न्‍या य नि र्ण य

                                                                                                   (दि.05-03-2024)

व्‍दाराः- मा. श्री अरुण रा. गायकवाड, अध्यक्ष  

1)   सामनेवाला क्र.1 यांनी सदनिका विक्री व्यवहारापोटी मोबदला स्विकारुनही तक्रारदारास तक्रारीत नमुद सदनिकेचे साठेखतात नमुद केलेल्या अटीनुसार नोंदणीकृत खरेदीखत करुन त्यानुसार सदर सदनिकेचा ताबा देणेबाबत तसेच नुकसान भरपाई मिळणेसाठी तक्रारदार यांनी सदरची तक्रार दाखल केलेली आहे. तक्रारदाराची तक्रार थोडक्यात अशी आहे की,

      मौजे नाचणे, रत्नागिरी येथील नाचणे ग्रामपंचायत हददीतील स.नं.398 (जुना स.नं.208) हि.नं.1/2/3, क्षेत्र 1-10-0या सामनेवाला क्र.1 यांच्या मिळकतीसाठी दि.19/11/2010 रोजीच्या उपविभागीय अधिकारी रत्नागिरी यांच्या आदेशाने निवास व वाणिज्य वापराकरिता अकृषिक (N A) परवानगी घेतली. सदर मिळकत सामनेवाला क्र.2 यांनी दि.09/02/2011 रोजीच्या विकसन करारने विकसित करणेसाठी सामनेवाला क्र.1 यांना दिली. सदर डेव्हलपमेंट ॲग्रीमेंट दुय्यम निबंधक रत्नागिरी यांचे कार्यालयात अ.क्र.884 दि.09/02/2011 रोजी नोंदलेले आहे. जमिन मालक यांनी त्याचदिवशी डेव्हलपरचे नावे आवश्यक सर्व गोष्टी करण्यासाठी मुखत्यारपत्र दुय्यम निबंधक रत्नागिरी यांचे कार्यालयात अ.नं.885 दि.09/02/2011 रोजी नोंदवलेले आहे. सामनेवाला यांनी इमारत बांधणेसाठी लागणा-या सर्व परवानग्या घेऊन सदर मिळकतीवर “ शांती विजय नगर” या नावाने निवासी सदनिका असलेली बहुमजली इमारत व रो-हाऊसचे बांधकाम सुरु केले. सदर शांती विजय नगर या संकुलातील बी विंग मधील स्टील्ट अपर मजल्यावरील सदनिका क्र.02, क्षेत्रफळ 615 स्क्वे.फु.(बिल्टअप) ही मिळकत रक्कम रु.9,84,000/- इतक्या रक्कमेस खरेदी घेणेसाठी तक्रारदार यांचे ठरले. त्यासाठी त्यासाठी तक्रारदार व त्यांची पत्नी साक्षी राजेश शिर्के व सामनेवाला क्र.1 यांचेमध्ये दि.06/07/2011 रोजी झालेल्या नोंदणीकृत साठेखतामध्ये सदनिकेचा ताबा डिसेंबर-2013 पर्यंत देणेचे सामनेवाला क्र.1 यांनी मान्य केलेले आहे. तक्रारदार यांनी सामनेवाला क्र.1 यांना फ्लॅट खरेदीपोटी अदा केलेली रक्कम रु.7,78,000/- अधिक इतर रक्कमा अशा एकूण रक्कम रु.9,84,000/- इतकी रक्कम अदा केलेली आहे. सदरची रक्कम तक्रारदाराने बँकेकडून कर्ज घेऊन अदा केलेली आहे व त्याचा हप्ताही तक्रारदारांना भरावा लागत आहे.तसेच सध्या तक्रारदारास भाडयाचे घराचे दरमहा रक्क्म रु.4,000/- भाडे भरावे लागत आहे. सामनेवाला क्र.1यांना तक्रारदाराकडून संपूर्ण रक्कम मिळूनदेखील साठेकरारात ठरलेनुसार सर्व अत्यावश्‍यक सुविधेसह सदनिकेचा ताबा तक्रारदारास न मिळालेने तक्रारदाराचे प्रचंड आर्थिक, मानसिक त्रास सहन करावा लागत आहे. निव्वळ तक्रारदार यांची दिशाभूल करण्यासाठी सदर सदनिकेचे पझेशन लेटर देण्याचे भासविले. सदर वाद मिळकतीतील सदनिकेत अत्यावश्यक सोयी म्हणजे लाईट, वीज, पाणी मीटर कनेक्शन अशा कोणत्याही सुविधा सामनेवाला क्र.1 यांनी आजतागायत पुरवलेल्या नाहीत. त्यामुळे तक्रारदाराने सदर अर्धवट सदनिकेचा ताबा घेणेचा प्रश्नच उदभवत नाही. सामनेवाला क्र.1 यांचेकडे तक्रारदाराने वादातील सदनिकेचे अर्धवट कामे पूर्ण करणेबाबत व नोंदणीकृत खरेदीखत करुन देणेबाबत वारंवार मागणी करुनही सामनेवाला क्र.1 हे दरवेळेला वेगवेगळी कारणे देऊन टाळू लागले. तसेच सामनेवाला क्र.1 यांनी तक्रारदारास “ मी सध्या प्रचंड आर्थिक अडचणीत आहे, डेव्हलपमेंटचे सर्व हक्काधिकार मी जमीन मालकांना दिलेले आहेत. सबब माझ्याकडे डेव्हलपमेंटचे कोणतेही हक्क नाहीत.” असे सांगितले. त्यानुसार तक्रारदार यांची सामनेवाला क्र.2 यांचेसोबत ऑक्टोबर-2019 मध्ये मिटींग झाली असता सामनेवाला क्र.2 यांनी प्रति स्क्वे.फु. रक्कम रुपये 800/- ते 1000/- वाढीव दराची मागणी केली. वास्तविक सामनेवाला क्र.1 व 2 यांच्या अंतर्गत वादाशी तक्रारदाराचा काहीही संबंध नाही. तसेच तक्रारदाराने व्यवहाराची संपूर्ण रक्कम अदा केल्याने त्यानुसार वादातील सदनिकेचे खरेदीखत करुन ताबा देणेची कायदेशीर जबाबदारी सामनेवाला क्र.1 यांचीच आहे. सबब सामनेवाला यांनी साठेकरारानुसार खरेदीखत करुन सदनिकेचा ताबा न देऊन आपली कायदेशीर जबाबदारी झटकली आहे ही सामनेवाला यांचे सेवेतील त्रुटी आहे. त्यामुळे तक्रारदारास सदरची तक्रार आयोगात दाखल करणे भाग पडले आहे. सबब वाद मिळकतीतील सदनिकेतील क्षेत्र 615 स्क्वे.फु. सदनिका क्र.02 (बी विंग) या सदनिकेचे नोंदणीकृत खरेदीखत हे साठेखतात नमुद केलेल्या अटीनुसार त्वरीत करुन देणेचा आदेश सामनेवाला क्र.1 व 2 यांना व्हावेत व त्यानुसार सदनिकेचा ताबा देणेचे आदेश व्हावेत. वैकल्पिकरित्या तक्रारदार यांनी सामनेवाला क्र.1 यांनी खरेदीखत करुन देणेस असमर्थता दर्शविलेस तक्रारदाराने सामनेवाला यांना सदनिकेच्या खरेदीपोटी अदा केलेली रक्कम रु.7,78,000/- व इतर रक्कमा अशा एकूण रक्कम रु.9,84,000/- हे साठेखत केलेल्या तारखेपासून द.सा.द.शे.15 % दराने व्याजासह वसुल होऊन मिळावेत. तक्रारदाराची मोबदला रक्कम 8 वर्षे वापरल्याने रक्कम रु.8,00,000/- नुकसान भरपाई म्हणून सामनेवालाकडून मिळावेत. शारिरीक व मानसिक त्रासापोटी रक्कम रु.2,00,000/- मिळावेत अशी विनंती तक्रारदाराने सदर आयोगास केली आहे.   

