श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प.क्र.1 क्रिष्‍णा रीएल इस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्सचे वि.प.क्र. 2  प्रोप्रायटर असून ते जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून विकण्‍याचा व्‍यवसाय करीत असून तक्रारकर्तींसोबत त्‍यांनी भुखंड विकण्‍याचा करार करुन व रक्‍कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही म्‍हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्तींची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍यांनी वि.प.च्‍या मौजा-रायबासा-जलालखेडा, ता.सावनेर, जि.नागपूर मधील  स.क्र. 42, प.ह.क्र. 37 व 38 वरील फार्मलँड क्र. 115 व 116 हा एकूण क्षेत्रफळ 8027.74 चौ.फु.चा रु.1,20,416/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचे दि.20.12.2008 रोजीच्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍यानुसार ठरले. तक्रारकर्तींनी संपूर्ण रक्‍कम वि.प.ला दिली आणि दस्‍तएवेज तयार करण्‍याकरीता रु.2,000/- अतिरिक्‍त वि.प.ला दिले. तक्रारकर्तींकडून संपूर्ण रक्‍कम दिल्‍याने त्‍यांनी वि.प.ला विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली. वारंवार वि.प.च्‍या कार्यालयास भेट दिली असता सगळे फलहीन झाल्‍याने शेवटी वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठविली असता वि.प.ने त्‍याला उत्‍तर दिले नाही आणि पूर्तता सुध्‍दा केली नाही, म्‍हणून त्‍यांनी सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन विवादित फार्मलँड क्र. 115 व 116 चे विक्रीपत्र करुन मिळावे. जर वि.प. असे करण्‍यास असमर्थ असतील तर त्‍यांनी आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे भुखंडांची रक्‍कम परत करावी, मानसिक त्रासाबाबत भरपाई मिळावी आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 2 वर बजावली असता ते आयोगासमोर उपस्थित न झाल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.

