तक्रारदार : त्‍यांचे प्रतिनिधी त्‍यांचे वकीलासोबत(वकील श्री.जयेश जैन)हजर.
सामनेवाले : त्‍यांचे प्रतिनिधी वकीलासोबत(वकील श्री.अमीन) हजर.
-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-**-*-*-*-
निकालपत्रः- श्री.ज.ल.देशपांडे, अध्‍यक्ष ठिकाणः बांद्रा
*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-
न्‍यायनिर्णय
1. सा.वाली ही विकासक/बिल्‍डर कंपनी आहे. सा.वाले यांनी मलाड(पूर्व) मुंबई येथे माऊली प्रसाद नावाची इमारत बांधली व त्‍या इमारतीमध्‍ये अ व ब अशा दोन विंग आहेत. या निर्णयात नमुद केलेल्‍या प्रत्‍येक तक्रारदारांनी बी विंग मधील एक सदनिका सा.वाले विकासक/बिल्‍डर यांचे कडून वेग वेगळया करारनाम्‍याप्रमाणे मोबदला देऊन खरेदी केली. व त्‍याबद्दल नोंदणीकृत करारनामा सा.वाले यांनी सदनिकाधारक/तक्रारदार यांचे हक्‍कात करुन दिला. या करारनाम्‍यामध्‍ये सदनिकाधारकांनी/तक्रारदारांनी सा.वाले विकासक/बिल्‍डर यांनी पुरविणे असलेल्‍या वेग वेगळया सोई सुविधांचा उल्‍लेख करण्‍यात आलेला आहे.
2. प्रस्‍तुतचे तक्रारदार हे एकंदर 29 तक्रारदार म्‍हणजे बी विंग मधील 29 सदनिकाधारक आहेत. तक्रारदारांच्‍या तक्रारीमधील कथने किरकोळ तवशिल वगळता सोई सुविधांच्‍या संदर्भात समान आहेत. तक्रारदारांचे तक्रारीत असे कथन आहे की, सा.वाले यांनी करानाम्‍यामध्‍ये नमुद करुनही आपली कायदेशीर व करारात्‍मक जबाबदारी पार पाडली नाही व तक्रारदारांना आवश्‍यक त्‍या सोई सुविधा पुरविल्‍या नाहीत. तक्रारदारांनी आपल्‍या तक्रारीत कथनामध्‍ये पुढील सोई सुविधा व जबाबदा-या सा.वाले यांनी पार पाडल्‍या नाहीत असे कथन केलेले आहे.
1) बी विंग करीता वेगळी सहकारी गृह निर्माण संस्‍था स्‍थापन केली नाही.
2) बी विंग करीता वेगळी नळपाणी जोडणी पुरविली नाही.
3) बी विंग मधील सदनिका धारकांकरीता वाहन तळाची व्‍यवस्‍था केली नाही.
4) करारनाम्‍यामध्‍ये कबुल करुनही क्रिडांगण पुरविले नाही.
5) इमारतीस ओल प्रतीबंधक कार्यवाही केली नाही.
6) बी विंग करीता दिलेली पाण्‍याची टाकी लहान असून अपुरी आहे.
7) वेगळी बोअरवेल बी विंग करीता पुरविली नाही.
8) इमारतीकरीता भोगवटा प्रमाणपत्र सा.वाले यांनी प्राप्‍त करुन घेतले नाही.
3. तक्रार प्रलंबीत असतांना तक्रारदारांनी तक्रारीत बदल करण्‍याची परवानगी मागीतली. व त्‍या बद्दलचा अर्ज मंजूर करण्‍यात आला. व त्‍यानंतर तक्रारदारांनी सा.वाले यांना संस्‍था स्‍थापन करुन संस्‍थेच्‍या हक्‍कात हस्‍तांतरणपत्र करुन द्यावे तसेच नुकसान भरपाई अदा करावी अशी ज्‍यादा मागणी तक्रारीमध्‍ये सम्‍मलीत केली.
