| Final Order / Judgement | तक्रारदारातर्फे वकील :- श्री. अभिलेष यादव सामनेवाले तर्फे वकील :. श्री. अमीन. (युक्‍तीवादाच्‍या वेळेस) निकालपत्रः- श्री. एम.वाय.मानकर अध्‍यक्ष, -ठिकाणः बांद्रा उपरोक्‍त तक्रारीमध्‍ये एकत्रित न्‍यायनिर्णय (दिनांक 15/05/2017 रोजी घोषीत ) 1. तक्रारदारानी त्‍यांच्‍या ताब्‍यामध्‍ये असलेल्‍या सदनिकेबाबत सामनेवाले विकासक यांनी कराराप्रमाणे सुविधा न दिल्‍यामूळे व कराराचे पूर्णतः पालन न केल्‍यामूळे तक्रारी दाखल केल्‍या आहेत. सामनेवाले यांनी त्‍यांची लेखीकैफियत दाखल केली आहे. 2. हया तक्रारी मा. राज्‍य आयोगाच्‍या दि. 09/07/2014 च्‍या आदेशाप्रमाणे या मंचास दोन्‍ही पक्षांना संधी देऊन गुणवत्‍तेवर निकाली काढण्‍याकरीता प्राप्‍त झाल्‍या आहेत. यापूर्वी तक्रारदारानी दाखल केलेल्‍या तक्रारी या मंचानी दि. 25/11/2011 च्‍या आदेशाप्रमाणे खारीज केल्‍या होत्‍या. मा. राज्‍य आयोगाच्‍या आदेशाप्रमाणे उभयपक्षांना संधी देण्‍यात आली. त्‍याप्रमाणे त्यांनी पुराव्‍याचे शपथपत्र, अतिरीकत पुराव्‍याचे शपथपत्र, लेखीयुक्‍तीवाद दाखल केला आहे. तसेच तक्रारदारानी तक्रारीमध्‍ये दुरूस्‍ती केली त्‍याबाबत सामनेवाले यांनी अतिरीक्‍त लेखीकैफियत सुध्‍दा दाखल केली आहे. 3. तक्रारींच्‍या निकालाकामी आम्‍ही आरबीटी. तक्रार क्र 334/2016 च्‍या बाबी सविस्‍तरपणे नमूद करीत आहोत. आरबीटी तक्रार क्र 334/2016 मधील तक्रारदारानी दि. 24/11/2004 च्‍या कराराप्रमाणे सामनेवाले यांच्‍याकडून सदनिका क्र 501, 5 वा माळा, 525 चौ.फुट क्षेत्रफळ असलेली सदनिका रू. 10,50,000/-,मध्‍ये विकत घेतली होती. पूर्ण मोबदला अदा केल्‍यानंतर तक्रारदारानी सदनिकेचा ताबा घेतला. सामनेवाले यांनी सर्व सुविधा देण्‍याबाबत आश्‍वासन दिले होते. त्‍यामध्‍ये संस्‍थेकरीता कार्यालयाची जागा, बी/विंग करीता वेगळा पाणी पुरवठा, बोरवेल, पार्कींगकरीता जागा, मुलांकरीता खेळण्‍याची जागा, छताच्‍या गळतीपासून सुरक्षा, बाथरूममध्‍ये टाईल्‍स, विदयुत पुरवठयाकरीता योग्‍य वायरींग, योग्‍य लिप्‍ट देण्‍याचे मान्‍य केले होते. सदनिका खरेदीदारांची सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था निर्माण व नोंदणीकृत करणे, निच-याच्‍या सांड पाण्‍याकरीता व्‍यवस्‍थीत व्‍यवस्‍था करणे. सामनेवाले यांनी आश्‍वासन दिल्‍यामूळे सदनिका विकत व ताबा घेण्‍यात आला. सामनेवाले यांनी सोयीसुविधा न दिल्‍यामूळे तक्रारदारानी त्‍यांना वारंवार विनंती केली होती. सामनेवाले यांनी त्‍या पुरविल्‍या नाहीत. त्‍यानंतर तक्रारदारानी दि. 07/12/2006 ला सामनेवाले यांना पत्र पाठविले व कराराची पूर्तता करण्‍याची विनंती केली. सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना माहे जुन 2005 मध्‍ये सदनिकेचा ताबा दिला होता. त्‍यावेळी सोयीसुविधा पुरविण्‍यात आल्‍या नव्‍हत्‍या. मौली प्रसाद बी-विंग गृहनिर्माण सहकारी संस्‍था (प्रस्‍तावित) यांनी सामनेवाले यांना दि. 