4.         सदर प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्ती क्र. 1 चा युक्‍तीवाद ऐकला आणि त्‍यांनी युक्‍तीवादाबाबत पुरसिस दाखल केले. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल केलेली कथने आणि दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ती विरुध्‍द पक्षाची ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्तींची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                       होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ती काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्तींनी तक्रारीसोबत दस्‍तऐवज क्र. 1 वर दि.20.12.2008 रोजीच्‍या करारनाम्‍याची प्रत सादर केली आहे. सदर करारनाम्‍याच्‍या प्रतीचे अवलोकन केले असता उभय पक्षांमध्‍ये मौजा-रायबासा-जलालखेडा, ता.सावनेर, जि.नागपूर मधील  स.क्र. 42, प.ह.क्र. 37 व 38 वरील फार्मलँड क्र. 115 व 116 हा एकूण क्षेत्रफळ 8027.74 चौ.फु.चा रु.1,20,416/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचे दिसून येते. याच दस्‍तऐवजामध्‍ये पुढे डेव्‍हलपमेंट चार्ज हा प्रती चौरस फुट रु.4/- भुखंड खरेदी करणा-यास द्यावा लागेल असेही नमूद आहे. शासकीय फेरबदल लागू असतील असेही त्यात नमूद आहे. यावरुन सदर अभिन्‍यास हा प्रस्‍तावित असल्‍याचे आणि वि.प. तो विकसित करुन आवश्‍यक त्‍या परवानग्‍या घेऊन नियमित करण्‍याची सेवा भुखंड धारकाकडून शुल्‍क आकारुन देणार असल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. वि.प. लेआऊट मंजूर करुन, अकृषक परवानगी घेऊन आणि विकसित करण्‍याची सेवा भुखंडाच्‍या किमतीच्‍या मोबदल्‍यात आणि वेळोवेळी मागणी करणा-या शुल्‍काच्‍या मोबदल्‍यात तक्रारकर्तींना अभिन्‍यासामध्‍ये उपलब्‍ध करुन देणार होता. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ती आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.               मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्तीने दाखल केलेल्‍या करारनाम्‍याची आणि पावत्‍यांच्‍या, धनादेश व धनादेश सिवकारल्‍याच्‍या नोंद इ.च्‍या  प्रतींवरुन तक्रारकर्ती क्र. 1 व 2 यांना वि.प.ने 20.12.2008 रोजी फार्मलँड/भुखंड क्र. 115, 116 आवंटित केलेला आहे. विवादित भुखंडांच्‍या किमतीच्‍या मोबदल्‍याची रक्‍कम तक्रारकर्तींनी 20.12.2008 पासून 18.07.2009 पर्यंत दिल्‍याचे स्‍पष्‍टपणे दिसून येते. दि.20.12.2008 पासून रक्‍कम स्विकारुनसुध्‍दा वि.प.ने आजतागायत तक्रारकर्ती क्र. 1 व 2 यांना विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही किंवा जर तो विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ होता तर त्‍याने तक्रारकर्तींकडून स्विकारलेली रक्‍कम त्‍याला तक्रारकर्तीने नोटीस पाठविल्‍यानंतरसुध्‍दा परत केलेली नाही किंवा विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता आवश्‍यक पावले उचलली नाहीत. त्‍यामुळे वादाचे कारण हे सतत सुरु आहे आणि तक्रारकर्तीने तक्रार ही दोन वर्षाचे आत दाखल केलेली आहे, म्‍हणून तक्रारकर्तींची तक्रार ही मुदतीत असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.  मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्तींची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 – संपूर्ण करारनाम्‍यामधील अटींचे अवलोकन केले असता  जास्‍तीत जास्‍त अटी या वि.प.च्‍या बाजूच्‍याच आहेत. वि.प.ने सरकारी निमसरकारी कार्यालयाचे ना हरकत प्रमाणपत्र ठरलेल्‍या मुदतीत घेऊन विक्रीपत्र करुन देण्‍याची बाब करारनाम्‍यात नमूद केलेली आहे.  परंतू शेवटची रक्‍कम 22.12.2008 ला स्विकारल्‍यावरही आजतागायत तक्रारकर्तींना विक्रीपत्र करुन दिले नाही आणि त्‍यांनी पाठविलेलया कायदेशीर नोटीसला किंवा आयोगातर्फे पाठविलेल्या नोटीसला प्रतिसाद दिला नाही. वि.प.ची सदर कृती ही ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत उणिव ठेवणारी आहे.  वि.प.ने सदर प्‍लॉटचे विक्रीपत्र विक्रीपत्र करुन देईपर्यंतचे सगळे गर भरुन विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मोजणी व ताबा देण्‍याची बाब नमूद केली असली तरी प्रत्यक्षात मात्र तक्रारकर्तींना कधीही त्याने सगळे कर भरल्‍याबाबतच्‍या पावत्‍या किंवा तसे सुचित करणारे पत्र पाठवून विक्रीपत्र नोंदणीकरीता बोलाविले नाही.   वि.प.ने दिलेल्‍या मुदतीच्‍या आत लेआऊट मंजूर करुन न देता आणि भुखंडास आवश्‍यक असणा-या परवानग्‍या त्‍याने प्राप्‍त केलेल्‍या नसल्याने ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत त्रुटी ठेवलेली आहे.

8.               तक्रारकर्तीने किंमतीबाबतची संपूर्ण रक्‍कम व इतर खर्चाकरीता आकारण्‍यात आलेली रक्‍कम असे मिळून एकूण रु.1,46,125/- दिल्‍याचे दाखल पावत्‍या, धनादेश आणि वि.प.ने निर्गमित केलेली पोच यावरुन दिसून येते. असा सर्व रकमा  वि.प.ला दिलेल्‍या असतांनाही वि.प.ने त्‍याला कधीही विक्रीपत्र नोंदणीकरीता बोलावीले नाही किंवा नकाशाला मंजूर, लेआऊटचा विकास, अ‍कृषक परवानगी, नगर रचना विभागाची मंजूर आणि आवश्‍यक परवानग्‍या मिळाल्‍याचे अभिलेखावर दाखल दस्‍तऐवजावरुन कळविलेले दिसून येत नाही. तसेच तक्रारकर्तीची रक्‍कम त्‍याने स्‍वतःच्‍या फायद्याकरीता वापरली आहे. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करणारी असून सेवेतील त्रुटी दर्शविते. त्यामुळे तक्रारकर्तीची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग'’ करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. अशाप्रकारे वि.प.ने  लेआऊटचा नकाशा मंजूर नाही अशा अवैध भुखंडाची विक्री करुन तक्रारकर्तीकडून रक्‍कम घेऊन अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब केल्याचे आयोगाचे मत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

9.               तक्रारकर्तीची तक्रार आयोगात दाखल झाल्‍यानंतर नोटिस बजावल्‍यानंतरही वि.प. आयोगासमोर उपस्थित झाला नाही अथवा तक्रारीस व दस्‍तऐवजांना समर्पक उत्‍तर देऊन ते खोडून काढलेले नाही. त्‍यामुळे वि.प.ला या सर्व बाबी मान्‍य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही.