2)    तक्रारदार यांनी त्यांचे तक्रारीच्या पुष्टयर्थ नि.6 कडे एकूण तीन कागदपत्रे दाखल केली आहेत. नि.6/1 कडे सामनेवाला क्र.1 यांनी तक्रारदारास दि.06/07/2011 रोजी करुन दिलेले साठेकरारपत्र तसेच नि.6/2 कडे सामनेवाला क्र.1 यांनी तक्रारदारास रक्कमा स्विकारलेबाबतच्या दिलेल्या एकूण 6 पावत्या नि.6/3 कडे सामनेवाला क्र.1 यांनी दिलेले पझेशन लेटर दाखल केले आहे. नि.15 कडे पुराव्याचे प्रतिज्ञापत्र दाखल केले आहे. नि.16 कडे पुरावा संपलेची पुरसिस दाखल केली आहे. नि.26 कडे लेखी युक्तीवाद दाखल केला आहे. नि.27 कडे तक्रारदाराचा लेखी युक्तीवाद हाच तोंडी युक्तीवाद समजावा अशी पुरसिस दाखल केली आहे. तसेच नि.31 कडे मा.राज्य आयोगाकडील रिव्हीजन पिटीशन क्र.RP/123/2022 मध्ये दि.30/11/2022 रोजी झालेल्या आदेशाची प्रत दाखल केली आहे.

3)  प्रस्‍तुत कामी सामनेवाला 1 यांना आयोगामार्फत नोटीस पाठविली असता सामनेवाला क्र.1 यांनी सदर नोटीस न स्विकारलेने परत आलेली आहे. सदर लखोटा या कामी नि.9 कडे दाखल आहे. सबब सामनेवाला क्र.1 यांना नोटीस लागू होऊनही ते सदर कामी हजर राहिलेले नाहीत किंवा त्यांनी त्यांचे म्हणणेही सदर कामी दाखल केलेले नसलेने सामनेवाला क्र.1 यांचेविरुध्द दि.01/02/2021रोजी एकतर्फा आदेश पारीत करण्यात आला.  

