न्‍या य नि र्ण य :  (व्‍दाराः- मा. सौ. सविता प्र. भोसले, अध्‍यक्षा) 

1)    तक्रारदाराने प्रस्‍तुत तक्रार अर्ज ग्राहक सरंक्षण कायदा, 1986, कलम 12 प्रमाणे दाखल केला आहे.  तक्रार अर्जातील थोडक्‍यात कथन पुढीलप्रमाणे

    तक्रारदार हे कोल्‍हापूर येथील कायमस्‍वरुपी रहिवाशी आहेत. वि.प. हे व्‍यवसायाने बिल्‍डर आहेत.  तक्रारदार यांनी वि.प. यांचेकडून दुकानगाळा खरेदी केला असलेमुळे तक्रारदार व वि.प. यांचे ग्राहक व सेवा पुरवठादार असे नाते निर्माण झाले आहे. 

मिळकतीचे वर्णन – शहर कोल्‍हापूर येथील ई वॉर्ड येथील सि.स. नं. 221/बी/सी या मिळकतीमधील शॉप नं. 4 एकूण क्षेत्र 33.40 चौ. मी. त्‍यासी चतु:सिमा खालीलप्रमाणे - 

पुर्व- मागील बाजू रोड

पश्चिमेस- पार्किंग

दक्षिणेस – शॉप नं. 3,

उत्‍तरेस – शॉप नं. 5

  येणेप्रमाणे नमूद मिळकतही तक्रार अर्जाचा विषय आहे.  सदर मिळकतीस  सदर मिळकत असे नमूद केले आहे.

     वर नमूद मिळकत ही श्री. आनंद दत्‍ताजीराव घोरपडे व श्री. दिलीप दत्‍ताजीराव घोरपडे  यांचे मालकीची असून  त्‍यांनी ती वि.प. यांना विकसन व विक्री करणेसाठी रजि. विकसन करारपत्राने व वटमुखत्‍यारपत्राने  दिलेली आहे व त्‍यानुसार वि.प. यांनी सदर मिळकतीवर बांधकाम केले आहे.  तक्रारदाराला कुटूंबाच्‍या  उदरनिर्वाहासाठी  व्‍यवसाय सुरु करणेसाठी दुकानगाळेची आवश्‍यकता असलेने तक्रारदाराने वि.प. यांचेशी संपर्क साधला असता वि.प. यांनी सदर दुकान गाळा युनिट नं. 4 हे तक्रारदार यांना रक्‍कम रु. 5,51,000/- इतक्‍या रकमेस खरेदीपत्राने दि. 2-10-2006 रोजी खरेदी दिले होते व आहे.  प्रस्‍तुत दुकानगाळयाचा ताबा आजअखेर तक्रारदार यांचेकडे होता व  आहे.  तथापि तक्रारदाराने प्रस्‍तुतचे खरेदीपत्राची नोंद अद्यापही केलेली नाही.  तक्रारदाराने वि.प. यांना वारंवार खरेदीपत्र नोंदवून देणेबाबत विचारणा केली असता प्रस्‍तुत खरेदीपत्र आज करुन देतो उदया करुन देतो असे सांगून खरेदीपत्राची नोंद करुन देणेस टाळाटाळ  केली आहे.  तसेच प्रस्‍तुत मिळकत ही बी टेन्‍युअर मध्‍ये आहे त्‍याचे रुपांतर  “क” धारणामध्‍ये करुन देतो असे सांगून आज अखेर वि.प. ने त्‍याची पूर्तता करुन दिली नाही.  यातील तक्रारदार हे प्रस्‍तुत खरेदीपत्र नोंद करताना येणारा खर्च भरणेस तयार होते.  सदर खरेदीपत्र दि. 2-10-2006 रोजी नोंदवणेचे होते परंतु वि.प. यांनी आज करुन देतो, उदया करुन देतो  असे कारण देऊन खरेदीपत्र नोंदवणेचे टाळले  आहे.  त्‍यामुळे नमूद नोंद खरेदीपत्रासाठी येणारा खर्चात वाढ झालेली आहे व ती  वाढीव रक्‍कम देणेची जबाबदारी वि.प. यांची आहे.  वि.प. चे सदर गैरकृत्‍यामुळे सदर खरेदीपत्र नोंद करणेस विलंब झालेला आहे.  त्‍यामुळे  सदर नोंद खरेदीपत्रासाठी येणारा सर्व खर्च देणेची जबाबदारी ही वि.प. यांची आहे.  तसेच खरेदी घेत असताना  सदर युनीटचा वापर हा कायदेशीर कारणाकरिता अनुशेष राहील असे मजकूर अपेक्षित असताना वि.प. यांनी सदर युनिटमध्‍ये व्‍यवसायाचे बंधन घातले आहे.  भारतीय घटनेनुसार व्‍यवसाय  करणेचा प्रत्‍येक नागरिकास हक्‍क व अधिकार आहे.  सबब, असे बंधन घालता येणार नाही त्‍यामुळे युनिट/दुकानगाळा  खरेदीपत्र नोंद करताना सदरची बेकायदेशीर अट कमी करुन मिळणे जरुरीचे आहे.  तसेच तक्रारदाराला वि.प. चे सदर कृतीमुळे नमूदयुनिट दुकानगाळा मालकी हक्‍काने वापरायला न मिळालेने तक्रारदाराला झाले मानसिक व शारिरीक त्रासापोटी रक्‍कम रु. 50,000/- वि.प. यांचे कडून वसूल होऊन मिळावे व वि.प. कडून कोणतेही बेकायदेशीर अट न घालता नमूद  दुकानगाळयाचे नोंद खरेदीपत्र करुन मिळावे यासाठी प्रस्‍तुत तक्रार अर्ज तक्रारदाराने या कामी दाखल केला आहे.                      ‍                  

