श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्राहक संरक्षण कायद्यांन्वये वि.प.ने दुकानाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील तक्रारकर्त्याच्‍या तक्रारीचा आशय खालीलप्रमाणे.

2.                     तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याला उदरनिर्वाह चालविण्‍याकरीता दुकानाची गरज असल्‍याने त्‍याने वि.प.च्‍या वार्ड नं. 243, इतवारी स्‍टेशन रोड, नागपूर घर क्र.1559/ई/296/ आणि 297 वरील ‘’हितेश विहार’’ या बांधकाम योजनेतील तळ मजल्‍यावरील दुकान क्र.5 हा विकत घेण्‍याकरीता वि.प.ला त्‍याची पूर्ण किमत दिली आणि वि.प.ने त्‍याला दि.06.06.1997 रोजी दुकान क्र. 5 आवंटित करण्‍यात आल्‍याचे पत्र दिले. तेव्‍हापासून तक्रारकर्ता तेथे दुकान चालवित आहे. वि.प.ने सन 2001 मध्‍ये ना.सु.प्र.कडून ना हरकत प्रमाणपत्र प्राप्‍त केल्‍याचे समजल्‍यावर तक्रारकर्त्‍याने त्‍याला विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने त्‍याला ना हरकत प्रमाणपत्र मिळाले नसल्‍याबाबत कळविले. सन 2004 मध्‍ये वि.प.ने ना.सु.प्र. आणि म.न.पा. कडून ना हरकत प्रमाणपत्र मिळविल्‍याचे तक्रारकर्त्‍याला माहिती झाल्‍यावर त्‍याने विक्रीपत्राची मागणी केली असता वि.प.ने त्‍याला काही कर भरावयाचे असल्‍याचे सांगून विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे टाळले. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दोनवेळा कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली असता वि.प.ने त्‍याला उत्‍तर देतांना त्‍याला ना.सु.प्र. आणि म.न.पा. कडून ना हरकत प्रमाणपत्र प्राप्‍त झाल्‍याचे मान्‍य करुन तक्रारकर्त्‍याला ग्राऊंड रेंट, अकृषक कर आणि मनपा कर यांची मागणी केली. तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे तो संबंधित विभागाचे ग्राऊंड रेंट आणि मनपा कर देण्‍यास बाध्‍य आहे. तसेच तो कायदेशीर संपूर्ण भुखंडाचा मालक नसल्‍याने वि.प.ने त्‍याला सर्व थकीत असलेले कर भरुन विक्रीपत्र करुन द्यावयास पाहिजे. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.च्‍या मागणीनुसार रु.10,273/- चा धनादेश वि.प.ला पाठवून सोबत एक पत्र पाठविले व विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली. परंतू वि.प.ने पत्राला आणि नंतर पाठविलेल्‍या स्‍मरण पत्रांना, कायदेशीर नोटीसला प्रतिसाद दिला नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने   प्रस्‍तुत तक्रार आयोगात दाखल करुन त्‍याला विवादित दुकानाचे विक्रीपत्र वि.प.ने स्‍वखर्चाने करुन द्यावे, आर्थिक क्षतिपूर्तीबाबत रु.3,00,000/-, मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत रु.5,00,000/- नुकसान भरपाई आणि न्‍यायिक कार्यवाहीचा खर्च मिळाण्‍याची मागणी केली.

