(आदेश पारीत व्‍दारा - श्रीमती चंद्रिका किशोरसिंह बैस, मा.सदस्‍या)

(पारीत दिनांक : 17 मार्च, 2018)

1.    तक्रारकर्त्‍याने सदरची तक्रार ग्राहक संरक्षण कायद्याच्‍या कलम 12 अंतर्गत दाखल केली असून, तक्रारीचे थोडक्‍यात स्‍वरुप खालील प्रमाणे आहे.  

2.    विरुध्‍दपक्ष हे ‘मॉ चंडीका हाऊसिंग एजंन्‍सी’ या नावाने शेत जमीन खरेदी करुन त्‍यावर ले-आऊट पाडून भूखंड विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात.  विरुध्‍दपक्ष यांची संस्‍था ही महाराष्‍ट्र को-ऑपरेटीव्‍ह सोसायटी अॅक्‍ट अंतर्गत नोंदणी झालेली असून त्‍याचा नोंदणी क्रमांक एन.जी.पी. 9505/2005-06 असा आहे, त्‍याचे कार्यालय साईबाबा नगर, खरबी रोड नागपुर येथे आहे.   तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष यांच्‍या मौजा – तरोडी (खुर्द), खसरा नंबर 5/2, प.ह.नं.33, तह. कामठी, जिल्‍हा – नागपुर या शेत जमिनीतील ले-आऊटमधील भूखंड क्रमांक 22 ग्रुप - सी ज्‍याचे एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौरस फुट असून तो भूखंड एकूण किंमत रुपये 1,80,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा सौदा करुन दिनांक 12.3.2008 रोजी तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास बयाणा दाखल रुपये 70,000/- दिले.  तसेच, दिनांक 15.3.2008 रोजी रुपये 10,000/- व दिनांक 29.12.2008 रोजी रुपये 60,000/- असे एकूण रक्‍कम रुपये 1,40,000/- विरुध्‍दपक्षाकडे वेळोवेळी जमा केले.  त्‍यामुळे तक्रारकर्ता हे विरुध्‍दपक्षाचे ग्राहक आहे.  त्‍याचप्रमाणे तक्रारकर्ता यांनी दिनांक 12.3.2008 रोजी विरुध्‍दपक्ष एंजसीचे सभासदत्‍व स्विकारले. 

3.    यानंतर, सन 2009 मध्‍ये तक्रारकर्ता यांनी विरुध्‍दपक्षाच्‍या कार्यालयात प्रत्‍यक्ष भेट देऊन उर्वरीत रक्‍कम रुपये 40,000/- घेवून त्‍याचे नावे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची विरुध्‍दपक्षास विनंती केली.  परंतु, विरुध्‍दपक्षाने विक्रीपत्र नोंदणी करण्‍याकरीता लागणारे आवश्‍यक कागदपत्रे अजुनपर्यंत प्राप्‍त व्‍हायची आहे, असे सांगून आश्‍वासन दिले.  तक्रारकर्ता आजपर्यंत विरुध्‍दपक्षाकडून विक्रीपत्राच्‍या सुचनेकरीता वाट पाहत आहे, परंतु विरुध्‍दपक्षाकडून तक्रारकर्त्‍यास कुठलिही सुचना आली नाही.  तक्रारकर्ता विरुध्‍दपक्षास वारंवार विक्रीपत्रासंबधी विचार करीत असतो.  त्‍यानंतर, तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतः लेआऊटवर जाऊन व इतर भूखंडधारकांकडे विक्रीपत्राबाबत विचारणा केली असता त्‍यांना माहिती पडले की, विरुध्‍दपक्षाने याच ले-आऊटमधील इतर भूखंड धारकांना त्‍यांचे नावे विक्रीपत्रांची नोंदणी करुन दिली आहे.  यावरुन, विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास जाणुन-बुजून भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही, असे दिसून येते.  विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास दिलेली सेवा त्रुटीपूर्ण आहे व त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याचे अपरिमीत नुकसान झालेले आहे.  तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाकडे वेळोवेळी जमा केलेले एकूण रक्‍कम रुपये 1,40,000/- विरुध्‍दपक्षाने स्‍वतःच्‍या व्‍यवसायात वापरुन भरपूर नफा कमविला व तक्रारकर्त्‍यास त्‍याने आरक्षित केलेला भूखंड देखील विक्रीपत्र करुन दिला नाही, त्‍यामुळे हे त्‍याचे कृत्‍य अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीमध्‍ये मोडते.  तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास दिनांक 23.4.2015 रोजी वकीलामार्फत नोटीस पाठविला होता, परंतु याचे उत्‍तर म्‍हणून विरुध्‍दपक्षाच्‍या वकीलांनी खोट्या मजकुराचा नोटीस पाठवून तक्रारकर्त्‍यास आपली जमा रक्‍कम रुपये 1,40,000/- पैकी 25% रक्‍कम कपात करुन उर्वरीत रक्‍कम परत घेवून जाण्‍यास सांगितले व विक्रीपत्र करण्‍यास नकार दिला.  त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने खालीलप्रमाणे प्रार्थना केलेली आहे.

1) विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याकडून करारनाम्‍याप्रमाणे उर्वरीत रक्‍कम रुपये 40,000/- स्विकारुन सदर भूखंड क्रमांक 22 ग्रुप – सी चे कायदेशिर विक्रीपत्र नोंदवून जागेचा प्रत्‍यक्ष ताबा देण्‍यात यावे.

2) हे शक्‍य नसल्‍यास सदर भूखंडाच्‍या क्षेत्रफळा एवढे जागेचे आजच्‍या बाजारभावा प्रमाणे तक्रारकर्त्‍यास पैसे परत करावे.

3) हे देखील शक्‍य नसल्‍यास विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याकडून वेळोवेळी स्विकारलेली रक्‍कम रुपये 1,40,000/- करारपत्रापासून द.सा.द.शे.18 % व्‍याजासह तक्रारकर्त्‍यास परत करावे.

4) विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याच्‍या पैशाचा आपल्‍या व्‍यापारात उपयोग करुन नफा कमविला आहे.  विरुध्‍दपक्षाच्‍या या अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीमुळे तक्रारकर्त्‍यास दुसरीकडे त्‍याच्‍या निवासाकरीता भूखंड खरेदी करता आले नाही व वेळ वाया गेला, त्‍यामुळे तेंव्‍हाच्‍या तुलनेत भूखंडाच्‍या किंमती वाढल्‍याने तक्रारकर्त्‍याचे आर्थिक नुकसान झाले आहे, याकरीता अर्थिक नुकसान भरपाई म्‍हणून विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास रुपये 2,00,000/- द्यावे.

5) तसेच, तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या आर्थिक  व शारिरीक त्रासापोटी रुपये 1,00,000/- व तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये 20,000/- देण्‍यात यावे.   

