आदेश पारीत व्‍दाराः श्री. अविनाश वि. प्रभुणे, मा. सदस्‍य.
सदर तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 चे कलम 12 अन्वये विरुध्द पक्षांच्‍या सेवेतील त्रुटिबाबत दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीचा आशय खालीलप्रमाणे.
- तक्रारकर्त्याने विरुध्द पक्षासोबत मौजा- पावनगांव, प.ह.नं. 98/1, तह. कामठी, जिल्‍हा नागपूर येथील प्‍लॉट क्र.2, खरेदी करण्‍याबाबतचे कब्जापत्र दि.10.11.2014 रोजी केले. त्‍यात तक्रारकर्त्‍याकडून एकूण रक्कम रु.2,12,800/- घेतल्‍याचे नमुद केले आहे. तसेच तक्रारकर्त्याने विरुध्द पक्षास विकास खर्चाबाबत रु.25,000/- दिले असुन त्याची रशिद त्‍यास देण्‍यांत आली नसल्‍याचे आपल्‍या तक्रारीत नमुद केले. काही कालांतराने जेव्‍हा तक्रारकर्त्याने विरुध्द पक्षाकडे प्‍लॉटचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची विनंती केली असता त्‍यांनी टाळाटाळ करुन प्‍लॉटचे विक्रीपत्र करुन देण्‍यांस नकार दिला. त्यामुळे नाईलाजास्‍तव तक्रारकर्त्‍यास सदर तक्रार आयोगात दाखल करून विवादीत भुखंड क्र.2 चे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे निर्देश देण्‍याची मागणी केली. तसेच तक्रारकर्त्याने शारीरिक, मानसिक व आर्थीक त्रासाकरीता नुकसान भरपाई रु.50,000/- व तक्रारीचा खर्च रु.25,000/- मिळण्‍याची मागणी केली आहे.
2. प्रस्तुत प्रकरण दि.22.08.2019 रोजी आयोगासमोर दाखल झाल्‍यानंतर दि.29.09.2019 तक्रार स्विकृत करुन विरुध्द पक्षांना नोटीस काढण्‍याचा आदेश पारीत केला. त्‍यानंतर विरुध्द पक्ष क्र.1 ला पाठविलेली नोटीस ‘अनक्‍लेम्‍ड’ या पोष्‍टाच्‍या शे-यासह परत आली व विरुध्द पक्ष क्र.1 हजर न झाल्‍यामुळे त्‍यांचे विरुध्द दि.27.02.2020 रोजी प्रकरण एकतर्फी चालविण्‍याचा आदेश पारीत करण्‍यांत आला. विरुध्द पक्ष क्र.2 ला पाठविलेली नोटिस तपास लागत नाही या शेर्‍यासह परत आली पण त्‍यानंतर तक्रारकर्त्याने विरुध्द पक्ष क्र.2 विरुध्द नोटीस बजावणीसाठी कुठलीही कार्यवाही केली नाही. सबब, विरुध्द पक्ष क्र.2 विरूद्धची तक्रार खारीज करण्यात येते. तक्रारकर्ता सतत गैरहजर असल्याने त्याला दि 29.07.2021 व 14.12.2021 रोजी आयोगातर्फे पत्र पाठवून उपस्थित राहण्याचे निर्देश दिले होते पण तक्रारकर्ता उपस्थित झाला नाही. ग्राहक सरंक्षण कायदा, 2019, कलम 38(3)(सी) मधील तरतुदींनुसार तक्रारकर्ता गैरहजर असल्यास तक्रार गुणवत्तेनुसार (Merits) निकाली काढणे आवश्यक ठरते. दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्द पक्षाची ग्राहक आहे काय? होय
2. तक्रार ग्रा.सं.कायद्यानुसार विहित कालमर्यादेत आहे काय व
तक्रार आयोगाच्या अधिकार क्षेत्रात आहे काय ‘ ? होय
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय
4. काय आदेश ? अंतिम आदेशाप्रमाणे
- // निष्कर्ष // -
3. मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्याने दाखल केलल्‍या दस्‍तावेज क्र.1 चे अवलोकन केले असता विरुध्द पक्षाने दि.10.11.2014 रोजी विवादीत भुखंडाचे कब्जापत्र करुन दिल्याचे दिसते. सदर कब्जापत्रात उभय पक्षांमध्‍ये मौजा- पावनगांव, प.ह.नं. 98/1, तह. कामठी, येथील ख.क्र.18, मध्‍ये विरुध्द पक्ष क्र.1 ने आखलेल्‍या लेआऊटमधील प्‍लॉट क्र.2 (दोन), 1330 चौ.फूट खरेदी केल्याचे दिसते. सदर कब्‍जापत्रावर श्री. लिलाधर रामदयाल नरवरे यांची स्‍वाक्षरी आहे. तसेच दस्‍तावेज क्र.2 नुसार गुरुकृपा हाऊसिंग एजंसी यांना दि.30.01.2012 रोजी रु.500/- व दि.28.02.2012 रोजी रु.30,000/- व रक्कम दिल्‍याची पावती सादर केलेली आहे. सदर कब्जापत्रात विरुध्द पक्ष क्र.1 ने तक्रारकर्त्‍याकडून रु.2,12,800/- एवढी रक्कम मिळाल्‍याचे कबुल केल्याचे दिसते. विवादीत लेआऊटच्‍या विकासाची जबाबदारी विरुध्द पक्षांने स्वीकारली असल्‍यामुळे तक्रारकर्ता व विरुध्द पक्षांचे दरम्यान ग्राहक व सेवा पुरवठादार यांचा संबंध असल्याचे दिसुन येते. सबब मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या ‘M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC)’ या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. सर्व बाबींचा विचार करता सदर तक्रार आयोगाच्या अधिकार क्षेत्रात असून आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. मुद्दा क्र.1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
4. मुद्दा क्र. 2 – वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाचे कब्जा पत्र दिले असले तरी सादर कब्जा पत्र हे केवळ कागदोपत्री असल्याचे स्पष्ट होते. वि.प.ने पुढे विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही किंवा स्वीकारलेली रक्कम परत देखील केली नाही त्यामुळे वादाचे कारण हे सतत सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्याचे दिसून येत असल्याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
