श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

            1.               वि.प. इंफ्राटेक रीयल ईस्‍टेट प्रा.लि.चे संचालक असून त्‍यांचा व्‍यवसाय जमिनीची खरेदी विक्री करणे व विविध योजनेंतर्गत        लेआऊट टाकून व विविध बांधकाम योजना अंमलात आणतात.

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार थोडक्‍यात अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा पिपरी, ता. कुही, जि.नागपूर, प.ह.क्र.1 येथील सेक्‍टर  VI मधील VC-IV वरील ‘एक्‍झोटिका’ योजनेतील बंगलो क्र. 03 ज्‍याचे बांधकाम क्षेत्रफळ 884 चौ.फु. होते, तो रु.15,02,800/- किमतीमध्‍ये घेण्‍याकरीता आरक्षीत केला. तक्रारकर्त्‍याने दि.22.02.2010 रोजी रु.1,50,000/- व दि.22.10.2010 रोजी रु.1,50,000/- असे वि.प.ला एकूण रु.3,00,000/- दिले. वि.प.ने तशा पावत्‍याही निर्गमित केल्‍या. परंतू वि.प.ने सदर जमिनीवर कुठलेही बांधकाम केले नाही व तक्रारकर्त्‍याला त्‍याच्‍या बंगल्‍याचा ताबा दिला नाही. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला बांधकाम पूर्ण करुन विक्रीपत्र करुन मागितले असता वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास फक्‍त आश्‍वासन दिले आणि अशाप्रकारे तक्रारकर्त्‍याची फसवणूक केली, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन बंगलो क्र. 03 चे विक्रीपत्र करुन ताबा मिळावा किंवा रु.3,00,000/- व्‍याजासह परत करावे, शारिरीक व मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या कलेल्‍या आहेत.

3.               आयोगाने सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.ला पाठविली असता ती ‘’घेण्‍यास नकार’’ या पोस्‍टाच्‍या शे-यासह परत आली. वि.प. आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने आयोगाने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला. आयोगाने तक्रारकर्त्‍याच्‍या वकिलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. तसेच अभिलेखावर दाखल दस्तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                  मुद्दे                                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                       होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?               होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

4.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत द. क्र. 3 वर दाखल केलेल्‍या दि.06.03.2010 रोजीच्‍या आवंटन पत्राचे अवलोकन केले असता उभय पक्षांमध्‍ये सेक्‍टर  VI मधील VC-IV वरील ‘एक्‍झोटिका’ योजनेतील बंगलो क्र. 03 ज्‍याचे बांधकाम क्षेत्रफळ 884 चौ.फु. होते, तो रु.15,02,800/- किमतीमध्‍ये रु.3,00,000/- अग्रीम देऊन तक्रारकर्त्‍याला आवंटित केल्‍याचे नमूद करुन सदर दस्‍तऐवज तक्रारकर्त्‍याला वित्‍त सहाय्य घेण्‍याचे दृष्‍टीने करुन दिल्‍याचे दिसून येते. विलाचे किंमतीचे मोबदल्‍यात वि.प. बांधकामाची सुविधा व तो राहण्‍यायोग्‍य तयार करुन तक्रारकर्त्‍याला देणार होता. यावरुन वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते व तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत.  मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

5.               मुद्दा क्र. 2 – तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे, म्‍हणून मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने रकमा दिल्‍याच्‍या व वि.प.ने निर्गमित केलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत. त्‍यावरुन तक्रारीत नमूद एकूण रु.3,00,000/- (जवळपास 20%) वि.प.ला दिल्‍याचे स्‍पष्‍ट दिसून येते. सदर तक्रार दाखल केल्‍यावर वि.प.ने तक्रार नाकारलेली नाही किंवा अन्य खुलासा सादर केला नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्याचे निवेदन वि.प.ला मान्य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

आयोगाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते. पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 चे निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत विवादित बंगलोचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याबाबत मागणी केल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्‍याने असे कुठलेही दस्‍तऐवज दाखल केले नाही, ज्‍यावरुन वरील सर्व मंजूरी व मूलभूत सुविधा विवादित योजनेमध्‍ये झालेली असून ते ताबा देण्यायोग्य झाले आहे हे स्‍पष्‍ट होईल. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याच्या मागणीनुसार विवादीत बंगलो क्र. 03 चे मूलभूत आश्वासित सुविधेसह विकसित करून प्रत्यक्ष ताबा देण्याचे आदेश केवळ कागदोपत्री राहण्याची शक्यता वाटते त्यामुळे तसे आदेश न देता, शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्यायोचित असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” या प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे न्यायोचित असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. तसेच मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या पुढील निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation  Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”. प्रस्‍तुत प्रकरणी झालेला विलंब तसेच वि.प.चा आचार लक्षात घेता तक्रारकर्त्‍याची विरुध्‍दपक्षाकडे जमा असलेली रक्‍कम रु.3,00,000/-द.सा.द.शे.18% व्याजासह परत मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प.च्या सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब यामुळे तक्रारकर्त्याची तक्रार दाद मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

8.         वि.प.ने सन 2010 पासून तक्रारकर्त्‍याकडून रकमा स्विकारलेल्‍या आहेत. त्‍यानंतर मात्र तक्रारकर्त्‍याच्‍या विक्रीपत्र मागणीला प्रतिसाद दिलेला नाही किंवा रक्‍कम परतसुध्‍दा केलेली नाही. वि.प. तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम ही स्‍वतःच्‍या व्‍यवसायाकरीता उपयोगात आणून प्रत्‍यक्षात तक्रारकर्त्‍याला रु.3,00,000/- अदा केल्यावरही त्‍याला बंगलोच्‍या उपभोगापासून व वैधानिक अधिकारापासून वंचित ठेवित आहे. त्‍यामुळे त्‍याला जो मानसिक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. त्‍याची माफक नुकसान भरपाई मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍याला बंगल्‍याचा ताबा व विक्रीपत्र मिळण्‍यास विलंब झाल्याने आयोगासमोर सदर तक्रार दाखल करावी लागली, म्‍हणून तक्रारकर्ता तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

9.               सबब, प्रस्तुत प्रकरणात वि.प.ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दिसून येतो. वरील सर्व तथ्यांचा विचार करून नोंदविलेल्या कारणासाठी खालीलप्रमाणे आदेश देण्‍यात येतात.

आ दे श

1)   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून, वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून स्विकारलेली रक्‍कम रु.3,00,000/- दि.22.02.2010 पासून द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत परत करावी.

2)   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला आर्थिक, शारीरिक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईदाखल    रु.25,000/- तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावे.

3)   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावे.

4)   निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.