********************************************************** द्वारा :-मा. अध्‍यक्षा, श्रीमती. सावंत निकालपत्र (1) प्रस्‍तूत प्रकरणातील बिल्‍डरने करारात कबूल केल्‍याप्रमाणे दुकानाचा ताबा दिला नाही म्‍हणून तक्रारदारांनी सदरहू तक्रार अर्ज दाखल केला आहे. याबाबत थोडक्‍यात हकीकत अशी की, (2) तक्रारदार श्रीमती. शमशुन्निसा मस्जिद शेख यांनी श्री. जुबेर अहमद खुर्शीद अहमद (ज्‍यांचा उल्‍लेख यापुढे “बिल्‍डर” असा केला जाईल) यांचेबरोबर दि.5/3/2007 रोजी एक नोंदणीकृत करार केला होता. या कराराप्रमाणे तक्रारदार राहत असलेली जागा बिल्‍डरने विकसित करुन त्‍याऐवजी त्‍या मिळकतीमधील तळमजल्‍यावरील 225 चौरस फुट क्षेत्रफळाचे दुकान क्र. 5 बिल्‍डरने तक्रारदारांना देण्‍याचे कबुल केले होते. हे दुकान कराराच्‍या तारखेपासून 24 महिन्‍यांचे आत देण्‍याचे बिल्‍डरने कबुल केले होते. मात्र संबंधित मिळकतीचा ताबा घेतल्‍यानंतर करारात कबुल केल्‍याप्रमाणे बिल्‍डरने आपल्‍याला दुकानाचा ताबा दिला नाही अशी तक्रारदारांची तक्रार आहे. तक्रारदारांनी महानगरपालिकेमध्‍ये चौकशी केली असता महानगरपालिकेत मंजूर केलेला नकाशा हा कराराला जोडलेल्‍या नकाशापेक्षा भिन्‍न व वेगळा असल्‍याचे तक्रारदारांच्‍या लक्षात आले. बिल्‍डरने आपली फसवणूक केली आहे असे तक्रारदारांच्‍या लक्षात आल्‍यानंतर त्‍यांनी बिल्‍डरविरुध्‍द फौजदारी प्रकरण दाखल केले. बिल्‍डरने फौजदारी दाखल न करण्‍यासाठी आपल्‍याला रु.20,00,000/- देऊ केले होते असे तक्रारदारांनी नमुद केले आहे. तक्रारदारांनी बिल्‍डरला वकिलांच्‍यामार्फत नोटीस पाठविल्‍यानंतर या नोटीसीला उत्‍तर देताना बिल्‍डरने करार करुन दरमहा रु;2,000/- देण्‍याचे कबुल केले होते असे तक्रारदारांचे म्‍हणणे आहे. बिल्‍डरने आपली फसवणूक केली आहे याचा विचार करता, करारात कबुल केल्‍याप्रमाणे बिल्‍डरने आपल्‍याला दुकान दयावे तसेच नोटीसीत नमुद केल्‍याप्रमाणे नुकसानभरपाईची रक्‍कम या तक्रार अर्जाच्‍या खर्चासह देवविण्‍यात यावी अशी तक्रारदारांनी विनंती केली आहे. तक्रारदारांनी तक्रार अर्जाच्‍या पृष्‍टयर्थ प्रतिज्ञापत्र व निशाणी 4 अन्‍वये एकूण 03 कागदपत्रे मंचापुढे दाखल केली आहेत. (3) प्रस्‍तूत प्रकरणातील बिल्‍डरवरती मंचाच्‍या नोटीसीची बजावणी झाल्‍यानंतर त्‍यांनी विधिज्ञांमार्फत आपले म्‍हणणे मंचापुढे दाखल केले. आपल्‍या म्‍हणण्‍यामध्‍ये बिल्‍डरने तक्रारदारांच्‍या सर्व तक्रारी नाकारलेल्‍या असून आपण तक्रारदारांना विविध प्रसंगी रु.3,00,000/- दिल्‍याचे त्‍यांनी मंचापासून लपवून ठेवल्‍याबद्यल बिल्‍डरने आक्षेप घेतला आहे. मूलत: बिल्‍डरने ही मिळकत तक्रारदार क्र. 1 यांचे पती श्री. उस्‍मान शेख यांना देण्‍याचे कबुल