श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍यांनी सदर तक्रार ही संयुक्‍तपणे ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले, परंतू गैरकृषी, विकसित करुन न देता भुखंडांची मोजणी व सिमांकन करुन ताबा दिला नाही, म्‍हणून  दाखल केलेली आहे. वि.प. क्र. 1 ते 3 मनोमंगल लँड डेव्‍हलपमेंट प्रा.लि.नागपूर या नावाने ही जमिनी खरेदी विक्रीचा व त्‍यावर भुखंड पाडून ते ग्राहकांना विकण्‍याचा व्‍यवसाय करणा-या कंपनीचे मॅनेजिंग डायरेक्‍टर व डायरेक्‍टर आहेत.

2.               तक्रारकर्त्‍यांनी वि.प.च्‍या मौजा-परसोडी, ता.जि.नागपूर,  ख.क्र. 72, प.ह.क्र. 42 वर असलेला अभिन्‍यासातील वेगवेगळया क्षेत्रफळाचे भुखंड क्र. 3 (1600 चौ.फु.), 19 व 20 (4025 चौ.फु.), 39 (1600 चौ.फु.), 49 व 50 (3200 चौ.फु.) खरेदी केले असून त्‍यांचे विक्रीपत्र वि.प.ने नोंदवून दिले. परंतू विक्रीपत्रामध्‍ये नमूद केल्‍याप्रमाणे वि.प.ने प्रस्‍तुत अभिन्‍यासाचे अकृषीकरण करुन अभिन्‍यास विकसित केला नाही.   त्‍यामुळे तक्रारकर्ते सदर भुखंडांवर घर बांधू शकले नाही.  तक्रारकर्ते विकास खर्च देण्‍यास तयार आहेत. तक्रारकर्त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार वि.प.ने आजतागायत गैरकृषीकर भरलेला नाही. तसेच भुखंडाचे मोजमाप करुन सिमांकनसुध्‍दा करुन दिले नाही. तक्रारकर्त्‍यांनी भुखंडाच्‍या नियमितीकरणाकरीता ना.सु.प्र.कडे प्रत्‍येक भुखंडाकरीता प्रत्‍येकी रु.5,000/- चा भरणा दि.09.10.2018 रोजी केलेला आहे. तसेच तक्रारकर्ता क्र. 2 व 3 यांनी ग्रामपंचायत मध्‍ये करांचा भरणा सुध्‍दा केलेला आहे. तक्रारकर्त्‍यांनी वि.प.ला कायदेशीर नोटीसची बजावणी करुन भुखंडांचे सिमांकन करुन विकसित करुन देण्‍याची मागणी केली. परंतू वि.प.ने सदर नोटीसची दखल घेतली नाही. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍यांनी सदर तक्रार दाखल करुन सर्व भुखंड क्र. 3, 19, 20, 39, 49 व 50 चे सिमांकन करुन गैरकृषी, विकसित करुन मिळावे. वि.प.ला हे शक्‍य नसेल तर त्‍यांनी आजच्‍या बाजारभारवाप्रमाणे भुखंडांची किंमत व्‍याजासह परत करावी, मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई आणि नोटीस व तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाची नोटीस प्राप्‍त झाल्‍यावर वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी संयुक्‍तपणे लेखी उत्‍तर दाखल केले. आपल्‍या परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तरामध्‍ये वि.प.क्र. 1 ते 3 ने भुखंड क्र. 3, 19, 20, 39, 49 व 50 बाबत झालेले विक्रीपत्र मान्य करुन तक्रारकर्त्‍यांना त्‍यांचा ताबा दिला होता. तक्रारकर्त्‍यांनी संबंधित अधिका-यांकडे करांचा भरणा केलेला नाही. तसेच विकास खर्चाची रक्‍कम दिलेली नाही. तसेच सदर जमिन ही सिडको व मीहान आणि मेट्रो प्रकल्‍पामध्‍ये गेल्‍याचे वि.प.ने नमूद केले आहे. वि.प.ने सविस्‍तर सादर केलेल्‍या लेखी उत्‍तरामध्‍ये ना.सु.प्र.च्‍या ‘’नागपूर मेट्रो’’ या प्रकल्‍यामध्‍ये वि.प.ची संबंधित जमिनीचा काही भाग गेलेला आहे. उर्वरित भागामध्‍ये नगर रचना विभाग ना.सु्.प्र. अभिन्‍यास निर्मितीकरीता परवानगी देत असेल तर पुढे अभिन्‍यास आखावा लागेल आणि संपूर्ण अभिन्‍यास, त्‍याच्‍या सीमा आणि सिमांकनामध्‍ये बदल होईल. पुनर्आखणी करुन भुखंडाच्‍या सिमा ठरवून संबंधित भुखंड धारकांना भुखंड हस्‍तांतरीत करण्‍यात येईल. परंतू तक्रारकर्त्‍यांनी सदर प्रकरणामध्‍ये ना.सु.प्र. यांना प्रतिपक्ष केले नाही. वि.प. हा शासनाच्‍या योजनेस बांधील आहे. उपरोक्‍त सर्व कारणांमुळे तक्रार खारिज करण्‍याची मागणी करण्‍यात आलेली आहे.  