4)  प्रस्‍तुत कामी सामनेवाला क्र.2 यांनी नि.11 वर आपले लेखी म्‍हणण्‍यामध्‍ये पुढे असे नमूद करतात की, सदरचा व्यवहार हा तक्रारदार व सामनेवाला क्र.1 यांचे दरम्यानचा आहे. सामनेवाला क्र.2 याने तक्रारदाराबरोबर कोणताही व्यवहार केलेला नाही अगर कोणतीही रक्कम स्विकारलेली नाही. सर्व जबाबदारी सामनेवाला क्र.1 यांची व्यक्तीगत आहे. सामनेवाला क्र.1 बरोबर सामनेवाला क्र.2 याने विकसन करार केलेला आहे. सदर करारानुसार विकसीत करावयाची मिळकत सामनेवाला क्र.2 यांचे मालकीची होती. सामनेवाला क्र.1 यांनी दि.09-02-2011 रोजीचे रजिस्टर्ड विकसन कराराचे अटी शर्तीनुसार मिळकत विकसित करावयाची होती व विकसीत होणारे क्षेत्रापैकी 33% बांधकाम जमिनीचा मोबदला म्हणून सामनेवाला क्र.2 यांना सामनेवाला क्र.1 ने करारापासून 24 महिन्याचे आत टप्याटप्याने देणेचा होता. संपूर्ण मिळकत विकसन करावयाची व पुर्तता करावयाची सर्वस्वी जबाबदारी सामनेवाला क्र.1 याचीच होती. विकसीत होणारे क्षेत्र 33 % सोडून सामनेवाला क्र.1 चे मालकीचे होणारे होते. परंतु सामनेवाला क्र.1 याने करारातील अटी शर्तींचे पालन केलेले नाही. विकसन करार व कराराची योग्य प्रकारे अमंलबजावणी होणेसाठी दिलेले मुखत्यारपत्र रदद करणेचे व जागेवरील सामान व बांधकाम याचा जमीन मालक म्हणून ताब्यात घेणेचे व त्याची विल्हेवाट लावणेचे अधिकार सामनेवाला क्र.2 यांना होते. सामनेवाला क्र.1 व तक्रारदार यांचेमधील साठेकरारानुसार सामनेवाला क्र.2 कडे कोणतीही जबाबदारी नसून ती सामनेवाला क्र.1यांची व्यक्तीगत स्वरुपाची होती. तक्रारदार यांनी तक्रार अर्जात नमूद केलेली रक्कम अदा केली हे म्हणणे सामनेवाला क्र.2 यास कबूल नाही.

      तक्रारदार यांचा करार हा दि.06-07-2011 रोजी झाला असून त्यास डिसेंबर- 2012 पर्यंत मिळकतीचा ताबा देणेचा होता.  परंतु तक्रारदारास ताबा देणेत आलेला नाही. तक्रारदार यांनी दि.17-01-2020 रोजी दाखल केलेली तक्रार मुदतीत नाही. सामनेवाला क्र.1 याने  करारपत्रातील व मुखत्यारपत्रातील अटी, शर्तीचे पालन केले नाही म्हणून सामनेवाला क्र.2 ने मुखत्यारपत्रात व करारपत्रात नमूद केलेप्रमाणे नोटीस देवून दि.05-01-2013 रोजी करारपत्र व मुखत्यारपत्र रदद केले आहे. सामनेवाला क्र.1 व 2 यांचे दरम्यान झालेले दि.09-02-2011 रोजीचे रजि. विकसन करारपत्र सामनेवाला क्र.1 याने पूर्तता न केलेने सामनेवाला क्र.2 यांनी दि.05-01-2013 रोजी नोटीस देवून करारपत्र,मुखत्यारपत्र रदद केले आहे व त्यास अनुसरुन जागेवरील बांधकाम सामनेवाला क्र.2 चे मालकीचे झाले आहे. तक्रारदार अगर सामनेवाला क्र.1 यांचा कोणताही संबंध नाही. दि.29-04-2013 रोजी सबरजिस्टार यांना पत्र देवून सामनेवाला क्र.1 यांचे मुखत्यारपत्र रदद केल्याचे व त्याची प्रत सामनेवाला क्र.1 यांना पाठविलेली आहे. सामनेवाला क्र.1 यांने दि.15-04-2015 रोजी सामनेवाला क्र.2 बरोबर केलेला करारही त्याचे पालन न झाल्याने रदद झाला आहे.

      सामनेवाला क्र.1 व सामनेवाला क्र.2 यांचेमधील विकसन करारामधील अटी शर्ती मधील कलम 2, 10, 16 व 21 प्रमाणे तक्रारदार यांनी दिलेली रक्कम, त्याबाबतची नुकसानीची कोणतीही रक्कम देण्याची जबाबदारी ही सामनेवाला क्र.1 याची व्यक्तीगत स्वरुपाची आहे. तक्रारदार यांना सामनेवाला क्र.2 कडून कोणतीही नुकसानभरपाईची मागणी करता येणार नाही. तसेच अट नं.16 नुसार नियोजित इमारत बांधणे व डेव्हलपमेंट प्रोजेक्ट याचा खर्च डेव्हलपर यांनी सोसावयाचा आहे. नियोजित बांधकाम पूर्ण करण्याची व नुकसानभरपाई देण्याची जबाबदारी सामनेवाला क्र.1 यांची होती. सामनेवाला क्र.1 यांनी सामनेवाला क्र.2 बरोबर केलेल्या करारानुसार कराराची पुर्तता सामनेवाला क्र.1 यांनी केलेली नसलेने सामनेवाला क्र.2 यांनी दि.05-01-2013 रोजी नोटीस देवून सामनेवाला क्र.1 यास दिलेले मुखत्यारपत्र रदद करणेत आलेने सामनेवाला क्र.1 यांचा कोणताही संबंध राहिलेला नाही. सामनेवाला क्र.1 व 2 यांचेमधील करारातील अटी व शर्ती तक्रारदारास माहिती होत्या व तसेच करार व मुखत्यारपत्र केंव्हा रदद होणार याची माहिती तक्रारदारास होती. सामनेवाला क्र.2 ने दि.05-01-2013 रोजी सामनेवाला क्र.1 ने करारातील अटी शर्तीचे पालन न केलेने नोटीस देवून रदद केला असून त्याची माहिती सामनेवाला क्र.1 यास आहे. त्यामुळे सामनेवाला क्र.2 यांची सामनेवाला क्र.1 यांनी केलेल्या कराराबाबत कोणतीही जबाबदारी नाही. तसेच सामनेवाला क्र.2 यांनी अनिल चंद्रकांत सागवेकर यांना कोणतेही अधिकार दिलेले नाहीत. सामनेवाला क्र.1 यांचे मुखत्यार याने केलेला करार सामनेवाला क्र.2 वर बंधनकारक नाहीत. सामनेवाला क्र.2करिता मुखत्यार नेमणेचा अधिकार सामनेवाला क्र.1 यांना नाही.

