञापत्र दाखल केले आहे.

(3)         प्रस्‍तुत प्रकरणातील  बिल्‍डरचे म्‍हणणे दाखल झाले नंतर तक्रारदारांनी निशाणी 16 अन्‍वये आपले पुराव्‍याचे प्रतिज्ञापत्र व निशाणी 18 अन्‍वये  एकुण चार छायाचित्र मंचापुढे दाखल केले आहेत.  तक्रारदारांचे पुराव्‍याचे प्रतिज्ञापत्र दाखल झाले नंतर बिल्‍डरने  आपले पुराव्‍याचे प्रतिज्ञापत्र मंचापुढे दाखल केले.   या नंतर तक्रारदारांनी निशाणी 23 अन्‍वये तर बिल्‍डरने निशाणी 24 अन्‍वये  एकुण आठ ऑथॉरिटीजसह आपला लेखी युक्तिवाद मंचापुढे दाखल केला व यानंतर  तक्रारदारां तर्फे अड श्री घोणे यांचा युक्तिवाद ऐकून सदरहू प्रकरण निकालासाठी नेमण्‍यात आले.

(4)         प्रस्‍तुत प्रकरणातील तक्रारअर्ज, म्‍हणणे, दाखल कागदपत्रे व उभयपक्षकारांचा युक्तिवाद यांचा साकल्‍याने विचार करिता पुढील मुद्ये मंचाच्‍या विचारार्थ उपस्थित होतात. मंचाचे मुद्ये व त्‍यांची उत्‍तरे पुढील प्रमाणे -

               मुद्ये                                    उत्‍तरे

(1)   सदरहू तक्रारअर्ज मंचाच्‍या अधिकारक्षेत्राच्‍या                    :           

      अधीन आहे काय ?                                        :  होय.

(2)   बिल्‍डरने तक्रारदारांना त्रूटीयुक्‍त सेवा दिली ही बाब सिध्‍द होते का ? :  होय.

(3)   तक्रारअर्ज मंजुर होण्‍यास पात्र ठरतो का ?                       :  होय.

(4)   काय आदेश  :                                     अंतिम आदेशाप्रमाणे.

 मुद्या क्रमांक 1:         प्रस्‍तुत प्रकरणातील तक्रारदारांच्‍या तक्रारीचे स्‍वरुप पाहता हा तक्रारअर्ज दिवाणी न्‍यायालयाकडे वर्ग करणे आवश्‍यक असून हा अर्ज मंचाच्‍या अधिकारक्षेत्राच्‍या अधीन नाही असा बिल्‍डरने आक्षेप घेतला आहे.   बिल्‍डरच्‍या या आक्षेपाच्‍या अनुषंगे संबंधीत MOU चे अवलोकन केले असता बिल्‍डरने “मेघा घरकुल” या घर बांधणीच्‍या प्रकल्‍पा अंतर्गत एक सदनिका देण्‍याचे आश्‍वासन तक्रारदारांना दिले होते व या संदर्भात काही अटी व शर्ती या MOU मध्‍ये नमुद करण्‍यात आल्‍या होत्‍या ही बाब सिध्‍द होते. MOU च्‍या तपशिला वरुन जी वस्‍तुस्थिती लक्षात येते त्‍या अनुषंगे ग्राहक संरक्षण कायदा कलम 2 (O) चे अवलोकन केले असता housing construction   संदर्भातील तक्रारी मंचाच्‍या अधिकाररक्षेत्राच्‍या अधिन असतात ही बाब सिध्‍द होते.  अशा परिस्थितीत  सदरहू प्रकरण दिवाणी न्‍यायालयाकडे पाठविण्‍यात यावे ही बिल्‍डरची मागणी बेकायदेशिर ठरते. तक्रारदारांच्‍या तक्रारींच्‍या स्‍वरुपावरुन सदरहू तक्रारअर्ज मंचाच्‍या अधिकारक्षेत्राच्‍या अधिन आहे असा मंचाचा निष्‍कर्ष असल्‍याने मुद्या क्र 1 चे उत्‍तर होकारार्थी देवून बिल्‍डरचा या संदर्भांतील आक्षेप अमान्‍य करण्‍यात येत आहे.