3.               आयोगामार्फत वि.प.ला नोटीस देण्‍यांत आल्‍यानंतर वि.प.ने प्राथमिक आक्षेपासह लेखी उत्‍तर दाखल केले. वि.प.ने त्‍याचा व्‍यवसाय मान्‍य करुन तक्रारकर्त्‍याचे सुस्त (lethargic) धोरणामुळे विक्रीपत्र नोंदविता आले नाही असे नमूद केले आहे. तक्रारकर्ता हा अकृषक कर, ग्राऊंड रेंट आणि कार्पोरेशन टॅक्‍स हा प्रमाणित दरामध्‍ये भरण्‍यास तयार नाही. वि.प.ने ना.सु.प्र.ला संपूर्ण टॅक्‍स भरुन ना हरकत प्रमाणपत्र घेतले आहे, त्‍यामध्‍ये या दुकानांचा समावेश आहे. दि.26.02.2000 च्‍या पत्रामध्‍ये तक्रारकर्त्‍याला त्‍याच्‍या वाटयाला येणारा टॅक्‍स द्यावयास सांगितले होते. विनिर्दिष्‍ट अनुतोष अधिनियमांतर्गत तक्रारकर्त्‍याने दावा दाखल करावयास पाहिजे होता, परंतू आता तो कालबाह्य झालेला आहे. तक्रारकर्त्‍याने आयोगासमोर तक्रार दाखल करुन आयोगासमोर सत्‍य बाब लपवून ठेवली आहे. पुढे आपल्‍या परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तरामध्‍ये वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याने त्‍याला दुकानाच्‍या गाळयाची संपूर्ण किंमत दिल्‍याची बाब मान्‍य केली आहे. तक्रारकर्त्‍याला त्‍याचा ताबाही दिल्‍याचे मान्‍य केले आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला सन 2008 मध्‍ये रु.10,273/- ची मागणी केली असता तक्रारकर्त्याने सन 2018 मध्‍ये धनादेश पाठविला. वि.प.ने सदर धनादेश तक्रारकर्त्यास परत पाठविला. वि.प.च्‍या मते त्‍याने वारंवार विक्रीपत्राकरीता ना हरकत प्रमाणपत्र प्राप्‍त करुनसुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याने त्‍याच्‍या वाटयास येणारे टॅक्‍सची भरपाई न केल्‍याने त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून देता आले नाही. यामध्‍ये वि.प.ची कुठलीही सेवेत त्रुटी नसल्‍याने तो कुठलीही भरपाई अथवा खर्च देण्‍यास बाध्‍य नाही असे वि.प.ने नमूद केले. तक्रारकर्त्‍याची उर्वरित तक्रार अमान्य करीत तक्रारकर्त्‍याची तक्रार खारीज करण्‍याची मागणी केली.

4.               प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आले असता आयोगाने उभय पक्षांचा तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला व दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                 उत्‍तर

1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय?                                होय.          2. तक्रार ग्रा.सं.का.नुसार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                   होय.           3. वि.प.ने सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?           होय.          4. काय आदेश                                        अंतिम आदेशाप्रमाणे.