केलेले असल्‍यामुळे व श्री. उस्‍मान शेख हे आता मयत असल्‍याने अन्‍य वारसांची माहिती पुरविल्‍याशिवाय आपल्‍याला कराराप्रमाणे पूर्तता करणे शक्‍य नाही असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे आहे. श्री. उस्‍मान शेख यांचे अन्‍य वारस या मिळकतीमध्‍ये हक्‍क सांगत असल्‍याने या मिळकतीच्‍या ऐवजी तक्रारदारांनी आपल्‍याकडून रक्‍कम स्विकारलेली आहे असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे आहे. दि.22/3/2007 रोजीचा करार हा तक्रारदारांनी स्‍वत: तयार केलेला असून त्‍यांनी जाबदारांना नाईलाजाने या करारावरती सहया करणे भाग पाडले आहे असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे आहे. महानगरपालिकेकडून सन 2007 पूर्वीच नकाशा मंजूर झालेला असून सद्य परिस्थितीमध्‍ये हा प्रकल्‍प पूर्ण झालेला असल्‍यामुळे तक्रारदारांच्‍या या संदर्भातील सर्व तक्रारी चुकीच्‍या व खोटया आहेत असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे आहे. सदरहू तक्रार अर्ज मुदतबाहय आहे तसेच तो खोटा आहे यांचा विचार करता तो नामंजूर करण्‍यात यावा अशी बिल्‍डरने विनंती केली आहे. बिल्‍डरने आपल्‍या म्‍हणण्‍याच्‍या पृष्‍टयर्थ विलंबाने प्रतिज्ञापत्र दाखल केले आहे. (4) प्रस्‍तूत प्रकरणातील बिल्‍डरचे म्‍हणणे दाखल झाल्‍यानंतर तक्रारदारांनी निशाणी 16 अन्‍वये आपले पुराव्‍याचे प्रतिज्ञापत्र व निशाणी 17 अन्‍वये आपला लेखी युक्तिवाद तसेच जाबदारांनी निशाणी 24 अन्‍वये आपला लेखी युक्तिवाद मंचापुढे दाखल केला. तक्रारदारांनी आपल्‍या लेखी युक्तिवादाच्‍या पृष्‍टयर्थ निशाणी 25 अन्‍वये एक उच्‍च न्‍यायालयाची अथॉरिटी दाखल केली तसेच युक्तिवादाच्‍या दरम्‍यान करारात जोडलेल्‍या नकाशात नमुद केल्‍याप्रमाणे आपण दुकानाचा ताबा देण्‍यास तयार आहोत अशी पुरशिस बिल्‍डरने मंचापुढे दाखल केली व त्‍यानंतर सदरहू प्रकरण निकालासाठी नेमण्‍यात आले. (5) प्रस्‍तूत प्रकरणातील तक्रार अर्ज, म्‍हणणे, दाखल कागदपत्रे व उभय पक्षकारांचे वकीलांचा युक्तिवाद यांचा साकल्‍याने विचार करता खालील मुद्ये (points for consideration) मंचाच्‍या विचारार्थ उपस्थित होतात. मंचाचे मुद्ये व त्‍यांची उत्‍तरे पुढीलप्रमाणे :- मुद्या क्र . 1:- तक्रारदार ग्राहक म्‍हणून सदरहू तक्रार अर्ज दाखल करु शकतात का ? ... होय. मुद्या क्र. 2 :- बिल्‍डरने तक्रारदारांना सदोष सेवा दिली ही बाब सिध्‍द होते का ? मुद्या क्र. 3 :- तक्रार अर्ज मंजूर होण्‍यास पात्र ठरतो का ? ... होय. मुद्या क्र. 4: – काय आदेश ? ... अंतिम आदेशाप्रमाणे. विवेचन :- मुद्या क्र. 1 :- प्रस्‍तूत प्रकरणातील तक्रारदार हे भाडेकरु म्‍हणून मिळकतीमध्‍ये राहत असताना त्‍यांनी तो करार