10.              मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्तीने रु.1,46,125/- वि.प.ला दिल्‍याचे तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांच्‍या प्रतींवरुन दिसते. तक्रारकर्तीने किंमतीची संपूर्ण रक्‍कम आणि वि.प.च्‍या मागणीप्रमाणे इतर शुल्‍क दिलेले असल्‍याने ती सदर फार्मलँड/भुखंडांचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍यास पात्र आहे असे आयोगाचे मत आहे. तक्रारकर्तीने सन 2009 मध्‍येच फार्मलँडच्‍या किमतीच्‍या व्‍यतिरिक्‍त अधिक रक्‍कम रु.25,709/- वि.प.च्‍या मागणीनुसार दिलेली आहे. वि.प.ने त्‍याचवेळेस तक्रारकर्तींना विक्रीपत्र करुन दिले नसल्‍याने येणारा वाढीव विक्रीपत्राचा खर्च वि.प.ने सहन करावा, कारण तक्रारकर्तीने पूर्वीच किमतीपेक्षा अधिक रक्‍कम वि.प.च्‍या मागणीनुसार दिलेली आहे. वि.प. सदर प्रकरणात उपस्थित न झाल्‍याने आणि तक्रारकर्तीने सदर फार्मलँडला आजच्‍या स्थितीमध्‍ये विक्रीपत्राकरीता आवश्‍यक परवानगी किंवा मंजूरी मिळल्याचे दस्‍तऐवज दाखल न केल्‍याने वि.प. जर विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ असेल तर तक्रारकर्तीच्‍या आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे भुखंडाची रक्‍कम मिळण्‍याची मागणीसुध्‍दा मान्‍य करण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation            Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली एकूण रक्‍कम रु.1,46,125/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.

11.              तक्रारकर्तीने वि.प.ला भुखंडाच्‍या किमतीबाबत संपूर्ण रक्‍कम अदा करुन देखील वि.प.ने लेआउटचे मालकी हक्‍क, भुखंडाची मंजूरी व विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता आवश्‍यक दस्‍तऐवज तयार न केल्‍यामुळे तक्रारकर्तींना भुखंडाचा उपभोग घेता आला नाही व भुखंडाचे वैध हक्‍क प्राप्‍त झाले नाही, त्‍यामुळे तक्रारकर्तींना मानसिक व शारिरीक त्रास सहन करावा लागला आणि आयोगासमोर येऊन सदर वाद मांडावा लागल्‍याने तक्रारकर्ती सदर त्रासाची नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र आहे. करिता आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- अं ति म आ दे श –

1)         तक्रारकर्तींची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प. ला आदेश देण्‍यात येतो    की, त्‍याने तक्रारकर्तींना मौजा-रायबासा-जलालखेडा, ता.सावनेर, जि.नागपूर मधील  स.क्र. 42, प.ह.क्र. 37 व 38 वरील फार्मलँड क्र. 115 व 116 हा एकूण क्षेत्रफळ 8027.74 चौ.फु.चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे. विक्रीपत्राचा रु.25,709/- पेक्षा अधिकचा खर्च वि.प.ने सोसावा. तसेच प्रत्‍यक्ष स्‍थळावर जाऊन वि.प.ने तक्रारकर्तींना फार्मलँडची मोजणी करुन ताबा द्यावा.    

किंवा

वि.प.ने तक्रारकर्तींना (एकूण क्षेत्रफळ 8027.74 चौ.फु) विवादीत भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेल्या मूल्याच्या 100% रक्कम  द्यावी.

किंवा

वि.प.ने तक्रारकर्तींना रु.1,46,125/- ही रक्‍कम द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह शेवटचे भुगतान दिल्याच्या दि.18.07.2009 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द्यावी.

वरील पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.

2)       वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक व शारिरीक त्रासाबद्दल  रु.25,000/- नुकसान भरपाई द्यावी.

3)   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.

4)   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आत करावी.

5)   निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.