                                 - निष्कर्ष -

5.               मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने वि.प.च्‍या वार्ड नं. 243, इतवारी स्‍टेशन रोड, नागपूर घर क्र.1559/ई/296/ आणि 297 वरील ‘’हितेश विहार’’ या बांधकाम योजनेतील तळ मजल्‍यावरील दुकान क्र.5 हा विकत घेण्‍याकरीता वि.प.ला त्‍याची पूर्ण किमत दिली आणि वि.प.ने त्‍याला दि.06.06.1997 रोजी दुकान क्र. 5 आवंटित करण्‍यात आल्‍याचे पत्र दिल्याची बवस्तुस्थिती उभय पक्षांनी मान्य केल्याचे दाखल दस्तऐवजा नुसार  स्पष्ट होते. वि.प.ने सुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याने दुकानाच्‍या गाळयाकरीता पूर्ण रक्कम दिल्‍याची बाब मान्‍य केली आहे. त्‍यावरुन असे निदर्शनास येते की, यावरुन वि.प. ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे बांधकाम योजना पूर्ण करण्‍याचे आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.               मुद्दा क्र. 2 –  वि.प.ने लेखी उत्‍तरामध्‍ये सदर तक्रार ही मुदतबाह्य असल्‍याचा आक्षेप घेतला आहे पण पूर्ण रक्कम मिळूनही अद्याप विक्रीपत्र करून दिले नसल्याची बाब मान्य केली. तसेच तक्रारकर्त्‍याने विनिर्दिष्‍ट अनुतोष अधिनियमांतर्गत (Specific Relief Act) दावा दाखल करावयास पाहिजे होता असे निवेदन दिले. येथे विशेष नमूद करण्यात येते की कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार (legally settled principle) तक्रारकर्त्‍यासं ग्रा.सं. कायदा, 1986, कलम 3 नुसार आयोगासमोर तक्रार दाखल करण्याचा अतिरिक्त पर्याय उपलब्ध आहे. सबब, वि.प.चा आक्षेप फेटाळण्यात येतो. वि.प.ने स्वीकारलेली रक्कम तक्रारकर्त्यास परत केली नाही, संपूर्ण रक्कम स्वीकारल्यानंतर देखील विक्रीपत्र करून दिले नाही अथवा करार रद्द देखील केला नाही. त्‍यामुळे वादाचे कारण हे सतत सुरु असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. आयोगाचे मते सदर तक्रारीतील तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता तक्रार ही आयोगाचे कालमर्यादेत आणि आर्थिक मर्यादेत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 – वि.प.ने लेखी उत्तरात तक्रारकर्त्‍याने त्‍याला दुकानाच्‍या गाळयाची संपूर्ण किंमत दिल्‍याची बाब मान्‍य केली व त्‍याचा ताबाही दिल्‍याचे मान्‍य केले आहे. वि.प.च्‍या मते त्‍याने वारंवार विक्रीपत्राकरीता ना हरकत प्रमाणपत्र प्राप्‍त करुनसुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याने त्‍याच्‍या वाटयास येणारे टॅक्‍सची भरपाई न केल्‍याने त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही. वि.प.ने दाखल केलेल्या दस्तऐवज 1,2,3 नुसार दि 07.04.2000, 15.12.2001 व 21.01.2004 रोजी एनआयटी कडून ना हरकत प्रमाण पत्र प्राप्त केल्याचे दिसते पण त्याबाबत तक्रारकर्त्याला कळविल्याचे दिसत नाही. दि 06.06.1997 रोजी दुकानाचे आवंटण पत्र (Allotment Letter) दिल्यानंतर सन 2004 पर्यन्त एनआयटी कडून ना हरकत प्रमाण पत्र मिळविण्यास का विलंब झाला याचे कुठलेही स्पष्टीकरण वि.प.ने दिले नाही. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला दि 11.10.2008 रोजी वकिलामार्फत पाठविलेल्या नोटिस मध्ये प्रथमच ग्राऊंड रेंट, अकृषक कर आणि मनपा कर याबाबत रु.10,273/- ची मागणी केल्याचे दिसते. वास्तविक, वि.प.ने कायदेशीर तरतुदी नुसार तक्रारकर्त्‍याकडून संपूर्ण रक्कम स्वीकारण्यापूर्वी करारनामा करून सर्व अटी व शर्ती नमूद करणे आवश्यक होते पण तसे झाल्याचे दिसत नाही. संपूर्ण रक्कम स्वीकारून करारनामा न करणे ही देखील वि.प.च्या सेवेतील त्रुटि ठरते. त्‍यामुळे वि.प.ला कुठलीही जबाबदारी तक्रारकर्त्‍यावर ढकलता येणार नाही.  विवादीत दुकानाचा मालकी हक्क विक्रीपत्राद्वारे हस्तांतरण करण्या आधीचे सर्व टॅक्सेस/शुल्क जमा करण्याची जबाबदारी वि.प.ची होती. मा सर्वोच्च न्यायालयाने ‘Samruddhi Co-operative Housing Society Ltd. Vs Mumbai Mahalaxmi Construction Pvt. Ltd Civil Appeal No 4000 of 2019, decided on 11.01.2022’) या प्रकरणी नोंदविलेली खालील निरीक्षणे तत्वता (Principally) प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

17 Sections 3 and 6 of the MOFA indicate that the promoter has an obligation to provide the occupancy certificate to the flat owners. Apart from this, the promoter must make payments of outgoings such as ground rent, municipal taxes, water charges and electricity charges till the time the property is transferred to the flat-owners. Where the promoter fails to pay such charges, the promoter is liable even after the transfer of property .