आपल्‍या बरोबर केलेला आहे हे पाहता तक्रारदार ग्राहक म्‍हणून सदरहू तक्रार अर्ज आपल्‍याविरुध्‍द दाखल करु शकत नाहीत असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे आहे. बिल्‍डरचे हे म्‍हणणे तक्रारदारांनी संपूर्णत: नाकारलेले असून आपल्‍या बचावाच्‍या पृष्‍टयर्थ त्‍यांनी सन्‍मा. उच्‍च न्‍यायालयाची 2008 (3) Mah.L R 331 (SC) Faqir Chandgulati V/s. Uppal Agencies Pvt.Ltd. & Anr. ऑथॉरिटी हजर केली आहे. तक्रारदार हे भाडेकरु म्‍हणून जरी त्‍या मिळकतीमध्‍ये राहत होते तरीसुध्‍दा ही मिळकत विकसित होताना त्‍या भाडयाच्‍या जागेबद्यल त्‍यांना जे दुकान दिले जाणार होते त्‍या दुकानाच्‍या अनुषंगे तक्रारदार बिल्‍डरचे निश्चितपणे ग्राहक ठरतात असा मंचाचा निष्‍कर्ष आहे. मंचाच्‍या या निष्‍कर्षास तक्रारदारांतर्फे दाखल वर नमुद ऑथॉरिटीचा आधार मिळतो. वर नमुद विवेचनावरुन सदरहू तक्रारदार यांनी ग्राहक म्‍हणून सदरहू तक्रार अर्ज दाखल केला ही बाब सिध्‍द होत असल्‍याने त्‍याप्रमाणे मुद्या क्र. 1 चे उत्‍तर होकारार्थी देण्‍यात आलेले आहे. मुद्या क्र. 2 व 3- हे दोन्‍ही मुद्ये एकमेकांशी संलग्‍न असल्‍याने त्‍यांचे एकत्रित विवेचन करण्‍यात आले आहे. (2-3-i) प्रस्‍तूत प्रकरणातील बिल्‍डरने दि.22/3/2007 रोजी आपल्‍याबरोबर नोंदणीकृत करार केला होता मात्र या करारात कबुल केल्‍याप्रमाणे त्‍यांनी आपल्‍याला दुकानाचा ताबा दिला नाही अशी तक्रारदारांची तक्रार आहे तर बिल्‍डरने तक्रारदारांची ही तक्रार नाकारलेली आहे. दाखल पुराव्‍याच्‍या आधारे तक्रारदारांची तक्रार योग्‍य आहे अथवा नाही याबाबत मंचाचे विवेचन पुढीलप्रमाणे :- (2-3-ii) तक्रारदारांनी निशाणी 4-1 अन्‍वये दि.22/3/2007 रोजीचा करार मंचापुढे दाखल केलेला आहे. या करारातील अट क्र. 4-ए मध्‍ये तक्रारदारांना 225 चौ.फुट बिल्‍टअप स्‍वरुपाचे दुकान विनामोबदला देण्‍याचे बिल्‍डरने कबुल केलेले आढळते. तसेच कराराच्‍या तारखेपासून 24 महिन्‍यांच्‍या आत हा ताबा देण्‍याचेसुध्‍दा बिल्‍डरने कबुल केलेले आढळते. तक्रारदार व त्‍यांच्‍या अन्‍य वारसांमध्‍ये वाद उत्‍पन्‍न झाल्‍याने आपण मिळकतीच्‍या ताब्‍याऐवजी तक्रारदारांना काही रक्‍कम अदा केली असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे आहे. तक्रारदारांनी ही बाब संपूर्णत: नाकारलेली असून बिल्‍डरने आपल्‍या या निवेदनाच्‍या पृष्‍टयर्थ कोणताही पुरावा दाखल केलेला नाही. अर्थातच लेखी करारावरुन जी वस्‍तुस्थिती लक्षात येते त्‍याप्रमाणे कराराच्‍या तारखेपासून 24 महिन्‍यांच्‍या आत दुकानाचा ताबा देण्‍याचे करारात्‍मक बंधन बिल्‍डरवर होते ही या प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती आहे. ज्‍या कारणास्‍तव