- निकालपत्र –
(पारित व्‍दारा- श्री नितीन माणिकराव घरडे,मा.सदस्‍य)
(पारित दिनांक- 18 ऑगस्‍ट, 2016 )
01. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) ते क्रं-3) विरुध्‍द ग्राहक संरक्षण कायदा- 1986 चे कलम-12 खाली तक्रार दाखल केली असून तक्रारीव्‍दारे त्‍याने नोंदणी केलेल्‍या भूखंडांचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळावे यासाठी व इतर अनुषंगिक मागण्‍यांसाठी तक्रार दाखल केली आहे.
02. तक्रारीतील थोडक्‍यात मजकूर खालील प्रमाणे-
विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) हरिहर हाऊसिंग एजन्‍सी ही एक फर्म असून ती डेव्‍हलपर्स बिल्‍डर्स व प्रापर्टी बोकर्सचा व्‍यवसाय करते, तर विरुध्‍दपक्ष क्रं-2) अरविंद बदियानी हे तिचे भागीदार आहेत. तर विरुध्‍दपक्ष क्रं-3) हे खसरा क्रं-73 या जमीनीचे मूळ मालक आहेत. तक्रारकर्त्‍यास मौजा परसोडी, जिल्‍हा नागपूर, खसरा क्रं-73 येथील भूखंड क्रं-19 व 20 या 02 भूखंडाची दिनांक-16/10/1992 रोजी विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) हरिहर हाऊसिंग एजन्‍सी मध्‍ये नोंदणी होऊनही व भूखंडाचे मोबदला स्विकारुनही भूखंडाचे विक्रीपत्र अद्दापही नोंदवून दिलेले नाही. भूखंड क्रं-19 व 20 चे
प्रत्‍येकी 1500 चौरसफूट एवढे क्षेत्रफळ आहे, तसेच प्रती भूखंडाची किंमत ही रुपये-30,000/- एवढी असून या प्रमाणे भूखंड विक्रीचा मौखीक करार विरुध्‍दपक्ष व तक्रारकर्ता यांचेमध्‍ये झालेला आहे. विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) हरीहर हाऊसिंग एजन्‍सीने मौखीक कराराची कबुली त्‍यांच्‍या दिनांक-09/03/1994 रोजी तक्रारकर्त्‍यास दिलेल्‍या पत्राव्‍दारे केलेली आहे.
पुढे तक्रारकर्त्‍याने असे नमुद केले की, भूखंड क्रं-19 चे संदर्भात भूखंडाची किंमत रुपये-30,000/- व नोंदणीकृत विक्रीपत्रासाठीचा खर्च रुपये-1500/- या प्रमाणे एकूण रक्‍कम रुपये-31,500/- त्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) एजन्‍सी मध्‍ये दिनांक-16/10/1992 ते 01/11/1994 या कालावधीत जमा केली. तर भूखंड क्रं-20 चे संदर्भात भूखंडाची किंमत रुपये-30,000/- व नोंदणीकृत विक्रीपत्रासाठीचा खर्च रुपये-1500/- या प्रमाणे एकूण रक्‍कम रुपये-31,500/- त्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) एजन्‍सी मध्‍ये दिनांक-16/10/1992 ते 16/01/1996 या कालावधीत जमा केली. या प्रमाणे दोन्‍ही भूखंडाची किंमत व विक्रीपत्राचा खर्च त्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) हाऊसिंग एजन्‍सीमध्‍ये जमा केला. तक्रारकर्त्‍याने दोन्‍ही भूखंडांपोटी एकूण रक्‍कम रुपये-63,000/- विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) हाऊसिंग एजन्‍सीमध्‍ये जमा केल्‍याच्‍या पावत्‍या पुराव्‍या दाखल सादर करीत असल्‍याचे नमुद केले. परंतु भूखंडाच्‍या सर्व रकमा मिळाल्‍या नंतरही त्‍याने वारंवार विरुध्‍दपक्षाकडे पाठपुरावा करुनही दोन्‍ही भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळाले नाही वा त्‍यांचे ताबे सुध्‍दा दिलेले नाहीत. म्‍हणून त्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) व क्रं-2) ला दिनांक-29/08/2011 रोजी व विरुध्‍दपक्ष क्रं-3) ला दिनांक-24/06/2011 रोजी कायदेशीर नोटीस दिल्‍यात, ज्‍या त्‍यांना प्राप्‍त होऊनही त्‍यांनी कोणताही प्रतिसाद दिला नाही वा नोटीसची पुर्तता केली नाही. तक्रारकर्त्‍याने नोटीसच्‍या प्रती व पोच पुराव्‍या दाखल अभिलेखावर सादर केलेल्‍या आहेत. अशाप्रकारे भूखंडाचा संपूर्ण मोबदला स्विकारुनही विरुध्‍दपक्षानीं तक्रारकर्त्‍यास भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍याने दोषपूर्ण सेवा दिलेली आहे. म्‍हणून शेवटी तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षां विरुध्‍द प्रस्‍तुत तक्रार दाखल केलेली असून खालील प्रकारे मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.
तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) हरिहर हाऊसिंग एजन्‍सीमध्‍ये मौजा परसोडी, जिल्‍हा नागपूर येथील नोंदणी केलेल्‍या भूखंड क्रं-19 व 20 चे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्‍याचे विरुध्‍दपक्षानां आदेशित व्‍हावे. काही कारणाने विरुध्‍दपक्षांना विक्रीपत्र नोंदवून देणे शक्‍य नसल्‍यास आजच्‍या बाजारभावा प्रमाणे दोन्‍ही भूखंडाची किंमत रुपये-15,00,000/- पर्यायी मागणी रुपये-20,00,000/- चे मर्यादित सिमेत मिळावी. तसेच झालेल्‍या मानसिक त्रासा बद्दल एकूण रुपये-4,00,000/- नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-5000/- मिळावेत व या सर्व रकमांवर 18% दराने व्‍याज मिळावे अशा मागण्‍या केल्‍यात.
03. प्रस्‍तुत तक्रारीमध्‍ये मंचाचे मार्फतीने यातील विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) ते 3) यांना नोंदणीकृत डाकेने नोटीस पाठविण्‍यात आली असता त्‍यांनी नि.क्रं 11 प्रमाणे लेखी उत्‍तर सादर केले. त्‍यांनी असे नमुद केले की, तक्रारकर्ता हा ऑक्‍टोंबर-1992 मधील तथाकथीत भूखंडाचे मौखीक करारावर विसंबुन आहे. तक्रारकर्त्‍याचे कथना नुसार त्‍याने दोन्‍ही भूखंडाची किंमत सन-1996 मध्‍ये अदा केली त्‍यामुळे मंचा समक्ष दाखल केलेली तक्रार ही मुदतबाहय आहे. त्‍याने सन-1996ते 2011 पर्यंत कुठलेही पाऊल उचललेले नाही. तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण ज्‍या दिवशी म्‍हणजे दिनांक-16/01/1996 रोजी त्‍याने तथाकथीत रकमेचा भरणा केला त्‍या दिवशी घडले. तक्रारकर्त्‍याने सन-2011 मध्‍ये विरुध्‍दपक्षास नोटीस पाठविल्‍यामुळे तक्रार मुदतीत येत नाही. ग्राहक संरक्षण कायद्दातील तरतुदी नुसार तक्रारीचे कारण घडल्‍या पासून 02 वर्षाचे आत तक्रार दाखल करणे जरुरीचे होते परंतु तसे झालेले नाही म्‍हणून तक्रारमुदतबाहय असल्‍याने ती खारीज करण्‍यात यावी. तक्रारकर्त्‍याने नोंदणी केलेल्‍या भूखंडाची संपूर्ण जमीन ही मिहान अंतर्गत संपादनाची 1996 मध्‍ये शक्‍यता होती व त्‍याप्रमाणे जाहिर सुचना सुध्‍दा झाली होती, त्‍यामुळे भूखंडांचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचा प्रश्‍नच उदभवत नाही. पुढे मिहानचे आरक्षण रद्द होऊन सदरची जमीन सिडको अंतर्गत आरक्षीत दाखविण्‍यात आली व आजही त्‍या जमीनीवर आरक्षण आहे. तक्रारकर्त्‍याने भू संपादन अधिकारी यांचेकडे जाऊ न तेथे दाद मागावयास हवी होती कारण करारनामा केलेला व्‍यक्‍ती सुध्‍दा संपादीत जमीनीचा मोबदला मिळण्‍यास पात्र असतो परंतु तक्रारकर्त्‍याने तसे काहीही केलेले नाही. सरकार कडून संपादीत जमीनीचा मोबदला मिळणार नाही हे लक्षात आल्‍या वरुन त्‍याने ही तक्रार ग्राहक मंचा समक्ष दाखल करुन पैसे उकळण्‍याचा प्रयत्‍न केलेला आहे. तक्रारकर्त्‍याने दोन्‍ही भूखंडाची जी किंमत मागितलेली आहे, त्‍याचे मुल्‍या संबधाने कोणताही पुरावा मंचा समक्ष सादर केलेला नाही. तक्रारकर्त्‍याने एवढे वर्ष पर्यंत विरुध्‍दपक्षाशी कोणताही पत्रव्‍यवहार केला नाही. विरुध्‍दपक्षाचे सेवेत कोणतीही त्रृटी नाही. तक्रार मुदतबाहय असल्‍याचे कारणा वरुन खारीज व्‍हावी अशी विनंती विरुध्‍दपक्ष क्रं 1) ते 3) तर्फे करण्‍यात आली.
04. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार, विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) ते 3) यांचा एकत्रित लेखी जबाब, तक्रारकर्त्‍याचे शपथपत्र, उभय पक्षां तर्फे दाखल लेखी युक्‍तीवाद तसेच दाखल दस्‍तऐवजांचे मंचा तर्फे काळजीपूर्वक अवलोकन केल्‍या नंतर मंचाचा निष्‍कर्ष पुढील प्रमाणे-
::निष्‍कर्ष ::
05. प्रकरणातील अन्‍य विवादीत मुद्दांना स्‍पर्श करण्‍यापूर्वी विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) ते 3) तर्फे तक्रारीचे मुदती संबधी जो आक्षेप घेण्‍यात आलेला आहे, त्‍याचा विचार सर्वप्रथम करणे आवश्‍यक आहे-
तक्रारकर्ता आणि विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) यांच्‍यामध्‍ये जरी मौखीक करार झालेला असला तरी विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) ने तक्रारकर्त्‍यास दिनांक-09/03/1994 रोजी पाठविलेल्‍या पत्रात मौजा परसोडी, जिल्‍हा नागपूर येथील भूखंड क्रं-19 व क्रं-20 ची नोंदणी केलेली असल्‍याचे मान्‍य केलेले आहे तसेच तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष हरिहर हाऊसिंग एजन्‍सी मध्‍ये भूखंडापोटी रकमा भरल्‍याच्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रती सुध्‍दा अभिलेखावर दाखल केलेल्‍या आहेत. विरुध्‍दपक्षाचे लेखी उत्‍तरा नुसार तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण ज्‍या दिवशी म्‍हणजे दिनांक-16/01/1996 रोजी तक्रारकर्त्‍याने भूखंडापोटी तथाकथीत रकमेचा भरणा केला त्‍या दिवशी घडले, तेंव्‍हा पासून 02 वर्षाचे आत त्‍याने ग्राहक संरक्षण कायद्दातील तरतुदी नुसार तक्रार दाखल करावयास हवी होती परंतु त्‍याने सन-1996 ते सन-2011 या कालावधीत कोणताही पत्रव्‍यवहार केला नाही व अचानक सन-2011 मध्‍ये कायदेशीर नोटीस पाठविली, नोटीस पाठवून तक्रार मुदतीत आणता येत नाही.
मंचाचे मते विरुध्‍दपक्ष जो पर्यंत तक्रारकर्त्‍यास नोंदणी केल्‍या नुसार भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन देत नाही तो पर्यंत प्रस्‍तुत तक्रारीचे कारण हे सतत घडत (Cause of action is continuing) आहे. या म्‍हणण्‍याचे समर्थनार्थ हे मंच खालील नमुद मा. वरिष्‍ठ न्‍यायालयाचे निकालपत्रांवर भिस्‍त ठेवीत आहे-
2014(2) CPR 32(NC)
Rajubhai Tank, Director of Odhav Hari Deve.Pvt.Ltd.
-V/s-
Bindraben Bharatkumar Mavani
*****
III(2012) CPJ 116 (NC)
Ansal Housing and Construction Ltd.
-V/s-
Dr.V.B. Gautam & Anr.