मुद्या क्रमांक 2 व 3 (i) :        हे दोन्‍ही मुद्दे एकमेकांशी संलग्‍न असल्‍यामुळे त्‍यांचे एकत्रित विवेचन करण्‍यात येत आहे.  प्रस्‍तुत प्रकरणातील बिल्‍डरला  आपण MOU मध्‍ये ठरल्‍या प्रमाणे रक्‍कम अदा करुन सुध्‍दा त्‍यांनी आपल्‍याला सदनिकेचा ताबा कधी देणार तसेच सदनिके मध्‍ये नेमक्‍या कोणत्‍या सुविधा देणार याचा तपशिल नमुद करुन नोंदणीकृत करार करुन दिला नाही अशी  तक्रारदारांची तक्रार असल्‍याचे लक्षात येते.   तक्रारदारांच्‍या या तक्रारीच्‍या अनुषंगे बिल्‍डरचे म्‍हणणे पाहीले असता  तक्रारदारांनी  ठरल्‍याप्रमाणे रक्‍कम अदा न करुन कराराचा भंग केलेला असल्‍यामुळे  त्‍यांना आपल्‍या विरुध्‍द तक्रार करण्‍याचा अधिकार नाही असे त्‍यांनी नमुद केलेले आढळते.  बिल्‍डरच्‍या संपूर्ण म्‍हणण्‍याचे एकत्रित अवलोकन केले असता सदरहू अर्ज  मंचाच्‍या अधिकारक्षेत्राच्‍या अधिन नाही हा त्‍यांचा  मुख्‍य आक्षेप असून  MOU  मधील अटी व शर्तींचा तक्रारदारांनी भंग केला एवढेच त्‍यांनी नमुद केलेले आढळते.  अशा प्रकारे MOU चा भंग केल्‍यामुळे करार रद्य केल्‍याची काही नोटिस पाठविली असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे नाही. MOU हा नोंदणीकृत केलेला नसून केवळ  नोटरीपुढे नोटराईज केलेला असल्‍यामुळे तो पुराव्‍यात वाचता येणार नाही  असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे आहे.  MOU चे अवलोकन केले असता हा MOU करताना तक्रारदारांनी बिल्‍डरला रक्‍कम रु 51,000/-  अदा केले होते ही बाब सिध्‍द होते या नंतर प्रत्‍येक महिन्‍याचे  1 ते 15 तारखेच्‍या दरम्‍यान तक्रारदारांनी रु 6,666/- मात्र अदा करण्‍याचे कबुल केले होते.  या प्रमाणे तक्रारदारांनी  दिनांक 07/12/2010 पर्यन्‍त ही रक्‍कम बिल्‍डरला अदा केली.  अशा प्रकारे रक्‍कम अदा केल्‍याच्‍या पावत्‍या त्‍यांनी मंचापुढे दाखल केल्‍या आहेत.  तक्रारदारांकडून अशा प्रकारे   साधारपणे रक्‍कम रु 1,17,660/- स्विकारल्‍यानंतरही  महाराष्‍ट्र ओनरशिप प-लॅट अक्‍टच्‍या ( ज्‍याचा उल्‍लेख संक्षिप्‍त स्‍वरुपात “मोफा” असा केला जाईल)  कलम 4  प्रमाणे आवश्‍यक असलेला करारनामा  बिल्‍डरने तक्रारदारांना करुन दिलेला नाही.

  (ii)                 प्रस्‍तुत प्रकरणातील बिल्‍डरने तक्रारदारांना करुन दिलेल्‍या MOU चे अवलोकन केले असता यामध्‍ये  प्रकल्‍प नेमका केव्‍हा पूर्ण होईल व सदनिकेचा ताबा त्‍यांना नेमका कधी दिला जाईल याचा उल्‍लेख केलेला आढळून येत नाही्.  तसेच  सदनिकेची किंमत ठरविताना त्‍यामध्‍ये नेमक्‍या कोणत्‍या सुविधा पुरविल्‍या जातील याचाही तपशिल या MOU मध्‍ये आढळत नाही.   अशा प्रकारे अत्‍यंत ढोबळ व अमर्यादीत कालावधी करिता अनिश्चितता असणा-या अटी व शर्ती नमुद करुन  तक्रारदारां कडून रक्‍कम स्विकारण्‍याची बिल्‍डरची कृती मोफाच्‍या  तरतूदींचा स्‍पष्‍टपणे भंग करणारी ठरते.  मोफाचे कलम 4  चे अवलोकन केले असता ठरलेल्‍या मोबदल्‍यापैकी काही रक्‍कम आगावू स्विकारल्‍यानंतर  सर्व तपशिलासह नोंदणीकृत करार करुन देण्‍याचे कायदेशिर बंधन बिल्‍डरवरती असते.  मात्र या प्रकरणामध्‍ये  रक्‍कम स्विकारुनही अशा प्रकारचा करार  बिल्‍डरने तक्रारदाराला करु दिलेला नाही ही वस्‍तुस्थिती असल्‍याचे लक्षात येते.  मोफाच्‍या कलम 4 चा भंग करणारी बिल्‍डरची ही कृती त्‍यांच्‍या  सेवेमध्‍ये त्रूटी उत्‍पन्‍न करते असा मंचाचा निष्‍कर्ष आहे. 

 (iii)         उभयपक्षकारांच्‍या दरम्‍यान झालेला MOU  नोंदणीकृत केलेला नसून फक्‍त नोटराइज करण्‍यात आलेला आहे याचा विचार करिता हा MOU पुराव्‍याच्‍या कामी वाचता येणार नाही अशी बिल्‍डरने भूमिका घेतली आहे.  खरे तर अशा प्रकारचा MOU  करण्‍याची बिल्‍डरची कृती बेकायदेशीर ठरत असताना स्‍वत:च्‍या या बेकायदेशीर कृत्‍याच्‍या आधारे तक्रारदारांचा तक्रारअर्ज नामंजूर करण्‍यात यावा ही बिल्‍डरची मागणी संपूर्णत: अयोग्‍य व चुकीची ठरते असा मंचाचा निष्‍कर्ष आहे. सबब ती अमान्‍य करण्‍यात येत आहे.

