(आदेश पारीत व्‍दारा - श्री नितीन मा. घरडे, मा.सदस्‍य)

(पारीत दिनांक : 04 फेब्रुवारी 2017)

1.    तक्रारकर्त्‍याने सदरची तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 चे कलम 12 अंतर्गत दाखल केली असून तक्रारीचे थोडक्‍यात स्‍वरुप खालील प्रमाणे.  

2.    तक्रारकर्ता हे टेलीफोन विभागाकडून सेवानिवृत्‍त असून त्‍यांना विभागाकडून सेवानिवृत्‍तीची रक्‍कम मिळाली होती. त्‍यांना राहण्‍याकरीता एका भूखंडाची आवश्‍यकता होती व घर बांधावयाचे होते.  त्‍याकरीता त्‍यांचा संपर्क विरुध्‍दपक्ष यांनी जाहीराती प्रसिध्‍द केलेल्‍या होत्‍या व त्‍याचप्रमाणे त्‍यांचा संपर्क एका एजंट मार्फत विरुध्‍दपक्ष यांचेशी आला.  विरुध्‍दपक्ष ही एक शेतीचे लेआऊट पाडून त्‍याला विकासीत करुन ग्राहकांना भूखंड विकणारी नामे हॅपी होम डेव्‍हलपर्स नावाची कंपनी असून त्‍याचे मालक अमोल देवाजी वाळके आहे.

3.    विरुध्‍दपक्ष यांनी पाडलेल्‍या ले-आऊटमधील मौजा – पुसागोंदी, तह. उमरेड, जिल्‍हा – नागपूर येथील खसरा क्रमांक 8 आणि 9 यामध्‍ये पाडलेलया ले-आऊटमधील भूखंड क्रमांक 3 व 4 ज्‍याचे एकूण क्षेञफळ 5944 चौरस फुट असून किंमत रुपये 2,97,200/- घेण्‍याचा सौदा दिनांक 24.9.2008 रोजी घेण्‍याचा ठरले.  परंतु, त्‍याचप्रमाणे तक्रारकर्ता यांनी अग्रीम रक्‍कम रुपये 1,19,000/- विरुध्‍दपक्ष यांना दिले व त्‍याची पावती सुध्‍दा विरुध्‍दपक्ष यांनी तक्रारकर्त्‍यास दिली.  लेखी करार दोन्‍ही पक्षामध्‍ये नोंदविण्‍यात आला, तसेच भूखंडाची उर्वरीत रक्‍कम टप्‍या-टप्‍याने हप्‍ते पाडून दिनांक 24.3.2011 पर्यंत देण्‍याचे ठरले होते.  तक्रारकर्त्‍याने कराराप्रमाणे टप्‍या-टप्‍याने एकूण रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाकडे जमा केली.  विरुध्‍दपक्ष यांनी भूखंड विकत घेतांना करारनाम्‍याचेवेळी तक्रारकर्त्‍यास आश्‍वासीत केले होते की, भूखंड विकासीत करण्‍याची जबाबदारी, तसेच रस्‍ते तयार करण्‍याचे, वीज पुरवठ्याची सोय करुन देणे, सांडपाण्‍याची सोय करुन देणे, झाडे लावून देणे यासर्व गोष्‍टीचे आश्‍वासन दिले होते, तसेच करारनाम्‍यामध्‍ये नमूद केले होते.  त्‍याप्रमाणे, तक्रारकर्ता यांनी दिनांक 8.3.2011 रोजी विरुध्‍दपक्ष यांना पञ पाठवून भूखंडाचे विक्रीपञ करुन देण्‍याची मागणी केली, तसेच विक्रीपञाकरीता लागणारा खर्च देण्‍यास तयार असून विक्रीपञ लावून घेण्‍यास तयार आहे असे नमूद केले व त्‍या दरम्‍यान दिनांक 18.11.2011 रोजी नातेवाईकांकडून पैसे जमवून रुपये 75,000/- चा भरणा केला व दिनांक 13.1.2012 रोजी पुन्‍हा रुपये 1,00,000/- विरुध्‍दपक्षाकडे जमा केले, त्‍याच्‍या पावत्‍या विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला दिल्‍या.  परंतु, त्‍यानंतर ब-याचदा तगादा लावून सुध्‍दा विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपाञ नोंदवून दिले नाही, फक्‍त आश्‍वासन देवून टाळाटाळ करु लागला. 

