::निकालपत्र::

(पारीत व्‍दारा- श्री नितीन माणिकराव घरडे,मा.सदस्‍य. )

(पारीत दिनांक-31 मे, 2017)

01.   तक्रारकर्त्‍याने मंचा समक्ष ग्राहक संरक्षण कायदा-1986 चे कलम-12 खाली विरुध्‍दपक्ष बिल्‍डर विरुध्‍द करारा प्रमाणे भूखंडाचे विक्रीपत्र व ताबा न दिल्‍याचे कारणावरुन दाखल केली आहे.

02.   तक्रारकर्त्‍याचे संक्षीप्‍त कथन खालील प्रमाणे-

      विरुध्‍दपक्ष फर्मचा शेतजमीनीचे अकृषक वापरात परावर्तन करुन भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय आहे. तक्रारकर्त्‍याला स्‍वतःचे राहण्‍यासाठी निवासी भूखंडाची आवश्‍यकता असल्‍याने त्‍याने विरुध्‍दपक्षाशी संपर्क साधला. विरुध्‍दपक्षाचे मौजा रुई, तालुका जिल्‍हा नागपूर ग्रामीण येथील खसरा क्रं-29 या जमीनीवर स्‍वप्‍नभूमी या नावाने प्रस्‍तावित ले-आऊट असून त्‍यामधील भूखंड क्रं-121 व क्रं-122 एकूण क्षेत्रफळ दोन्‍ही मिळून -2112 चौरसफूट विकत घेण्‍याचा करार त्‍याने दिनांक-02.07.2009 रोजी एकूण किम्‍मत रुपये-7,18,080/- मध्‍ये केला व त्‍याच दिवशी संपूर्ण भूखंडाची किम्‍मत विरुध्‍दपक्षाला अदा केली व त्‍यानंतर सतत विरुध्‍दपक्षाकडे भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍यासाठी विनंती केली परंतु विरुध्‍दपक्षाने प्रतिसाद दिला नाही म्‍हणून त्‍याने दिनांक-24.07.2014 रोजी विरुध्‍दपक्षाला कायदेशीर नोटीस पाठविली परंतु कोणतीही कार्यवाही न केल्‍याने शेवटी विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द ग्राहक मंचात तक्रार दाखल करुन पुढील मागण्‍या केल्‍यात-

(01) विरुध्‍दपक्षाने करारा प्रमाणे भूखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र त्‍याचे नावे नोंदवून देऊन मोजणी करुन ताबा देण्‍याचे  आदेशित व्‍हावे.

(02)  विरुध्‍दपक्षास भूखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदवून देणे शक्‍य नसल्‍यास त्‍याने  भूखंडापोटी दिलेली एकूण रक्‍कम रुपये-7,18,080/-  दिनांक-02.07.2009 पासून द.सा.द.शे. 18% दराने व्‍याजासह परत करण्‍याचे विरुध्‍दपक्षाला आदेशित व्‍हावे.

(03)  शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-1,00,000/- तसेच तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-15,000/- विरुध्‍दपक्षा कडून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.

03.   विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) व क्रं-2) ने एकत्रित उत्‍तर मंचा समक्ष दाखल केले. त्‍याने असे नमुद केले की, भूखंडाचा करारनामा दिनांक-02.07.2009 रोजी झाल्‍या नंतर तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाशी कोणताही संपर्क साधला नाही किंवा भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍यासाठी कोणतीही विनंती केलेली नाही व  नंतर 04 वर्षाचे विलंबा नंतर दिनांक-24.07.2014 रोजी कायदेशीर नोटीस पाठविली, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही मुदतबाहय असल्‍याने ती खारीज होण्‍यास पात्र आहे. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द केलेले सर्व आरोप-प्रत्‍यारोप अमान्‍य करुन तक्रार खारीज करण्‍याची विनंती केली.  

