निकालपत्र::

(पारीत व्‍दारा- श्री शेखर प्रभाकर मुळे, मा.अध्‍यक्ष.)

(पारीत दिनांक– 16 ऑगस्‍ट, 2017)

01.  तक्रारकर्त्‍याने ग्राहक मंचा समक्ष ग्राहक संरक्षण कायदा-1986 चे    कलम-12 खाली विरुध्‍दपक्ष बिल्‍डर विरुध्‍द इसारपत्रा प्रमाणे भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍याचे आरोपा वरुन ग्राहक मंचा समक्ष दाखल केलेली आहे.

02.   तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारी नुसार संक्षीप्‍त कथन पुढील प्रमाणे-

      विरुध्‍दपक्ष ही खान डेव्‍हलपर्स नावाची फर्म असून ती भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करते. तक्रारकर्त्‍याने दिनांक-19/11/2001 रोजी विरुध्‍दपक्षाचे मालकीच्‍या मौजा नारा येथील खसरा क्रं-180/3, पटवारी हलका क्रं-11 या जमीनीवर भूखंड क्रं-75 चा अर्धा भाग एकूण क्षेत्रफळ-600 चौरसफूट एकूण किम्‍मत रुपये-37,200/- मध्‍ये खरेदी करण्‍याचा करार केला, त्‍याने त्‍याच दिवशी विरुध्‍दपक्षाला बयाना रक्‍कम रुपये-5000/- दिली आणि विरुध्‍दपक्षाने त्‍याला बयानापत्र करुन दिले, सदर बयानापत्र मध्‍ये भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मुदत दिनांक-19/11/2003 नमुद केली असून तक्रारकर्त्‍याने प्रतीमाह रुपये-1000/- किस्‍ती प्रमाणे विक्रीपत्र दिनांका पूर्वी उर्वरीत रक्‍कम देण्‍याचे कबुल केले परंतु विरुध्‍दपक्षाने सन-2004 पर्यंत त्‍याचे कडून उर्वरीत रक्‍कम स्विकारली परंतु भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही.  तक्रारकर्त्‍याचे सततचे पाठपुराव्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षाने त्‍याला भूखंडाचे कब्‍जापत्र करुन देऊन त्‍याव्‍दारे सदर्हू भूखंडाचा विल्‍हेवाट लावण्‍याचा अधिकार सुध्‍दा दिला.

     तक्रारकर्त्‍याने पुढे असे नमुद केले की, विरुध्‍दपक्षाने सदरर्हू ले आऊट मध्‍ये मुलभूत सोयी-सुविधा जसे रस्‍ते, नाल्‍या, विद्दुत पुरवठा दिलेल्‍या नाहीत, म्‍हणून त्‍याने या तक्रारीव्‍दारे अशी विनंती केली की, विरुध्‍दपक्षाने त्‍याला सदर्हू ले आऊट मध्‍ये सर्व मुलभूत सोयी-सुविधा पुरवाव्‍यात. तसेच नागपूर सुधार प्रन्‍यासचे ना-हरकत-प्रमाणपत्र प्राप्‍त करुन द्दावे त्‍याच बरोबर भूखंडाचे एन.ए./टी.पी. आदेश प्राप्‍त करुन करारा प्रमाणे भूखंडाचे विक्रीपत्र त्‍याचे नावे नोंदवून द्दावे.

03.    विरुध्‍दपक्षाने आपला लेखी जबाब सादर करुन तक्रारीतील संपूर्ण मजकूर नाकबुल केला. विरुध्‍दपक्षाचे असे म्‍हणणे आहे की, त्‍याने सदर्हू जमीन खसरा क्रं-180/3 ही त्‍या जमीनीच्‍या मूळ मालक कडून खरेदी करण्‍याचा करार केला, त्‍याने जमीनीची संपूर्ण किम्‍मत मूळ जमीन मालकाला दिली आणि मूळ जमीन मालकाने त्‍याला जमीनीचा कब्‍जा दिला तसेच आममुखत्‍यारपत्र करुन दिले, त्‍यानंतर जमीनीचे खरेदीखत सुध्‍दा नोंदवून दिले परंतु त्‍यानंतर मूळ जमीन मालका पैकी एका जमीन मालकाचा मृत्‍यू झाला आणि त्‍याच्‍या कायदेशीर वारसदारांनी वाद उपस्थित करुन खोटारडेपणाने स्‍वतःची नावे जमीनीच्‍या महसूल अभिलेखामध्‍ये नोंद करुन घेतलीत तसेच त्‍या वारसानीं ती जमीन विकण्‍याचा सुध्‍दा प्रयत्‍न केला, या सर्व गोष्‍टी तक्रारकर्त्‍याला माहिती आहेत.  जमीनी संबधी वाद असल्‍याने अतिरिक्‍त जिल्‍हा ग्राहक मंचाला तक्रार चालविण्‍याचे अधिकारक्षेत्र येत नाही.