      सामनेवाला क्र.1 व 2 मधील करारपत्र, मुखत्यारपत्र  सामनेवाला क्र.2 याने नोटीस देवून रदद केलेने तसा अधिकार करारपत्रातील पॅरा नं.10 व मुखत्यारपत्रातील पॅरा नं.16 मध्ये स्पष्ट नमूद आहे. त्यामुळे सामनेवाला क्र.1 यांचा वादाचे मिळकतीकडे अगर त्यावरील बांधकामाकडे कोणताही हक्कसंबध राहिलेला नाही. तक्रारदारास रक्कम वसुली करणे असल्यास सामनेवाला क्र.1 कडून व्यक्तीगतरित्या वसुली करणे आवश्यक आहे ही जबाबदारी सामनेवाला क्र.1 यांची आहे. सामनेवाला क्र.2 यांचेकडून तक्रारादारास त्यांचे मागणीप्रमाणे अगर सामनेवाला क्र.1बरोबर करारास अनुसरुन मिळकतीचा कब्जा अगर नुकसानीपोटी कोणतेही कारणास्तव तक्रारदारास नुकसानी मिळणारी नाही. सामनेवाला क्र.1 याने सामनेवाला क्र.2 यांचेविरुध्द दिवाणी न्यायाधिश व.स्तर, रत्नागिरी योचे कोर्टात दाखल केलेले रे.मु.नं.233/2015 या दाव्याचे कामी तडजोडीने झालेल्या निकालामध्येही सामनेवाला क्र.1 यांनी ग्राहकांची नुकसानभरपाई देणेचे मान्य केले आहे. सदर हुकुमनाम्यानुसार दि.09/02/2011 चे सामनेवाला क्र.1 व 2 यांचे दरम्यानचे दावा मिळकत म्हणजेच स.नं.398 हि.नं.1/2/3 याबाबतचा विकसन करार रद्द झालेला असून दि.05/01/2013 रोजी सामनेवाला क्र.2 यांनी सामनेवाला क्र.1 यांना दिलेले मुखत्यारपत्र व करारपत्र रद्द करुन दि.20/02/2013 रोजी पंचनामा करुन जागेवरील बांधकाम सामनेवाला क्र.2 यांचे ताब्यात घेण्यात आले आहे. सबब सामनेवाला क्र.2 विरुध्द तक्रार अर्ज खर्चासह रदद करणेत यावा अशी विनंती सामनेवाला क्र.2 यांनी केली आहे. 

5)  सामनेवाला क्र.2 यांनी त्यांचे लेखी म्हणणेसोबत नि.13 कडे एकूण पाच कागदपत्रे दाखल केलेली आहेत. त्यामध्ये नि.13/1 कडे सामनेवाला क्र.1 व  क्र.2 यांचेमधील दि.09/02/2011 रोजीचे करारपत्र/ मुखत्यार पत्र, नि.13/2 कडे सामनेवाला क्र.1 यास दिलेली दि.05/01/2013 रोजीची नोटीस, नि.13/3 कडे दि.20/02/2013 रोजी बांधकामाचा ताबा घेण्यात आल्याचे सामनेवाला क्र.1 या देण्यात आलेले पत्र, नि.13/4 कडे सब रजिस्टार रत्नागिरी यांना दि.29/04/2013 रोजी देण्यात आलेले पत्र, नि.13/5 कडे दिवाणी न्यायालयातील रे.मु.नं.233/2015 मधील हुकुमनामा इत्यादी कागदपत्रे दाखल केली आहेत. तसेच नि.19 कडे दोन कागदपत्रे दाखल केली आहेत. त्यामध्ये नि.19/1 कडे दि.09/02/2011 रोजीचे अ. क्र.884 अन्वये नोंदविलेले करारपत्र व नि.19/2 कडे दि.09/02/2011 रोजीचे अ.क्र.885 अन्वये नोंदविलेले मुखत्यारपत्र दाखल केले आहे. नि.20 कडे पुराव्याचे प्रतिज्ञापत्र दाखल केले आहे. नि.22 कडे दिवाणी न्यायालयाकडील रे.मु.नं.233/2015 मधील हुकूमनामा, नोटीस व पत्रव्यवहार दाखल केला आहे. नि.37कडे लेखी युक्तीवाद दाखल केला आहे. 

6)  तक्रार अर्जाचा आशय, तक्रारदार व सामनेवाला क्र.2यांनी सादर केलेला पुरावा, तक्रारदार व सामनेवाला क्र.2 यांचेतर्फे वकिलांचा युक्तीवाद विचारात घेता या आयोगाच्या विचारार्थ खालील मुद्दे उपस्थित होतात व त्यावर कारणमिमांसेसह खाली नमूद केल्याप्रमाणे निष्कर्ष नोंदवण्यात आले.