4. सा.वाले यांनी आपली कैफीयत दाखल केली. व त्‍यामध्‍ये असे कथन केले की, झोपडपट्टी पुर्नवसन अधिकारी यांची दिनांक 16.4.2004 च्‍या पत्रान्‍वये पूर्वपरवानगी घेवून सदरील भुखंडावर इमारत बांधण्‍याचा प्रस्‍ताव दिला व बांधकाम परवानगी दिनांक 25.5.2004 रोजी कार्यकारी अभियंता झोपडपट्टी पुर्नवसन अधिकारी यांनी दिली. व त्‍याप्रमाणे ए व बी विंग असलेली इमारत सा.वाले यांनी बांधली. त्‍यानंतर सदनिका धारकांची सहकारी गृह निर्माण संस्‍था स्‍थापन करणेकामी कार्यवही करण्‍यात आली व दिनांक 21.12.2005 रोजी माऊली प्रसाद एस.आर.ए. सहकारी गृह निर्माण स्‍थापन करण्‍यात आली. सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीसोबत संस्‍था नोंदणी प्रमाणपत्राची प्रत जोडली आहे. त्‍यानंतर हंगामी कार्यकारी मंडळ स्‍थापन करण्‍यात आले. व हंगामी कार्यकारी मंडळास दिनांक 18.3.2006 रोजी संस्‍थेच्‍या कार्यालयाचे, इमारतीचे, व सर्व अभिलेखांचा ताबा देण्‍यात आला. सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीमध्‍ये पुढे असे कथन केले आहे की, कराराप्रमाणे बी विंग करीता वेगळी संस्‍था स्‍थापन करण्‍याची सा.वाले यांची जबाबदारी नव्‍हती. त्‍याचप्रमाणे बी विंग करीता संस्‍थेला वेगळे कार्यालय देण्‍याची सामनेवाले यांची जबाबदारी नव्‍हती. सा.वाले यांनी असे कथन केले आहे की, तक्रारदारांनी तक्रारीमध्‍ये ज्‍या सुविधांचा संदर्भ दिलेला आहे, त्‍या पूर्वीच पुरविण्‍यात आलेल्‍या आहेत. परंतु बी विंग करीता वेगळे संस्‍थेचे कार्यालय, वेगळी बोअरवेल, वेगळे वाहनतळ, वेगळे क्रिडांगण, या सर्व सेवा सुविधा देण्‍याची जबाबदारी करारनाम्‍याप्रमाणे सा.वाले यांची नाही. सा.वाले यांचे असे कथन आहे की, भोगवटा प्रमाणपत्र प्राप्‍त करण्‍याची कार्यवाही सा.वाले यांनी सुरु केलेली आहे. तक्रार प्रलंबीत असतांना वेळोवेळी शपथपत्रे दाखल करुन सा.वाले यांनी भोगवटा प्रमाणपत्रा बद्दलच्‍या कार्यवाहीची माहिती अभिलेखात दाखल केलेली आहे. प्रत्‍येक तक्रारदारांनी त्‍यानंतर प्रति उत्‍तराचे शपथपत्र दाखल केले व त्‍यात असे कथन केले की, झोपडपट्टी पुर्नवसन योजने अंतर्गत ए विंग मधील सदनिकांना ज्‍या सुविधा देण्‍यात आलेल्‍या आहेत त्‍यापैकी वेगळया सुविधा देण्‍याची जबाबदारी म्‍हणजे बी विंग मधील (Saleable ) ही सदनिके करीता वेगळी सेवा सुविधा देण्‍याची जबाबदारी सा.वाले यांची होती. तक्रारदारांनी आपले प्रति उत्‍तराचे शपथपत्रामध्‍ये असे कथन केले आहे की, तक्रारदार सदनिका धारकांची बी विंग म्‍हणजे वेगळी इमारत असून त्‍यातील 29 सदनिका धारकांकरीता सा.वाले यांनी वेगळी सुविधा पुरविणे आवश्‍यक आहे. या प्रकारे सा.वाले यांनी आपली कायदेशीर व करारात्‍मक जबाबदारी पार पाडली नाही असे तक्रारदारांनी कथन केले.
5. तक्रार प्रलंबीत असतांना तक्रारदारांनी तसेच सा.वाले यांनी आपले शपथपत्र दाखल केले. त्‍याचे यादीसोबत त्‍यांचे कथनाचे पृष्‍ठर्थ वेगळी कागदपत्रे दाखल केलेली आहेत. तक्रारीत बदल झाल्‍यानंतर सा.वाले यांनी आपली ज्‍यादा कैफीयत दाखल केली.
6. प्रस्‍तुत मंचाने तक्रार, कैफीयत, शपथपत्र, व कागदपत्रे यांचे वाचन केले. तसेच सा.वाले वकीलांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकला. त्‍यावरुन तक्रारीचे निकालीकामी पुढील मुद्दे कायम करण्‍यात येतात.
