श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्त्‍यांनी सदर तक्रार वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला बंगलोचे विक्रीपत्र करुन ताबा न दिल्‍याने आयोगासमोर दाखल केलेली आहे. वि.प. यांचा जमिन विकसित करुन भुखंड विकण्‍याचा व्‍यवसाय असून ते झाम बिल्‍डर्स अँड डेव्‍हलपर्स प्रायव्‍हेट लि. या नावाने व्‍यवसाय करतात.
2. वि.प.ने त्‍याच्‍या प्रोजेक्‍ट कन्‍हैय्या सिटी- फेज - II या मौजा-वाघदरा, ता.हिंगणा, जि. नागपूर येथील जमिन ख.क्र. 92, 94, प.ह.क्र. 46 यावर स्थित योजनेत बंगले आणि अपार्टमेंट्स बांधत असून ते विक्रीकरीता ठेवले असल्याचे सांगितल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने कन्‍हैय्या सीटी मधील बंगला क्र. 93 ‘डेस्‍टीनी’ हा 1550 चौ.फु. सुपर बिल्‍ट अप एरीया 1545 चौ.फु. तीन बेडरुम, एक हॉल आणि किचन असे बांधकाम असलेला रु.24,99,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार दि.25.07.2011 रोजी वि.प.सोबत केला. तक्रारकर्त्‍याने बंगल्‍याच्‍या एकूण किमतीपैकी दि.13.05.2011 पासून 25.07.2011 पर्यंत एकूण रु.5,21,000/- वि.प.ला धनादेशाद्वारे दिले. 24 ते 30 महिन्‍यात वि.प. बंगल्‍याचे बांधकाम पूर्ण करुन ताबा देणार होता. उर्वरित रक्कम करारनाम्‍यानुसार वेळोवेळी बांधकामाच्‍या टप्‍याटप्‍याने देण्‍याचे ठरले. वि.प.ने करारनाम्‍याप्रमाणे बांधकाम न केल्‍याने उर्वरित रक्कम देण्‍याचा प्रश्‍न आला नाही. दोन वर्षापर्यंत काहीच न केल्‍याने बांधकामाच्‍या टप्‍यानुसार वि.प.ने नियोजित कालावधीत बांधकाम सुरु केले नाही. प्रत्‍यक्ष बांधकाम प्रकल्‍पाच्‍या ठिकाणी जाऊन पाहिले असता बांधकामाची सुरुवातही करण्‍यात आली नव्‍हती, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍यांनी वि.प.विरुध्‍द सदर तक्रार दाखल करुन आयोगाला अशी मागणी केली आहे की, वि.प.ने बंगल्‍याचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन ताबा द्यावा तसे करण्‍यास असमर्थ असेल तर रु.5,21,000/- ही रक्कम व्‍याजासह परत करावी, तसेच झालेल्‍या मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च द्यावा.
3. वि.प.ला नोटीस वर्तमानपत्रातून प्रकाशित करण्‍यात आल्‍यावर वि.प. आयोगासमोर हजर न झाल्याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.
4. तक्रारकर्त्‍यांच्‍या वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. आयोगाने अभिलेखावरील उभय पक्षांची कथने आणि दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित राहीलेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाची ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने दस्‍तऐवज क्र. 1 वर दि.30.11.2010 रोजीच्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍याची प्रत दाखल केलेली आहे त्‍याचे अवलोकन केले असता वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यांना बंगला क्र. 93, डेस्‍टीनी 3 BHK, कन्‍हैय्या सिटी फेज–II, सुपर बिल्‍ट अप एरीया 1545 हा मौजा वागधरा, ख.क्र. 92 आणि 94, प.ह.क्र. 46 वरील रु.24,99,000/- मध्‍ये विकण्‍याचा करार केल्याचे दिसून येते. त्‍यादाखल तक्रारकर्त्‍याने धनादेशाद्वारे दि.15.05.2011 रोजी रु.21,000/- आणि दि.26.07.2011 रोजी रु.5,00,000/- दिल्याचे व सदर रकमांच्‍या पावत्‍या वि.प.ने निर्गमित केल्याचे दिसते. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍यांनी वि.प.ला एकूण रु.5,21,000/- दिल्याचे स्पष्ट होते. वि.प. त्या मोबदल्‍यात तक्रारकर्त्‍यांना बंगल्‍याचे बांधकाम करुन देण्‍याची सेवा उपलब्‍ध करुन देणार होता. तसेच तक्रारकर्त्‍यांकडून रु.60,000/- विकास शुल्‍काबाबत, रु.25,000/- विज शुल्‍काबाबत, रु.10,000/- पाणी शुल्‍काबाबत आणि रु.25,000/- देखभालीच्‍या शुल्‍काबाबत घेणार होता. यावरुन वि.प. तक्रारकर्त्‍याला सदर शुल्‍काचे मोबदल्‍यात बांधकामाची आणि सदर सुविधेची सेवा उपलब्‍ध करुन देणार होता. त्यामुळे तक्रारकर्ता व वि.प. दरम्यान ग्राहक व सेवा पुरवठादार असे संबंध असल्याचे स्पष्ट होते. सबब, मुद्दा क्र. 1 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 – वि.प.ने लेखी उत्‍तरामध्‍ये उभय पक्षातील विक्रीचा करारनामा हा दि25.07.2011 रोजी करण्‍यात आल्‍याचे दिसून येते. तेव्‍हापासून तर आयोगात तक्रार दाखल करेपर्यंत वि.प.ने बांधकाम सुरू केले असल्याचे किंवा वि.प.ने बांधकाम सद्यस्थितीची कुठलीही माहिती तक्रारकर्त्‍यांना दिलेली नाही अथवा त्यांच्याकडून स्वीकारलेली रक्कम आजतागायत परत केल्याचे दिसत नाही. त्यामुळे तक्रार दाखल करण्याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action) आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Saroj Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC))”. सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्‍यांची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्याचे दिसून येत असल्याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍यांनी वि.प.ला टप्‍यानुसार बुकींगचे वेळेस 20 टक्‍के रक्कम दिलेली आहे. पुढील पायव्‍याच्‍या टप्‍याची रक्कम तो वि.प.ला द्यावयास तयार होता. परंतू वि.प.ने बांधकाम योजना सुरु केलेले नव्‍हती हे त्‍याचे निदर्शनास आले होते. तक्रारकर्त्‍याने प्रत्‍यक्ष घटना स्‍थळावर जाऊन पाहिले असता वि.प.ने बांधकामास सुरुवात केली नव्‍हती. आयोगात तक्रार दाखल करेपर्यंत बांधकामाची सुरुवातसुध्‍दा न केल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने वि.प.द्वारे फसवणूक झाल्‍याचे लक्षात आले. बांधकामासाठी आवश्यक असलेल्‍या कायदेशीर बाबींची पूर्तता न करता वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून रक्कम स्विकारलेली असून योजनेचे बांधकाम सुरु करण्‍यास असमर्थ ठरल्‍यावर सदर रक्कम तक्रारकर्त्‍यांना परत न करता त्या रकमेचा उपयोग आजपर्यंत वि.प. स्‍वतःच्‍या फायदयाकरीता करीत आहेत. अशाप्रकारे ग्राहकाला आकर्षक जाहिरातीद्वारे प्रलोभन देऊन त्‍याच्‍याकडून रकमा उकळलेल्‍या आहेत, मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
वि.प.नी सन 2011 पासून तक्रारकर्त्‍यांकडून रकमा घेऊन, पुढे सदर बांधकाम योजना सुरु केली नाही. वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी असून अनुचित व्यापार पध्‍दतीचा अवलंब असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 4 – वि.प.च्या करारनार्म्‍याचे अवलोकन केले असता वि.प.ने सुरुवातीची रक्कम स्विकारुनसुध्‍दा बांधकाम योजनेला सुरुवात केली नसल्‍याचे दिसून येते, यावरुन वि.प. हा स्‍वतःच करारातील अटी आणि शर्तीचा भंग करीत होता असे दिसून येते. त्याने स्‍वतःच बांधकामाची दिलेली टप्‍पे बांधून पूर्ण केली नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍यांनी पुढील रकमा देण्‍याचा प्रश्‍नच येत नाही. तक्रारकर्त्‍यांनी आणि वि.प.ने सद्य परिस्थितीत सदर बांधकामास परवानगी मिळाली किंवा नाही यासंबंधीची माहिती आयोगासमोर सादर केलेली नाही. तक्रारकर्त्‍यांनी मे 2011 पासून बंगला नोंदणी केला असतांनाही आजपर्यंत वि.प.ने बांधकाम सुरु केले नाही किंवा रक्‍कमही परत केलेली नाही. त्यामुळे पुढे प्रदीर्घ काळाने बंगल्‍याचा ताबा स्वीकारण्यासाठी वि.प. तक्रारकर्त्‍यांना भाग पडू शकत नाही. सबब, तक्रारकर्त्‍याने दिलेली रक्कम परत मिळण्‍याची मागणी ही योग्‍य असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प.ने आपल्‍या सेवेत त्रुटी ठेवल्याचे व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे सिध्‍द झाल्याने या तक्रारकर्तीची तक्रार दाद मिळण्यास पात्र ठरते. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍यांचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परिस्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यांना त्‍यांनी अदा केलेली रक्कम एकूण रक्कम रु.5,21,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
- तक्रारकर्त्‍यांनी ज्‍या उद्देशाने सदर बंगला घेण्‍याचा करार केला होता तो पूर्णत्‍वास न गेल्‍याने त्‍यांना मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच बंगल्‍याचा उपयोग करता आला नाही आणि रक्कम इतक्‍या काळापर्यंत वि.प.कडे पडून असल्याने रकमेचाही उपयोग करता आला नाही. तसेच वि.प.च्या सदर कृतीने त्याला न्‍यायिक कार्यवाहीस सामोरे जावे लागल्‍याने तक्रारकर्ता सदर कार्यवाहीचा खर्च आणि मानसिक, आर्थिक त्रासाबाबत भरपाई मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
10. उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन आणि दाखल दस्‍तऐवजांवरुन आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
1) तक्रारकर्त्‍यांची तक्रार (एकत्रितरीत्‍या) अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून, वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍यांकडून घेतलेली रक्कम रु.5,21,000/- शेवटचे भुगतान केल्याच्या दि.26.07.2011 पासून प्रत्‍यक्ष रक्कम मिळेपर्यंत द.सा.द.शे. 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी.
2) वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यांना (एकत्रितरीत्‍या) शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईदाखल रु.50,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.
3) वि.प.ने आदेशाचे पालन आदेशाची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आत करावे.
4) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