- कारणमिमांसा - 

मुद्दा क्रमांकः 1 –

7)    सामनेवाला 2 यांनी नि.11 वरील त्यांचे लेखी म्हणण्यात असे कथन करतात की, तक्रारदार यांना त्यांचे कथनानुसार डिसेंबर-2013 पर्यंत सदनिकेचा ताबा मिळावयाचा होता तसे रजिस्टर साठेखत झाले आहे याचा विचार करता तक्रारदाराचा तक्रार अर्ज मुदतीत नाही.

      तथापि, करारपत्राप्रमाणे करारपत्राचे तारखेपासून म्हणजेच दि.06-07-2011 रोजीपासून 12 महिन्यात विषयांकित सदनिकेचा ताबा सामनेवाला 1 यांनी तक्रारदारास दयावयाचा होता. परंतु सामनेवाला 1 यांनी अदयाप वाद मिळकत सदनिकेचा ताबा तक्रारदारास दिला नाही. त्यामुळे तक्रारीस निरंतर कारण(Continuous Cause of Action) आहे. त्यामुळे तक्रारदाराची तक्रार मुदतीत आहे असे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. सबब, वरील मुददा क्र.1 चे उत्तर "होय" असे देण्यात येते.

मुद्दा क्रमांकः 2 -

8)   गाव-मौजे नाचणे, ता.जि. रत्नागिरी येथील रत्नागिरी नगरपरिषदेचे हद्दीबाहेरील ग्रामपंचायत नाचणे हददीतील बांधण्यात येणा-या स.नं.398 (जुना स.नं.208) "शांती विजय नगर" या संकुलातील इमारतीतील स्टील्ट अप्पर मजल्यावरील बी विंगमधील निवासी सदनिका क्र.02 क्षेत्रफळ 615 चौ.फु. (बिल्टअप) मिळकतीचे खरेदी करण्याचे ठरविलेनुसार तक्रारदार यांना सामनेवालानी दि.06-07-2011रोजी मिळकतीबाबत दुय्यम निबंधक रत्नागिरी यांचेकडे नोंदणीकृत साठेखत लिहून दिले. असून ते अ.नं.रनग/4033/2011 ने रजिस्टर्ड करण्यात आलेले आले. साठेकरारात ठरलेप्रमाणे सर्व सुविधांसह सदनिका तक्रारदार व सामनेवाला यांचे दरम्यान मोबदल्याची एकूण रक्कम रु.9,84,000/- ठरली असून तक्रारदार यांनी सामनेवाला 1 यांना रक्कम रु.9,84,000/- अदा केली असून सामनेवाला 1 यास सदरची रक्कम पोहच झाली आहे. असे कथन तक्रारदार नि.21वरील त्यांचे पुराव्याचे शपथपत्रात करतात. तक्रारदार व सामनेवाला 1 यांचेमधील झालेले नोंदणीकृत साठे करारपत्र हे नि.6/1 वर आहे. सदर साठेखताचे आयोगाने अवलोकन केले असता विषयांकिंत सदनिकेच्या मोबदल्यापैकी एकूण रक्कम रु.9,84,000/- पैकी रक्कम रु.1,56,000/- सामनेवाला 1 यास पोहच झालेचे सामनेवाला 1 यांनी करारपत्रामध्येच मान्य व कबूल केलेले आहे. तसेच तक्रारदार यांनी नि.6/2 कडे दाखल केलेल्या सामनेवाला क्र.1 यांनी तक्रारदारास दिलेल्या पावत्यावरुन तक्रारदाराने सामनेवाला यांना एकूण रक्कम रु.7,78,000/- अदा केलेचे स्पष्ट होते. यावरुन विषयांकित सदनिकेचा खरेदी-विक्रीचा व्यवहार तक्रारदार व सामनेवाला क्र.1 यांचेमध्ये ठरलेला असलेचे स्पष्ट होते. तसेच विषयांकित सदनिकेच्या एकूण मोबदला रकमेपैकी बहुतांश: रक्कम सामनेवाला 1 यास पोहच झालेली आहे. त्यामुळे तक्रारदार व सामनेवाला 1 यांचेमध्‍ये "ग्राहक" आणि "विक्रेता/सेवापुरवठादार" संबंध असल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते.  सबब, मुद्दा क्र.2 चे उत्‍तर "होय" असे देण्‍यात येते.

मुद्दा क्रमांकः 3  -

9)     तक्रारदाराने नि.6/1 कडे दाखल केलेले तक्रारदार व सामनेवाला क्र.1 यांचेमधील वाद मिळकतीतील सदनिकेचे दि.06/07/2011 रोजीचे नोंदणीकृत साठेकरारपत्राचे आयोगाने बारकाईने अवलोकन केले असता करारपत्राच्या दिनाकांपासून म्हणजेच दि.06-07-2011 पासून 12 महिन्यात म्हणजेच डिसेंबर-2012 पर्यंत विषयांकित निवासी सदनिकेचा तक्रारदारास ताबा देऊन मिळकतीचे खरेदीखत त्यांचे नांवे करुन दयावयाचे होते. तक्रारदार यांनी नोंदणीकृत साठेकरारपत्रातील वाद मिळकतीच्या खरेदीची किंमत रक्कम रु.9,84,000/- पैकी रक्कम रु.7,78,000/- सामनेवाला 1 यास वेळोवेळी अदा केलेबाबतच्या सामनेवाला क्र.1 यांनी तक्रारदारास दिलेल्या पावत्या तक्रारदार यांनी नि.6/2 कडे दाखल केलेल्या आहेत. सदर पावत्यांचे अवलोकन करता सदरच्या पावत्यांवर सामनेवाला क्र.1 यांचे नांव NAVATHE INFRASTRUCTURES & CONSULTANTS असे असलेचे स्पष्ट होते. 