क्र. | मुद्दे | उत्‍तर |
1 | सा.वाले यांनी तक्रारदार म्‍हणजे बी विंगचे सदनिकाधारक यांनी तक्रारीत कथन केल्‍याप्रमाणे कार्यवाही केली नाही व कराराप्रमाणे सेवा सुविधा पुरविल्‍या नाहीत. यास प्रमाणे प्रत्‍येक तक्रारीतील तक्रारदारांना सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसुर केली ही बाब तक्रारदार सिध्‍द करतात काय ? | नाही. |
2 | तक्रारदार हे सा.वाले यांचेकडे तक्रारीतील दादी संदर्भात काही निर्देश तसेच नुकसान भरपाई मिळण्‍यास पात्र आहेत काय ? | नाही. |
3. | अंतीम आदेश ? | तक्रार रद्द करण्‍यात येते. |
कारण मिमांसा
7. तक्रारदारांनी प्रस्‍तुतची तक्रार दिनांक 6.3.2007 रोजी दाखल केली. तक्रारीमध्‍ये प्रमुख कथन असे आहे की, सा.वाले यांनी बी विंगचे सदनिकाधारक म्‍हणजे तक्रारदारांची वेगळी सहकारी गृह निर्माण संस्‍था स्‍थापन केली नाही. तक्रार प्रलंबीत असतांना वेळोवेळी त्‍यात सुनावणी झाली व दोन्‍ही बाजुंचा जो युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला त्‍यावरुन असे दिसते की, तक्रारदारांची मुख्‍य तक्रार अशी की, सा.वाले विकासक/बिल्‍डर यांनी ए विंग म्‍हणजे झोपडपट्टी पुर्नवसन येाजने अंतर्गत ज्‍या सदनिका वाटप करण्‍यात आल्‍या त्‍या पेक्षा वेगळी म्‍हणजे खुल्‍या विक्री अंतर्गत बी विंग मधील ज्‍या सदनिका विक्री केल्‍या त्‍या सदनिका धारकांकरीता वेगळी सहकारी गृह निर्माण संस्‍था स्‍थापन करणे व वेगळया सेवा सुविधा पुरविणे आवश्‍यक होते. यावर सा.वाले यांचे असे कथन आहे की, त्‍यांनी बी विंग करीता म्‍हणजे तक्रारदारांकरीता वेगळी सहकारी संस्‍था स्‍थापन करण्‍याची जबाबदारी करारनाम्‍यामध्‍ये नमुद केलेली नव्‍हती, तसेच ती कायदेशीर जबाबदारी नाही. दोन्‍ही विंग करीता एकत्रीत संस्‍था स्‍थापन झालेली असल्‍याने सा.वाले यांनी सहकारी गृह निर्माण संस्‍था स्‍थापन केली नाही असा आरोप तक्रारदार करु शकत नाहीत असे सा.वाले यांची भुमिका आहे.
8. सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीसोबत माऊली प्रसाद एस.आर.ए. सहकारी गृह निर्माण संस्‍था मर्यादित या संस्‍थेचे नोंदणीचे प्रमाणपत्राची प्रत दिनांक 21.12.2005 रोजी हजर केलेली आहे. या प्रमाणपत्रावरुन असे दिसते की, गृह निर्माण संस्‍था तक्रारदारांनी तक्रार दाखल करणेपूर्वी दोन वर्षे अस्‍तीत्‍वात आली हेाती. तरी देखील तक्रारदारांनी गृह निर्माण संस्‍था सा.वाले यांनी स्‍थापन केली नाही व ती स्‍थापन करण्‍यात यावी अशी दाद तक्रारीमध्‍ये मागीतलेली आहे. सा.वाले यांनी आपले ज्‍यादा शपथपत्र दिनांक 25.8.2011 रोजी दाखल केले. व त्‍यासोबत सा.वाले यांनी संस्‍था स्‍थापन करणेकामी ज्‍या सभासदांची यादी दिली होती त्‍या यादीची माहितीच्‍या अधिकाराखाली मिळालेली प्रत हजर केली आहे. त्‍या यादीसोबत संस्‍थेच्‍या मालमत्‍तेचे विवरण असणारा तक्‍ता दाखल केला आहे. मालमत्‍तेच्‍या माहितीवरुन असे दिसून येते की, सा.वाले यांनी संपूर्ण भूखंड व इमारत याची नोंद त्‍या तक्‍त्‍यामध्‍ये केलेली आहे. सा.वाले यांनी आपले शपथपत्र दिनांक 25.8.2011 मध्‍ये असे नमुद केले आहे की, प्रस्‍तुत तक्रारीपैकी पुढील तक्रारदार हे संस्‍था स्‍थापन झाली तेव्‍हा संस्‍थेचे सभासद झाले होते. त्‍यांची नांवे व तक्रार क्रमांक पुढील प्रमाणे आहे.
क्र. | तक्रारदारांची नांवे | तक्रार क्रमांक |
1 | श्री.नरशीजेशा पटेल | 184/2007 |
2 | श्रीमती विजयमाला विजयकुमार पटेल आणि श्री.सुजीत विजय पटेल | 190/2007 |
3. | श्री.भरत त्रिंबक शेळखंडे, श्री.कमल भरत शेळखंडे | 180/2007 |
4. | श्री.गोपाळ केशवजी पटेल | 187/2007 |
5. | श्री.नारायण लक्ष्‍मण कहाने | 183/2007 |
6. | श्री.राजकुमार नरसप्‍पा मेत्रे | 177/2007 |
7. | श्री.कृष्‍णकांत व्‍ही.पारकर | 193/2007 |
8. | श्री.नरेश पी.चौधरी | 181/2007 |
सा.वाले यांनी आपल्‍या शपथपत्रात पुढे असेही कथन केले आहे की, संस्‍था स्‍थापन झाल्‍यानंतर प्रस्‍तुत तक्रारीतील तक्रारदारांपैकी पुढील तक्रारदार हे संस्‍थेचे सभासद झाले त्‍यांची नांवे व तक्रार क्रमांक पुढील प्रमाणे आहेत.