4.    तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीला अनुसरुन विरुध्‍दपक्ष यांना मंचा मार्फत नोटीस पाठविण्‍यात आली. त्‍यानुसार विरुध्‍दपक्ष यांनी लेखीउत्‍तर दाखल करुन त्‍यात नमूद केले की,  दिनांक 12.3.2008 रोजी तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाच्‍या लेआऊटमध्‍ये भूखंड क्रमांक 22 ग्रुप – सी आरक्षीत केला होता, त्‍याचे क्षेत्रफळ 1500 चौरस फुट असून त्‍याची एकूण किंमत रुपये 1,80,000/- होती, यात दुमत नाही.  परंतु, तक्रारकर्ता सन 2009 पासून विरुध्‍दपक्षाच्‍या कार्यालयात विक्रीपत्र नोंदणी करुन देण्‍यासाठी विरुध्‍दपक्षास विनंती करीत होता, हे तक्रारकर्त्‍याचे कथन खोटे आहे.  नियमाप्रमाणे तक्रारकर्त्‍यास आरक्षीत केलेल्‍या भूखंडाची पूर्ण रक्‍कम करारापत्राच्‍या तारखेपासून सहा महिन्‍यांचे आत भरावयाचे होते.  म्‍हणजेच तक्रारकर्त्‍यास भूखंडाची संपूर्ण रक्‍कम दिनांक 12.9.2008 पर्यंत देणे आवश्‍यक होते, परंतु तक्रारकर्ता मुदतीच्‍या आत रक्‍कम देऊन विक्रीपत्र करुन घेण्‍यास असमर्थ ठरला.  विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास मुदतीच्‍या आत भूखंडाची संपूर्ण रक्‍कम भरण्‍याकरीता अनेकदा विनंती केली व विक्रीपत्र करुन घेण्‍यास सांगितले, परंतु तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाच्‍या या विनंतीकडे दुर्लक्ष केले.  एवढेच नव्‍हेतर मुदत संपल्‍यावरही म्‍हणजेच दिनांक 12.9.2008 नंतरही विरुध्‍दपक्षाने उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन विक्रीपत्र करुन देण्‍याची तयारी दर्शविली होती, परंतु यावरुन तक्रारकर्त्‍याने कुठलिही तयारी किंवा तत्‍परता दाखविली नाही.   तक्रारकर्त्‍याने मुदतीच्‍या आत विरुध्‍दपक्षाकडे केवळ रुपये 80,000/- भरले आहे.  विरुध्‍दपक्षाने अनेकदा विनंती केल्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने दिनांक 29.12.2008 ला रुपये 60,000/- भरले (मुदतीनंतर) व त्‍यानंतर उर्वरीत रक्‍कम रुपये 40,000/- आठ दिवसांत भरतो असे सांगून पुन्‍हा परत कधी आला नाही व उर्वरीत रक्‍कम भरण्‍याकरीता कुठलाही प्रयत्‍न केला नाही.  अशापरिस्थितीत, विरुध्‍दपक्षाव्‍दारे भूखंड धारकांना बुक केलेल्‍या भूखंडाची बुकींग रद्द केल्‍या जाते व त्‍यांनी दिलेल्‍या रकमेपैकी 25 % रक्‍कम वजा करुन उर्वरीत रक्‍कम परत करण्‍यात येते.  वरील कारणामुळे तक्रारकर्त्‍याचा भूखंड रद्द करण्‍यात आला होता व त्‍याने भरलेली रक्‍कम 25 % वजा करुन परत करण्‍याकरीता कळविले होते.

5.    तक्रारकर्त्‍याकडून दिनांक 23.4.2015 ला वकीला मार्फत नोटीस प्राप्‍त झाला होता व विरुध्‍दपक्षाव्‍दारे दिनांक 12.5.2015 रोजी विरुध्‍दपक्षाच्‍या वकीला मार्फत त्‍या नोटीसचे उत्‍तर पाठविले आहे.  त्‍यानंतरही तक्रारकर्त्‍याने ऑफीसमध्‍ये येऊन जमा केलेल्‍या रकमेच्‍या 25 % वजा करुन येणारी रक्‍कम वापस नेण्‍याकरीता आला नाही व विरुध्‍दपक्षाविरुध्‍द खोटी तक्रार मंचात दाखल केली व विरुध्‍दपक्षास मानसिक त्रासाकरीता बाध्‍य केले.  त्‍यामुळे सदरची तक्रार खर्चासह खारीज करण्‍यात यावी अशी विनंती करण्‍यात आली.

6.    तक्रारकर्त्‍याच्‍या वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. विरुध्‍दपक्षाने युक्‍तीवाद संधी मिळूनही केला नाही. उभय पक्षाने अभिलेखावर दाखल केलेली तक्रार, लेखीबयाण, दस्‍ताऐवज व लेखी युक्‍तीवादाचे अवलोकन करण्‍यात आले, त्‍याप्रमाणे खालील प्रमाणे निष्‍कर्ष देण्‍यात येते.  

                  मुद्दे                         : निष्‍कर्ष

  1) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार मंजूर होण्‍यास पाञ आहे काय ?    :   होय.     

  2) आदेश काय ?                                  :  अंतिम आदेशा प्रमाणे  

//  निष्‍कर्ष  //

7.    तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाच्‍या उपरोक्‍त लेआऊटमधील भूखंड क्रमांक 22 ग्रुप – सी, ज्‍याचे एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौरस फुट असून त्‍याची एकूण किंमत रुपये 1,80,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा दिनांक 12.3.2008 रोजी करारपत्र केला.  त्‍याकरीता, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाकडे खालील ‘परिशिष्‍ट – अ’ प्रमाणे वेळोवेळी रक्‍कम रुपये 1,40,000/- जमा केले.