      सदर कामी सामनेवाला क्र.1 यांना आयोगामार्फत पाठविलेली नोटीसचा लखोटा अनक्लेम्ड (अस्विकृत) या शे-याने परत आला आहे. सदर कामी परत आलेला नोटीसचा लखोटा  याकामी नि.9 कडे दाखल आहे. सबब सामनेवाला क्र.1 यांना नोटीस लागू होऊनही ते सदर कामी हजर झालेले नाहीत व त्यांनी तक्रारीतील कोणतेही कथन नाकारलेले नाही. तसेच आव्हानीत केलेी नाहीत. त्यामुळे सामनेवाला क्र.1 यांना तक्रारीतील कथने मान्य आहेत असे गृहीत धरावे लागेल. 

10)   प्रस्तुत कामी सामनेवाला क्र.2 यांनी नि.11 कडे म्हणणे दाखल केलेले आहे. सामनेवाला क्र.2 चे कथनानुसार सदरचा वाद मिळकतीचा व्यवहार हा तक्रारदार व सामनेवाला क्र.1 यांचे दरम्यानचा आहे. सामनेवाला क्र.2 याने तक्रारदाराबरोबर कोणताही व्यवहार केलेला नाही अगर कोणतीही रक्कम तक्रारदाराकडून सामनेवाला क्र.2 यांनी स्विकारलेली नाही. सामनेवाला क्र.1 बरोबर सामनेवाला क्र.2 याने विकसन करार केलेला आहे. सामनेवाला क्र.2 यांनी नि.13/1 कडे सामनेवाला क्र.2 व क्र.1 यांचेमध्ये झालेला नोटरी नोंदणीकृत करार दाखल केलेला आहे. सदर करारपत्राचे अवलोकन करता कलम-10 मध्ये खालीलप्रमाणे नमुद आहे.

कलम 10 :या कराराप्रमाणे योग्यप्रकारे अंमलबजावणी करता यावी म्हणून जामीन          मालक यांनी डेव्हलपर यांचे नांवे मुखत्यारपत्र करुन दयावयाचे आहे. डेव्हलपमेंट प्रोजेक्ट पूर्ण होईपर्यंत आणि त्यानंतर सदर मिळकतीचे डेव्हलपर यांचे नावे अगर डेव्हलपर सांगतील त्यांचे नावे रजिस्टर्ड खरेदीपत्र पूर्ण होईपर्यंत सदर मुखत्यारपत्र अस्तित्वात राहावयाचे आहे. मात्र डेव्हलपर यांनी सदर बांधकाम अर्धवट टाकल्यास किंवा मुदतीत पुर्ण न केल्यास जमीन मालक यांनी डेव्हलपरला 1 महिन्याची नोटीस देवून सदर करार रदद करणेचा व पूर्ण न झालेले काम ताब्यात घेण्याचा अधिकार राहील व त्यामुळे होणा-या नुकसानीची रक्कम डेव्हलपरकडून वसूल करण्याचा अधिकार राहील तसेच त्यामुळे डेव्हलपर यांचे होणा-या नुकसानीस जमीनमालक जबाबदार राहणार नाहीत.तसेच डेव्हलपर यांनी अन्य व्यक्तींशी केलेले करार, व्यवहार यास जमीन मालक जबाबदार राहणार नाहीत.          

सदर करारानुसार विकसीत करावयाची मिळकत सामनेवाला क्र.2 यांचे मालकीची होती. सामनेवाला क्र.1 यांनी दि.09-02-2011 रोजीचे रजिस्टर्ड विकसन कराराचे अटी शर्तीनुसार मिळकत विकसित करावयाची होती व विकसीत होणारे क्षेत्रापैकी 33% बांधकाम जमिनीचा मोबदला म्हणून सामनेवाला क्र.2 यांना सामनेवाला क्र.1 ने करारापासून 24 महिन्याचे आत टप्याटप्याने देणेचा होता. परंतु सामनेवाला क्र.1 यांनी मुदतीत बांधकाम पूर्ण न केलेने सामनेवाला क्र.2 यांनी दि.20/02/2013 रोजी सदर वादातील बांधकाम ताब्यात घेतलेले आहे. त्याबाबत सामनेवाला क्र.2 यांनी सामनेवाला क्र.1 यांना बांधकाम एक महिन्यानंतर ताब्यात घेत असलेचे पत्र दि.05/01/2013 रोजी दिलेचे नि.13/2 कडे दाखल केलेले आहे. तसेच नि.13/3 कडे बांधकाम ताब्यात घेत असलेचे दि.20/03/2013 रोजीचे पत्र व नि.13/4 कडे सब रजिस्ट्रार, रत्नागिरी यांना मुखत्यारपत्र रद्द केलेबाबतचे दि.29/04/2013 रोजीचे पत्र दाखल केले आहे.