क्र. | तक्रारदारांची नांवे | तक्रार क्रमांक |
1 | श्री.अर्जुन विश्राम सापटे | 199/2007 |
2 | अमृतलाल नेन्‍सी सत्रा | 182/2007 |
3. | हेमांगी एम.शिखरे | 218/2007 |
4. | रोहीणी चंद्रकांत कासीद | 198/2007 |
येवढेच नव्‍हे तर सा.वाले यांनी आपल्‍या शपथपत्रात असे नमुद केले आहे की, तक्रार क्रमांक 183/2007 या मधील तक्रारदारांनी दिनांक 21.9.2007 रोजी ते संस्‍थेचे सभासद असल्‍याबद्दल प्रमाणपत्र प्राप्‍त केले. परंतु आपल्‍या तक्रारीमध्‍ये मात्र ती बाब लपवून ठेवली. सा.वाले आपल्‍या शपथपत्रात पुढे असे म्‍हणतात की, इतर तक्रारदार हे गृह निर्माण संस्‍थेचे सभासद होऊ शकतात व त्‍यांना अर्ज करण्‍यास कुणीही मज्‍जाव केलेला नाही.
9. सा.वाले यांनी दिनांक 25.8.2011 पूर्वी प्रस्‍तुतच्‍या प्रकरणामध्‍ये एक शपथपत्र दिनांक 20.7.2011 रोजी दाखल केले. त्‍यामध्‍ये सा.वाले यांनी असे कथन केले आहे की, झोपडपट्टी पुर्नवसन योजनेखाली ज्‍या व्‍यक्‍तींना सदनिका देण्‍यात आल्‍या त्‍यांची संख्‍या 42 असून ज्‍या सदनिका खुल्‍या विक्री पध्‍दतीने विक्री करण्‍यात आल्‍या त्‍यांची संख्‍या 29 आहे. व दुकानांची संख्‍या 7 आहे. या प्रमाणे सभासदांची संख्‍या 78 आहे. त्‍या शपथपत्रात सा.वाले पुढे असे कथन करतात की, त्‍यांनी सर्व सदनिकाधारकांना म्‍हणजे त्‍यात पुर्नविकासन व खुली विक्री अशा दोन्‍ही पध्‍दतीच्‍या यांना ऑगस्‍ट, 2005 मध्‍ये ताबा दिला. सा.वाले यांनी त्‍या शपथपत्राच्‍या परिच्‍छेद क्रमांक 8 मध्‍ये असे कथन केले आहे की, त्‍यांनी उपलब्‍ध भुखंडावर 924 चौरस मिटर या क्षेत्रफळाची इमारत बांधली त्‍यामध्‍ये अ व ब विंग आहेत व ती एकच इमारत आहे. उपलब्‍ध भुखंडाचे क्षेत्रफळ 982 चौरस मिटर असल्‍याचे तक्रारदारांनी संस्‍था स्‍थापन करतांना दाखल केलेल्‍या तक्‍त्‍यामध्‍ये लिहून दिले होते. त्‍याची प्रत शपथपत्र दिनांक 25.8.2011 सोबत दाखल आहे. या प्रमाणे सा.वाले यांनी आपल्‍या शपथपत्रात असे कथन केले आहे की, दोन वेगळे भुखंड नाही, तसेच अ व ब ची वेगळी इमारत नाही. व त्‍यामुळे अ व ब करीता एकत्रित अशी सहकारी गृह निर्माण संस्‍था स्‍थापन करण्‍यात आली. व ब विंग पैकी काही सदनिकाधारक त्‍या सस्‍थेचे सभासद देखील झाले त्‍यांची नांवे वर नमुद करण्‍यात आलेली आहेत.
10. सा.वाले यांनी आपल्‍या कागदपत्रांच्‍या यादी दिनांक 1.6.2010 सोबत त्‍यांचे पत्र दिनांक 18.3.2006 ची प्रत जोडली आहे. व त्‍या पत्रासोबत संस्‍थेच्‍या सभासदांची यादी आहे. सा.वाले यांनी जे पत्र संस्‍था स्‍थापन झाल्‍यानंतर संस्‍थेला ताबा देण्‍या बद्दल दिले होते त्‍या यादीमध्‍ये अ विंग मधील 42 सदस्‍यांची नांवे आहेत. तर ब विंग मधील 29 सदस्‍यांची नांवे आहेत. तसेच 7 दुकाने विकत घेणा-या व्‍यक्‍तींची नांवे आहेत. त्‍या यादीमध्‍ये सा.वाले यांनी दिनांक 18.3.2006 रेाजी संस्‍थेच्‍या कार्यालयाचा ताबा संस्‍थेला दिल्‍याची नोंद आहे. त्‍यावरुन असे दिसते की, ए विंग मधील सदनिका क्रमांक 104 मध्‍ये ऑफीस आहे. सदनिका क्रमांक 105 मध्‍ये बालवाडी आहे. तर सदनिका क्रमांक ए-106 मध्‍ये वेलफेअर सेंटर आहे.