बिल्‍डरने दुकान देण्‍याचे नाकारले आहे त्‍याचे पृष्‍टयर्थ बिल्‍डरने कोणताही पुरावा दाखल केलेला नाही. अशाप्रकारे करारात कबुल केलेल्‍या आश्‍वासनांची पूर्तता न करणे ही बाब बिल्‍डरच्‍या सेवेत दोष निर्माण करते असा मंचाचा निष्‍कर्ष आहे. प्रस्‍तूत प्रकरणातील तक्रारदारांच्‍या पतीबरोबर आपला करार झालेला असल्‍याने अन्‍य वारस हरकत घेत आहेत असे जरी बिल्‍डरने नमूद केले असले तरीही तक्रारदार ज्‍या करारावर विसंबून मंचाकडे दाद मागत आहेत तो करार तक्रारदार व बिल्‍डर यांचे दरम्‍यान झालेला आहे ही बाब लक्षात घेता बिल्‍डरने वर नमूद बचावाचा मुद्या केवळ आपली करारात्‍मक जबाबदारी नाकारण्‍यासाठी उपस्थित केला आहे असा मंचाचा निष्‍कर्ष आहे. सबब तो नामंजूर करण्‍यात येत आहे. (2-3-iii) बिल्‍डरने कराराच्‍या सोबत जो नकाशा जोडलेला आहे त्‍या नकाशापेक्षा वेगळा नकाशा महानगरपालिकेने मंजूर केलेला आहे असे तक्रारदारांचे म्‍हणणे आहे. मात्र महानगरपालिकेने मंजूर केलेला नकाशा तक्रारदारांनी मंचापुढे दाखल केलेला नाही. तर युक्तिवादाच्‍या नंतर कराराच्‍या सोबत असलेल्‍या नकाशात दाखविल्‍याप्रमाणे दुकानाचा ताबा देण्‍यास बिल्‍डर तयार आहेत अशी पुरशिस बिल्‍डरने मंचापुढे दाखल केली आहे. अर्थातच अशा परि‍स्थितीत तक्रारदार म्‍हणतात त्‍याप्रमाणे बिल्‍डरने नकाशात फेरफार केला ही बाब पुराव्‍याच्‍या अभावी मान्‍य करता येणे शक्‍य नाही असा मंचाचा निष्‍कर्ष आहे. (2-3-iv) बिल्‍डरने कराराच्‍या तारखेपासून 24 महिन्‍यांचे आत ताबा देण्‍याचे कबुल केले होते. मात्र अद्यापही त्‍यांनी हा ताबा तक्रारदारांना दिलेला नाही ही या प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती आहे. संबंधित करार दि.5/3/2007 रोजी झालेला असल्‍याने दि.5/3/2009 पर्यंत हा ताबा देण्‍याचे करारात्‍मक बंधन बिल्‍डरवरती होते. मात्र बिल्‍डरने आपली ही जबाबदारी पार पाडलेली नाही. सबब दुकानाचा ताबा देणेबरोबरच दि.5/3/2009 पासून प्रत्‍यक्षात ताबा देईपर्यंत तक्रारदारांनी तक्रार अर्जामध्‍ये मागणी केल्‍याप्रमाणे प्रतिमहा रु.2,000/- याप्रमाणे नुकसानभरपाई देण्‍याचे बिल्‍डरला निर्देश देण्‍यात येत आहेत. पक्षकारांच्‍या दरम्‍यान झालेल्‍या करारामध्‍ये तळमजल्‍यावरील दुकान क्र. 5 सॅनीटरी ब्‍लॉकसह 225 चौ.फुट एवढया क्षेत्रफळाचे दुकान पान क्र. 10 मध्‍ये नमुद केल्‍याप्रमाणे एकूण 1 ते 7 स्‍पेसीफिकेशन आणि अमेनिटीजसह बिल्‍डरने तक्रारदारांना देण्‍याचे कबुल केल्‍याचे आढळते. तसेच या दुकानाच्‍या गाळयामध्‍ये विद्युत मीटरसुध्‍दा विनामोबदला बसवून देण्‍याचे बिल्‍डरने कबुल केल्‍याचे आढळते. सबब निशाणी क्र.4/1 अन्‍वये दाखल करारात कबुल केल्‍याप्रमाणे वर नमुद तसेच अन्‍य सर्व