आदेश पारीत व्‍दाराः श्री. अविनाश वि. प्रभुणे, मा. सदस्‍य.
सदर तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 चे कलम 12 अन्वये विरुध्‍द पक्षांच्‍या सेवेतील त्रुटिबाबत दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीचा आशय खालीलप्रमाणे.
- तक्रारकर्ता हा सेवानिवृत्‍त नागपूर येथील रहीवासी असुन त्याने विरुध्‍द पक्षांचे मौजा आसोला, प.ह.नं 79, खसरा नं. 13 तह. हिंगणा, जिल्‍हा नागपुर, या जमीनीवर विकसीत केलेल्या ले-आऊटमध्‍ये भुखंड क्र.51, एकूण क्षेत्रफळ 1049.10 चौ.फूट रु.2,62,250/- मध्ये विकत घेण्याचा ठरविले होते. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्याने दि.15.05.2012 रोजी बयाणा दाखल रु.50,000/- विरुध्‍द पक्षास धनादेशाव्‍दारे दिले व उर्वरीत रक्कम रु,2,12,250/- विक्रीपत्राचे आधी दि.15.05.2012 ते 15.05.2016 दरम्यान देण्याचे ठरले होते. तक्रारकर्त्याने दि.22.03.2013 पर्यंत विरुध्‍द पक्षास भुखंडाची संपूर्ण रक्कम 2,36,025/- दिल्‍यानंतर विरुध्‍द पक्षास विक्रीपत्र करुन देण्याची मागणी केली असता त्यांनी टाळाळाळ केली म्हणून दि.06.08.2019, 23 08.2019 व 20.09.2019 रोजी पत्र पाठवुन विक्रीपत्र करुन देण्याची मागणी केली. तक्रारकर्ता भुखंडाच्‍या मालकी हक्‍काचा योग्य तो वापर करु शकले नाही.
2. तक्रारकर्त्याने दि.15.05.2012 ते 22.03.2013 दरम्यान भुखंडाचीरक्‍कम रु.2,36,025/- जमा करुनही विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्यास भुखंडाची मोजणी व चतुःसिमा आखुन ताबा दिला नाही व विक्रीपत्र करुन दिले नाही. विरुध्‍द पक्षाला वारंवार विनंती करुन देखील कुठलीही कारवाई केली नाही व तक्रारकर्त्यास खोटी आश्‍वासने देऊन फसवणूक केल्‍याचे व भुखंडाचे बयानापत्र करुन दिल्‍यानंतर विवादीत लेआऊट विकास न करणे व भुखंडाचे विक्री पत्र करून न देणे ही विरुध्‍द पक्षाच्या सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे नमुद करीत तक्रारकर्त्याने प्रस्तुत तक्रार दाखल करुन विरुध्‍द पक्षाने भुखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे अथवा भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देणे शक्य नसेल तर दि.15.05.2012 पासुन ते आजपर्यंत द.सा.द.शे.16% व्‍याजासह रक्कम परत मिळावी. तसेच तक्रारकर्त्यास झालेल्‍या शारीरिक, मानसिक व आर्थीक त्रासाकरीता नुकसान भरपाई रु.50,000/- व तक्रारीचा खर्च रु.10,000/- मिळण्‍याची मागणी केली आहे.
3. विरुध्‍द पक्षाला आयोगामार्फत नोटीसची बजावणी केली असता विरुध्‍द पक्षातर्फे सदर नोटीस ‘अनक्लेमड’ पोष्‍टाच्‍या शे-यासह परत आली. त्‍यानंतर विरुध्‍द पक्ष क्र.1 व 2 आयोगात उपस्थित झाले नाही त्यामुळे आयोगाने दि. 27.05.2022 रोजी विरुध्‍द पक्ष क्र.1 व 2 विरुध्‍द तक्रार ‘एकतर्फी’ चालविण्‍याचा आदेश पारीत केला.
4. आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला व दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाची ग्राहक आहे काय ? होय
2. तक्रार ग्रा.सं.कायद्यानुसार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय
4. काय आदेश ? अंतिम आदेशाप्रमाणे
- // निष्कर्ष // -
5. तक्रारकर्त्याने दाखल केलेल्या दस्‍तावेज क्र.1 नुसार विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्यास मौजा आसोला, प.ह.नं 79, खसरा नं. 13 तह. हिंगणा, जिल्‍हा नागपुर, या जमीनीवर विकसीत केलेल्या ले-आऊटमध्‍ये भुखंड क्र.51, एकूण क्षेत्रफळ 1049.10 चौ.फूट रु.2,62,250/- मध्ये विकत घेण्याचा ठरले होते ही बाब स्पष्ट होते. विवादीत भूखंड प्रस्तावित लेआऊट मधील असल्याने लेआऊट विकासाची व मंजूरी घेण्याची विरुध्‍द पक्षाची जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट दिसते. तसेच प्लॉटचा डेवलपमेंट/सेमी डेवलपमेंट खर्च देण्याची जबाबदारी तक्रारकर्त्याची असल्याबद्दल बयाणापत्रात नमूद आहे. सबब मा. सर्वोच्च न्‍यायालयाच्‍या ‘M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC)’‘ या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या मंचाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. तक्रारकर्ता आणि विरुध्‍द पक्ष यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. सर्व बाबींचा विचार करता प्रस्तुत तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 –तक्रारकर्त्याला विरुध्‍द पक्षाने बयाणा पत्र दिले असले तरी प्रत्‍यक्षात सदर लेआऊट विकास व मंजूरी मिळविण्याची विरुध्‍द पक्षाची जबाबदारी पार पाडल्याबद्दल कुठलाही दस्तऐवज अथवा निवेदन आयोगासमोर सादर केले नाही. विरुध्‍द पक्षाने विवादीत भूखंडासाठी पूर्ण रक्कम स्वीकारून तक्रारकर्त्याला भूखंड मोजणी करून विक्रीपत्र करून दिले नाही अथवा स्वीकारलेली रक्कम आजतागायत परत न केल्याने वादाचे कारण हे अखंड सुरु असल्याचे स्पष्ट होते. मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्या “Saroj Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC)” निवाड्यांवर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाड्यांमध्ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा/सदनिकेचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्त्याची मागणी ही आयोगाचे आर्थिक अधिकारक्षेत्रात असल्याने तक्रारकर्त्याची तक्रार ही आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे व मुदत बाह्य नसल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. सबब, मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्याने विवादित भुखंडाची किंमत रु 2,36,025/- दि 22.03.2013 पर्यंत विरुध्‍द पक्षाला दिल्याचे दस्‍तावेज क्र. 3 (Statement of Customer Payment Detail) वरुन स्पष्ट होते. सदर दस्तऐवजावर विरुध्‍द पक्ष 1 व 2 यांची स्वाक्षरी व शिक्का उपलब्ध दिसते. विरुध्‍द पक्षाने लेआऊटचा विकास केल्याबद्दल व प्रस्तावित लेआऊट नकाशा मंजूर करुन घेतल्‍याचे दिसून येत नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत. “Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
विरुध्‍द पक्षाने सन 2013 मध्ये संपूर्ण रक्कम स्वीकारून तक्रारकर्त्यास भूखंड दिलेला नाही. तसेच विरुध्‍द पक्ष जर लेआऊट नियमितीकरण करू शकत नव्‍हता तर तसे त्याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्यक होते. तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर विरुध्‍द पक्ष आजतागायत करत आहे, त्यामुळे विरुध्‍द पक्षाची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. उपरोक्‍त विवेचनावरुन मुद्दा क्र.3 चा निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतो.
-
- “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors,Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022””
येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की विवादीत जमीन वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2013 पर्यंत संपूर्ण रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला दिलेली रक्कम मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ला तक्रारकर्त्यास विवादीत भूखंडाचा ताबा व विक्रीपत्र करून देण्याचे आदेश अथवा तक्रारकर्त्याने अदा केलेली रक्कम रु.2,36,025/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
- 0. तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षाला भुखंडाच्‍या किमतीबाबत 90% रक्कम अदा करुन विरुध्‍द पक्षाने लेआउटचा विकास/ नियमितीकरण, मालकी हक्‍क, भुखंडांची मंजूरी व विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता आवश्यक दस्तऐवज तयार न केल्‍यामुळे तक्रारकर्त्याला भुखंडांचा उपभोग घेता आला नाही व भुखंडाचे वैध हक्‍क प्राप्‍त झाले नाही, त्यामुळे तक्रारकर्त्याला मानसिक व शारिरीक त्रास सहन करावा लागला आणि आयोगासमोर येऊन सदर वाद मांडावा लागल्‍याने तक्रारकर्ता सदर त्रासाची नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र आहे. करिता आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- 1. सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- अं ति म आ दे श –
1) तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 व 2 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्यांनी कायदेशीर बाबींची पूर्तता करून शासनाच्या आवश्यक परवानग्या मिळवून तक्रारकर्त्यास मौजा आसोला, प.ह.नं 79, खसरा नं. 13 तह. हिंगणा, जिल्‍हा नागपुर, या जमीनीवर विकसीत केलेल्या ले-आऊटमध्‍ये भुखंड क्र.51, एकूण क्षेत्रफळ 1049.10 चौ.फूट नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे व मोजणी करून ताबा द्यावा. तक्रारकर्त्याकडून देय असलेली उर्वरित रक्कम रु. 26225/- नुकसान भरपाईच्या रकमेतून समायोजित करावी. विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्त्याने सोसावा.
कायदेशीर अथवा तांत्रिक बाबींमुळे वरील आदेशाचे पालन शक्य नसल्यास विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्याला रु.2,36,025/- ही रक्कम द.सा.द.शे.16% व्‍याजासह शेवटचे भुगतान केल्याच्या दि. 22.03.2013 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द्यावी.
2) विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्याला मानसिक व शारिरीक त्रासाबद्दल रु. 50,000/- नुकसान भरपाई द्यावी.
3) विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्याला तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावे.
4) सदर आदेशाची अंमलबजावणी विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 व 2 ने संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आत करावी.
5) आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पु‍रविण्‍यात यावी.