11. पुराव्‍याची या प्रकारची परिस्थिती असतांना तक्रारदारांनी आपली तक्रार तसेच प्रति उत्‍तराचे शपथपत्र या मध्‍ये असे कथन केले आहे की, बी विंग मधील सभासदांना वेगळी संस्‍था नोंदवून मागण्‍याचा हक्‍क आहे. त्‍या शपथपत्राच्‍या परिच्‍छेद क्र.2 ग मध्‍ये तक्रारदार असे कथन करतात की, झोपडपट्टी पुर्नवसन योजनेकरीता वेगळया इमारती व खुल्‍या विक्री मधील सदनिका धारकांकरीता वेगळी इमारत बांधण्‍यात आलेली आहे. तथापी शपथपत्रातील या कथनाचे पृष्‍टयर्थ तक्रारदारांनी कुठलाही पुरावा हजर केलेला नाही. तक्रारदारांनी आपल्‍या तक्रारीमध्‍ये करारनाम्‍यातील काही तरतुदी तक्रारीच्‍या परिच्‍छेद क्र.3 मध्‍ये उधृत केलेल्‍या आहेत. त्‍याचे वाचन केल्‍यानंतर असे दिसून येते की, सा.वाले यांनी झोपडपट्टी पुर्नवसन योजनेकरीता वेगळी इमारत व खुल्‍या विक्री सदनिका धारकांकरीता वेगळी इमारत बांधण्‍याचे कबुल केले नव्‍हते. त्‍याच प्रमाणे बी विंग मधील सदनिका धारकांकरीता वेगळी संस्‍था स्‍थापन करण्‍यात येईल अशी तरतुद करारनाम्‍यात नमुद करण्‍यात आलेली नव्‍हती. म्‍हणजे सा.वाले यांचेवर बी विंग करीता वेगळी संस्‍था स्‍थापन करण्‍याची करारनाम्‍या अन्‍वये जबाबदारी नव्‍हती. तरी देखील तक्रारदारांनी ती जबाबदारी होती असे कथन केले आहे व दाद मागीतलेली आहे.
12. महाराष्‍ट्र सहकारी संस्‍थांचा कायदा 1960 चे कलम 6 प्रमाणे सहकारी संस्‍था स्‍थापन करण्‍याकरीता कमीत कमी 10 सभासद असणे आवश्‍यक आहे. प्रस्‍तुतच्‍या प्रकरणामध्‍ये ती पुर्तता झाली होती. मोफा कायद्याचे कलम 10 प्रमाणे सहकारी गृह निर्माण संस्‍था स्‍थापन होणेकामी आवश्‍यक त्‍या सदनिका विक्री झाल्‍यानंतर विकासकांनी सहकारी गृह निर्माण संस्‍था स्‍थापन करणे आवश्‍यक आहे. मोफा कायद्याचे नियम 8 प्रमाणे ही पुर्तता झाल्‍यानंतर 4 महिन्‍याचे आत तशी संस्‍था स्‍थापन केली पाहिजे. एकूण सदनिकेच्‍या संखेपैकी 60 टक्‍के सदनिका विक्री झाल्‍याबरोबर विकासकाने संस्‍था स्‍थापन करणेकामी कार्यवाही करणे आवश्‍यक आहे. मोफा कायद्याचे कलम 10 व नियम 8 प्रमाणे प्रत्‍येक विंग करीता वेगळी सहकारी गृह निर्माण संस्‍था स्‍थापन करण्‍याचे विकासकावर बंधन नाही. या प्रमाणे विकासक एका इमारतीकरीता एक सहकारी गृह निर्माण संस्‍था स्‍थापन करु शकतात. व ती सहकारी गृह निर्माण संस्‍था त्‍या इमारतीमधील एका पेक्षा जास्‍त विंग मधील सदनिका धारकांची एकत्रितपणे एकच सहकारी गृह निर्माण संस्‍था असू शकते. या प्रमाणे सा.वाले यांचेवर मोफा कायद्याच्‍या अंतर्गत देखील बि विंग करीता वेगळी सहकारी गृह निर्माण संस्‍था स्‍थापन करणेआवश्‍यक नव्‍हते.