04.   तक्रारकर्त्‍याने तक्रारी सोबत अक्रं 1 ते 3 दस्‍तऐवज दाखल केले असून त्‍यात करारनामा प्रत, कायदेशीर नोटीसची प्रत व विरुध्‍दपक्षास नोटीस मिळाल्‍या बाबत पोस्‍टाची पोच अशा दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात.     विरुध्‍दपक्षाने कोणतेही दस्‍तऐवज दाखल केले नाहीत.

05.  तक्रारकर्त्‍या तर्फे वकील श्री  राठोड यांचा तसेच विरुध्‍दपक्षाचे वकील           श्री के.डी. शुक्‍ला यांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला.

06.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार, विरुध्‍दपक्षाचे उत्‍तर तसेच प्रकरणातील उपलब्‍ध दस्‍तऐवजांच्‍या प्रती इत्‍यादींचे काळजीपूर्वक अवलोकन करण्‍यात आले असता  मंचा समक्ष खालील मुद्दे उपस्थित होतात-

           मुद्दा                         उत्‍तर

(1) तक्रारकर्ता हा विरुध्‍दपक्षाचे

    ग्राहक होतो काय................................................. होय.

(2) विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍या सोबत

    अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब

    तसेच दोषपूर्ण सेवा दिली काय ................................होय.

(3) काय आदेश....................................................अंतिम आदेशा नुसार.

                    कारणे व निष्‍कर्ष

07.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार थोडक्‍यात अशी आहे की, त्‍याने विरुध्‍दपक्षा सोबत उपरोक्‍त नमुद केल्‍या प्रमाणे प्रस्‍तावित ले आऊट मधील निवासी भूखंड विकत घेण्‍यासाठी दिनांक-02/07/2009 रोजी करारनामा केला व त्‍याच दिवशी संपूर्ण भूखंडाची किम्‍मत रुपये-7,18,080/- विरुध्‍दपक्षाला अदा केली व विरुध्‍दपक्षाने करारामध्‍ये त्‍याला भूखंडाची संपूर्ण किम्‍मत मिळाल्‍याची बाब मान्‍य केली परंतु विरुध्‍दपक्षाने करारा प्रमाणे तक्रारकर्त्‍याचे नावे आज पर्यंत भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही.

08.   विरुध्‍दपक्षाने आपल्‍या उत्‍तरात असे नमुद केले की, त्‍याने कराराचे दिवशीच तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाचा ताबा दिला होता परंतु आपल्‍या या कथनार्थ त्‍याने ताबा पावतीची प्रत ग्राहक मंचा समक्ष दाखल केलेली नाही. विरुध्‍दपक्षाचे असेही म्‍हणणे आहे की, करार दिनांका पासून ते कायदेशीर नोटीस देई पर्यंतचे कालावधीत तक्रारकर्त्‍याने त्‍याचेशी कधीही संपर्क साधला नाही आणि तक्रारकर्त्‍याने उशिराने तक्रार ग्राहक मंचा समक्ष दाखल केली असल्‍याने ती मुदतबाहय आहे.

       या संदर्भात मंचा तर्फे स्‍पष्‍ट करण्‍यात येते की, मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालय तसेच मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाच्‍या अनेक निवाडयां मध्‍ये  वेळोवेळी नमुद केलेले आहे की, करारा प्रमाणे बिल्‍डर भूखंडाचे विक्रीपत्र जो पर्यंत संबधित ग्राहकास नोंदवून देत नाही तो पर्यंत तक्रारीचे कारण हे सतत घडत असते, त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षाचे या आक्षेपात मंचास काहीही तथ्‍य दिसून येत नाही.

09.   उपरोक्‍त नमुद वस्‍तुस्थितीचा विचार करता  विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍या कडून कराराचे दिवशीच म्‍हणजे दिनांक-02/07/2009 रोजी करारात ठरल्‍या प्रमाणे संपूर्ण भूखंडाची किम्‍मत रुपये-7,18,080/- तक्रारकर्त्‍या कडून स्विकारुनही  व तशी रक्‍कम मिळाल्‍याचे करारात मान्‍य करुनही त्‍याला आज पर्यंत भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देऊन त्‍याची एक प्रकारे फसवणूकच केलेली आहे आणि त्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा विरुध्‍दपक्षा कडून करारा प्रमाणे भूखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍यास पात्र आहे असे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.  