4.    त्‍यानंतर, दिनांक 19.12.2013 रोजी विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्ता यांनी उपनिबंधक कार्यालय, उमरेड येथे विक्रीपञ लावून देण्‍याकरीता बोलाविले, परंतु विक्रीपञ नोंदवून न देता रुपये 100/- च्‍या स्‍टॅम्‍प पेपरवर दोन्‍ही भूखंडाचे कब्‍जापञ लावून दिले, याप्रमाणे विरुध्‍दपक्ष यांनी तक्रारकर्त्‍याची फसवणूक केली.  त्‍यांनी रुपये 2,50,000/- हे मुद्रांक शुल्‍क व विक्रीपञासाठी लागणारा खर्च घेवून फक्‍त कब्जापञ बनवून दिले, वरतून धमकी सुध्‍दा देऊ लागले.  हा संपूर्ण प्रकार विरुध्‍दपक्ष यांचा अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब व सेवेत ञुटी देणारा आहे.  त्‍यानंतर तक्रारकर्ता यांनी ब-याचवेळा विरुध्‍दपक्ष यांचे कार्यालयात जावून भूखंडाचे विक्रीपञ करुन देण्‍याबाबत विनंती केली, परंतु विरुध्‍दपक्ष यांनी नेहमीच टाळाटाळ केली. त्‍यामुळे, सरते शेवटी तक्रारकर्त्‍याने आपल्‍या अधिवक्‍ता मार्फत विरुध्‍दपक्ष यांनी भूखंडाचे विक्रीपञ लावून देण्‍याकरीता व सुख-‍सुविधाचा पुरवठा करण्‍याबाबत कायदेशिर नोटीस दिला, त्‍याचे उत्‍तर विरुध्‍दपक्ष यांनी दिले नाही.  त्‍यामुळे सरते शेवटी तक्रारकर्त्‍याने सदरची तक्रार ग्राहक मंचात दाखल करुन खालील प्रमाणे मागणी केलेली आहे.

  1) विरुध्‍दपक्ष कंपनीने तक्राकर्त्‍याशी अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केला असे घोषीत करावे.

  2) विरुध्‍दपक्ष यांनी तक्रारकर्त्‍याला वादीत भूखंडाचे कायदेशिर विक्रीपञ नोंदवून लेआऊट विकसीत करुन, उदा. रस्‍ते बांधून द्यावे, विजेचा पुरवठा करावा, सांड-पाण्‍याची व्‍यवस्‍था करावी, पिण्‍याच्‍या पाण्‍याची व्‍यवस्‍था करावी असे आदेश करावे.

   3)  विरुध्‍दपक्ष भूखंडाचे विक्रीपञ लावून देण्‍यास कायेदशिर अडचण असल्‍यास भूखंडापोटी जमा केलेली रक्‍कम रुपये 5,47,200/- रक्‍कम स्विकारल्‍याच्‍या दिनांकापासून 24 टक्‍के व्‍याजासह तक्रारकर्त्‍यास परत करावे.

  4) विरुध्‍दपक्ष यांनी तक्रारकर्त्‍याकडून स्विकारलेल्‍या रकमेपासून रुपये 2,00,000/- चा नफा कमविला तो सुध्‍दा तक्रारकर्ता यांना परत करण्‍याचे आदेशीत व्‍हावे.

  5)  तक्रारकर्ता यांनी झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक ञासापोटी रुपये 1,00,000/- व तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये 10,000/- असे एकूण रुपये 1,10,000/- देण्‍याचे आदेशीत व्‍हावे.

5.    तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीला अनुसरुन विरुध्‍दपक्ष यांना मंचा मार्फत नोटीस बजावण्‍यात आली.  विरुध्‍दपक्ष यांनी तक्रारीला आपले उत्‍तर सादर करुन त्‍यात नमूद केले की, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष यांचेकडे भूखंड विकत घेण्‍याकरीता संपर्क साधून मौजा – पुसागोंदी, तहसिल – उमरेड, जिल्‍हा – नागपूर येथील भूखंड क्र.3 व 4 घेण्‍याबाबत करारनामा केला, तसेच करारनाम्‍याचे अनुषंगाने रक्‍कम सुध्‍दा दिली.  परंतु, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष यांचेशी केलेल्‍या करारनाम्‍याचे पालन केलेले नाही.  करारनाम्याचे परिच्‍छेद क्रमांक 2 व 3 मध्‍ये स्‍पष्‍ट नमूद केलेले आहे की, भूखंडापोटी रक्‍कम मुदतीच्‍या आत न भरल्‍यास भूखंडापोटी जमा केलेली रक्‍कम पचीत समजल्‍या जाईल.  तसेच, तक्रारकर्त्‍याला ही बाब माहीत होती की, भूखंडाचे N.A.T.P. न झाल्‍यामुळे त्‍याचे विक्रीपञ नोंदवून देणे अशक्‍य होते.  तरीसुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याला वादीत भूखंडाचे कब्‍जापञ नोंदवून दिलेले आहे.  सदरच्‍या भूखंडाचे विक्रीपञ लावून देण्‍याचे आश्‍वासन दिलेले होते, परंतु तक्रारकर्त्‍याने करारनाम्‍याचे स्‍वतःच उल्‍लंघन केले आहे त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याची फसवणूक झाली, ही बाब स्‍पष्‍टपणे खोटी आहे.  तसेच, तक्रारकर्ता व विरुध्‍दपक्ष यांचेशी करारनामा हा दिनांक 24.9.2008 रोजी झाला होता व तक्रारकर्त्‍याने सदरची तक्रार ही 2015 ला दाखल केली असून तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही मुदतबाह्य आहे, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार खारीज होण्‍यास पाञ आहे.  तक्रारकर्त्‍याने आपल्‍या तक्रारीत केलेले आरोप-प्रत्‍यारोप विरुध्‍दपक्ष यांनी आपल्‍या उत्‍तरात खोडून काढले व तक्रारकर्त्‍याची खोटी तक्रार खारीज करावी, असे नमूद केले.