2)  तक्रारदाराने प्रस्‍तुत कामी तक्रारदाराचा तक्रार अर्ज मंजूर करणेत यावा, तक्रारदार यांना सन 2006 नंतर वाढलेली स्‍टॅंप डयुटीची रक्‍कम वि.प. यांनी भरुन नोंद खरेदीपत्र करुन देणेबाबत आदेश व्‍हावा.  नोंद खरेदी पत्र करताना त्‍यामध्‍ये बेकायदेशीर अट नमूद करु नये म्‍हणून निर्देश व्‍हावा, तक्रारदाराला झालेल्‍या मानसिक व शारिरीक त्रासापोटी रक्‍कम रु. 50,000/- वि.प. कडून वसूल होऊन मिळावेत.  तक्रार अर्जाचा खर्च रक्‍कम रु. 15,000/- वि.प. यांचेकडून तक्रारदाराला वसुल होऊन मिळावेत अशी विनंती याकामी केली आहे.                         ‍  

3)  तक्रारदाराने प्रस्‍तुत कामी अॅफिडेव्‍हीट, पुराव्‍याचे शपथपत्र, लेखी युक्‍तीवाद, व मे. वरिष्‍ठ न्‍यायालयांचे न्‍यायनिवाडे या कामी दाखल केले आहेत.   

4)     वि. प. ने प्रस्‍तुत कामी म्‍हणणे/कैफियत, अपार्टमेंटचा ठराव, बी टेन्‍युअर, प्रकरण दाखल केलेले पोहोच, डेव्‍हलपमेंट अॅग्रीमेंट, पुराव्‍याचे शपथपत्रे, लेखी युक्‍तीवाद व मे. वरिष्‍ठ न्‍यायालयांचे न्‍यायनिवाडे वि.प. ने या कामी दाखल केले आहेत.

        वि.प. ने त्‍यांचे म्‍हणणेमध्‍ये तक्रारदाराचे तक्रार अर्जातील सर्व कथने फेटाळलेली आहेत.  वि.प. ने तक्रारदाराचे तक्रार अर्जावर पुढीलप्रमाणे आक्षेप नोंदवलेले आहेत.

     (i)   तक्रारदाराचा तक्रार अर्ज व त्‍यातील मजकूर वि.प. यांना  मान्‍य व कबूल नाही.  

     (ii)   तक्रारदाराचा तक्रार अर्ज मुदतीत नाही.  कारण सदर मिळकतीचा ताबा व खरेदीपत्र सही करुन दि. 2-10-2016 रोजी दिले असलेने त्‍यांच्‍यामधील खरेदी व्‍यवहार सुमारे 10 वर्षापूर्वीच पुर्ण झाला आहे.  त्‍यामुळे ग्राहक व सेवा देणार हे नाते त्‍यावेळीच संपुष्‍ठात आलेले आहे.         