13. या परिस्थितीमध्‍ये तक्रारदारांनी म्‍हणजे बी विंग मधील सदनिका धारकांनी ते जर सद्याच्‍या गृह निर्माण संस्‍थेचे सभासद नसतील तर त्‍यांनी गृह निर्माण संस्‍थेकडे सभासद होणेकामी अर्ज करणे हा एक पर्याय उपलब्‍ध आहे. अथवा बी विंग चे सदनिका धारकांकरीता वेगळी संस्‍था स्‍थापन करुन मिळणेकामी सहकार निबंधक यांचेकडे अर्ज देण्‍याचा मार्ग उपलब्‍ध आहे. अर्थात महाराष्‍ट्र सहकारी गृह निर्माण संस्‍थांच्‍या कायद्यातील तरतुदी व त्‍याअंतर्गत नियम या प्रमाणे सहकार निबंधक योग्‍य निर्णय घेतील.
14. तक्रारदारांनी सहकारी गृह निर्माण संस्‍था स्‍थापन करणे व संस्‍थेच्‍या हक्‍कात सा.वाले यांनी हस्‍तांतरणपत्र करुन द्यावे अशी मागणी केलेली आहे. परंतु वर नमुद केल्‍याप्रमाणे बी विंग करीता वेगळी सहकारी गृह निर्माण संस्‍था स्‍थापन करावी असा निर्देश सा.वाले यांना देणे शक्‍य नाही. सद्याची गृह निर्माण संस्‍था म्‍हणजे माऊली गृह निर्माण संस्‍था ही प्रकरणात पक्षकार नाही. सा.वाले यांनी त्‍या संस्‍थेला पक्षकार केले नाही. सबब त्‍या संस्‍थेच्‍या हक्‍कात सा.वाले यांनी हस्‍तांतरणपत्र करुन द्यावे असा निर्देश सा.वाले यांना देणे शक्‍य नाही. त्‍यातही सा.वाले सयांनी आपल्‍या दिनांक 28.5.2010 च्‍या पत्रासोबत माऊली गृह निर्माण संस्‍थेकडे हस्‍तांतरण पत्राचा मसुदा पाठविला आहे. व त्‍यावर संस्‍थेची प्रतिक्रिया सा.वाले यांना अपेक्षित आहे.
15. भोगवटा पत्राचे संदर्भात सा.वाले यांनी आपल्‍या शपथपत्र दिनांक 28.9.2010 या मध्‍ये असे कथन केले आहे की, सहकारी गृह निर्माण संस्‍था यांनी महानगर पालिकेकडे अदा करावयाची कराची रक्‍कम थकीत ठेवल्‍याने भोगवटा प्रमाणपत्र प्राप्‍त होऊ शकले नाही. या कथनाचे पृष्‍टयर्थ सा.वाले यांनी दिनांक 1.6.2010 रोजी शपथपत्र दाखल केले व त्‍यामध्‍ये असे कथन केले की, झोपडपट्टी पुर्नवसन अधिकारी हे काही कागदपत्रांची पुन्‍हा पुन्‍हा मागणी करीत आहे व त्‍या शपथपत्रासोबत त्‍यांनी झोपडपट्टी पुर्नवसन अधिकारी यांनी दिनांक 19.5.2010 रोजी दिलेल्‍या पत्राची प्रत जोडली आहे. सा.वाले यांनी प्रस्‍तुत मंचाचे निर्देशानुसार भोगवटा प्रमाणपत्राचे संदर्भात दिनांक 21.1.2010 शपथपत्र दाखल केले. व त्‍यामध्‍ये भोगवटा प्रमाणपत्राचे संदर्भात सा.वाले यांनी केलेली कार्यवाही तसेच पुर्नवसन अधिकारी यांनी केलेल्‍या कार्यवाहीचे कथन केले.
16. मुळातच भोगवटा प्रमाणपत्र हे पूर्ण इमारतीकरीता अदा केले जाते व ते विशिष्‍ट विंग करीता दिले जात नाही. थोडक्‍यात तक्रारदार करीत असलेली भोगवटा प्रमाणपत्रा संबंधीत मागणी समाईक आहे. त्‍यामध्‍ये बी विंग मधील सदनिकाधारक म्‍हणजे तक्रारदार तसेच ए विंग मधील सदनिकाधारक म्‍हणजे संस्‍थेचे सदस्‍य व संस्‍था या दोघांचे हित संबंध समान आहेत. याच स्‍वरुपाचा अभिप्राय तक्रारदारांच्‍या इतरही मागण्‍या बद्दल नोंदविता येईल. उदा. क्रिडांगण, पाण्‍याची टाकी, बोअरवेल वगैरे. मुळातच सा.वाले यांनी आपल्‍या कागदपत्राच्‍या यादीसोबत जी कागदपत्रे दाखल केली आहेत त्‍यामध्‍ये संस्‍थेचे कार्यालय व क्रिडांगण संस्‍थेला सुपुर्द केल्‍याची नोंद आहे. तरी देखील तक्रारदारांच्‍या मागणीचा विचार करावयाचा झाल्‍यास असे नमुद करावेसे वाटते की, तक्रारदारांनी तक्रारीत नमुद केलेल्‍या खालील मागण्‍या व सुविधा बी विंग करीता वेगळया पुरविण्‍यात याव्‍यात अशी करारात्‍मक जबाबदारी सा.वाले यांचेवर नाही कारण करारनाम्‍यात तसे कोठेही नमुद केलेले नाही. त्‍यातही सामाईक सेवा सुविधा बाबतीत जर वैयक्तिक सदनिकाधारक एकत्रितपणे किंवा वेगवेगळया तक्रारी दाखल करीत असतील तर समान हित संबंधाकरीता ग्राहक संरक्षण कायद्याप्रमाणे विशिष्‍ट कार्यपध्‍दती अवलंबविणे आवश्‍यक असते.