11)   तसेच सामनेवाला क्र.2 यांनी सामनेवाला क्र.1 यांचेविरुध्द मा. दिवाणी न्यायालय, रत्नागिरी येथे रे.मु.नं.233/2015 दाखल केला होता. त्यातील नि.58 कडील हुकूमनामा दाखल केला असून सदर हुकूमनाम्याचे अवलोकन करता त्यामध्ये सामनेवाला क्र.1 व क्र.2 यांचेमध्ये झालेली तडजोड पुरसिसमध्ये अ.क्र.1- सामनेवाला क्र.2 यांचेबरोबर सामनेवाला क्र.1 याने केलेला दि.09/02/11 रोजीचा करार व मुखत्यार पत्र रद्द करण्यात आला असून करारानुसार सामनेवाला क्र.2 यांनी दावा मिळकतीचा दि.20/02/2013 रोजी ताबा बांधकाम साहित्यासह घेतला असून सदर बांधकाम व साहित्य सामनेवाला क्र.2 यांचे पूर्ण मालकीचे झाले आहे. अ.क्र.2- सामनेवाला क्र-1 याने सामनेवाला क्र.2 बरोबर केलेले विकसन करारानुसार सामनेवाला क्र.1 याने ग्राहकाशी केलेले कराराची जबाबदारी अगर नुकसान भरपाई देणेची जबाबदारी सामनेवाला क्र.1 यांची व्यक्तिगत स्वरुपाची राहणार आहे असे नमुद केले आहे.

12)   सदर मा. सहदिवाणी न्यायालय, रत्नागिरी यांचेकडील रे.मु.नं.233/2015 मधील हुकूमनाम्याचा विचार करता वाद मिळकतीतील ग्राहकाशी केलेली जबाबदारी अगर नुकसान भरपाई देणेची जबाबदार सामनेवाला क्र.1 यांची व्यक्तिगत स्वरुपाची राहणार असलेचे स्पष्टपणे नमुद केले आहे. तसेच सदर हुकूमनाम्यानुसार सदर वाद मिळकत ही सामनेवाला क्र.2 यांनी त्यांचे ताब्यात परत घेतलेली आहे.

      सदर दाव्याचे कामी तक्रार अर्जातील सामनेवाला हे पक्षकार आहेत व दावा मिळकत एकच असलेने आयोग त्याचा संदर्भ घेत आहे. सदर तक्रार अर्जातील तक्रारदार हे यास दाव्याचे कामी पक्षकार नाहीत, परंतु दिवाणी न्यायालयाचा हुकूमनामा याच मिळकतीशी संबंधीत आहे व सदर हुकूमनामा अदयापही आव्हानीत झालेला नाही,त्याकारणाने त्याचा विचार या तक्रार अर्जाचे कामी करणेत येतो. तक्रारदाराने नि.15 येथे आपले सरतपासाचे प्रतिज्ञापत्र दाखल केले आहे.

तक्रारदार यांचे म्हणणे आहे की, सामनेवाला क्र.1 व सामनेवाला क्र.2 यांच्यामध्ये दि.09/02/2011 रोजी डेव्हलपमेंट ॲग्रीमेंट व मुखत्यापत्र हे दुय्यम निबंधक कार्यालय रत्नागिरी अ. क्र.884 व 885 असे नोंदवलेले आहे. सदर डेव्हलपमेंट ॲग्रीमेंटची व मुखत्यारपत्राची कोणतीही प्रत तक्रारदार यांनी पुरावा म्हणून याकामी दाखल केलेली नाही. उलटपक्षी सामनेवाला क्र.2 यांनी दुय्यम निबंधक कार्यालय, रत्नागिरी मधील दि.09/02/2011 रोजी अ. क्र.884 व 885 अशी नोंद झालेली डेव्हलपमेंट ॲग्रीमेंट व मुखत्यापत्र नि.23 वर दाखल केली आहेत. सदर कागदपत्रांचे अवलोकन करता असे दिसून येते की, दि.09/02/2011 रोजीची दुय्यम निबंधक कार्यालय, रत्नागिरी येथे नोंद झालेली अ. क्र.884 व 885 हे दोन्ही दस्ताऐवजामध्ये सामनेवाला क्र.2 यांचे नावही नाही व वादातील मिळकतसुध्दा त्या दस्तऐवजामध्ये नमुद नाही. सामनेवाला क्र.2 यांनी सादर केलेले अ. क्र.884 व 885 दि.09/02/2011 हे भिन्न मिळकतीचे आहेत.

सदर दस्तऐवज नि.23 कडे सामनेवाला क्र.2 यांनी सादर केल्यानंतर तक्रारदार यांनी त्या बद्दल कोणतेही स्पष्टीकरण त्यांच्या पुराव्याच्या सरतपासामध्ये दिलेले नाही. सामनेवाला क्र.1 व सामनेवाला क्र.2 यांच्यामध्ये दि.09/02/2011 रोजी दुय्यम निबंधक, कार्यालय, रत्नागिरी येथे अ. क्र.886 व अ. क्र.887 हे डेव्हलमेंट ॲग्रीमेंट व मुखत्यारपत्र नोंदणीकृत झाले आहे. हे नि.17/1 कडे दाखल केलेले आहे. तक्रारदार यांनी सामनेवाला क्र.2 यांचे कथन कोठेही नाकालेले नाही. त्यामुळे सामनेवाला क्र.2 यांची कथने काही अंशी शाबीत होतात.