          (iii)   तक्रार अर्जातील मिळकत वर्णन अंशत: बरोबर आहे परंतु पूर्व बाजूची चतु:सिमा ही पूर्णपणे चुकीची आहे.  तसेच तक्रारदार उदरनिर्वाहासाठी व्‍यवसाय चालू करणार असलेचा मजकूर पूर्णता खोटा आहे.      

(iv)  तक्रारदाराला वादातीत मिळकतीचे खरेदीपत्र नोंद करुन देणेस कधीही नकार दिलेला नाही.  अथवा चालढकल केली नाही.  वास्‍तविक तक्रारदाराने सदरची मिळकत ही केवळ गुंतवणुक म्‍हणून केलेली असले कारणांमुळे त्‍यांनी खरेदीपत्र नोंद करणेचे टाळले आहे. वि.प. कोणतेही वाढीव शुल्‍क देणेस जबाबदार नाहीत.                

(v)  प्रस्‍तुत वादातीत मिळकत ही हॉटेल व रेस्‍टॉरंट याकरिता व्‍यतिरिक्‍त वापरणेचे बंधन असलेबाबतची पूर्ण कल्‍पना सदर मिळकत खरेदीपूर्वीच  तक्रारदाराला वि.प. ने दिली होती.  तसे खरेदीपत्रातील पान नं. 5 व 2 कलम 3 मध्‍ये नमूद आहे.  त्‍यामुळे तक्रारदाराची प्रस्‍तुतची मागणी ही पश्‍चातबुध्‍दीची आहे.  प्रस्‍तुत कोर्टात सदर तक्रार अर्ज चालणेस पात्र नाही.        

(vi)  तक्रारदार यांचे वाईन शॉप असून तक्रादाराची पत्‍नी होलीक्रॉस शैक्षणिक संस्‍थेत शिक्षक म्‍हणून नोकरीस आहे.  त्‍यामुळे उदरनिर्वाहासाठी कोणताही व्‍यवसाय तक्रारदाराला करणेची गरज नाही. 5 वर्षाहून अधिक काळ सदरची मिळकत ही विनावापर पडून होती व  त्‍यानंतर तक्रारदार हे सदर मिळकत त्रयस्‍थ  इसमांना भाडेतत्‍वावर देवून केलेल्‍या गुंतवणुकीचा मोबदला तक्रारदार भाडे स्‍वरुपात घेत होते व आहेत.        ‍  

 (vii)   दि. 8-06-2001 रोजी सदर अपार्टमेंटचे घोषणापत्र वि.प. भागीदारी पेढीतर्फे श्री. बिपीन खरंबदा यांनी नोंदणीकृत केलेले असून त्‍यानंतरचे सर्व आर्थिक व्‍यवहार, बिलींग मेंटनन्‍स व इतर बाबी यांची जबाबदारी असोशिएशन पार पाडत आहे.  तक्रारदार हे देखील सभासद असून  त्‍यांनी सन 2006 पासून आजतागायत असोशिएशनची मेटेनन्‍स ची अगर इतर खर्च आजअखेर दिलेला नसून वि.प. ने मेंटेनन्‍सचे पैसे भागविणेबाबत तक्रारदाराला सुचना केलेमुळे मनात राग धरुन तक्रारदाराने वि.प. विरुध्‍द खोटी तक्रार दाखल केली आहे.          

 (viii)  प्रस्‍तुत तक्रारदाराबरोबरचा मिळकतीचा व्‍यवहार मे. अलाईड कन्‍स्‍ट्रक्‍शन या भागीदारी पेढीबरोबर झालेला असून तक्रारदाराने वि.प. या एकाच भागीदारास सदर कामी

सामील केले आहे.  उर्वरीत भागीदारांना सामील न केलेमुळे प्रस्‍तुत तक्रार अर्जास नॉन जाईंडर ऑफ नेसेसरी पार्टीज या तत्‍वाची बाधा येते.  तक्रार अर्ज फेटाळणेत यावा.      