12/12/2006 ला पत्र पाठवून सोयीसुविधा व कराराची पूर्तता करण्याविषयी कळविले. तक्रारदाराना त्‍यांना दिलेल्‍या क्षेत्रफळाबाबत सुध्‍दा वाजवी शंका आहे. सामनेवाले यांनी बांधकाम करतांना वॉटर प्रूफींग बद्दल योग्‍य व्‍यवस्‍था केली नाही. सामनेवाले यांनी सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था निर्माण केली नसल्‍यामूळे त्‍याकरीता तक्रारदाराकडून घेतलेली रक्‍कम तक्रारदार यांना परत करावी तसेच सामनेवाले यांनी भोगवटा प्रमाणपत्र प्राप्‍त करावे व तक्रारदार यांना दयावे व सर्व सोयीसुविधा दिल्‍यांनतर सदनिका व भूमी याच्‍याबाबत अभिहस्‍तांतरण करावे. तक्रारदारांनी ही तक्रार दाखल करून सोयीसुविधा न पुरविल्‍याबाबत रू. 10,00,000/-, 18 टक्‍के व्‍याजासह, मानसिक व शारीरीक त्रासाकरीता रू. 3,00,000/-,सहकारी संस्‍था निर्माण करणेकामी व इतर खर्चाकरीता घेतलेले रू. 10,000/-, परत करावे. अभिहस्‍तांतरण संस्‍थेच्‍या नावे करावे व इतर मागणी केली आहे. तक्रारदारांनी तक्रारीसोबत कागदपत्रे दाखल केली आहेत. 4. सामनेवाले यांचेनूसार तक्रारदार हे नोंदणीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्‍थेचे सदस्‍य आहेत व त्यांनी सहकारी संस्‍थेला पक्ष म्‍हणून सम्‍मीलीत न केल्‍यामूळे ही तक्रार चालु शकत नाही. तक्रारदार यांनी नमूद केलेल्‍या सोयीसुविधा यादीप्रमाणे पुरविण्‍यात आलेल्‍या आहेत. सामनेवाले ही एक प्रा.लि. कंपनी आहे व झोपडपट्टी पूनर्वसन अधिका-याकडून आवश्‍यक परवानगी घेऊन इमारत बांधण्‍यात आलेली आहे. इमारतीमध्‍ये ‘ए’ व ‘बी’ विंग आहे. तक्रारदारानी कराराप्रमाणे संपूर्ण मोबदला अदा केलेला आहे. तक्रारदारानी सदनिकेचे निरीक्षण केल्‍यानंतर व समाधान झाल्‍यानंतर त्यांनी ताबा घेतला. सामनेवाले यांनी सदनिका खरेदीदारांनी ताबा घेतल्‍यानंतर माऊली प्रसाद एसआरए को.ऑ.हौ.सो लि. ची दि. 21/12/2005 ला नोंदणी केली. सामनेवाले यांनी AD-Hoc कमिटीला आवश्‍यक प्रमाणपत्र सदस्‍यांच्‍या यादीसह दिले. तसेच सहकारी गृहनिर्माण संस्‍थेच्‍या कार्यालयाकरीता सदनिका क्र 104 देण्‍यात आली. सामनेवाले यांनी तक्रारदार यांना मूळ कागदपत्रांचे निरीक्षण देण्‍याकरीता तारीख निश्चित करण्‍याबाबत कळविले. परंतू तक्रारदारानी सामनेवाले यांना मूळ कागदपत्रांचे निरीक्षण करण्‍याची संधी दिली नाही. एका सहकारी गृहनिर्माण संस्‍थेची नोंदणी झाल्‍यामूळे ‘बी’ विंग करिता सहकारी संस्‍था निर्माण करण्‍याची व नोंदणी करण्‍याची मागणी तक्रारदार करू शकत नाही. तक्रारदार यांना दुस-या सहकारी संस्‍थेच्‍या कार्यालयाकरिता जागेची मागणी करता येत नाही. सामनेवाले यांनी सांडपाण्‍याच्‍या निचा-याकरीता योग्‍य व्‍यवस्‍था केली आहे. सामनेवाले यांनी