8.         तक्रारकर्त्याने वि.प.ला अनेक वेळा भेटून विक्री पत्राची मागणी केल्याचे दिसते. तसेच दि 29.12.2007, 15.04.2018, 17.05.2018, 19.07.2018 रोजी विक्रीपत्राची मागणी करीत विविध पत्रे पाठविल्याचे दिसते. तसेच दि 05.09.2018 रोजी नोटिस पाठवून रु 10273/- रकमेचा धनादेश पाठविल्याचे दिसते पण वि.प.ने धनादेश परत पाठविल्याचे दिसते. येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की संपूर्ण तक्रारीत अथवा लेखी उत्तरात उभय पक्षांनी विवादीत दुकानाचे मूल्य नमूद न करता संपूर्ण किंमत मिळाल्याचे मान्य केले. त्यामुळे दुकानाच्या मूल्याबाबत उभय पक्षात वाद नसल्याचे गृहीत धरण्यात येते. उभय पक्षांनी करारनामा आयोगासमोर दाखल केला नाही उलट करारनामा नसल्याने ग्राऊंड रेंट, अकृषक कर आणि विक्रीपत्र होई पर्यन्त म.न.पा कर देण्याची तक्रारकर्त्याची जबाबदारी नसल्याचे आग्रही निवेदन तक्रारकर्त्याने दिले. तक्रारकर्त्याच्या सदर निवेदनात तथ्य असल्याचे आयोगाचे मत आहे. प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ने विवादीत दुकानाचा ताबा जरी दि 06.06.1997 रोजी दिला असला तरी आजतागायत विक्रीपत्र न करून दिले नाही आणि कुठल्याही वैध कराराशिवाय विविध करांची/शुल्काची मागणी केल्याचे दिसते. वि.प.ची सदर कृती ही अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब व सेवेतील त्रुटी असल्याने आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. उपरोक्‍त निरीक्षणावरुन मुद्दा क्र. 3 चे निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

9.               तक्रारकर्त्‍याने ज्‍या विवादित दुकानाच्‍या गाळयाचा उल्‍लेख केला आहे तो तक्रारकर्त्‍याच्या ताब्यात आहे व तक्रारकर्त्‍याने संपूर्ण रक्कम दिलेले आहे. तक्रारकर्त्‍याने विक्रीपत्राचा तगादा लावल्‍यावर वि.प.ने विक्रीपत्र करून दिलेले नाही. यावरुन वि.प. तक्रारकर्त्‍याला द्यावयाच्‍या सेवेत निष्‍काळजीपणा करीत असल्‍याचे निदर्शनास येते.  तक्रारकर्त्‍याची विक्रीपत्र करून देण्याची मागणी मंजूर करण्यायोग्य असल्याचे आयोगाचे मत आहे. प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने तक्रारकर्त्यासोबत करारनामा केला नसल्याने विक्रीपत्राच्या खर्चाची जबाबदारी वि.प.ने सहन करावी.

10.              वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 1997 पासून स्वीकारून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे पण तक्रारकर्त्‍याला दुकानाचा ताबा दिला आहे. तक्रारकर्त्याने आर्थिक नुकसानासाठी रु.3,00,000/- व मानसिक /शारीरिक नुकसानासाठी रु.5,00,000/- मागणी केल्याचे दिसते पण सदर मागणी अवाजवी असल्याचे आयोगाचे मत आहे. विक्रीपत्र करून न दिल्यामुळे 75 वर्षीय जेष्ठ नागरिक असलेल्या तक्रारकर्त्‍याला निश्चितच मानसिक/शारीरिक त्रास सहन करावा लागला व वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. सबब, तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

11.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने शासकीय विभागाच्या सर्व परवानग्या व ना हरकत प्रमाणपत्र स्वखर्चाने मिळवून विवादीत दुकान क्र. 5, (‘हितेष विहार’, कार्पोरेशन घर क्र. 1559/E/296 & 297, वॉर्ड क्र. 243, इतवारी स्टेशन रोड नागपुर) चे विक्रीपत्र करून द्यावे. विक्रीपत्राचा खर्च वि.प.ने सोसावा.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   वि.प.ने आदेशाची पुर्तता निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आत करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.