‘परिशिष्‍ट - अ’

8.    तक्रारकर्त्‍यास विरुध्‍दपक्षाकडे उर्वरीत रक्‍कम रुपये 40,000/- भरुन त्‍याचेकडून विक्रीपत्र नोंदवून घेणे आवश्‍यक होते.  निशाणी क्र.3 नुसार सदस्‍यता फार्म, किस्‍त भरणा पुस्‍तकाची प्रत, किस्‍त भरणा केल्‍याच्‍या पावत्‍या, वकीला मार्फत विरुध्‍दपक्षास पाठविलेल्‍या नोटीसची प्रत, पोष्‍टाच्‍या पावत्‍या व विरुध्‍दपक्षा तर्फे त्‍याचे वकीलामार्फत तक्रारकर्त्‍यास मिळालेली नोटीस अभिलेखावर दाखल केल्‍या आहेत. यासर्व दस्‍ताऐंवजावरुन असे दिसून येते की, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाकडे एकूण रक्‍कम रुपये 1,40,000/- वेळोवेळी आरक्षित भूखंडाकरीता भरलेली होती.

9.    विरुध्‍दपक्षाच्‍या म्हणण्‍यानुसार सदर भूखंडापोटी तक्रारकर्त्‍याकडून रुपये 1,40,000/- प्राप्‍त झाल्‍यासंबधी दुमत नाही.  परंतु, तक्रारकर्त्‍याच्‍या भूखंडाची संपूर्ण रक्‍कम भरण्‍याकरीता विरुध्‍दपक्षाव्‍दारे दिलेली मुदत ही दिनांक 22.9.2008 पर्यंत होती.  परंतु, विरुध्‍दपक्ष व तक्रारकर्ता यांच्‍यामध्‍ये यासंबधी असा कुठल्‍याही प्रकारचा करारपत्र झाला असल्‍याचे तक्रारकर्ता व विरुध्‍दपक्षाव्‍दारे दस्‍ताऐवज दाखल केला नाही.  अभिलेखावर केवळ सदस्‍यता फार्म संलग्‍नीत आहे.  त्‍यात भूखंडापोटी जमा केलेली रक्‍कम रुपये 70,000/- नमूद आहे व त्‍यात केवळ इतकेच लिहिले आहे की, ‘‘प्‍लॉट डिफाल्‍टर झाल्‍यास सदस्‍यता फी परत मिळणार नाही.’’  या सदस्‍यता फार्ममध्‍ये सभासद फी किती आहे यासंबधी सुध्‍दा नमूद नाही.  केवळ, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाकडे जमा केलेले रुपये 70,000/- भूखंड क्रमांक 22 ग्रुप - सी यासंबधी आहे, असे दिसून येते.  त्‍याचप्रमाणे, दिनांक 15.3.2008 रोजी रुपये 10,000/- व दिनांक 29.12.2008 रोजी रुपये 60,000/- तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाकडे जमा केल्‍याची पावती आहे.  विरुध्‍दपक्षाच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे जर तक्रारकर्त्‍याने मुदतीनंतर विरुध्‍दपक्षाकडे रक्‍कम जमा केली तर विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याची ती जमा रक्‍कम तक्रारकर्त्‍यास त्‍वरीत देणे आवश्‍यक होते व मुदतीनंतर तक्रारकर्ताव्‍दारे भरलेली रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाने स्विकारावयास नको होती.  परंतु, विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम स्विकारली, यावरुन विरुध्‍दपक्षाने अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केला आहे असे निदर्शनास येते.  त्‍याप्रमाणे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाकडे वारंवार उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन भूखंडाचे कायदेशिर विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याकरीता विनंती केली होती, परंतु विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास भूखंडाचे विक्रीपत्र त्‍याचे नावे करुन दिले नाही.  त्‍याच लेआऊटमधील इतर लोकांचे भूखंडाचे विक्रीपत्र त्‍यांच्‍या नावे नोंदवून दिले, यावरुन विरुध्‍दपक्षाने आपल्‍या सेवेत त्रुटी केली असल्‍याचे दिसून येते.  जर, विरुध्‍दपक्ष व तक्रारकर्तामध्‍ये कोणत्‍याही प्रकारचा करारनामा झाला होता व त्‍यात तक्रारकर्ता रक्‍कम भरण्‍यास असमर्थ असेल व त्‍याचेकडून मुदतीत रक्‍कम भरण्‍यास चुक झाली असेल तर विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास त्‍याचवेळेस तक्रारकर्त्‍यास त्‍याच्‍या भूखंडापोटी भरलेल्‍या रकमेपैकी 25 % रक्‍कम वजा करुन तक्रारकर्त्‍यास देणे आवश्‍यक होते व त्‍यानंतरचा भूखंडाचा हप्‍ता स्विकारावयास नको होता.  परंतु, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास आजपर्यंत त्‍याच्‍या जमा रकमेपैकी कोणतीही रक्‍कम तक्रारकर्त्‍यास परत केली नाही.  विरुध्‍दपक्षाच्‍या वकीलाच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे तक्रारकर्त्‍याने ऑफीसमध्‍ये जावून स्‍वतःचे पैसे तक्रारकर्त्‍याने स्विकारावयास हवे होते, परंतु तक्रारकर्ता जरी विरुध्‍दपक्षाच्‍या ऑफीसमध्‍ये रक्‍कम स्विकारण्‍यास गेला नाही तरी विरुध्‍दपक्षाने डी.डी.व्‍दारे किंवा धनादेशा व्‍दारे तक्रारकर्त्‍यास रक्‍कम पोहचविता आली असती.  यावरुन असे दिसून येते की, विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम स्विकारुन त्‍या मोबदल्‍यात तक्रारकर्त्‍यास काहीही दिले नाही व तक्रारकर्त्‍याच्‍या पैशाचा स्‍वतःच्‍या वापराकरीता फायदा करुन घेतला.  करीता, सदरची तक्रार मंजुर होण्‍यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे. करीता मंच खालील प्रमाणे आदेश पारीत करण्‍यात येते.  