6.    तक्रारकर्त्‍याने सदरच्‍या तक्रारी बरोबर 1 ते 18 दस्‍ताऐवज दाखल करुन त्‍यात प्रामुख्‍याने करारनाम्‍याची प्रत, आममुखत्‍यारपञ, सात-बारा च्‍या उताराची प्रत, लेआऊटचा नकाशा, कब्‍जापञाची प्रत, तसेच, विरुध्‍दपक्ष यांनी भूखंडापोटी रकमा स्विकारल्‍याबाबतचे विरुध्‍दपक्ष यांचे कार्यालयातील रकमेच्‍या तपशिलाचा उतारा व विरुध्‍दपक्ष यांनी भूखंडापोटी रकमा स्विकारल्‍या त्‍याबाबातच्‍या पावत्‍या, अलॉंटमेंट लेटर, कायदेशिर नोटीस व त्‍याबद्दल विरुध्‍दपक्ष यांना नोटीस मिळाल्‍याबाबतची पोचपावती अभिलेखावर दाखल केली आहे.

7.    सदरच्‍या प्रकरणात दोन्‍ही पक्षाने लेखी युक्‍तीवाद दाखल केले. तसेच, दोन्‍ही पक्षांचा मंचासमक्ष मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला व अभिलेखावर दाखल केलेल्‍या दस्‍ताऐवजाचे अवलोकन करण्‍यात आले, त्‍याप्रमाणे खालील प्रमाणे मुद्दे व निष्‍कर्ष देण्‍यात येते.  

                  मुद्दे                           :  निष्‍कर्ष

  1) तक्रारकर्ता हा विरुध्‍दपक्ष यांचा ग्राहक होतो काय ?       :   होय

  2) विरुध्‍दपक्ष यांचेकडून तक्रारकर्त्‍याचे सेवेत ञुटी किंवा      :   होय

अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब झाल्‍याचे दिसून येते काय ?     

  3) आदेश काय ?                                         :  खालील प्रमाणे

//  निष्‍कर्ष  //

8.    तक्रारकर्त्‍याची सदची तक्रार थोडक्‍यात अशी आहे की, तक्रारकर्ता हे सेवानिवृत्‍त असून सेवानिवृत्‍त झाल्‍यानंतर विभागाकडून मिळालेली रक्‍कम ही स्‍वतःचे घर बांधण्‍याकरीता एका भूखंडाची आवश्‍यकता होती, त्‍यामुळे त्‍यांनी विरुध्‍दपक्ष कंपनीशी संपर्क साधून त्‍यांनी पाडलेल्‍या ले-आऊटमधील दोन भूखंड घेण्‍याचे ठरले होते.  त्‍याचप्रमाणे, विरुध्‍दपक्ष कंपनीने पाडलेल्‍या ले-आऊटमधील भूखंड क्र.3 व 4 याचा करारनामा सुध्‍दा करण्‍यात आला.  त्‍या कारारनाम्‍याप्रमाणे विरुध्‍दपक्ष यांना रकमा दिल्‍या व त्‍याबाबतच पावत्‍या तक्रारकर्त्‍याने पुरावा म्‍हणून अभिलेखावर दाखल केलेल्‍या आहेत.  विरुध्‍दपक्ष यांनी सुध्‍दा ही बाब मान्‍य केली आहे.  तसेच, त्‍यांनी विरुध्‍दपक्ष यांचेकडे भूखंडाचे विक्रीपञाकरीता येणारा खर्च नोंदणी शुल्‍क विरुध्‍दपक्ष यांचेकडे जमा केली.  परंतु, विरुध्‍दपक्ष यांनी तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाचे विक्रीपञ न लावून देता दुय्यम निंबंधक कार्यालय, उमरेड येथे विक्रीपञ लावून देतो असे सांगून, कब्‍जापञ नोंदणीकृत करुन दिलेले आहे.  अशाप्रकारे तक्रारकर्त्‍याची फसवणूक केली आहे व सेवेत ञुटी दिली आहे. 