13)   वरील सर्व बाबींचा विचार करता, तक्रारदार यांनी वाद मिळकत सदनिकेचे खरेदीपोटीची दिलेली रक्कम रु.7,78,000/- सामनेवाला क्र.1 यांनी स्विकारलेली असून तशा पावत्या सामनेवाला क्र.1 यांनी तक्रारदारास दिलेल्या आहेत. तसेच सदरच्या रक्कमा सामनेवाला क्र.2 यांनी स्विकारलेल्या नाहीत. त्या रक्कमेशी सामनेवाला क्र.2 यांचा काहीही संबंध नाही. सबब तक्रारदार व सामनेवाला क्र.1 यांचेमध्ये वाद मिळकत सदनिकेच्या झालेल्या व्यवहारापोटी सामनेवाला क्र.2 यांना जबाबदार धरता येणार नाही या निष्कर्षाप्रत हे आयोग येत आहे. असे असताना सामनेवाला क्र.1 यांनी तक्रारदारास वादातील सदनिकेच्या खरेदीपोटी रक्कम रु.7,78,000/- स्विकारुनही तक्रारदारास वाद मिळकत सदनिकेचा नोंद खरेदीखतासह ताबा तक्रारदार यांना अदयाप दिलेला नाही किंवा तक्रारदाराकडून सामनेवाला क्र.1 यांनी सदनिकेच्या खरेदीपोटी स्विकारलेली रक्कमही परत केलेली नाही ही सामनेवाला क्र.1 यांचे सेवेतील त्रुटी आहे या निष्कषा्रप्रत हे आयोग येत आहे. सबब मुददा क्र.3चे उत्तर हे आयोग होकारार्थी देत आहे.

मुद्दा क्रमांकः 4  -

14)   वरील विवेचनांचा विचार करता मा.सहदिवाणी न्यायालय, रत्नागिरी यांचेकडील रे.मु.नं.233/2015 मध्ये नि.58 खाली झालेल्या हुकूमनाम्याचे बाहेर या आयोगास जाता येणार नाही. त्यामुळे सामनेवाला क्र.1 यांनी तक्रारदारास वादातील मिळकत सदनिकेचे खरेदीखत करुन देणेबाबत सामनेवाला क्र.1 यांना आदेश करता येणार नाही. कारण सामनेवाला क्र.2 यांचेबरोबर सामनेवाला क्र.1 याने केलेला दि.09/02/11 रोजीचा करार व मुखत्यार पत्र रद्द करण्यात आलेले असलेने सदर वाद मिळकत जमीन सामनेवाला क्र.2 यांनी दि.20/02/2013 रोजी स्वत:चे ताब्यात घेतलेली आहे. त्यामुळे सामनेवाला क्र.1 यांनी तक्रारदारास वाद मिळकत सदनिकेच्या खरेदीपोटी घेतलेली एकूण रक्कम रु.7,78,000/- तक्रार दाखल तारखेपासून ते संपूर्ण रक्कम अदा होईपर्यंत द.सा.द.शे.9%दराने व्याज देणेच्या निष्कर्षाप्रत हे आयोग येत आहे.

मुद्दा क्र. 5 –

15)  वरील सर्व बाबींचा विचार करता हे आयोग खालीलप्रमाणे आदेशपारीत करीत आहे.

- आ दे श -

(1)  तक्रारदाराचा तक्रार अर्ज अंशतः मंजूर करण्‍यात येतो.

(2) सामनेवाला क्र.1 यांनी गाव-मौजे नाचणे, ता.जि. रत्नागिरी येथील रत्नागिरी नगरपरिषदेचे हद्दीबाहेरील ग्रामपंचायत नाचणे हददीतील बांधण्यात येणा-या स.नं.398 (जुना स.नं.208) "शांती विजय नगर" या संकुलातील इमारतीतील स्टील्ट अप्पर मजल्यावरील बी विंगमधील निवासी सदनिका क्र.2 क्षेत्रफळ 615 चौ.फु. (बिल्टअप) या वाद मिळकत सदनिकेच्या खरेदीपोटी तक्रारदार यांचेकडून घेतलेली एकूण रक्कम रु.7,78,000/-(रक्कम रुपये सात लाख अशठयाहत्तर हजार फक्त) तक्रारदारास परत दयावी. सदर रक्कमेवर तक्रार दाखल तारखेपासून ते संपूर्ण रकक्म मिळेपर्यंत द.सा.द.शे.9 % दराने व्याज अदा करावे.

(3) सामनेवाला क्र.1 ने तक्रारदारास मानसिक त्रासापोटी रक्कम रु.10,000/- (र.रुपये दहा हजार मात्र) तसेच तक्रार अर्जाचे खर्चापोटी रक्‍कम रु.5,000/-(र.रुपये पाच हजार मात्र) अदा करावी.

(4)  सामनेवाला क्र.2 यांचेविरुध्द कोणतेही आदेश नाहीत.

(5) वरील आदेशाची पुर्तता सामनेवाला 1 ने सदरहू आदेश पारीत झालेच्‍या दिनांकापासून 45 दिवसांचे आत करणेची आहे.

(6) सदर आदेशाची पुर्तता सामनेवाला 1 ने वरील मुदतीत न केल्‍यास तक्रारदार हे ग्राहक संरक्षण कायदा कलम 71 व 72 प्रमाणे सामनेवाला 1 विरुध्‍द दाद मागू शकेल.

(7) उभय पक्षकारांना निकालपत्राच्‍या सत्‍यप्रती विनामुल्‍य पुरवाव्‍यात.