अभिहस्‍तांतरणाकरीता व भोगवटा प्रमाणपत्राकरीता काही कार्यवाही केली नाही हे म्हणणे चुकीचे आहे. इमारतीचे बांधकाम पूर्णतः मंजूर आराखडयाप्रमाणे करण्‍यात आले होते. तक्रारदार यांना ‘बी’ विंग करीता भोगवटा प्रमाणपत्र मागण्‍याचा अधिकार प्राप्‍त होत नाही. या मंचास ही तक्रार चालविण्‍याचा अधिकार प्राप्‍त होत नाही. सबब, ती खर्चासह फेटाळण्‍यात यावी. सामनेवाले यांनी काही कागदपत्रे दाखल केली. 5. तक्रारदारातर्फे वकील श्री. अखिलेष यादव व सामनेवाले तर्फे वकील श्री. अमीन यांचा तोंडीयुक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. 6. उपरोक्‍त बाबी विचारात घेता खालील बाबी हया मान्‍य आहेत असे समजता येईल. (1) सामनेवाले यांनी माऊली प्रसाद इमारत बांधली. तक्रारदार हे त्‍यामधील ‘बी’ विंग मधील एक सदनिकाधारक आहेत. माऊली प्रसाद करीता एका गृहनिर्माण सहकारी संस्‍थेची दि. 21/12/2005 ला नोंदणी झाली आहे. तक्रार माहे मार्च 2007 मध्‍ये दाखल करण्‍यात आली होती. सामनेवाले यांना विक्री केलेल्‍या सदनिकेचा संपूर्ण मोबदला प्राप्‍त आहे. 7. या तक्रारी निकाली काढण्‍याकरीता या मंचास अधिकारक्षेत्र प्राप्‍त आहे काय ? हे पाहणे आवश्‍यक आहे. आम्‍ही खाली प्रत्‍येक सदनिकेच्‍या मोबदल्‍याची व तक्रारीमध्‍ये मागणी केलेली नुकसानभरपाई रक्‍कम नमूद करीत आहोत. अनु क्र. | आरबीटी/तक्रार क्र. | सदनिका क्रमांक | मोबदला | नुकसानभरपाई व खर्चाची रक्‍कम | 1. | 334/2016 | बी/501 | रू.10,50,000/-, | रू.13,10,000/-, | 2. | 335/2016 | बी/404 | रू.10,35,000/-, | रू.13,10,000/-, | 3. | 336/2016 | बी/403 | रू.10,76,250/-, | रू.13,10,000/-, | 4. | 337/2016 | बी/301 | रू.10,50,000/-, | रू.13,10,000/-, | 5. | 338/2016 | बी/102 | रू.10,50,000/-, | रू.13,10,000/-, | 6. | 339/2016 | बी/701 | रू.11,00,500/-, | रू.13,10,000/-, | 7. | 341/2016 | बी/302 | रू.10,50,000/-, | रू.13,10,000/-, | 8. | 342/2016 | बी/602 | निरंक | रू.13,10,000/-, | 9. | 343/2016 | बी/303 | रू.10,50,000/-, | रू.13,10,000/-, | 10. | 344/2016 | बी/202 | रू.11,55,000/-, | रू.13,10,000/-, | 11. | 345/2016 | बी/201 | रू.10,50,000/-, | रू.13,10,000/-, | 12. | 346/2016 | बी/103 | रू.10,76,250/-, | रू.13,10,000/-, | 13. | 348/2016 | बी/502 | रू.10,50,000/-, | रू.13,10,000/-, | 14. | 349/2016 | बी/504 | रू.10,50,000/-, | रू.13,00,000/-, | 15. | 350/2016 | बी/402 | रू.10,50,000/-, | रू.13,10,000/-, | 16. | 351/2016 | बी/703 | रू.10,76,250/-, | रू.13,10,000/-, | 17. | 352/2016 | बी/704 | रू.10,86,500/-, | रू.13,10,000/-, | 18. | 353/2016 | बी/203 | रू.10,76,250/-, | रू.13,10,000/-, | 19. | 354/2016 | बी/604 | रू.10,50,000/-, | रू.13,10,000/-, | 20. | 355/2016 | बी/101 | रू.10,50,000/-, | रू.13,10,000/-, | 21 | 356/2016 | बी/702 | रू.9,80,000/-, | रू.13,10,000/-, | 22. | 357/2016 | बी/001 | रू.9,97,500/-, | रू.13,00,000/-, |