//  अंतिम आदेश  //

                        (1)   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजुर करण्‍यात येते.  

(2)   विरुध्‍दपक्ष यांना आदेशीत करण्‍यात येते की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याकडून उर्वरीत रक्‍कम रुपये 40,000/- स्विकारुन विरुध्‍दपक्षाच्‍या वरील लेआऊटमधील भूखंड क्रमांक 22 ग्रुप-सी ज्‍याचे एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौरस फुट अशा मालमत्‍तेचे  तक्रारकर्त्‍याचे नावे कायदेशिर विक्रीपत्र नोंदवून द्यावे व प्रत्‍यक्ष जागेचा ताबा द्यावा.

            जर, हे शक्‍य नसेल तर विरुध्‍दपक्षाने याच लेआऊटमधील किंवा दुस-या शासना तर्फे स्विकृत लेआऊटमधील भूखंड अंदाजे क्षेत्रफळ 1500 चौरस फुट असलेला व हे तक्रारकर्त्‍यास मान्‍य असेल तर या भूखंडाचे कायदेशिर विक्रीपत्र नोंदवून प्रत्‍यक्ष जागेचा ताबा देण्‍यात यावे.

हे सुध्‍दा शक्‍य नसल्‍यास विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास भूखंडाचे क्षेत्रफळ 1500 चौरस फुटाचे, महाराष्‍ट्र शासनाचे, शासकीय नोंदणी, मुद्रांक व शुल्‍क विभागाचे रेडीरेकनरच्‍या आजच्‍या मुल्‍याप्रमाणे उपरोक्‍त भूखंडाचे क्षेत्रफळा एवढे येणा-या रकमेमधून भूखंडाची उर्वरीत रक्‍कम रुपये 40,000/- वजा करुन येणारी रक्‍कम तक्रारकर्त्‍यास देण्‍यात यावी. 

(3)   तसेच, विरुध्‍दपक्ष यांनी तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या मानसिक, शारिरीक, आर्थिक त्रासापोटी रुपये 10,000/- व तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये 5,000/- द्यावे.

(4)   विरुध्‍दपक्ष यांनी आदेशाची पुर्तता निकालपत्राची प्रत मिळाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावी.  

                        (5)   उभय पक्षकारांना आदेशाची प्रत निःशुल्‍क पाठविण्‍यात यावी. 

दिनांक :- 17/03/2018