 (iv)         प्रस्‍तुत प्रकरणातील तक्रारदारांनी योजनेतील स्थिती दर्शविणारी काही छायाचित्रे मंचापुढे दाखल केली आहेत.  ही छायाचित्रे काढलेल्‍या छायाचित्रकाराचे प्रतिज्ञापत्र दाखल न केल्‍या बद्यल तसेच ही छायाचित्रे नेमक्‍या कोणत्‍या प्रकल्‍पाची आहेत याचा बोध या छायाचित्रावरुन होत नसल्‍याने बिल्‍डरने या छायाचित्रावर आक्षेप घेतला आहे.  बिल्‍डरच्‍या या आक्षेपानंतरही तक्रारदारांनी प्रतिज्ञापत्र  दाखल करण्‍याची पुर्तता न केल्‍याने त्‍यांनी दाखल केलेल्‍या छायाचित्राचा पुराव्‍याच्‍या कामी विचार करणे शक्‍य नाही असा मंचाचा निष्‍कर्ष आहे.

 (v)          प्रस्‍तुत प्रकरणातील बिल्‍डरच्‍या म्‍हणण्‍याचे अवलोकन केले असता  हा प्रकल्‍प पुर्ण करणे शक्‍य नाही किंवा आपल्‍याला आवश्‍यक सभासद मिळालेले नाहीत  असा त्‍यांचा बचाव नसून तक्रारदारानी रजिस्‍ट्रेशनचा खर्च केल्‍यास  कराराची पुर्तता करण्‍याची आपली तयारी आहे  असे त्‍यांनी नमूद केलेले आढळते.  अशा आशयाचा स्‍पष्‍ट उल्‍लेख त्‍यांच्‍या लेखी युक्तिवादातील पान क्रमांक 6 वर नमुद परिच्‍छेद क्र. ई मध्‍ये आढळतो. मात्र कराराचा भंग तक्रारदारांनी केलेला नसून मोफाच्‍या तरतूदींचा भंग बिल्‍डरने करुन तक्रारदारांना सदोष सेवा दिली असा मंचाचा निष्‍कर्ष असल्‍याने तक्रारदारांच्‍या मागणी प्रमाणे करार करुन देण्‍याचे बिल्‍डरला निर्देश देण्‍यात येत आहेत.  सबब तक्रारदारांच्‍या मागणीप्रमाणे मोफाच्‍या तरतूदी प्रमाणे आवश्‍यक असलेला नोंदणीकृत करार करुन देण्‍याचे बिल्‍डरला निर्देश देण्‍यात येत आहे.  तसेच  बिल्‍डरच्‍या सदोष सेवेमुळे तक्रारदारांना जो शारीरिक व मानसिक त्रास झाला तसेच सदरहू तक्रारअर्ज दाखल करावा लागला याचा विचार करुन त्‍यांना शारीरिक व मानसिक त्रासाची नुकसानभरपाई म्‍हणून रु 10,000/- व सदरहू तक्रारअर्जाच खर्च रु 3,000/- मात्र मंजूर करण्‍यात येत आहे.

(vi)          वर नमुद विवेचनावरुन बिल्‍डरने तक्रारदारांना सदोष सेवा दिली व सदरहू तक्रारअर्ज  मंजूर होण्‍यास पात्र ठरतो हया बाबी सिध्‍द होता सबब त्‍याप्रमाणे मुद्या क्रमांक 2 व 3 चे उत्‍तर होकारार्थी देण्‍यात आले आहे. 

मुद्या क्रमांक 4:  वर नमूद सर्व निष्‍कर्ष व विवेचनाच्‍या आधारे प्रस्‍तुत प्रकरणात पुढील प्रमाणे आदेश निर्गमित करण्‍यात येत आहेत.

                        // आदेश //

(1)  तक्रारअर्ज मंजुर करण्‍यात येत आहे.

 (2)   यातील बिल्‍डरने तक्रारदारांना मोफाच्‍या तरतूदीस

     अधिन राहून सदनिकेसंदर्भातील नोंदणीकृत करार करुन दयावा.

(3)   यातील बिल्‍डरने तक्रारदारांना शारीरिक व मानसिक त्रासाची

     नुकसानभरपाई म्‍हणून रु 10,000/- व सदरहू तक्रार अर्जाचा

            खर्च म्‍हणून रक्‍कम रु 3,000/- मात्र अदा करावी.

      (4)   वर नमूद आदेशाची अंमलबजावणी जाबदारांनी निकालपत्राची प्रत मिळाले   

          पासून 30 दिवसाचे आत न केल्‍यास तक्रारदार त्‍यांचे विरुध्‍द ग्राहक

          संरक्षण  कायदयाच्‍या तरतूदी अंतर्गत प्रकरण दाखल करु शकतील.

       (5)   निकालपत्राची प्रत उभयपक्षकारांना नि:शुल्‍क पाठविण्‍यात यावी.