8. तक्रार क्रमांक/आरबीटी 342/2016 मधील सदनिका व्‍यतिरीक्‍त इतर तक्रारीमधील सदनिकेचा मोबदला व मागणी केलेली नुकसान भरपाईची रक्‍कम (व्‍याजाची रक्‍कम वगळता) बेरीज केली असता, रू. 20,00,000/-,पेक्षा जास्‍त होते. ग्रा.सं.कायदयाच्‍या कलम 11 प्रमाणे या मंचाचे पिक्‍युनरी अधिकारक्षेत्र रू. 20,00,000/-,पर्यंत मर्यादित आहे. सबब या तक्रारी या मंचात चालु शकत नाही. याकरीता आम्‍ही मा. राष्‍ट्रीय आयोगानी प्रथम अपील क्र 1194/2016 संतोष आर्या विरूध्‍द मे. इमार एम.जी.एफ लॅण्‍ड लि. निकाल तारीख 07/10/2016 चा आधार घेत आहोत. 9. तक्रार क्रमांक/आरबीटी 342/2016 मधील तक्रारदारानी तक्रारीच्‍या परिच्‍छेद क्र 2 मध्‍ये सदनिकेचा मोबदला नमूद केला नाही व ती जागा रिक्‍त ठेवली आहे. ती सदनिका तक्रारदार यांना मोफत मिळाली असे गृहित धरल्‍यास तक्रारदार हे ग्रा.सं.कायदयाप्रमाणे ‘ग्राहक’ ठरत नाही. सदनिका क्र 702 करीता सर्वात कमी रक्‍कम नमूद आहे. ती रक्‍कम आहे रू. 9,80,000/-,ही रक्‍कम जरी गृहीत धरली तरी तक्रार क्रमांक/आरबीटी 342/2016 सुध्‍दा या मंचाच्‍या पिक्‍युनरी अधिकार क्षेत्रात येत नाही. 10. या तक्रारीमध्‍ये उभयपक्षांना आपआपली बाजू मांडण्‍याची पूर्ण संधी देण्‍यात आली होती व त्‍यामुळे आमच्‍या मते आम्‍ही गुणवत्‍तेवर सुध्‍दा आमचा निर्णय नोंदविणे योग्‍य राहील. तक्रारदार यांनी तक्रारीच्‍या प्रार्थना/मागणीच्‍या Clause ‘a’ मध्‍ये तीन सुविधांबाबत स्‍पष्‍टपणे मागणी केली आहे. त्‍या म्‍हणजे छत, स्‍नानगृहातील टॉईल्‍स, व विजेच्‍या वायरींगबाबत. तक्रारदार व प्रस्‍तावित गृहनिर्माण सहकारी संस्‍थेनी अनुक्रमे दि. 07/12/2006 व 12/12/2006 ला सामनेवाले यांना सोयीसुविधाबाबत पत्रे पाठविली होती. या दोन्‍ही पत्रांमध्‍ये या सोयीसुविधाबाबत काही नमूद केलेले नाही. एका अर्थी तक्रार दाखल करण्‍याच्‍या 3 महिन्‍या अगोदर पर्यंत तक्रारदार यांना या सुविधांबाबत काहीही तक्रार नव्‍हती असे म्‍हटल्‍यास वावगे होणार नाही. छतामधून गळती असेल तर ती कुठे-कुठे आहे व त्‍या गळतीमूळे तक्रारदार यांचे काय नुकसान झाले हे कुठेही नमूद नाही. तीच बाब विजेच्‍या वायरींगबाबत आहे. वायरींगमध्‍ये काय दोष आहे किंवा दर्जा असा आहे याबाबत काहीच नमूद नाही. तक्रारीच्‍या परिच्‍छेद क्र 13 मध्‍ये स्‍नानगृहाचा फ्लोअर असमाधानकारक आहे असे फक्‍त नमूद आहे. सोयीसुविधा यादीप्रमाणे स्‍नानगृहातील टाईल्‍स हया Spartec च्‍या राहतील व त्‍यांची उंची 72 इंच राहील असे नमूद आहे. तक्रारीमध्‍ये याबाबत स्‍पष्‍टपणे काहीही नमूद नाही. असमाधानकारक आहे. यावरून स्‍पष्‍टपणे काही बोध होत नाही व अशा तक्रारी मोघम व सर्वसाधारण प्रकारच्‍या दिसून येतात. 11. ही तक्रार दाखल होण्‍यापूर्वीच एका गृहनिर्माण सहकारी संस्‍थेची दि. 