4.               सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आले असता उभय पक्षांचा तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकण्‍यात आला. तसेच आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                 उत्‍तर

1.तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय?                     होय.         

2.तक्रार ग्रा.सं.का.नुसार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?              होय.          

3.वि.प.ने सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?     होय.         

4.काय आदेश                                        अंतिम आदेशाप्रमाणे.

                                 - निष्कर्ष –

5.               मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍यांनी तक्रारीसोबत दाखल केलेल्‍या विक्रीपत्रांच्‍या प्रतींवरुन वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यांना मौजा-परसोडी, ख.क्र. 77, प.ह.क्र. 42 वर असलेला अभिन्‍यासातील भुखंड क्र. 3 (1600 चौ.फु.), 19 व 20 (4025 चौ.फु.), 39 (1600 चौ.फु.), 49 व 50 (3200 चौ.फु.) चे विक्रीपत्र करुन दिल्‍याचे दिसून येते. सदर दस्‍तऐवजांवर मनोमंगल लँड डेव्‍हलपमेंट प्रा.लि.नागपूर तर्फे मॅनेजिंग डायरेक्‍टर यांची स्‍वाक्षरी दिसून येते. विक्रीपत्रातील तरतुदींनुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे आणि त्‍यांचे मागणीनुसार भुखंड धारकास विकास खर्चाचा भरणा वि.प.कडे जमा करावयाचा असल्‍याचे दिसते. तसेच वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊटद्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या ‘M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC)’ या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प. द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहारात तक्रारकर्ता आणि वि.प.क्र. 1 ते 3 यांच्यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र.1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्‍यांना वि.प.ने आजतागायत त्‍यांनी खरेदी केलेल्‍या भुखंडांचे सिमांकन करुन ताबा न दिल्‍याने किंवा ते देण्‍यास असमर्थ असल्‍यास दिलेली रक्‍कम परत न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”-2005(2) CPR-1 (NC).” सदर निवाडयामध्ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्यायोग्य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