5. मुद्दा क्र. 3 – वि.प.ने निर्गमित केलेली पावती व कब्जापत्र नुसार सदर तक्रारकर्त्‍याकडून रु. 2,12,800/- एवढी रक्कम मिळाल्‍याचे कबुल केल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने तक्रार दस्‍तावेज क्र.2 नुसार गुरुकृपा हाऊसिंग एजंसी यांना दि.28.02.2012 रोजी रु.30,000/- रक्कम दिल्‍याची पावती सादर केली पण सदर रक्कम दि 10.11.2014 रोजीच्या कब्जापत्रात वेगळी नमूद नाही. तसेच रक्कम रु.30,000/- दोन वर्षे आधी दिली असल्याने वि.प.ने कब्जा पत्रात नमूद केलेल्या रु. 2,12,800/- या रकमेत समाविष्ट असण्याची शक्यता दिसते. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला रु 25000/- डेवलपमेंट चार्जेस दिल्याचे नुसते नमूद केले पण त्याची पावती सादर केली नाही. तसेच सदर रक्कम केव्हा दिली याची तारीख कुठेही नमूद केली नाही. सबब, उचित पुराव्या अभावी रक्कम दिल्याचे मान्य करता येत नाही. भूखंडाची देय रक्कम स्विकारुनही वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याच्‍या भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. तक्रारकर्त्याने विवादित भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली असली तरी विवादित लेआऊट हे सर्व मंजूरीप्राप्‍त व अकृषक निवासी वापराकरीता असल्याचे कुठलेही दस्तऐवज दाखल केलेले नाही. तक्रारकर्त्‍याची रक्कम ही वि.प.कडे आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
आयोगाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्याने तक्रारकर्त्‍याला त्याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्यक होते. परंतू तक्रारकर्त्‍याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. सबब, तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
6. सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल झाल्‍यावर आयोगाने वि.प.ला नोटीस पाठविली असता वि.प. आयोगासमोर हजर झाले नाही किंवा कागदोपत्री पुराव्‍यासह लेखी उत्‍तर दाखल करुन तक्रार नाकारलेली नाही. यावरुन वि.प.ला सदर तक्रार मान्य असल्याचे दिसून येते आणि म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे
7. तक्रारकर्त्याने सदर जमिन ही आवश्यक त्‍या परवानग्‍या मिळवून लेआऊट आखून भुखंडाचे विक्रीपत्र करण्‍यायोग्‍य दस्तऐवज प्राप्‍त असल्याचे किंवा लेआऊटचा नकाशा मंजूर असल्याचे व अकृषक निवासी वापराकरीता परवानगी मिळाल्‍याबाबत कुठलीही माहिती आयोगासमोर सादर न केल्‍याने सदर भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा आदेश हा कागदोपत्रीच राहण्‍याची शक्यता राहील. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली रक्कम उचित दंडात्मक व्‍याजासह परत करणे न्यायोचित व कायदेशीर राहील असे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे न्यायोचित असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला संपूर्ण रक्कम (100%) दिल्याचे दाखल दस्तऐवजानुसार स्पष्ट होते. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली रक्कम एकूण रक्कम रु.2,12,800/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्यायोचित व वैध राहील.
8. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्कम सन 2012 ते 2014 दरम्यान स्वीकारून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे आणि तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्यामुळे वि.प.च्या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला अनेक वर्षे मानसिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरीक त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- // अंतिम आदेश // -
1. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येत असून, वि.प. ला आदेश देण्‍यात येतो की, वि.प. 1 ने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1330 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य द्यावे.
किंवा
वि.प. 1 ने तक्रारकर्त्‍याला रु.2,12,800/- ही रक्कम कब्जा पत्राच्या दि.10.11.2014 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह परत करावी.
वरील दोन्ही पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.
2. वि.प. 1 ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु. 25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.
3. वि.प. 1 ने आदेशाची पुर्तता निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आत करावी.
4. विरुध्द पक्ष क्र. 2 विरूद्धची तक्रार खारीज करण्यात येते
5. आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
