श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. महादेव लँड डेव्‍हलपर्स या नावाने जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून विकण्‍याचा व्‍यवसाय करीत असून चेतन झाडे हे त्‍यांचे प्रोप्रायटर आहेत.  तक्रारकर्त्‍यासोबत त्‍यांनी भुखंड विकण्‍याचा करार करुन व रक्‍कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा-पारशिवनी, प.ह.क्र. 11, शेत नं. 114 मधील 1501 चौ.फु. असलेला भुखंड क्र. 3 हा रु.1,20,114/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार दि.07.10.2008 रोजी रु.30,000/- अग्रीम देऊन केला. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दि.07.10.2008 ते 21.01.2011 पर्यंत एकूण रु.1,12,000/- वि.प.ला दिले. परंतू वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही आणि त्‍यामुळे तक्रारकर्ता प्रधानमंत्री घरकूल योजनेचा लाभ घेऊ शकला नाही. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली, परंतू वि.प.ने त्‍यालाही प्रतिसाद दिला नाही. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ही आयोगासमोर दाखल करुन भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन द्यावे किंवा त्‍यांनी वि.प.ला दिलेली रक्‍कम व्‍याजासह परत मिळावी, मानसिक, आर्थिक व शारिरीक मनस्‍तापाकरीता नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               वि.प.ला सदर तक्रारीची नोटीस बजावली असता त्‍यांनी तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल करुन त्‍यांचा व्‍यवसाय मान्‍य केला आहे. तसेच वि.प.ने सेवेत त्रुटी केल्‍याची बाब नाकारुन उलटपक्षी तक्रारकर्त्‍याने नियोजित कालावधीत रक्‍कम वारंवार मागणी करुनसुध्‍दा दिली नसल्‍याचे म्‍हटले आहे. तक्रारकर्ता राष्‍ट्रीय आयोगाच्‍या निवाडयाचा आधार घेऊन खोटे आरोप करीत आहे आणि सदर निवाडा या प्रकरणाला लागू होत नसून तक्रार ही मुदतबाह्य असल्‍याने खारिज करण्‍याची मागणी केलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याने भुखंड नोंदणीच्‍या वेळेस रु.1,02,000/- दिले आणि त्यानंतर कधीही रक्‍कम दिली नाही आणि दहा वर्षानंतर आयोगासमोर खोटी तक्रार दाखल करीत आहे. तक्रारकर्त्‍याने त्‍यानंतर पहिल्‍यांदा खोटी कायदेशीर नोटीस बजावलेली आहे. सदर नोटीसला वि.प.ने उत्‍तर देऊन तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतःच करारनाम्‍याचे पालन केलेले नाही असे म्‍हटले आहे. तक्रारकर्त्‍याने नियोजित कालावधीत रक्‍कम दिलेली नाही. त्‍यामुळे सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य नसून ती खर्चासह खारिज करण्‍यात मागणी वि.प.ने केलेली आहे.

4.               सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने उभय पक्षांचे अधिवक्त्‍यांचा युक्‍तीवाद ऐकला. तसेच तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दस्‍तऐवज क्र. 3 वर दि.07.10.2008 रोजीच्‍या उभय पक्षामध्‍ये झालेल्‍या बयानापत्रानुसार मौजा-पारशिवनी, नागपूर, प.ह.क्र. 11, ख.क्र. 114 मधील भुखंड क्र. 3 हा 1501 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला रु.80/- प्रती चौ.फु.प्रमाणे विकत घेण्‍याचे ठरले असून बयानादाखल तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रु.30,000/- दिल्‍याचे नमूद आहे. त्‍यावर उभय पक्षांच्‍या स्‍वाक्ष-या असून या दस्‍तऐवजाच्‍या मागिल बाजूस सोसायटीचे बयानापत्र खोटे असून त्‍यात रु.120/- प्रती चौ.फु.प्रमाणे किंमत दर्शविली असली तरी वि.प.ला रु.80/- प्रती चौ.फु.प्रमाणे किंमत घेणे आहे असे नमूद केले आहे. तसेच दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतीवरुन वि.प. हे लँड डेव्‍हलपर्स असल्‍याचे दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याने अन्‍य एका श्री. हरी उरकुडा डायरे यांचे विक्रीपत्राची प्रत दाखल केलेली आहे, त्‍यामध्‍ये सदर लेआऊट हे दि.10.07.2018 रोजी वि.प.ने निवासी उपयोगाकरीता अकृषक केलेले आहे. यावरुन वि.प. भुखंड धारकास लेआऊट हे अकृषक करुन देण्‍याची व अन्‍य मंजूरी मिळवून देण्‍याची सेवा देत होता असे दिसून येते. वि.प. सेवा पुरवठादार व तक्रारकर्ता हा ग्राहक असा संबंध त्‍यांच्‍यामध्‍ये निर्माण होतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. त्‍यामुळे वि.प.ने तक्रारकर्ता हा त्‍यांचा ग्राहक ठरत नाही हा आक्षेप निरर्थक असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.