7.               मुद्दा क्र. 3 – सदर प्रकरणामध्‍ये दाखल केलेल्‍या विक्रीपत्रांच्‍या प्रतींवरुन सनल 1992 ते 93 या दरम्‍यान विक्रीपत्र वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यांना नोंदवून दिले आहे. तक्रारकर्त्‍यांनी ग्रामपंचायतकडे कराचा भरणासुध्‍दा केलेला आहे. तसेच सन 2018 मध्‍ये ना.सु.प्र. /नागपूर महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणकडे तक्रारकर्त्‍यांनी रु.5,000/- ही रक्‍कम अदा केलेली आहे आणि तशा पावत्‍या अभिलेखावर सादर केलेल्‍या आहेत. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यांना विक्रीपत्र नोंदवून झाल्‍यानंतरच्‍या कालावधीमध्‍ये 7/12 वर वि.प.चे नाव नमूद असल्‍याची व उर्वरित जमीन ही मुळ मालक श्रीमती गोदावरी चौधरी यांचे मृत्‍युपरांत त्‍यांचे कायदेशीर वारसांनी दि.03.10.2008 रोजी वि.प.ला संमती दिल्‍याची प्रत सादर केलेली आहे. परंतू श्रीमती गोदावरी चौधरी यांचे वारसांनी वि.प.ला विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍याने वि.प.ने स्‍पेसिफिक परफार्मंस ऑफ कॉंट्रॅक्‍टसाठी त्‍यांचेवर RCS No. 1222/2016 reregistered as SCS No. 343/2017 दावा दाखल करण्‍यात आला आणि तो अंतिम आदेशाकरीता न्‍यायालयासमोर प्रलंबित आहे. सदर कालावधी उलटून गेल्‍यावर दि.16.06.2009 रोजी वि.प.ने त्‍याने गोदाबाई चौधरी यांचेकडून खरेदी केलेली जमीन ही सिडकोने संपादित केली असल्‍याचे वि.प.ने नमूद केले आहे. नंतर दि.16.08.2013 ला महाराष्‍ट्र विमानतळ विकास कंपनी नागपूर यांनी वि.प.ला ख.क्र. 72 चा समावेश असल्‍याचे कळविले आहे. तसेच दि.28.01.2015 रोजी ना.सु.प्र. आणि वि.प.मध्‍ये करार करण्‍यात आलेला आहे आणि याच दस्‍तऐवजाला अनुसरुन असलेली प्रत तक्रारकर्त्‍याने दि.28.09.2022 रोजीच्‍या यादीनुसार दाखल केलेली आहे, त्‍यामध्‍ये मौजा परसोडी, सर्व्‍हे नं. 72/1, 72/2 एकूण आराजी 1.224 एकरबाबत पुढे दि.28.03.2018 रोजी वि.प.ने ना.सु.प्र., नागपूर महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरण यांचेसोबत विकास करारनामा हा 28.01.2015 रोजी झाल्‍याचे प्रतिज्ञापत्र सादर केलेले आहे व ख.क्र. 72/1, 72/2 लेआऊटमधील एकही भुखंड विकला नसल्‍याबाबत वि.प.ने प्रतिज्ञापत्र सादर केले आहे. याच दिनांकाचे दुसरे प्रतिज्ञापत्रात वि.प.च्‍या उर्वरित जमिनीबाबत मौजा परसोडी, सर्व्‍हे नं. 72/1, 72/2, प.ह.क्र. 43 एकूण आराजी 1.224 एकर अभिन्‍यास मंजूरीबाबत दिलेल्‍या प्रकरणात सीमेबाबत कोणत्‍याही प्रकारची हरकत नसल्‍याचे वि.प.ने लिहून दिले आहे. तिसरे प्रतिज्ञापत्र रहिवासी वापरार्थ अभिन्‍यास मंजूरीकरीता व येण्‍याजाण्‍याकरीता रस्‍त्‍याची असल्‍याची परवानगी देत असल्‍याबाबत आहे. दि.27.03.2018 रोजी अभिन्‍यास नकाशा मंजूरीकरीता बंधपत्र वि.प.ने दिलेले आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍याचे अधिवक्‍त्‍याने माहिती अधिकार अधिनियमांतर्गत दि.18.02.2022 च्‍या माहिती मागणी अर्जानुसार मौजा परसोडी, सर्व्‍हे नं. 72/1, 72/2, प.ह.क्र. 43 मेट्रो विभागाने संपादित केली किंवा नाही, जर संपादित केली असेल तर मोबदला किती मिळाला याबाबत माहिती महाराष्‍ट्र मेट्रो रेल कॉर्पोरेशन लिमिटेड यांना मागितली असता त्‍यांनी सर्व्‍हे नं. 72/1, 72/2 चा समावेश नसल्‍याची माहिती दिली. नगर रचना विभागाने त्‍याबाबत त्‍यांचेकडे कुठलीही माहिती उपलबध नसल्‍याचे व महा मेट्रोकडे संपर्क करण्‍याबाबत सांगितले आहे. या  सर्व दस्‍तऐवजांचा आढावा घेता जर तारखेप्रमाणे क्रम लावला असता असे निदर्शनास येते की, पूर्वी वि.प.ने महाराष्‍ट्र शासनाच्‍या अंतर्गत येणा-या प्रकल्‍पामध्‍ये जमिन संपादित होणार असल्‍याने ती शासनाला प्रदान करण्‍याकरीता आवश्‍यक करार, प्रतिज्ञापत्र सादर केलेले आहे. मात्र जेव्‍हा वि.प.ची सर्व्‍हे नं. 72/1, 72/2 ची जमीन शासन त्‍यांच्‍या योजनेत संपादित करीत नसल्‍याचे माहिती झाल्‍यावर वि.प.ने त्‍यावर अभिन्‍यास आखून रहिवासी प्रयोजनार्थ मंजूरीकरीता वेगवेगळे प्रतिज्ञापत्र संबंधित शासनाच्‍या विभागास सादर केलेले आहे. तक्रारकर्त्‍याने 28.09.2022 रोजी सादर केलेल्‍या या सर्व दस्‍तऐवजांच्‍या मुळ प्रतींची मागणी वि.प.ने दि.27.10.2022 रोजी केलेली आहे. आयोगाने त्‍यावर आदेश पारित करुन सर्व दस्‍तऐवाजांच्‍या प्रमाणित प्रती आणि विशेषत्‍वाने दस्‍तऐवज क्र. 2 पत्र क्र. 195/2022 ची प्रमाणित प्रत पुरविण्‍याचे निर्देश दिले आहे. तक्रारकर्त्‍यानी जरी या प्रमाणित प्रती अभिलेखावर सादर केल्‍या नसल्‍या तरी वि.प. संबंधित विभागाकडून सदर दस्‍तऐवजांच्‍या प्रती प्राप्त करून आयोगासमोर सादर करू शकले असते पण तसे झाल्याचे दिसत नाही.