       विरुध्‍दपक्षाने पुढे असे नमुद केले की, सन-2004 मध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने त्‍याला विनंती केली होती की, आर्थिक अडचणीं मुळे तो नागपूर सुधार प्रन्‍यासचे भूखंड विकास शुल्‍काची रक्‍कम भरण्‍यास असमर्थ आहे आणि त्‍याच्‍या विनंती वरुन विरुध्‍दपक्षाने त्‍याला चांगल्‍या हेतूने अस्‍थायी बांधकाम करण्‍यासाठी भूखंडाचा कब्‍जा दिला होता. सदर्हू ले-आऊट अनधिकृत   असून गुंठेवारी कायद्दा अंतर्गत येतो त्‍यामुळे भूखंडाचे नियमितीकरण करण्‍यासाठी भूखंडधारकाला तसा अर्ज आवश्‍यक शुल्‍कासह करणे आवश्‍यक असते. तक्रारकर्त्‍याच्‍या आर्थिक परिस्थितीमुळे त्‍याने भूखंड नियमित करण्‍यासाठी अर्ज केलेला नाही किंवा भूखंड नियमितीकरणासाठी आवश्‍यक असलेले शुल्‍क सुध्‍दा भरलेले नाही, जो पर्यंत तक्रारकर्ता आवश्‍यक असलेले विकासशुल्‍क भरुन भूखंड नियमित करुन घेत नाही तो पर्यंत त्‍या भूखंडाचे कायदेशीर विक्रीपत्र नोंदविता येणार नाही.  अशाप्रकारे तक्रार नामंजूर करुन ती खारीज करण्‍याची विनंती विरुध्‍दपक्षा तर्फे करण्‍यात आली.

04.   उभय पक्षां तर्फे मौखीक युक्‍तीवादाचे वेळी कोणीही उपस्थित झाले नाहीत. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार, विरुध्‍दपक्षाचे लेखी उत्‍तर आणि प्रकरणातील दाखल दस्‍तऐवज यावरुन अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा तर्फे पुढील प्रमाणे निष्‍कर्ष देण्‍यात येतो-

                    ::निष्‍कर्ष ::

05.   विरुध्‍दपक्षाने लेखी उत्‍तरात जरी तक्रारीतील मजकूर सुरुवातीला नामंजूर केला तरी त्‍याने नंतर हे कबुल केले आहे की, तक्रारकर्त्‍याने, तो म्‍हणतो त्‍या प्रमाणे, एक भूखंड खरेदी करण्‍याचा करार त्‍याचे सोबत केला होता त्‍याच बरोबर भूखंडाचा ताबा सुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याला देण्‍यात आला होता. तक्रारकर्त्‍याने भूखंडाचे बयानापत्र, कब्‍जापत्र आणि भूखंडाच्‍या किस्‍तींची रक्‍कमा विरुध्‍दपक्षाकडे जमा केल्‍या बाबत किस्‍त कॉर्ड मधील नोंदीची प्रत अशा दस्‍तऐवजाच्‍य प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत. कब्‍जापत्र मध्‍ये हे स्‍पष्‍ट नमुद केले आहे की, तक्रारकर्ता हा त्‍या भूखंडाचा पूर्णपणे मालक असून तो त्‍याचा उपभोग त्‍याच्‍या मना प्रमाणे घेऊ शकतो, यावरुन हे सिध्‍द होते की, विरुध्‍दपक्षाला करारातील भूखंडाची संपूर्ण किम्‍मत मिळालेली आहे परंतु तक्रारकर्त्‍याचे नावे भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही.

