श्री. सतीश सप्रे, मा. अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. मीरा विहार लँड डेव्‍हलपर्स अँड बिल्‍डर्सचे प्रोप्रायटर असून ते जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून ते विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यासोबत करार करुन व रक्‍कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा म्‍हसेपठार, ता.उमरेड, जि.नागपूर प.ह.क्र. 14, मधील भुखंड क्र. 27 हा 2949 चौ.फु.चा हा रु.2,35,920/- मध्‍ये घेण्‍याचा करार दि.13.04.2008 रोजी केला व पुढे भुखंडांची संपूर्ण किंमत दि.25.08.2008 पर्यंत वि.प.ला दिली. वि.प.ने उर्वरित रक्‍कम ही दिलेल्‍या कालावधीपेक्षा कमी कालावधीत दिल्‍याने एकूण किमतीपैकी रु.10,000/-  कमी करण्‍यात येईल असे सांगितल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला संपूर्ण किंमत दिली. वि.प. दि.13.04.2010 पर्यंत तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून देणार होते. तक्रारकर्त्‍याने दि.04.04.2008 पासून दि.25.07.2008 पर्यंत वि.प.ला रु.2,25,776/- वि.प.ला दिले. परंतू वि.प.ने भुखंडाचा संपूर्ण मोबदला घेऊनही भुखंड अकृषक करुन दिला नाही व मुलभूत सुविधेसह विकसित करुन दिला नाही. वारंवार भुखंडाचा विकास करुन विक्रीपत्र करुन मिळण्‍याची व ताबा देण्‍याची मागणी करुनही तक्रारकर्त्‍याला वि.प.ने दाद दिली नसल्‍याने  शेवटी तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन वि.प.ने त्‍याला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन द्यावे किंवा असे करण्‍यास वि.प. असमर्थ असतील तर आजच्‍या बाजार भावाप्रमाणे त्‍याचे मुल्‍य 18% व्‍याजासह मिळावे, शारिरीक, मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई द्यावी, तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प. यांना वर्तमानपत्रात नोटीस प्रकाशित करण्‍यात आला असता ते आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने त्‍यांचे विरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.

4.               सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक आहे काय ?                                       होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत नि. क्र. 1 वि.प.ने करुन दिलेल्‍या बयानापत्राची प्रत प्रत दाखल केलेली आहे.  सदर बयानापत्राचे अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, वि.प.च्‍या मौजा म्‍हसेपठार, ता.उमरेड, जि.नागपूर शेत नं. 5, प.ह.क्र. 14, मधील भुखंड क्र. 27 हा 2949 चौ.फु.चा हा रु.2,35,920/- किंमतीमध्‍ये  रु.70,776/- बयाना देऊन दि.13.04.2008 रोजी विकत घेण्‍याचा करार उभय पक्षांमध्‍ये झाल्‍याचे दिसून येते. सदर बयानापत्राचे आणि आम मुखत्‍यारपत्राचे  अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, सदर व्‍यवहार हा केवळ भुखंड विक्रीचा नसून वि.प.ने त्‍याचा प्रस्‍तावित असलेल्‍या लेआऊटमध्‍ये भुखंड आखुन प्रथम ते विक्रीस काढले व नंतर अकृषक करण्‍याकरीता, लेआऊट मंजूर करण्‍याकरीता, विकसित करण्‍याकरीता ग्राहकांकडून रकमा घेऊन तो विकसित करणार होता.  त्‍यावरुन वि.प. सेवा पुरवठादार व तक्रारकर्ता हा ग्राहक असा संबंध त्‍यांच्‍यामध्‍ये निर्माण होतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प. द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे वि.प.ने आश्‍वासित केल्‍याप्रमाणे तसेच वारंवार मागणी करुनही विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही. उलटपक्षी, तक्रारकर्त्‍याला आममुखत्‍यार पत्र नोंदवून संपूर्ण जबाबदारी त्‍याचेवर टाकलेली आहे.  भुखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्‍याने किंवा दिलेली रक्‍कम परत न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC).  सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते.  तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

7.               मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या बयानापत्रामध्‍ये वि.प.ने ‘प्लॉटच्‍या नकाशात अथवा प्‍लॉटच्‍या आराजीत काही बदल झाल्‍यास’ असे नमूद केले आहे, यावरुन वि.प.ची लेआऊटची  योजना ही आवश्‍यक परवानग्‍या प्राप्‍त नसल्‍याचे दिसून येते.  अशा योजनेतील भुखंड विक्रीस काढून वि.प. खरेदीदार ग्राहकाची फसवणूक करीत आहे. वि.प.ने कागदोपत्री लेआऊटची आखणी करुन भुखंड पाडून ते विक्रीस मोबदला घेऊन काढले. परंतू विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता आवश्‍यक असलेल्‍या परवानग्‍या न घेता व लेआऊटचा नकाशा मंजूर न करता ग्राहकांना त्‍याचे आम मुखत्‍यार पत्र नोंदवून दिले आहे. वि.प.चा उद्देश्‍य हा फक्त संबधित ग्राहकांना आमीष दाखवून पैसे जमा करणे व त्‍यानंतर लेआऊट परवानगीबाबत व विकासाबाबत कोणतीही कार्यवाही न करता पैसे कमविण्याचा/वापरण्याचा असल्याचे स्पष्टपणे दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

अशाप्रकारे वि.प. अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करीत आहे हे स्‍पष्‍ट होते.