1) बी विंग करीता वेगळी सहकारी गृह निर्माण संस्‍था स्‍थापन करणे.
2) बी विंग करीता वेगळी नळपाणी जोडणी पुरविणे.
3) बी विंग मधील सदनिका धारकांकरीता वाहन तळाची व्‍यवस्‍था करणे.
4) करारनाम्‍यामध्‍ये कबुल करुनही क्रिडांगण पुरविणे.
5) इमारतीस ओल प्रतीबंधक कार्यवाही करणे.
6) बी विंग करीता दिलेली पाण्‍याची टाकी लहान असून अपुरी आहे. ती बसविणे
7) वेगळी बोअरवेल बी विंग करीता पुरविणे.
8) इमारतीकरीता भोगवटा प्रमाणपत्र सा.वाले यांनी प्राप्‍त करुन देणे.
17. तक्रारदारांनी आपल्‍या तक्रारीमध्‍ये सा.वाले यांचेवर सेवा सुविधीचे संदर्भात आरोप केलेले आहेत, ते प्रामुख्‍याने भोगवटा प्रमाणपत्र नसणे, बी विंग करीता वेगळी सहकारी गृह निर्माण संस्‍था स्‍थापन करणे, बी विंग करीता वेगळी नळपाणी जोडणी पुरविणे, बी विंग मधील सदनिका धारकांकरीता वाहन तळाची व्‍यवस्‍था करणे, करारनाम्‍यामध्‍ये कबुल करुनही क्रिडांगण पुरविणे, इमारतीस ओल प्रतीबंधक कार्यवाही करणे, बी विंग करीता दिलेली पाण्‍याची टाकी लहान असून अपुरी आहे. ती बसविणे, वेगळी बोअरवेल बी विंग करीता पुरविणे, इमारतीकरीता भोगवटा प्रमाणपत्र सा.वाले यांनी प्राप्‍त करुन देणे इत्‍यादी सामायिक सेवा सुविधेच्‍या बद्दल आहेत. थोडक्‍यात तक्रारदाराने तक्रारीत मागीतलेल्‍या दादी हया प्रातिनिधीक स्‍वरुपाच्‍या आहेत. म्‍हणजेच सामायिक आहेत व त्‍या वैयक्तिक नाहीत. हया स्‍वरुपांच्‍या दादींचे संदर्भात ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कलम 12(1) जे तक्रार दाखल करण्‍याचे संदर्भात आहे. याचा विचार करणे आवश्‍यक आहे. कलम 12(1) (अ) प्रमाणे वस्‍तु खरेदीच्‍या संदर्भात किंवा सेवा सुविधेच्‍या संदर्भात ग्राहकाकडून ग्राहक मंचाकडे तक्रार दाखल केली जाऊ शकते. कलम 12(1) (अ) प्रमाणे या प्रकारची तक्रार ही वैयक्तिक ग्राहकाकडून दाखल होणे अपेक्षित आहे. कारण ग्राहकाच्‍या मागे इंग्रजी ‘The’ हे उपपद लावलेले आहे. कलम 12(1) (ब) ही नोंदणीकृत ग्राहक संस्‍था कडून दाखल केली जाऊ शकते. एका पेक्षा जास्‍त ग्राहक असतील व त्‍यांनी मागीतलेले दादींचे स्‍वरुप सारखेच असेल तर ग्राहक मंचाची परवानगी घेवून असे अनेक ग्राहक एकत्रितपणे कलम 12(1) (क) प्रमाणे तक्रार दाखल करु शकतात. तथापी कलम 12(1) (क) प्रमाणे परवानगी देण्‍यापूर्वी तक्रारदारांना ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कलम 13(6) मधील तरतुदींचे पालन करणे आवश्‍यक आहे. कलम 13(6) मध्‍ये ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कलम 2 (1) (ब)(IV) म्‍हणजे एका पेक्षा जास्‍त ग्राहक एकत्रितपणे या स्‍वरुपाच्‍या तक्रारीकरीता दिवाणी प्रक्रिया संहीता ऑर्डर 1 नियम 8 चे तरतुदीचे पालन करणे आवश्‍यक आहे. परंतु प्रस्‍तुत तक्रारदारांनी 12(1)(सी) व कलम 13(6) या तरतुदींचे पालन केलेले नाही. मुळातच तक्रारदार हे एका पेक्षा जास्‍त ग्राहक एकत्रित येऊन दाखल केलेली तक्रार आहे असे म्‍हणत नाहीत. थोडक्‍यात वैयक्तिक तक्रार सामाईक दादीकरीता तक्रारदारांनी दाखल केलेली आहे. त्‍यामध्‍ये सर्व सदनिकाधारकांचे हितसंबंध गुंतलेले आहेत. त्‍यातही सर्व सदनिका धारकांची संस्‍था दिनांक 21.12.2005 रोजी स्‍थापन झाली आहे. परंतु तक्रारदारांनी संस्‍थेला पक्षकार केले नाही. संस्‍था जर सहकार्य करीत नसेल तर संस्‍थेला सा.वाले केले जाऊ शकते. थोडक्‍यामध्‍ये तक्रारदारांनी कलम 13(6) ची पुर्तता केलेली नाही. तसेच संस्‍थेला पक्षकार केलेले नाही. हया सा.वाले यांच्‍या आक्षेपात तथ्‍य आहे.