8.               वि.प.ने त्याच्या निवेदनाच्या समर्थनार्थ पुढील न्यायनिवाडे दाखल करून मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या ‘Rameshwar Prasad Shrivastava & ors Vs Dwarkadhish Projects Pvt Limited., decided on 07.12.2018, I(2019) CPJ 33 (SC) निवाड्यावर भिस्त ठेवली. येथे विशेष नमूद करण्यात येते की मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Brigade Enterprises Limited Vs Anik Kumar Virmani & Ors, Civil Appeal No 1779 of 2021’ या प्रकरणी निवाड्यात ग्रा.सं.कायदा 2019, कलम 35(1)(c) मधील तरतुदींचा उहापोह करताना एकपेक्षा जास्त तक्रारकर्त्यांनी दाखल केलेली तक्रार प्रत्येक प्रकरणांत प्रातिनिधिक स्वरुपात असणे गरजेचे नसून संयुक्त तक्रार म्हणून देखील चालविण्यायोग्य असल्याचे स्पष्ट निरीक्षणे नोंदविले आहेत. त्यामुळे येथे विशेष नोंद घेण्यात येते कि जुना ग्रा.सं.कायदा 1986, कलम 12 (1)(c) मधील तरतुदी समान असल्याने वरील निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते व वि.प.चा आक्षेप फेटाळण्यात येतो.

तसेच वि.प.ने मा. राष्ट्रीय आयोगाच्‍या ‘Mangilal Soni Vs T. Marappa & ors., decided on 25.03.2011, II (2011) CPJ 95 (NC) निवाड्यावर भिस्त ठेवत प्रस्तुत तक्रार स्‍पेसिफिक परफार्मंस ऑफ कॉट्रॅक्‍टच्‍या अंमलबजावणीसाठी असल्याने दिवाणी न्यायालयात दाखल करणे आवशयक असल्याचे आक्षेप नोंदविला. येथे विशेष नमूद करण्यात येते की मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “M/S. Imperia Structures Ltd Vs Anil Patni & another, Civil Appeal No 3581-3590 of 2020 (@ Civil Appeal Diary No.9796/2019) decided on 02.11.2020, या प्रकरणी निवाड्यात स्पष्टपणे नमूद केले कि ग्रा.सं.कायदा 2019, कलम 100 नुसार तक्रारकर्त्यांस त्याच्या सोयीनुसार व निवडीनुसार इतर कायद्यातील तरतुदी व्यतिरिक्त ग्राहक आयोगापुढे तक्रार करण्याचा अतिरिक्त पर्याय उपलब्ध आहे. येथे विशेष नोंद घेण्यात येते कि जुना ग्रा.सं.कायदा 1986, कलम 3 मधील तरतुदी समान असल्याने वरील निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते व वि.प.चा आक्षेप फेटाळण्यात येतो.

9.               यावरुन असे दिसून येते की, पूर्वी जरी वि.प.ची जमीन ही शासनाने अधिग्रहीत केली असली तरी पुढे ती मुक्‍त केलेली आहे आणि वि.प.ने लेखी उत्‍तरामध्‍ये कबुल केल्‍याप्रमाणे त्‍यामध्‍ये फेरबदल करुन अभिन्‍यास आखुन मंजूरी मिळविण्‍याची त्‍याची प्रक्रिया सुरु आहे किंवा होती याबाबतची माहिती वि.प.ने भुखंड धारकांना सुचना पत्र अथवा माहिती पत्र देऊन विश्‍वासात घेऊन कळवावयास पाहिजे होती. तसेच त्‍यांचे विक्रीपत्र नोंदणी झाल्‍यामुळे त्‍यांनासुध्‍दा त्‍यांच्‍या भुखंडाबाबत काय शासन कारवाई करीत आहे यांची माहिती देणे गरजेचे होते. परंतू वि.प.ने भुखंड धारकांना ज्‍यांचे विक्रीपत्र झालेले आहे त्‍यांना कुठलीही माहिती न पुरविता अंधारात ठेवून उलटपक्षी काही भुखंड धारकांना भुखंडाचा ताबा दिलेला आहे आणि तो त्‍यांचेकडे आहे असे वक्‍तव्‍य केलेले आहे. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करणारी असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प.ने केवळ विक्रीपत्र नोंदणी करुन दिलेली आहे. मात्र त्‍यानंतरच्‍या काळात झालेले फेरबदलाबाबत भुखंड धारकांना माहिती दिलेली नाही. शासनाने संपादित केलेली जमीन ही मुक्‍त केल्‍यावर ती विकसित करुन विक्रीपत्र नोंदणी झाल्‍यावर ती अकृषक करुन, विकसित करुन, मोजणी करुन सिमांकन करुन त्‍याचा ताबा संबंधित भुखंड धारकास देणे आवश्‍यक होते. परंतू वि.प.ने याबाबत कुठलीही कृती केलेली नाही यावरुन वि.प. ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा करीत होता यावरुन दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