अटी व शर्तींना अधीन राहून बिल्‍डरने तक्रारदारांना दुकानाचा ताबा दयावा असे निर्देश देण्‍यात येत आहेत. तसेच बिल्‍डरने दिलेल्‍या सदोष सेवेमुळे तक्रारदारांना झालेल्‍या शारीरिक, मानसिक व आर्थिक त्रास यांची नुकसानभरपाई म्‍हणून तक्रारदारांना स्‍वतंत्रपणे रु.10,000/- व सदरहू तक्रार अर्जाचा खर्च म्‍हणून रु.3,000/- मंजूर करणे योग्‍य व न्‍याय ठरेल असे मंचाचे मत आहे. सबब त्‍याप्रमाणे आदेश करण्‍यात येत आहेत.. वर नमूद विवेचनावरुन बिल्‍डरने तक्रारदारास सदोष सेवा दिली तसेच तक्रार अर्ज मंजूर होणेस पात्र ठरतो या बाबी सिध्‍द होतात. सबब त्‍याप्रमाणे मुद्या क्र. 2 व 3 ची उतरे होकारार्थी देण्‍यात आली आहेत. मुद्या क्र. 4 :- मुद्या क्र. 2 व 3 मध्‍ये नमुद निष्‍कर्षांच्‍या आधारे प्रस्‍तूत प्रकरणात पुढीलप्रमाणे आदेश निर्गमित करण्‍यात येत आहेत. सबब मंचाचा आदेश की – // आ दे श // (1) तक्रार अर्ज अंशत: मंजूर करण्‍यात येत आहे. (2) यातील बिल्‍डरने निशाणी 4-1 अन्‍वये दाखल केलेल्‍या करारात नमुद केल्‍याप्रमाणे सर्व सोईसुविधांसह वीजमिटरचा कोणताही खर्च न घेता तळमजल्‍यावरील दुकान क्र. 5 या 225 चौरस फुट क्षेत्रफळाच्‍या दुकानाचा ताबा तक्रारदारांना निकालपत्राची प्रत मिळालेपासून तिस दिवसांत आत द्यावा. (3) यातील बिल्‍डरने दि.05/3/2009 ते दि.30/6/2011 या दरम्‍यानचे प्रतिमहा रु.2,000/- याप्रमाणे रक्‍कम रु.56,000/- (रक्‍कम रु.56,000/-) मात्र कराराच्‍या भंगापोटी तक्रारदारांना निकालपत्राची प्रत मिळालेपासून तिस दिवसांचे आत अदा करावेत. (4) यातील बिल्‍डरने तक्रारदारांना शारीरिक, आर्थिक व मानसिक त्रासाची नुकसानभरपाई म्‍हणून रक्‍कम रु.10,000/- व सदरहू तक्रार अर्जाचा खर्च म्‍हणून रु.3,000/- निकालपत्राची प्रत मिळालेपासून तिस दिवसांत आत अदा करावेत (5) कलम 4 व 5 मध्‍ये नमूद आदेशाची अंमलबजावणी बिल्‍डरने विहीत मुदतीत न केलेस त्‍यांना तक्रारदारांना या रकमेवर निकाल तारखेपासून 12 % दराने व्‍याजही द्यावे लागेल. (6) यातील बिल्‍डरने दि. 1/7/2011 पासून प्रत्‍यक्ष सदनिकेचा ताबा देईपर्यंत प्रतिमहा रु.2,000/- याप्रमाणे तक्रारदारांना कराराच्‍या भंगापोटी अदा करावेत. (7) वर नमूद आदेशांची अंमलबजावणी बिल्‍डरने विहीत मुदतीत न केलेस तक्रारदार त्‍यांचेविरुध्‍द ग्राहक संरक्षण कायद्याच्‍या तरतूदीं अंतर्गत प्रकरण दाखल करु शकतील. (8) निकालपत्राच्‍या प्रती दोन्‍ही पक्षकारांना नि:शुल्‍क पाठविण्‍यात याव्‍यात. (श्रीमती. सुजाता पाटणकर) (श्रीमती. प्रणाली सावंत) सदस्‍या अध्‍यक्षा अतिरिक्‍त पुणे जिल्‍हा मंच, पुणे अतिरिक्‍त पुणे जिल्‍हा मंच, पुणे पुणे. दिनांक – 07/07/2011
| | [ Smt. Pranali Sawant] PRESIDENT | | 