8.               तक्रारकर्त्‍याने आयोगासमोर तक्रार दाखल केल्‍यानंतर वि.प.ने आयोगासमोर येऊन तक्रारकर्त्‍याचे कथन खोडून काढलेले नाही, त्‍यामुळे त्‍यांना तक्रारकर्त्‍याची तक्रार मान्‍य असल्‍याचे दिसून येते. तसेच वि.प.ने सन 2008 ला भुखंड नोंदणी केल्‍यापासून तर तक्रार दाखल करेपर्यंत त्‍याने लेआऊटचा विकास केल्‍याबाबत किंवा भुखंडाचे विक्रीपत्र करण्‍याबाबत जर काही अडचणी असतील तर त्‍याचा खुलासा तक्रारकर्त्‍याला पत्र पाठवून किंवा सुचित करुन केल्‍याचे दिसून येत नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने जे कथन तक्रारीत केले आहे ते सत्‍य समजण्‍यास आयोगाला हरकत वाटत नाही आणि म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही दाद मिळण्‍यास पात्र आहे असे आयोगाचे मत आहे.  वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला आश्‍वासित केलेली सेवा न देऊन सेवेत निष्‍काळजीपणा केल्‍याचे दिसून येते.

9.               वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाच्‍या एकूण किंमत रु.2,35,920/- पैकी रु.2,25,776/- दि.04.04.2008 पासून दि.25.07.2008 पर्यंत स्विकारल्‍याचे दाखल पावत्‍यांवरुन दिसून येते. यावरुन वि.प. ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत निष्‍काळजीपणा करीत असल्‍याचे दिसून येते. वि.प.ने 95.70% रक्‍कम स्विकारूनसुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याला लेआऊट विकसित करुन, मंजूर करुन भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही, वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील निष्‍काळजीपणा दर्शविते आणि म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

10.              मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत लावलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन रु.2,25,776/- वि.प.ला दिल्‍याचे दिसून येते. वि.प.ने लेआऊटचा विकासही केलेला नाही आणि कागदोपत्री भुखंडाबाबत आम मुखत्‍यार पत्र नोंदवून दिलेले आहे. सदर प्रकरणी लेआऊट नकाशा हा मंजूर होता किंवा नाही याबाबत कुठलेही दस्‍तऐवज उपलब्‍ध नाही. वि.प.ने भुखंडाची जवळपास रक्‍कम स्विकारल्‍याने तक्रारकर्त्‍याकडून उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे आदेश किंवा असे करण्‍यास असमर्थ असेल तर   वि.प.ला दिलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करण्‍याचे आदेश देणे न्‍यायोचित आणि कायदेशीर राहील असे आयोगाचे मत आहे.  मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅटचा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation             Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प. ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करावी.

11.        वि.प.ने दि.23.07.2008 पासून तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम स्विकारलेली आहे. त्‍यानंतर मात्र तक्रारकर्त्‍याच्‍या मागणीला प्रतिसाद दिलेला नाही किंवा रक्‍कम परतसुध्‍दा केलेली नाही. वि.प. तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम ही स्‍वतःच्‍या व्‍यवसायाकरीता उपयोगात आणून प्रत्‍यक्षात तक्रारकर्त्याला भुखंडाच्‍या उपभोगापासून व वैधानिक अधिकारापासून वंचित ठेवित आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍याने सन 2008 मध्‍ये जवळपास रक्‍कम दिल्‍यावरही त्‍याला भुखंडाचा उपयोग करता आला नाही. तक्रारकर्त्याला झालेल्या आर्थिक, मानसिक, शारीरिक त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. तसेच वि.प.ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीमुळे तक्रारकर्त्‍याला आयोगासमोर सदर तक्रार दाखल करावी लागली, म्‍हणून तक्रारकर्ता तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

12.              सबब, प्रस्तुत प्रकरणात वि.प.ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दिसून येतो. वरील सर्व तथ्यांचा विचार करून नोंदविलेल्या कारणासाठी खालीलप्रमाणे आदेश देण्‍यात येतात.

                         - अं ति म आ दे श –

1)      तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, (अ) त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याकडून उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून प्रत्‍यक्ष मोजमाप करुन भुखंडाचा प्रत्‍यक्ष ताबा द्यावा. विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सोसावा.

(ब) तांत्रिक अथवा कायदेशीर बाबींमुळे वरील आदेशाचे पालन करणे शक्य नसल्यास वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला (2949 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य द्यावे.

(क) वि.प. उपरोक्‍त आदेशाचे पालन करण्‍यास असमर्थ असतील तर वि.प.ने रु.2,25,776/- ही रक्‍कम द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह दि.29.07.2008 पासून रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द्यावी.

2)       वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.20,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.20,000/- द्यावे.

3)   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे 45 दिवसाचे आत करावी.

4)   निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.