(ix)  तक्रारदाराने वादातीत मिळकत ही व्‍यावसायिक हेतूसाठी घेतली असलेने तक्रारदार ग्राहक सरंक्षण कायदा, कलम 2(i) (d) नुसार ग्राहक या संज्ञेत येत नाही. सबब, तक्रारदाराचा तक्रार अर्ज खर्चासह नामंजूर करावा. 

(x) जागा मालकाने/वि.प.ने व्‍यवसायाच्‍या बंधनाबाबत घातलेली अट तक्रारदाराला मान्‍य नसलेस तक्रारदाराला वि.प. हे खरेदीपत्राची मोबदला रक्‍कम द.सा.द.शे. 9 %  व्‍याज दराने परत देणेस तयार आहेत.

(xi)   नोंदणी न केलेले खरेदीपत्र झालेपासून 10 वर्षानंतर यातील तक्रारदार यांनी वि.प. विरुध्‍द सदर खरेदीपत्राबाबत तक्रार दाखल केली आहे.  त्‍यापुर्वी तक्रारदाराने कोणताही पत्रव्‍यवहार नोटीस वि.प. ला पाठविलेली नाही.  सबब, तक्रार अर्ज मुदतीत नाही.

(xii)   वरील सर्व कारणांचा विचार करुन तक्रार अर्ज खर्चासह फेटाळणेत यावा  अशा प्रकारचे आक्षेप वि.प. ने तक्रारदाराचे तक्रार अर्जावर नोंदवलेले आहेत.   

5)   वर नमूद तक्रारदार व वि.प. यांनी दाखल केले सर्व कागदपत्रांचे काळजीपूर्वक अवलोकन करुन मे. मंचाने प्रस्‍तुत तक्रार अर्जाचे निराकरणार्थ पुढील मुद्दे विचारात घेतले.

वि वे च न –

मुद्दा क्र. 1 ते 3 –

6)     वर नमूद  मुद्दा क्र. 1 ते 3  चे उत्‍तर आम्‍ही होकारार्थी देत आहोत.  कारण तक्रारदाराने वि.प. यांचेकडून शहर कोल्‍हापूर येथील ई वॉर्ड येथील सि.स. नं. 221/बी/सी या मिळकतीमधील शॉप नं. 4 एकूण क्षेत्र 33.40 चौ. मी. हा दुकानगाळा कुटूंबाच्‍या     उदरनिर्वाहासाठी व्‍यवसाय सुरु करणेसाठी रक्‍कम रु. 5,51,000/- या रक्‍कमेस दि. 2-10-2006 रोजी खरेदी घेतला आहे. प्रस्‍तुत दुकान गाळयाचा ताबा तक्रारदार यांचेकडेच आहे.  तक्रारदारने वि.प. कडूनदुकान गाळा खरेदी बाब वि.प.ने मान्‍य व कबुल केली आहे.  त्‍यामुळे तक्रारदार व वि.प. हे नात्‍याने ग्राहक व सेवापुरवठादार आहेत हे निर्विवादपणे स्‍पष्‍ट व सिध्‍द झालेले आहे. 

    मुद्दा क्र. 2 चे उत्‍तर आम्‍ही होकारार्थी दिले आहे कारण तक्रारदार यांनी वि.प. यांचेकडून वादातीत दुकानगाळा खरेदी केला आहे वि.प. ने तक्रारदाराला सदर दुकान गाळयाचा ताबा दिला आहे परंतु नोंदणीकृत खरेदीपत्र करुन दिलेले नाही.  हे दाखल कागदपत्रांवरुन स्‍पष्‍ट होते.  तसेच नोंदणीकृत खरेदीपत्र वि.प. यांनी करुन दिलेले नसलेमुळे हा तक्रार अर्ज दाखल करणेस Continous cause of action आहे.  त्‍यामुळे या तक्रार अर्जास मुदतीची बाधा येत नाही. असे आमचे स्‍पष्‍ट मत आहे.  सदर कामी आम्‍ही मे. राष्‍ट्रीय आयोगाचा पुढील न्‍यायनिवाडा व त्‍यामध्‍ये घालून दिले दंडकांचा आधार घेतला आहे.

(2005) CPJ 567 (N.C.)

Neal Generation Road Estate Pvt. Ltd, Vs Ramesh Chander Khurana & Ors.