18. सा.वाले यांनी आपल्‍या आक्षेपाचे पृष्‍टयर्थ मा.राज्‍य आयोगाचे अपील क्र.1087/2009 न्‍याय निर्णय दिनांक 5.1.2010 श्री.राजेंद्र थोरात विरुध्‍द श्रीमती नलिनी पांडुरंग लिमये व इतर या प्रकरणातील न्‍याय निर्णयाचा आधार घेतला. त्‍या प्रकरणामये देखील तक्रारदारांनी बिल्‍डर/विकासक यांचे विरुध्‍द भोगवटा प्रमाणपत्र व हस्‍तांतरणपत्र हया करीता वैयक्‍तीक तक्रार दाखल केलेली होती. मा.राज्‍य आयोगाने ग्राहक संरक्षण कायद्याच्‍या कलम 2(1) (बी) (IV) तसेच कलम 12(1) (क) , 13(6) व दिवाणी प्रक्रिया संहीता ऑर्डर 1 नियम 8 या सर्व तरतुदींचा एकत्रित विचार केला व असा निष्‍कर्ष नोंदविला की, तरतुदींचे पालन केले नसेल तर तक्रार चालु शकत नाही. मा. राज्‍य आयोगाने आपल्‍या न्‍याय निर्णयाचे परीच्‍छेद क्र.11 मध्‍ये असा स्‍पष्‍ट अभिप्राय नोंदविला आहे की, ग्राहक संरक्षण कायद्यातील वरील तरतुदी हया जुजबी (Formal ) स्‍वरुपाच्‍या नसुन त्‍या अत्‍यावश्‍यक आहेत. व जे सदनिकाधारक ग्राहक मंचासमक्ष हजर झाले नाहीत त्‍यांच्‍या हक्‍काचे संरक्षण करण्‍याचे हेतुने जाहीर नोटीस बजावणे आवश्‍यक आहे. मा.राज्‍य आयोगाच्‍या वरील प्रकरणातील निर्देश प्रस्‍तुतच्‍या प्रकरणामध्‍ये देखील लागू होतात. वरील तरतुदींची पालन तक्रारदारांनी केलेले नसल्‍याने तक्रारदारांच्‍या तक्रारीमध्‍ये दाद देऊ शकत नाही असा निष्‍कर्ष नोंदविण्‍यात येतो.
19. वरील परिस्थितीत तक्रारदार सा.वाले यांचेकडे तक्रारीतील मागणी, दादींच्‍या संदर्भात मोफा कायद्या अंतर्गत अथवा करारात्‍मक जबाबदारी सिध्‍द करु शकत नसल्‍याने तक्रारदार दाद मागण्‍यास पात्र नाहीत. त्‍यातही सामाईक सेवा सुविधांच्‍या संदर्भात वर नमुद केल्‍याप्रमाणे ग्राहक संरक्षण कायदा कलम 12 (1)(सी) व कलम 3 (6) या तरतुदींचे पालन केले नसल्‍याने तक्रारदार दाद मिळण्‍यास पात्र नाहीत.
20. वरील चर्चेनुरुप व निष्‍कर्षावरुन पुढील आदेश करण्‍यात येतो.
आदेश
1. तक्रार क्रमांक 177/2007 ते 183/2007, 185/2007 ते 189/2007
191/2007 ते 197/2007, 200/2007 ते 202/2007, 217/2007
आणि 219/2007 रद्द करण्‍यात येतात.
2. खर्चाबाबत आदेश नाही.
3. आदेशाच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना विनामुल्‍य पाठविण्‍यात याव्‍यात.