21/12/2005 ला नोंदणी करण्‍यात आल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. त्‍यामुळे सामनेवाले यांनी याबाबत सेवा देण्‍यात कसुर केला हे सिध्‍द होत नाही. तसेच सामनेवाले यांचेप्रमाणे त्यांनी सहकारी गृहनिर्माण संस्‍थेच्‍या कार्यालयासाठी सदनिका क्र. 104 दिली आहे. लेखीकैफियतीच्‍या परिच्‍छेद क्र 7 (f) मध्‍ये नमूद आहे. ही बाब चुकीची किंवा खोटी आहे, हे दर्शविण्‍यासाठी अभिलेखात काही नाही. सामनेवाले यांनी दोन गृहनिर्माण सहकारी संस्‍था व दोन्‍ही संस्‍थांना कार्यालयासाठी जागा देण्‍याचे मान्‍य केले होते याबाबत सुध्‍दा अभिलेखात काही नमूद नाही. त्‍यामुळे या दोन बाबीकरीता सामनेवाले यांना कसुरवार ठरविता येणार नाही. 12. तक्रारदार यांची एक मागणी अभिहस्‍तांतरणा करीता आहे. परंतू किती क्षेत्रफळ अभिहस्‍तांतरण करून पाहिजे व त्‍याचा सीटीएस नं किती आहे हे स्‍पष्‍टपणे नमूद केलेले नाही. त्‍यामुळे तो आदेश पारीत करता येत नाही. शिवाय याकरीता आधी निर्माण केलेली गृहनिर्माण सहकारी संस्‍थेला पक्ष म्‍हणून सम्‍मीलीत करणे आवश्‍यक होते. न केल्‍यामूळे सुध्‍दा ही मागणी मान्‍य करता येत नाही. आमच्‍या मते ही मागणी सहकारी गृहनिर्माण संस्‍थेनी करणे जास्‍त योग्‍य ठरले असते. दुसरे महत्‍वाचे कारण म्‍हणजे तक्रारदार यांनी भोगवटा प्रमाणपत्र नसतांना सदनिकेचा ताबा घेतला व सामनेवाले यांनी तो दिला. यामुळे उभयपक्षांनी मुंबई महानगर पालीका कायदा 1886 च्‍या कलम 353 अ, 471 सह गुन्‍हा केला आहे व दोन्‍ही पक्ष शिक्षेस जबाबदार आहेत. परंतू अभिलेखावरून उभयपक्षाला याबाबत काही शिक्षा झाली हे स्‍पष्‍ट होत नाही. आमच्‍या मते गुन्‍हयाचा निर्णय न लागता भोगवटा प्रमाणपत्रबाबत आदेश पारीत करणे योग्‍य होणार नाही. 13. उपरोक्‍त चर्चेनूसार व निष्‍कर्षानूसार आम्‍ही खालील आदेश पारीत करीत आहोत. 14. या मंचाचा कार्यभार व इतर प्रशासकिय बाबी विचारात घेता ही तक्रार यापूर्वी निकाली काढता आली नाही. आदेश 1. आरबीटी/तक्रार क्रमांक 334/2016, 335/2016, 336/2016, 337/2016, 338/2016, 339/2016, 341/2016, 342/2016, 343/2016, 344/2016, 345/2016, 346/2016, 348/2016, 349/2016, 350/2016, 351/2016, 352/2016, 353/2016, 354/2016, 355/2016, 356/2016, 357/2016 हया पिक्‍युनरी क्षेत्राअभावी तक्रारदार यांना परत करण्‍यात येतात. 2. तक्रारदार यांनी लिमीटेशनच्‍या तरतुदींच्‍या अधीन राहून योग्‍य त्‍या मा. आयोगात/मा.न्‍यायालयात तक्रार दाखल करावी. 3. खर्चाबाबत आदेश नाही. 4. आदेशाची प्रत उभयपक्षांना विनामुल्‍य पाठविण्‍यात यावी. 5. अतिरीक्‍त संच असल्‍यास तक्रारदार यांना परत करण्‍यात यावे. npk/- | |