तक्रारकर्त्‍यांनी 100% रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडांच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागले. तक्रारकर्त्‍यांकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. सबब, मुद्दा क्र. 3 चा निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतो.

10.              मुद्दा क्र. 4 – वि.प.क्र. 1 ते 3 ने विक्रीपत्र नोंदवून दिले असल्‍याने तक्रारकर्ता अभिन्‍यास विकसित करुन सिमांकन करुन ताबा मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. कायदेशीर अथवा तांत्रिक बाबींमुळे विवादित भूखंड तक्रारकर्त्यास देणे शक्य नसल्यास तक्रारकर्ता जमिनीच्या मुल्यांकनानुसार नुकसान भरपाई मिळण्यास पात्र ठरतो. आयोगाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. त्‍यामुळे वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

11.              वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी तक्रारकर्त्‍यांना त्‍यांचे भुखंड अकृषक करण्‍याकरीता व पुढे विकसित करण्‍याकरीता विक्रीपत्रात नमूद केल्‍याप्रमाणे कारवाई करावी. तक्रारकर्त्‍यांनी विक्रीपत्रात नमूद अटीनुसार त्‍याचे शुल्‍क देण्‍याची तयारी दर्शविली असल्‍याने संबंधित विभागाच्‍या शुल्‍क मागणीनुसार त्‍यांनी रकमेचा भरणा करावा. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला अभिन्‍यास विकसित करुन भुखंडांचे मोजमाप करुन सिमांकन करुन प्रत्‍यक्ष ताबा दिला नसल्‍याने व त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍यांना भुखंडांचे उपयोगापासून वंचित राहावे लागल्‍याने मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ते मानसिक, शारिरी‍क व आर्थिक त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

           उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍यांची तक्रार ए‍कत्रितरीत्‍या अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 ते 3 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी त्‍यांनी विवादित लेआउटसाठी शासनाच्या सर्व आवश्यक परवानग्या मिळवून व कायदेशीर बाबींची पूर्तता करून संबंधित तक्रारकर्त्‍यांना मौजा-परसोडी, ख.क्र. 72/1, 72/2, प.ह.क्र. 42 मधील (भूखंड क्र 3 (1600 चौ.फु.), भूखंड क्र 19 व 20 (4025 चौ.फु.), भूखंड क्र 39 (1600 चौ.फु.), भूखंड क्र 49 व 50 (3200 चौ.फु.)) चे सिमांकन व प्रत्‍यक्ष मोजमाप करुन ताबा द्यावा.

 किंवा

तांत्रिक अथवा कायदेशीर बाबींमुळे वरील आदेशाचे पालन करणे शक्य नसल्यास वि.प.क्र. 1 ते 3 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी संबंधित तक्रारकर्ता क्र. 1(अ व ब एकत्रित), 2, 3 व 4 यांना विवादीत भुखंडांसाठी (भूखंड क्र 3 (1600 चौ.फु.), भूखंड क्र 19 व 20 (4025 चौ.फु.), भूखंड क्र 39 (1600 चौ.फु.), भूखंड क्र 49 व 50 (3200 चौ.फु.)) त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य द्यावे.

2.   वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्ता क्र. 1(अ व ब एकत्रित), 2, 3 व 4 यांना शारिरीक, मानसिक, आर्थिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत     प्रत्‍येकी रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल प्रत्‍येकी रु.5,000/- द्यावे.

3.   वि.प.क्र. 1 ते 3 ने आदेशाची पुर्तता संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 90 दिवसाचे आत करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.