9.    विरुध्‍दपक्ष यांनी आपल्‍या उत्‍तरात ही बाब नमूद केली आहे की, तक्रारकर्त्‍या बरोबर भूखंडासंबंधी करारनामा करतेवेळी तक्रारकर्त्‍याने संपूर्ण अटी व शर्तीप्रमाणे त्‍या करारनाम्‍यावर सही केली आहे.  तसेच, करारनाम्‍यातील अटी व शर्ती क्रमांक 2 व 3 प्रमाणे मुदतीचे आत भूखंडाची रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाकडे जमा केली नाही तर भूखंडापोटी भरलेली रक्‍कम पचीत समजल्‍या जाईल.  परंतु, तक्रारकर्ता व विरुध्‍दपक्ष यांनी दाखल केलेल्‍या दस्‍ताऐवजाचे अवलोकन केले असता असे दिेसून येते की, कराराची मुदत संपल्‍यावर सुध्‍दा विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम स्विकारुन दिनांक 24.12.2013 ला नोंदणीकृत कब्‍जापञ करुन दिलेले आहे. यावरुन असे दिसून येते की, करारनाम्‍याचे अटी व शर्तीचे दोन्‍ही पक्षाने भंग केला आहे व तसेच, विरुध्‍दपक्ष यांनी रकमा स्विकारल्‍याची बाब स्‍पष्‍टपणे कबूल केले आहे व तक्रारकर्त्‍याने सदरच्‍या प्रकरणात विरुध्‍दपक्ष यांनी भूखंडापोटी दिलेल्‍या रकमा व विरुध्‍दपक्षाने त्‍या रकमेपोटी दिलेल्‍या पावत्‍या अभिलेखावर दाखल केलेल्‍या आहे.  यावरुन मंचाचे असे मत आहे की, तक्रारकर्त्‍याला विरुध्‍दपक्षाकडून वादीत भूखंडाचे विक्रीपञ विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला करुन देणे बाध्‍य आहे.  तसेच, रक्‍कमा स्विकारुनही भूखंड विकासीत करुन तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाचे विक्रीपञ करुन दिले नाही, ही अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब व सेवेत ञुटी दर्शविते.

      करीता, सबब खालील प्रमाणे आदेश पारीत करण्‍यात येते.

//  अंतिम आदेश  //

(1)   तक्रारकर्त्‍यांची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

(2)   विरुध्‍दपक्ष यांना आदेशीत करण्‍यात येते की, तक्रारकर्त्‍याने आवंटीत केलेला भूखंड क्रमांक 3 व 4, मौजा – पुसागोंदी, तहसिल – उमरेड, जिल्‍हा – नागपूर एकूण क्षेञफळ 5944 चौरस फुटचे कायदेशिर विक्रीपञ तक्रारकर्त्‍याला लावून द्यावे.  तसेच, ले-आऊट विकासीत करुन त्‍यामध्‍ये रस्‍ते, विजेचा पुरवठा, सांड-पाण्‍याची व्‍यवस्‍था, पिण्‍याचे पाण्‍याची व्‍यवस्‍था करुन भूखंडाचा ताबा द्यावा.

(3)   तसेच, विरुध्‍दपक्ष यांना आदेशीत करण्‍यात येते की, भूखंडाचे कायदेशिर विक्रीपञ करुन देण्‍यास असमर्थ असल्‍यास, तक्रारकर्त्‍याने आवंटीत केलेल्‍या भूखंडापोटी विरुध्‍दपक्षाकडे जमा केलेली रक्‍कम रुपये 5,47,200/- रक्‍कम स्विकारल्‍याच्‍या दिनांकापासून द.सा.द.शे.12 टक्‍के व्‍याज दराने तक्रारकर्त्‍यास परत करावे.

(4)   तसेच, विरुध्‍दपक्ष यांनी तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक ञासापोटी रुपये 10,000/- व तक्रार खर्च म्‍हणून रुपये 5,000/- द्यावे.

(5)   विरुध्‍दपक्ष यांनी आदेशाचे पालन आदेशाची प्रत मिळाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावे.

(6)   उभय पक्षकारांना आदेशाची प्रत निःशुल्‍क पाठविण्‍यात यावी.   

नागपूर.

दिनांक :- 04/02/2017