Head Note: (ii) Limitation :- ‘Until or unless sale deed is executed the cause of action continous’.                              

     त्‍यामुळे प्रस्‍तुत तक्रार अर्ज हा मुदतीत आहे या निष्‍कर्षाप्रत हे मंच येत आहे.  सबब, मुद्दा क्र. 2 चे उत्‍तर होकारार्थी दिले आहे.  

    तसेच वर नमूद मुद्दा क. 3 चे उत्‍तर आम्‍ही होकारार्थी देत आहोत, कारण वरील विवेचनात नमूद दुकान गाळा तक्रारदाराने वि.प. यांचेकडून  खरेदी केला आहे.  त्‍याचा ताबा तक्रारदाराला वि.प. ने दिला आहे.  परंतु प्रस्‍तुत वादातीत दुकानगाळयाचे नोंदणीकृत खरेदीपत्र वि.प. ने तक्रारदाराला आजतागायत करुन दिलेले नाही हे दाखल सर्व कागदपत्रांवरुन स्‍पष्‍ट होते.  वि.प.ने म्‍हटले आहे  ‘बी’ टेन्‍युअरमधून प्रॉपर्टी ‘क’ टेन्‍युअर/सत्‍ताप्रकारात रुपांतरीत होणेची प्रक्रिया चालू आहे. त्‍यामुळे नोंदणीकृत खरेदीपत्र होऊ शकले नाही असे म्‍हटले आहे.  परंतु नोंदणीकृत खरेदीपत्र तक्रारदार यांना करुन देणेस वि.प. तयार आहेत परंतु प्रस्‍तुत खरेदीपत्रात हॉटेलचा/रेस्‍टॉरंटचा व्‍यवसाय न करणेचे बंधन या खरेदीपत्रात नोंदवण्‍यावर वि.प. ठाम आहेत.  वास्‍तविक खरेदीपत्रामध्‍ये अशी  बेकायदेशीर अट नमूद करणे हे कायदेशीर तरतुदीस धरुन नाही.  व बेकायदेशीर आहे कारण तक्रारदाराने घेतलेला दुकान गाळा हा त्‍यांने कुटूंबाच्‍या उदरनिर्वाहासाठी घेतलेला आहे.  तसेच वि.प. यांनी तक्रारदार यांचेवर कोणत्‍याही व्‍यवसायाचे बंधन घालू शकत नाहीत.  तक्रारदाराला त्‍याचे उदरनिर्वाहासाठी व्‍यवसाय करणेचे स्‍वातंत्र्य कायदयाने दिलेले आहे.  सबब, अशी बेकायदेशीर अट  खरेदीपत्रात नमूद करणे न्‍यायोचित होणार नाही अशी अट घातलेशिवाय खरेदीपत्र नोंद करुन देणेस नकार देणे ही सेवा त्रुटी आहे.  ‘ब’  सत्‍ताप्रकारातून ‘क’ सत्‍ताप्रकारात मिळकत नोंद होणेसाठी योग्‍य तो पाठपुरावा होऊन नोंदणीकृत खरेदीपत्र तक्रारदाराला वि.प.ने करुन देणे आवश्‍यक आहे.  या कामी दाखल कागदपत्रावरुन सदरचे मिळकत बी सत्‍ता प्रकारातून ‘क’ सत्‍ताप्रकारात ट्रान्‍सफर होणेचे काम प्रोसेसमध्‍ये आहे हे स्‍पष्‍ट होते. प्रस्‍तुत कामी सदरची मिळकत ‘ब’ सत्‍ताप्रकारातून ‘क’ सत्‍ताप्रकारात होणेसाठीचे सर्व प्रयत्‍न करणे व ते रुपांतरीत करुन देणेची सर्वस्‍वी जबाबदारी ही वि.प. यांची होती व आहे परंतु वि. प. ने सदरची मिळकत ‘बी’ टेन्‍यूअर मधून ‘क’ टेन्‍यूअर मध्‍ये रुपांतरीत झालेबाबत कोणताही पुरावा या कामी सादर केलेला नाही.  तक्रारदार व वि.प. हे याच मे. मंचाच्‍या स्‍थळसिमेत येत असलेने प्रस्‍तुत तक्रार अर्जाचा न्‍यायनिवाडा करणेचा अधिकार या मे. मंचास आहे.     कारण प्रस्‍तुत कामी वि.प. यांनी तक्रारदाराने सदरची मिळकत ही उदर निर्वाहासाठी खरेदी केली असून व्‍यावसायिक कारणासाठी खरेदी केलेचे तसेच जास्‍तीत जास्‍त नफा मिळवण्‍यासाठी खरेदी केली असून सबब तक्रारदार हे ग्राहक सरंक्षण कायदा, 1986 कलम 2(d) (i) प्रमाणे ‘ग्राहक’ या संज्ञेत येत नाहीत असे म्‍हटले आहे.   परंतु तक्रारदार यांना आणखी बरीच उत्‍पन्‍नाची साधने आहेत ही बाब सिध्‍द करणेसाठी वि.प.ने त्‍याचे तोंडी कथनाशिवाय कोणताही पुरावा याकामी दाखल/सादर केलेला नाही.  सबब, तक्रारदारने व्‍यावसायीक  कारणासाठी नमूद मिळकत/दुकानगाळा खरेदी केला आहे ही  बाब वि.प. ने पुराव्‍यानिशी सिध्‍द केलेली नाही.  सबब, मुद्दा क्र. 4 चे उत्‍तर आम्‍ही नकारार्थी दिले आहे.