06.    विरुध्‍दपक्षाने आपल्‍या लेखी उत्‍तरा मध्‍ये असे नमुद केले आहे की, सदर्हू ले आऊट अनधिकृत असून तो गुंठेवारी कायद्दा अंतर्गत येतो, अशा ले आऊटचे नियमितीकरण करण्‍यासाठी भूखंड धारकाला नागपूर सुधार प्रन्‍यास कडे (Nagpur Improvement Trust -N.I.T.)आवश्‍यक ते शुल्‍क भरुन अर्ज करावा लागतो परंतु तक्रारकर्त्‍याने शुल्‍क भरले नाही आणि अर्ज सुध्‍दा केला नाही, त्‍यामुळे जो पर्यंत भूखंडाचे नियमितीकरण होत नाही, तो पर्यंत भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदविल्‍या जाऊ शकत नाही. विरुध्‍दपक्षाच्‍या या उत्‍तराला तक्रारकर्त्‍या कडून प्रतीउत्‍तर दाखल झालेले नाही. विरुध्‍दपक्षाने सुध्‍दा आपल्‍या बचावाचे समर्थनार्थ कुठलेही दस्‍तऐवज दाखल केलेले नाहीत, तो ले आऊट अनधिकृत असून गुंठेवारी कायद्दा अंतर्गत येतो हे दाखविण्‍याची जबाबदरी विरुध्‍दपक्षावर होती, केवळ लेखी जबाबा मध्‍ये तशा प्रकारची विधाने करुन त्‍याला आपला बचाव सिध्‍द करता येत नाही, जो पर्यंत विरुध्‍दपक्ष त्‍याने उपस्थित केलेल्‍या मुद्दांवर पुरावा देत नाही, तो पर्यंत तक्रारकर्त्‍याला विरुध्‍दपक्षाने घेतलेला मुद्दा खोडून काढण्‍यासाठी पुरावा देण्‍याची गरज नसते. त्‍या शिवाय बयानापत्र आणि किस्‍त कॉर्ड मध्‍ये असा कुठेही उल्‍लेख नाही की, ती जमीन अनधिकृत आणि गुंठेवारी कायद्दा मध्‍ये येते आणि तक्रारकर्त्‍याला त्‍याचे नियमितीकरण करुन घेण्‍यासाठी शुल्‍कासह अर्ज करावा लागेल, त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षाने आपल्‍या बयानात या संबधी जी काही विधाने केलेली आहेत त्‍याला कुठल्‍याही प्रकारे पुष्‍टी मिळत नसल्‍याने केवळ त्‍या विधानांवर विश्‍वास ठेवता येत नाही.

07.   उपरोक्‍त नमुद कारणास्‍तव आम्‍ही ही तक्रार मंजूर करुन त्‍यामध्‍ये खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत-

                  ::आदेश::

1)   तक्रारकर्ता श्री भगवान महादेव बडोले यांची, विरुध्‍दपक्ष  खान डेव्‍हलपर्स व्‍दारा अध्‍यक्ष- श्री शेरखान समशेर खान (बाबूभाई), नागपूर याचे विरुध्‍दची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

2)   “विरुध्‍दपक्षास” आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍यास दिनांक-19/11/2001 रोजी भूखंड विक्री संबधाने करुन दिलेल्‍या बयानापत्रा नुसार त्‍याच बरोबर दिनांक-01/12/2004 रोजी करुन दिलेल्‍या कब्‍जापत्रा नुसार भूखंड क्रं-75/2 चे विक्रीपत्रा संबधाने कायदेशीर बाबी जसे एन.ए./टी.पी., नागपूर सुधार प्रन्‍यासचे ना-हरकत-प्रमाणपत्र इत्‍यादीची पुर्तता करुन तसेच ले आऊट मध्‍ये मूलभूत सोयी सुविधा पुरवून करारा प्रमाणे करारातील भूखंड क्रं-75/2 चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून द्दावे व भूखंडा संबधी आवश्‍यक ते सर्व दस्‍तऐवज पुरवून प्रत्‍यक्ष्‍य मोक्‍यावर मोजमाप करुन ताबा देऊन तसे ताबापत्र द्दावे. करारा प्रमाणे भूखंडाचे विकास शुल्‍काची रक्‍कम तसेच विक्रीपत्रासाठी लागणारे मुद्रांक शुल्‍क व नोंदणी फी इत्‍यादीचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सहन करावा.

3)   विरुध्‍दपक्षास काही कायदेशीर तांत्रिक कारणास्‍तव करारातील नमुद भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देणे शक्‍य नसल्‍यास त्‍या परिस्थितीत तक्रारकर्त्‍याने करारातील भूखंडापोटी विरुध्‍दपक्षाकडे भरलेली संपूर्ण रक्‍कम रुपये-37,200/- (अक्षरी रुपये सदोतीस हजार दोनशे फक्‍त) शेवटची किस्‍त अदा केल्‍याचा दिनांक-02/09/2004 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-12% दराने व्‍याजासह येणारी रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याला विरुध्‍दपक्षाने अदा करावी.

4)   तक्रारकर्त्‍याला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल नुकसान भरपाई म्‍हणून रुपये-10,000/- (अक्षरी रुपये दहा हजार फक्‍त) आणि तक्रारीचा खर्च म्‍हणून  रुपये-5000/- (अक्षरी रुपये पाच हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला द्दावेत.

5)   सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्षाने निकालपत्राची प्रमाणित प्रत   प्राप्‍त झाल्‍या पासून 30 दिवसांचे आत करावे.

6)     निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन  देण्‍यात याव्‍यात.