श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. जय मा दुर्गेश्‍वरी मेट्रो सिटी बिल्‍डर अँड डेव्‍हलपर्स हे जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून विकण्‍याचा व्‍यवसाय करीत असून तक्रारकर्तीसोबत त्‍यांनी भुखंड विकण्‍याचा करार करुन व रक्‍कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही म्‍हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्तीची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने दि.13.12.2013 रोजी विक्रीचा करारनामा/सौदा चिठ्ठी करुन वि.प.च्‍या मौजा-काळडोंगरी, ता.जि.नागपूर मधील  ख.क्र. 116/1, प.ह.क्र. 48 वरील भुखंड क्र. 5 हा एकूण क्षेत्रफळ 5282.97 चौ.फु. चा रु.13,20,743/- मध्‍ये घेण्‍याचे ठरले.  दि.13.12.2013 पासून 11.07.2015 पर्यंत तक्रारकर्त्‍याने एकूण रु.6,75,000/- वि.प.ला दिले. उर्वरित रक्‍कम रु.6,45,743/- ही डिसेंबर 2015 पर्यंत वि.प.ला रोख स्‍वरुपात दिली. वि.प.ने तक्रारकर्तीला आश्‍वासन दिले की, भुखंड क्र. 5 चे सिमांकन केले आहे आणि लवकरच तो ना.सु.प्र. कडून मंजूर होणार आहे व ते तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून देणार. परंतू वारंवार विक्रीपत्र नोंदविण्‍याची मागणी केल्‍यानंतरही वि.प. अनेक कारणे देऊन वेळ काढीत होता. शेवटी दि.30.07.2020 रोजी तक्रारकर्तीने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठविली. परंतू वि.प.ने विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही, त्‍यामुळे तक्रारकर्तीला भुखंडापासून मुकावे लागले व त्‍याला मानसिक त्रास झाला, म्‍हणून त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळावे, मानसिक त्रासाबाबत भरपाई मिळावी आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.वर बजावली असता ते आयोगासमोर उपस्थित न झाल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला. 

4.         सदर प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्तीचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे अधि. अर्जुन टेकाडे यांचेमार्फत ऐकला. तसेच तक्रारीसोबत दाखल केलेली कथने आणि दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                  मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्तीने तक्रारीसोबत भुखंड नोंदणी केल्‍याबाबतची सौदा चिठ्ठीची प्रत पृ.क्र.12 वर दाखल केलेली आहे. सदर प्रतीचे अवलोकन केले असता वि.प.च्‍या मौजा-काळडोंगरी, ता.जि.नागपूर मधील  ख.क्र. 116/1, प.ह.क्र. 48 वरील भुखंड क्र. 5 हा एकूण क्षेत्रफळ 5282.97 चौ.फु. चा रु.13,20,743/- मध्ये घेण्‍याचे उभय पक्षात ठरले आणि तक्रारकर्तीने त्‍यावेळेस वि.प.ला अग्रीम रक्‍कम म्‍हणून रु.3,00,000/- दिल्याचे त्‍यामध्‍ये नमूद आहे. तसेच उर्वरित रक्‍कम रु.7,70,743/- ही 21 महिन्‍याचे हप्‍त्‍याने घेण्‍याचे मान्‍य केले आहे आणि उर्वरित रु.2,50,000/- विक्रीपत्र नोंदणीचे वेळेस द्यावयाचे होते. सदर सौदा चिठ्ठीमध्‍ये वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून त्‍याने लेआऊटवर केलेल्‍या विकास खर्चाची रक्‍कम तक्रारकर्तीस द्यावी लागेल असे नमूद केले आहे. तसेच सर्व कागदपत्रांची आणि प्रमाणपत्रांची पूर्तता वि.प. करणार असेही नमूद करण्‍यात आले आहे. यावरुन असे स्‍पष्‍ट होते की, तक्रारकर्तीकडून रक्‍कम स्विकारुन आणि वेळोवेळी मागणी करणा-या रकमेच्‍या मोबदल्‍यात वि.प. प्रस्‍तावित लेआऊट विकसित करण्‍याची सेवा तक्रारकर्तीला अभिन्‍यासामध्‍ये उपलब्‍ध करुन देणार होता. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.               मुद्दा क्र. 2 –  तक्रारकर्तीने जरी भुखंडाची किंमत पूर्णपणे दिली नसली तरी एकूण देय रक्कम रु.13,20,743/- पैकी रु.6,75,000/- (जवळपास 51%) दिलेली आहे. त्यामुळे वि.प. तक्रारकर्तीला उर्वरित रक्कम घेऊन विक्रीपत्र करुन देण्‍यास बाध्‍य होते पण वि.प.ने तक्रारकर्तीला विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍याने वादाचे कारण सतत घडत असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते.  त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 –  वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून दि.13.12.2013 रोजी रु.3,00,000/- अग्रीम स्विकारुन भुखंड क्र. 5 हा विकण्‍याचा करार केलेला आहे. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला त्‍यांचे व तुळशीराम काकडे यांचे बँक खात्‍यातून एकूण रु.6,75,000/- दिल्‍याचे दाखल धनादेशाच्या व पासबूकच्‍या प्रतीवरुन स्पष्ट दिसून येते. उर्वरित रक्‍कम रु.6,45,743/- रोख स्‍वरुपात दिल्‍याचे तक्रारकर्तीने नमूद केले असले तरी त्‍याचे पुष्‍टयर्थ कुठलीही पावती किंवा बँकेचे विवरण दाखल केलेले नाही. वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून एकूण देय रक्कमेपैकी जवळपास 51% रक्कम स्वीकारून विक्रीचा करारनामा देखील केला नाही किंवा विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही. वि.प.ने अर्धी किंमतीबाबतची रक्‍कम स्विकारल्‍यानंतरही तक्रारकर्तीला भुखंडाच्‍या मंजूरीबाबतचे, लेआऊट परवानगी, विकसित केल्याबाबतचा पुरावा सादर करुन किंवा त्‍याबाबतची माहिती न देऊन ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत त्रुटी ठेवल्याचे आयोगाचे मत आहे. तक्रारकर्तीची तक्रार आयोगात दाखल झाल्‍यानंतर नोटिस बजावल्‍यानंतरही वि.प. आयोगासमोर उपस्थित झाला नाही अथवा तक्रारीस व दस्‍तऐवजांना समर्पक उत्‍तर देऊन ते खोडून काढलेले नाही. सबब, मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