     वरील सर्व बाबींचा/कागदपत्रे तसेच विवेचन यांचे अवलोकन करता प्रस्‍तुत तक्रारदार हे वि.प. यांचेकडून वादातीत दुकानगाळयाचे नोंदणीकृत खरेदीपत्र करुन मिळणेस पात्र आहेत तसेच सन 2006 पासून वि.प. ने आजतागायत नोंद खरेदीपत्र करुन दिलेले नाही त्‍यामुळे वाढीव स्‍टँम्‍प डयूटीची रक्‍कम भरणेची वि.प. यांची सर्वस्‍वी जबाबदारी आहे असे या मे. मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.   वि.प. ने दाखल केलेले न्‍यायनिवाडे या कामी लागू होत नाहीत.  सबब, वि.प.ने  वाढीव स्‍टॅम्‍प डयुटीची रक्‍कम भरुन तक्रारदार यांना  वादातीत मिळकतीचे दुकान गाळयाचे नोंदणीकृत खरेदीपत्र, (कोणतीही बेकायदेशीर अटीशिवाय) करुन देणे न्‍यायोचित असून तक्रारदार प्रस्‍तुत प्रमाणे खरेदीपत्र करुन मिळणेस पात्र आहेत या निष्‍कर्षाप्रत हे मंच येत आहे.                                                                                                             

       सबब, प्रस्‍तुत कामी आम्‍ही खालीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारीत करत आहोत.  सबब, आदेश.                                                                      

                      - आ दे श -                      

1)    तक्रारदाराचा तक्रार अर्ज अंशत: मंजूर करणेत येतो. 

2)   वि.प. यांनी सन 2006 नंतर वाढलेली स्‍टँप डयुटीची रक्‍कम भरुन तक्रारदाराला वादातीत दुकानगाळयाचे नोंदणीकृत खरेदीपत्र करुन दयावे.   

3)  वि.प.ने प्रस्‍तुत नोंद खरेदीपत्रात कोणतीही बेकायदेशीर अट नमूद करुन नये.       

4)   वि. प. ने तक्रारदाराला मानसिक त्रासापोटी रक्‍कम रु. 10,000/- (रक्‍कम रुपये दहा हजार मात्र)  व अर्जाचे खर्चापोटी रक्‍कम रु. 5,000/- (रक्‍कम रुपये पाच हजार मात्र) अदा करावेत.      

5)   वर नमूद सर्व आदेशांची पुर्तता वि.प. यांनी आदेश पारीत तारखेपासून 45 दिवसांत करावी.   

6)  विहीत मुदतीत आदेशांची पुर्तता न केलेस ग्राहक सरंक्षण कायदा, 1986 कलम 25 व 27 प्रमाणे वि.प. विरुध्‍द कारवाई करणेची मुभा तक्रारदाराला देणेत येते.

7)  आदेशाच्‍या सत्‍यप्रती उभय पक्षकारांना विनामुल्‍य पाठवाव्‍यात.