श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.1986 अन्‍वये आयोगासमोर दाखल केलेली आहे. वि.प.क्र. 1 यांचा जमिन विकसित करुन भुखंड विकण्‍याचा व्‍यवसाय असून वि.प.क्र. 2 हे अध्‍यक्ष आणि वि.प.क्र. 3 व्‍यवस्‍थापकीय संचालक आहेत, ते लक्ष्‍मी (Laxmi’s) स्‍वप्‍नपूर्ती प्‍लॅनर्स अँड डेव्‍हलपर्स प्रायव्‍हेट लिमिटेड या नावाने व्‍यवसाय करतात.
2. वि.प.च्या ‘स्‍वप्‍नधाम’’ या मौजा-ठाणा, ता.उमरेड, जि. नागपूर येथील जमिन ख.क्र. 24, प.ह.क्र. 13 यावरील लेआऊटमधील भुखंड क्र. 93 हा 1498.80 चौ.फु.चा रु.1,87,350/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार दि.17.07.2008 रोजी वि.प.सोबत केला. तक्रारकर्त्याने भुखंडाची संपूर्ण किंमत दि.19.06.2008 पासून 13.08.2012 पर्यंत वि.प.ला वेळोवेळी दिले. परंतू वि.प.ने गैरकृषी परवानगी, लेआऊटचा विकास इ. केला नाही. तसेच विक्रीपत्र नोंदणी करुन मागितली असता विक्रीपत्र नोंदणी होऊ शकत नसल्‍याने दि.03.01.2013 रोजी वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला कब्‍जापत्र आणि आम मुखत्‍यारपत्र करुन दिले. परंतु बराच कालावधी उलटून गेल्‍यावरही वि.प.ने आवश्यक मंजूरी आणि परवानगी घेऊनह तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र करुन दिले नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची आर्थिक स्थिती भक्‍कम असतांनाही भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून त्‍यावर घर बांधता आले नाही. त्यामुळे वि.प.चे बरेच आर्थिक नुकसान झाले, म्हणून तक्रारकर्त्याने वि.प.विरुध्‍द सदर तक्रार दाखल करुन आयोगाला अशी मागणी केली आहे की, वि.प.ने विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून द्यावे, त्‍यावर तृतीय पक्ष हितसंबंध निर्माण करण्‍या संबंधाने मनाई हुकून मिळावा, झालेल्‍या मानसिक, आर्थिक व शारिरीक त्रासाबाबत तक्रारकर्त्‍याला नुकसान भरपाई द्यावी, तसेच तक्रारीचा खर्च द्यावा.
3. वि.प.क्र. 1 ते 3 ला नोटीस तामिल होऊनही वि.प.क्र. 1 ते 3 आयोगासमोर हजर न झाल्याने आयोगाने त्यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला.
4. तक्रारकर्त्‍याच्‍या वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित राहीलेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षांचा ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्याने दस्‍तऐवज क्र. 1 वर दि.17.07.2008 रोजीच्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍याची प्रत दाखल केलेली आहे त्‍याचे अवलोकन केले असता मौजा-ठाणा, ता.उमरेड, जि. नागपूर येथील जमिन ख.क्र. 24, प.ह.क्र. 13 यावरील लेआऊटमधील भुखंड क्र. 93 हा 1498.80 चौ.फु.चा रु.1,87,350/- मध्‍ये विकण्‍याचा करार उभय पक्षांमध्‍ये अग्रीमाची रक्कम स्विकारुन झाल्‍याचे दिसून येते. तसेच तक्रारकर्त्याकडून नोंदणी शुल्‍क, विकास शुल्‍क स्विकारुन वि.प. लेआऊट गैरकृषी करुन तसेच नगर रचना विभागातून लेआऊटचा नकाशा मंजूरीप्राप्‍त करुन विक्री करणार होता. वि.प. तक्रारकर्त्‍याला विकास करुन आवश्यक सेवा उपलब्‍ध करुन देणार होता. यावरुन वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते व तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. मा. सर्वोच्च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 –. प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने संपूर्ण रक्कम स्विकारुन आजतागायत वि.प.ला विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही. कब्‍जापत्र आणि आममुखत्‍यार पत्र नोंदवून देतांना लेआऊट मंजूर झाल्‍यावर विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची बाब जरी नमूद केली असली तरी आजतागायत विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍यामुळे तक्रार दाखल करण्याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action) आयोगाचे मत आहे. मा. राष्ट्रीय आयोगाच्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). या प्रकरणात दिलेल्या निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे फार्मलँड/भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्याचे दिसून येत असल्याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्याने वि.प.ला संपूर्ण रक्कम दिल्‍यावर वि.प.ने लेआऊटचा विकास केला नाही, अकृषक परवानगी घेतली नाही आणि नगर रचना विभागाकडून आवश्यक मंजूरी व प्रस्‍तावित नकाशा मंजूर करुन घेतल्‍याचे दिसून येत नाही. कारण विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात, कब्‍जापत्रात आणि आममुखत्‍यार पत्रामध्‍ये वि.प.