6.                              मुद्दा क्र. 2 – वि.प.चा असाही आक्षेप आहे की, तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतःच करारनाम्‍याचे पालन केलेले नाही आणि विहित कालमर्यादेत रकमा दिलेल्‍या नसल्‍याने तक्रार कालबाह्य झालेली आहे. आयोगाने सदर प्रकरणी दाखल करण्‍यात आलेल्‍या दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता विरुध्‍द पक्षांतर्फे रक्‍कम विहित कालमर्यादेत दिलेल्‍या नाहीत तर त्‍या मागण्‍याकरीता किंवा उभय पक्षामध्‍ये करण्‍यात आलेला बयानापत्र रद्द करण्‍याकरीता कुठलेही सुचना पत्र, नोटीस किंवा पत्र पाठविल्‍याचे दिसून येत नाही. त्‍यावरुन वि.प.ने उपस्थित केलेला आक्षेप हा दस्‍तऐवजाअभावी खरा वाटत नाही. एक बाब प्रामुख्‍याने दिसून येते की, वि.प.ने नमूद केलेला विक्रीपत्र नोंदणीचा कालावधी 07.10.2008 ते 07.10.2009 असा असून प्रत्‍यक्षात मात्र वि.प.ने त्‍यानंतर दि.21.01.2011 पर्यंत रकमा स्विकारलेल्‍या आहेत. त्‍यामुळे वि.प.ने सदर तक्रार ही कालबाह्य असल्‍याचा आक्षेप निरर्थक आहे. वि.प.ने दिलेल्‍या कालावधीनंतरही रकमा स्विकारल्‍या असल्‍याने आणि बयानापत्रात रु.94,000/- रक्‍कम स्विकारल्‍यानंतरही उर्वरित रक्‍कम विक्रीपत्राचे वेळेस दि.31.12.2010 रोजी नमूद केलेले असल्‍याने आणि त्‍यानंतर दि.21.01.2011 ला परत रक्‍कम स्विकारली आहे. त्‍यामुळे वि.प.चा सदर आक्षेप निरस्‍त ठरतो असे आयोगाचे मत आहे.
भुखंडाचे विक्रीपत्र/ ताबा न मिळाल्‍याने किंवा दिलेली रक्‍कम परत न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Saroj  Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC))”. सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

7.                              मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला बयानापत्रावरील नोंदीवरुन रु.94,000/- दिल्‍याचे आणि पावत्‍यांच्‍या प्रतीवरुन रु.8,000/- दिल्‍याचे स्‍पष्‍टपणे दिसून येते. भुखंड क्र. 3 ची किंमत ही रु.1,20,114/- असून त्‍यापैकी वि.प.ने 21.01.2011 पर्यंत एकूण रु.1,02,000/- स्विकारल्‍याचे दाखल दस्‍तऐवजावरुन दिसून येते. वि.प.ने त्‍याच्‍या लेखी उत्‍तरामध्‍ये सदर रकमा नाकारलेल्‍या नाही. तक्रारकर्त्‍याने श्री. हरी उरकुडा डायरे यांचे विक्रीपत्राची प्रत दाखल केलेली आहे, त्‍यावरुन सदर लेआऊटला निवासी उपयोगाकरीता अकृषक परवानगी मिळालेली असून ते विक्रीपत्र करण्‍यायोग्‍य आहे असे दिसून येते. असे असतांनाही वि.प.ने जास्‍तीत जास्‍त रक्‍कम स्विकारुन तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याकरीता प्रयत्‍न केल्‍याचे दिसून येत नाही. वि.प.ची सदर कृती ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेतील त्रुटी आहे.

8.               तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला एकूण देय रक्कम रु.1,20,114/- पैकी रु.1,02,000/- (जवळपास 85%) दिल्‍याची बाब वि.प.च्‍या बयानापत्रावरुन आणि पावत्‍यांवरुन दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

तक्रारकर्त्‍याला 85 % रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागले. वि.प.चे लेआऊट हे विक्रीपत्र नोंद‍णीकरीता तयार असतांनाही त्‍याने हेतू पूरस्‍सरपणे तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही आणि तक्रारकर्त्‍याने पाठविलेल्‍या कायदेशीर नोटीसला आणि तक्रारीस सुध्‍दा विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याचे उचित कारण दिलेले नाही केवळ तक्रार नाकारलेली आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. म्‍हणुन मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा राज्य आयोग, सर्किट बेंच नागपुर यांनी दिलेल्या खलील निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation            Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने उर्वरित रक्‍कम रु.18,114/- स्विकारुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे आदेश किंवा जर वि.प. विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र काही तांत्रिक/कायदेशीर अडचणीमुळे करुन देण्‍यास असमर्थ असतील तर त्‍यांनी तक्रारकर्त्याला विवादीत भुखंडांसाठी, एकूण क्षेत्रफळ 1501 चौ.फु, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित आजच्‍या रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्याचे पर्यायी आदेश न्यायोचित असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

9.               वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2008 ते 2011 दरम्यान स्विकारून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.

10.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून उर्वरित रक्‍कम रु.18,114/- स्विकारुन तक्रारकर्त्‍याला मौजा-पारशिवनी, नागपूर, प.ह.क्र. 11, ख.क्र. 114 मधील 1501 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेल्‍या भुखंड क्र. 3 चे नोंद‍णीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे. तसेच प्रत्‍यक्ष मोजणी करुन, सिमांकन करुन ताबा द्यावा. विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सोसावा.

कायदेशीर अथवा तांत्रिक अडचणींमुळे वरील आदेशाचे पालन शक्य नसल्यास वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1501 चौ.फु) विवादीत भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेल्या मूल्याच्या 85% रक्कम (तक्रारकर्त्‍याने प्रत्यक्ष दिलेल्या रक्कमेच्या प्रमाणात) द्यावी.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.15,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 60 दिवसात करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.