8.               मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्तीने विवादीत भुखंडाच्‍या एकूण देय रक्कम रु.13,20,743/- पैकी रु.6,75,000/- (जवळपास 51%) वि.प.ला दिलेले आहे. उर्वरित रक्‍कम रु.6,45,743/- रोख स्‍वरुपात दिल्‍याचे तक्रारकर्तीचे म्‍हणणे आहे. परंतू सदर रक्‍कम दिल्‍याचा कागदोपत्री पुरावा त्यांनी आयोगासमोर सादर न केल्याने सबळ पुराव्‍याअभावी तक्रारकर्तीचे म्‍हणणे मान्‍य करण्‍यायोग्‍य नसल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.  वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम स्विकारुनसुध्‍दा भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. तसेच वि.प. सन 2013 पासून तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम स्‍वतःच्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरीत आहे. सन 2013 वि.प.ने अभिन्‍यासाकरीता आवश्‍यक परवानग्‍या, इतर मंजूरी आणि विकास केला किंवा नाही ही बाबसुध्‍दा आयोगासमोर उपस्थित होऊन दस्‍तऐवजासह सिध्‍द केलेली नाही. तक्रारकर्तीनेसुध्‍दा सदर जमीन ही वि.प.च्‍या नावावर असल्याबाबत, नगर रचना विभाग आणि ना.सु.प्र. यांनी अभिन्‍यासाचा परवानगी देऊन नकाशा मंजूर केल्याबाबत कुठलेही दस्तऐवज सादर न केल्‍याने विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचा आदेश करणे उचित होणार नाही आणि तो कागदोपत्री राहण्‍याची शक्‍यत आहे. अशा परिस्थितीमध्‍ये तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने पुराव्‍यासह सिध्‍द केलेली रक्‍कम व्‍याजासह परत करणे न्‍यायोचित होईल असे आयोगाचे मत आहे.

9.               तक्रारकर्तीने वि.प.ला भुखंडाच्‍या किमतीबाबतची रक्‍कम दिल्‍याबाबतची बाब तक्रारकर्तीने दाखल केलेल्‍या बँकेच्‍या तपशिलावरुन स्‍पष्‍टपणे सिध्‍द होते. वि.प.ने 51 टक्‍के भुखंडाच्‍या किमतीची रक्‍कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही. तक्रारकर्तीने कायदेशीर नोटीसद्वारे वि.प.ला विक्रीपत्र करुन मागितले असता वि.प.ने त्‍याला प्रतिसाद दिला नाही.  मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation             Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्तीला त्याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.6,75,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.

10.              वि.प.ने तक्रारकर्तीची रक्‍कम दि.13.12.2013 ते दि. 14.07.2015 दरम्यान स्वीकारून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे आणि तक्रारकर्तीला भूखंडांच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्तीला मानसिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ती मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

11.              सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- अंतिम आ दे श –

1.   तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की,  त्यांनी तक्रारकर्तीला रु.6,75,000/- ही रक्‍कम दि.14.07.2015 पासून प्रत्‍यक्ष रक्‍कम मिळेपर्यंत द.सा.द.शे. 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी.

2)         तक्रारकर्तीला झालेल्‍या मानसिक, शारिरीक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबद्दल वि.प.ने रु. 75,000/- आणि तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.10,000/- द्यावे.

3)         सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून एक महिन्‍याचे आत करावी.

4)         आदेशाच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षांना विनामूल्‍य द्याव्‍या.