ने त्‍याचे लेआऊट हे विकसित झालेले, अकृषक असलेले आणि मंजूरी प्राप्‍त असल्याचे कुठेही नमूद केले नाही. उलटपक्षी, वेळोवेळी सदर परवानग्‍या घेतांना जर नकाशामध्‍ये आणि भुखंडामध्‍ये काही बदल झाल्‍यास तो तक्रारकर्त्‍याला मान्‍य करावा लागेल असेच नमूद केले आहे. यावरुन आममुखत्‍यार पत्र करेपर्यंत लेआऊट मंजूर करण्‍यात आले नव्‍हते असा निष्कर्ष निघतो. सन 2008 पासून वि.प.ने रकमा स्विकारुन सन 2013 पर्यंत लेआऊट मंजूर करुन घेतले नसल्‍याचे दिसून येते. जाहिरात करतांना मात्र वि.प.ने ते एक अग्रगण्‍य विकास करणारे असल्याचे नमूद केले आहे. प्रत्‍यक्षात मात्र कुठलीही कृती केल्याचे दिसून येत नाही. तसेच विक्रीपत्राकरीता आवश्यक असलेल्‍या कायदेशीर बाबींची पूर्तता न करता वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला कब्‍जापत्र आणि आममुखत्‍यार पत्र नोंदवून दिले आहे. वि.प. विक्रीपत्र करण्‍यास असमर्थ ठरल्‍यावर सदर रक्कम तक्रारकर्त्‍याला परत न करता सदर रकमेचा उपयोग आजपर्यंत वि.प. स्‍वतःच्‍या फायदयाकरीता करीत आहेत. अशाप्रकारे ग्राहकाला आकर्षक जाहिरातीद्वारे प्रलोभन देऊन त्‍याच्‍याकडून रकमा उकळलेल्‍या आहेत, मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
वि.प.नी सन 2008 पासून तक्रारकर्त्याकडून संपूण रक्कम घेऊनही पुढे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही. वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी असून अनुचित व्यापार पध्‍दतीचा अवलंब असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. म्हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 4 – वि.प.चा करारनामा, कब्‍जापत्र आणि आममुखत्‍यार पत्राचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की. वि.प.ने सदर दस्‍तऐवज करुन आपली जबाबदारी संपुष्‍टात आल्‍याची भुमिका घेतलेली आहे. परंतू विक्रीच्‍या करारनाम्‍याप्रमाणे दि.19.07.2010 नंतर विक्रीपत्र पंजिबध्‍द करण्याचे आश्‍वासन त्याने तक्रारकर्त्‍याला दिलेले आहे. यावरुन वि.प. हा स्‍वतःच करारातील अटी आणि शर्तीचा भंग करीत होता असे दिसून येते. वि.प.ने आपल्‍या सेवेत त्रुटी ठेवल्याचे व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे सिध्‍द झाल्याने तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्यास पात्र ठरते. तक्रारकर्त्याने विवादित भुखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची किंवा बाजारभावाप्रमाणे विवादित भुखंडाचे मुल्‍य मिळण्‍याची मागणी केलेली आहे. आयोगाचे मते तक्रारकर्त्याने दि.03.01.2013 पूर्वीच संपूर्ण रक्कम वि.प.ला दिलेली आहे आणि तसेच कब्‍जापत्र आणि आममुखत्‍यार पत्रावरुन स्पष्ट होते. तक्रारकर्त्याने सदर लेआऊटला मंजूरी मिळाल्‍याचे दस्‍तऐवज दाखल केलेले नाही. त्यामुळे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे आदेश कागदोपत्री राहील असे आयोगाचे मत आहे. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”
येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की विवादीत जमीन वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2008 ते 2013 दरम्यान रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प. मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली रक्कम एकूण रक्कम रु.1,87,350/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
- व शारीरिक त्रास सहन करावा लागला. त्याला त्‍याचा उपयोग करता आला नाही आणि रक्कम इतक्‍या काळापर्यंत वि.प.कडे पडून असल्याने रकमेचाही उपयोग करता आला नाही. तसेच वि.प.च्या सदर कृतीने त्याला कायदेशीर नोटीस पाठवावी लागली आणि न्‍यायिक कार्यवाहीस सामोरे जावे लागल्‍याने तक्रारकर्ता सदर कार्यवाहीचा खर्च आणि मानसिक व शारीरिक त्रासाबाबत भरपाई मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
10. उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन आणि दाखल दस्‍तऐवजांवरुन आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
1. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 ते 3 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला रु.1,87,350/- दि.03.01.2013 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.
2. तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत वि.प.क्र. 1 ते 3 रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.
3. सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 ते 3 ने संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी.
4. आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