10.   विरुध्‍दपक्षाचे कार्यपध्‍दती संबधाने हे न्‍यायमंच पुढील मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे- “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक करारा प्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचे

निवाडयात असेही नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करण्‍यास विकासक/बांधकाम व्‍यवसायिक काही प्रयत्‍न करीत नसेल किंवा त्‍याठिकाणी कुठलेच बांधकाम होत नसेल तर खरेदीदारास मासिक हप्‍ते नियमित भरणे अपेक्षित नाही. त्‍यामुळे असा आक्षेप जर विरुध्‍दपक्ष घेत असेल तर त्‍या आक्षेपाचा कुठलाही विचार करण्‍याची गरज नसते.

11.  उपरोक्‍त नमुद सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन मंच प्रस्‍तुत तक्रारी मध्‍ये खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे-

               ::आदेश::

1)   तक्रारकर्ता श्री विनोद चरणदासजी धनविजय यांची, विरुध्‍दपक्ष  क्रं-1) लक्ष्‍मी स्‍वप्‍नपूर्ती प्‍लॅनर्स एवं डेव्‍हलपर्स प्रायव्‍हेट लिमिटेड तर्फे संचालक हरीश रमेश गवई आणि विरुध्‍दपक्ष क्रं-2) हरीष रमेश गवई, संचालक, लक्ष्‍मी स्‍वप्‍नपुर्ती प्‍लॅनर एवं डेव्‍हलपर्स प्रायव्‍हेट लिमिटेड यांचे विरुध्‍दची तक्रार वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

2)  “ विरुध्‍दपक्षानां” आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍यांनी उभय पक्षांमध्‍ये  झालेल्‍या दिनांक-02/07/2009 रोजीचे करारा मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे मौजा रुई, तालुका जिल्‍हा नागपूर ग्रामीण येथील खसरा क्रं-29 मधील प्रस्‍तावित स्‍वप्‍नभूमी ले आऊट मधील भूखंड क्रं-121 व 122, एकूण क्षेत्रफळ 2112 चौरसफूट भूखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍या कडून भूखंडाची संपूर्ण किम्‍मत प्राप्‍त केल्‍या मुळे उभय पक्षांमध्‍ये झालेल्‍या करारातील अटी व शर्ती नुसार तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून द्दावे. विक्रीपत्र नोंदणी व मुद्रांक शुल्‍काचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सहन करावा. तसेच करारात नमुद केल्‍या प्रमाणे अन्‍य देय नमुद रकमांचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सहन करावा. त्‍याच बरोबर भूखंडाचे मोजमाप करुन प्रत्‍यक्ष्‍य ताबा देऊन तसे लेखी ताबापत्र तक्रारकर्त्‍याचे नावे विरुध्‍दपक्षाने द्दावे.

3)    “विरुध्‍दपक्षानां ”  करारातील नमुद भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देणे काही शासकीय तांत्रिक कारणां मुळे                     अशक्‍य असल्‍यास त्‍या परिस्थितीत  तक्रारकर्त्‍याने  करारातील नमुद भूखंडापोटी  जमा केलेली एकूण रक्‍कम रुपये-7,18,080/- (अक्षरी रुपये सात लक्ष अठरा हजार ऐंशी फक्‍त) करार दिनांक-02/07/2009 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.12% दराने व्‍याजासह तक्रारकर्त्‍यास विरुध्‍दपक्षानीं परत करावेत.

4)   तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल  रुपये-10,000/- (अक्षरी रुपये दहा हजार फक्‍त) आणि तक्रारखर्च म्‍हणून  रुपये-10,000/-(अक्षरी रुपये दहा हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्षानीं तक्रारकर्त्‍याला द्दावेत.

5)   सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) व क्रं-2) यांनी वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या (Jointly & Severally) निकालपत्राची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍या पासून 30 दिवसांचे आत करावे.

6)    निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन

      देण्‍यात  याव्‍यात.