*****
I(2011) CPJ 307 (SC Tamilnadu)
Tamil Nadu Housing Board & Anr.
-V/s-
V.Meenakshi & Ors.
*****
Hon’ble Supreme Court Spl.Leave to Appeal Civil CC 8481/2012, dated-09/05/2012
Meerut Development Authority
-V/s-
Mukesh Kumar Gupta
*****
Revision Petition No. 3656 of 2011 (NC)
Meerut Development Authority
-V/s-
Mukesh Kumar Gupta
*****
उपरोक्‍त मा. वरिष्‍ठ न्‍यायालयांनी करारा नुसार भूखंडाची विक्री करुन न दिल्‍यामुळे भूखंड विक्री करणा-याने दोषपूर्ण सेवा दिल्‍याचे नमुद केलेले आहे. मा.सर्वोच्‍च न्‍यायलयाने नमुद प्रकरणात तर खालील प्रकारे आपले मत नोंदविले आहे.
Hon’ble Supreme Court Spl.Leave to Appeal
Civil CC 8481/2012, dated-09/05/2012
Meerut Development Authority
-V/s-
Mukesh Kumar Gupta
“In our view, the complaint filed by the respondent who had patiently waited for 27 years with the hope that he will get the plot was rightly not dismissed by the District Forum as barred by limitation because he had a recurring cause for filing a complaint in the matter of non-delivery of possession of the plot”.
The special leave petition is accordingly dismissed.
*****
06. विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) ते 3) यांचे लेखी उत्‍तरात दुसरा आक्षेप असा घेतलेला अहे की, तक्रारकर्त्‍याने नोंदणी केलेल्‍या भूखंडाची संपूर्ण जमीन ही मिहान अंतर्गत संपादनाची 1996 मध्‍ये शक्‍यता होती व त्‍याप्रमाणे जाहिर सुचना सुध्‍दा झाली होती, त्‍यामुळे भूखंडांचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचा प्रश्‍नच उदभवत नाही. पुढे मिहानचे आरक्षण रद्द होऊन सदरची जमीन सिडको अंतर्गत आरक्षीत दाखविण्‍यात आली व आजही त्‍या जमीनीवर आरक्षण आहे. तक्रारकर्त्‍याने भू संपादन अधिकारी यांचेकडे जाऊन तेथे दाद मागावयास हवी होती कारण करारनामा केलेला व्‍यक्‍ती सुध्‍दा संपादीत जमीनीचा मोबदला मिळण्‍यास पात्र असतो परंतु त्‍याने तसे काहीही केलेले नाही.
विरुध्‍दपक्षाने मौजा परसोडी खसरा क्रं 73 चे आरक्षण मिहान मध्‍ये झाल्‍या बाबत महाराष्‍ट्र शासनाचे दिनांक-01 एप्रिल, 2010 चे नोटीफीकेशनची प्रत पुराव्‍या दाखल सादर केली. तर तक्रारकर्त्‍याने नागपूर सुधार प्रन्‍यास तर्फे मेट्रो कार्यालयाने जाहिर केलेली मौजा परसोडी बद्दलची जाहिर सुचना दिनांक-06/09/2013 ची प्रत तसेच अधिक्षक भूमी अभिलेख नागपूर ग्रामीण यांनी विरुध्‍दपक्ष क्रं-3) यांना मौजा परसोडी, गट क्रं 73 मधील जागेची मोजणी प्रस्‍तावित सुधार योजने अंतर्गत करण्‍या करीता दिनांक-21/10/2013 रोजी दिलेल्‍या पत्राची प्रत दाखल केली आहे.
यावरुन सद्दस्थितीत परसोडी येथील जमीन नागपूर सुधार प्रन्‍यास अंतर्गत प्रस्‍तावित सुधार योजने अंतर्गत आहे. परंतु परसोडी येथील जमीनीवर भविष्‍यात नागपूर सुधार प्रन्‍यास व्‍दारे कोणत्‍या सुधार योजना येणार आहेत याचा खुलासा मंचा समक्ष आलेला नाही. तसेही या तक्रारीमध्‍ये तक्रारकर्त्‍याचा आणि विरुध्‍दपक्षाचा भूखंड विक्रि संबधाने कोणताही लेखी करार झालेला नाही व तसा लेखी करार झाल्‍याचे तक्रारकर्त्‍याचे म्‍हणणे सुध्‍दा नाही, त्‍यामुळे अशा परिस्थितीत तक्रारकर्त्‍यास त्‍याने मौजा परसोडी येथील भूखंडांचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचा आदेश विरुध्‍दपक्षांना देता येणार नाही.
07. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष हरीहर हाऊसिंग एजन्‍सीकडे मौजा परसोडी येथील भूखंड क्रं-19 व 20 संबधाने रकमा भरल्‍याच्‍या काही पावत्‍यांच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात. तक्रारकर्त्‍याने प्रतिज्ञालेखावरील तक्रारीत त्‍याने भूखंड क्रं-19 चे संदर्भात भूखंडाची किंमत रुपये-30,000/- व नोंदणीकृत विक्रीपत्रासाठीचा खर्च रुपये-1500/- या प्रमाणे एकूण रक्‍कम रुपये-31,500/- विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) एजन्‍सी मध्‍ये दिनांक-16/10/1992 ते 01/11/1994 या कालावधीत जमा केली. तर भूखंड क्रं-20 चे संदर्भात भूखंडाची किंमत रुपये-30,000/- व नोंदणीकृत विक्रीपत्रासाठीचा खर्च रुपये-1500/- या प्रमाणे एकूण रक्‍कम रुपये-31,500/- त्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) एजन्‍सी मध्‍ये दिनांक-16/10/1992 ते 16/01/1996 या कालावधीत जमा केली असल्‍याचे नमुद केले. विरुध्‍दपक्षाने सुध्‍दा या रकमा संबधाने काही वाद आपल्‍या उत्‍तरातून केलेला नाही परंतु नेमकी किती रक्‍कम जमा केली या संबधाने स्‍पष्‍ट असा पुरावा मंचा समोर आलेला नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने प्रकरणात दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन मौजा परसोडी येथील भूखंड क्रं-19 व 20 संबधाने एकूण रक्‍कम रुपये-17,000/- विरुध्‍दपक्ष हाऊसिंग एजन्‍सी मध्‍ये जमा केल्‍याची बाब मंचा तर्फे हिशोबात धरण्‍यात येते. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने मौखीक करारान्‍वये मौजा परसोडी येथील नोंदणी केलेल्‍या दोन्‍ही भूखंडांपोटी विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) हरीहर हाऊसिंग एजन्‍सीमध्‍ये जमा केलेली एकूण रक्‍कम रुपये-17,000/- तक्रार दाखल दिनांक-10/10/2011 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे. 9% दराने व्‍याजासह विरुध्‍दपक्षा कडून मिळण्‍यास तो पात्र आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-15,000/- आणि तक्रारीचे खर्चा बद्दल रुपये-5000/- मिळण्‍यास तो पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे.
08. वरील सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन, मंच प्रस्‍तुत तक्रारी मध्‍ये खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत-
::आदेश ::
(01) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार, विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) ते क्रं-3) यांचे विरुध्‍द “वैयक्तिक\
आणि संयुक्तिकरित्‍या” (Jointly & Severally) अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
(02) विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) ते 3) यांना आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍यास त्‍याने मौजा परसोडी, जिल्‍हा नागपूर येथील भूखंड क्रं-19 व 20 पोटी जमा केलेली जमा केलेली एकूण रक्‍कम रुपये-17,000/-(अक्षरी रुपये सतरा हजार फक्‍त) तक्रार दाखल दिनांक-10/10/2011पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.9% दराने व्‍याजासह तक्रारकर्त्‍यास परत करावी.
(03) तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-15,000/- (अक्षरी रुपये पंधरा हजार फक्‍त) आणि तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-5000/- (अक्षरी रुपये पाच हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) ते 3) यांनी तक्रारकर्त्‍यास अदा करावेत.
(04) तक्रारकर्त्‍याच्‍या अन्‍य मागण्‍या प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती पाहता नामंजूर करण्‍यात येतात.
(05) विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) ते 3) यांनी वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या प्रस्‍तुत निकालपत्रातील आदेशाचे अनुपालन, निकालपत्राची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍या पासून तीस दिवसांचे आत करावे.
(06) निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती सर्व पक्षांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात
याव्‍यात.
