श्रीमती स्मिता चांदेकर, मा. सदस्‍या यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्ता हा वर नमूद पत्‍यावर राहतो. तक्रारकर्त्‍याला नागपूर शहरात निवासी उपयोगाकरीता भुखंड घ्‍यावयाचे असल्याने तो मालमत्‍तेच्‍या शोधात होता. वि.प. हे बांधकाम व्‍यवसायी असून गृहलक्ष्‍मी कंस्‍ट्रक्‍शन अँड लँड डेव्‍हलपर्स या नावाने शेतजमीन खरेदी करुन भुखंड विक्रीचा, तसेच निवासी व व्‍यावसायिक गाळे बांधकाम करुन विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.कडून त्‍याच्‍या मालकीचा ख.क्र.51, प.ह.क्र. 75, मौजा सिंधीविहीरी, ता.जि.नागपूर येथील भुखंड क्र. 132, 133 हा एकूण क्षेत्रफळ 3228 चौ.फु.चा एकूण रु.96,840/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार दि.08.01.2008 रोजी रु.24,250/- बयाना देऊन केला. तक्रारकर्त्‍याने दि.24.02.2008 ते 09.12.2010 पर्यंत संपूर्ण रक्कम मोबदल्‍या दाखल रोख व धनादेशाद्वारे मासिक हप्‍त्‍यात दिली. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला त्‍याचे कार्यालयात जाऊन वारंवार विनंती करुनही वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन ताबा दिले नाही. भुखंडांची संपूर्ण रक्कम देऊनही वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दि.3.11.2018 रोजी वकीलामार्फत कायदेशीर नोटीस पाठ‍वून विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्‍याची विनंती केली. सदर नोटीस परत आली. वि.प.ने आजतागायत भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही व सेवेत त्रुटी केलेली आहे. म्हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन वि.प.स करारनाम्‍यानुसार भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्याचे आदेश देण्‍यात यावे किंवा तक्रारकर्त्‍याने दिलेली मोबदल्‍याची रक्कम 18 टक्‍के व्याजासह, तसेच नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च वि.प.कडून परत मिळण्‍याची मागणी केलेली आहे.
2. वि.प.ने तक्रारीचा नोटीस प्राप्‍त झाल्‍यावर आयोगासमक्ष वि.प.तर्फे आममुखत्‍यार धारक भरतकुमार देविदास बुरेवार यांनी लेखी उत्‍तर दाखल केले. वि.प.ने आपल्‍या परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तरात तक्रारकर्त्‍याची संपूर्ण तक्रार नाकारुन पुढे सखोल विवरणामध्‍ये ते गृहलक्ष्‍मी कंस्‍ट्रक्‍शन अँड लँड डेव्‍हलपर्सचे संचालक व प्रोप्रायटर असल्याचे मान्‍य केले आहे. वि.प.चे असे म्‍हणणे आहे की, त्‍यांचा तक्रारकर्त्‍यासोबत कुठलाच भुखंड विक्रीचा करार झालेला नाही. तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेले कागदपत्र खोटे असून वि.प.ने ते नाकारले आहे. तक्रारकर्त्‍याला कुठलेही बयानापत्र व इसारपत्र वि.प.ने करुन दिलेले नाही. तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या दस्‍तऐवजांवर वि.प.ची खोटी स्‍वाक्षरी असल्याचे वि.प.ने नमूद केले आहे. तक्रारकर्त्‍याने भुखंड क्र. 132 व 133 चे दस्तऐवज दाखल केले नसून भुखंड क्र. 125 च 126 चे दाखल केले आहेत. तक्रारकर्त्‍याने कुठलीही मोबदल्‍याची रक्कम वि.प.ला दिली नाही असे नमूद करीत तक्रारकर्त्‍याने संबंधित भुखंडाबाबत पैसे घेतल्‍याबाबतचा पुरावा दाखल केलेला नाही. तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या किस्‍त पुस्‍तकावर वि.प.ची स्‍वाक्षरी नाही. वरील वक्‍तव्‍याचे वारंवार पुनरुच्‍चार वि.प.ने त्‍याचे लेखी उत्‍तरात केलेला आहे. वि.प.ने पुढे असे नमूद केले आहे की, तक्रारकर्त्‍याने भुखंड क्र. 132 व 133 बाबत तक्रार दाखल केलेली आहे. एकापेक्षा अनेक तक्रारी दाखल करुन आयोगाची दिशाभूल केलेली आहे. वि.प.ला तक्रारकर्त्‍याची तक्रार मान्‍य नसल्‍याने सदर तक्रार खर्चासह खारीज करण्याची विनंती केली आहे. वि.प.ने बयानापत्रानुसार कराराच्‍या अंमलबजावणीसाठी (Specific performance of contract) खुल्‍या भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता तक्रार दाखल केलेली असल्याने चुकीची आहे. तक्रारकर्त्‍याने खुल्‍या भुखंड विक्रीच्‍या करारनाम्‍याचे आधारे तक्रार दाखल केलेली असल्याने व त्‍यामध्‍ये कुठलीही सेवा अंतर्भूत नसल्‍याने आयोगास ती चालविण्‍याचा अधिकार नसल्याचे म्‍हटले आहे.
3. तक्रारकर्त्‍याने त्‍याचे तक्रारीसोबत इसार पत्र, बयानापत्र, आममुखत्‍यार पत्र, पुस्‍तक, नोटीस व पोस्‍टाची पावती यांच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत व वि.प.च्या लेखी उत्‍तरास प्रतीउत्‍तर व लेखी युक्‍तीवाद सादर केले आहे.
4. सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादकारीता आले असता तक्रारकर्त्‍याचे अधिवक्‍ता हजर, त्‍यांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. वि.प. गैरहजर. त्‍यांना पूरेशी संधी देऊनही त्‍यांनी तोंडी व लेखी युक्‍तीवाद केला नाही. तसेच तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे व त्‍यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? आयोगाला सदर तक्रार चालविण्‍याचा अधिकार आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दस्तऐवज क्र. 1 वर उभय पक्षांमध्‍ये मौजा सिंधीविहीरी, ता.जि.नागपूर येथील ख.क्र.51, प.ह.क्र. 75, मौजा सिंधीविहीरी, ता.जि.नागपूर येथील भुखंड क्र. 132, 133 हा एकूण क्षेत्रफळ 3228 चौ.फु. चा एकूण रु.96,840/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार दि.08.01.2008 रोजी रु.24,250/- बयाना देऊन केला. या इसारपत्रावर वि.प. यांची स्‍वाक्षरी आहे. विकास खर्च तक्रारकर्त्‍याला द्यावा लागेल असे नमूद केले आहे. दाखल दस्‍तऐवजांनुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे दिसते. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. वि.प.ने त्‍याचे लेखी उत्‍तरात उभय पक्षांमधील व्यवहार फेटाळला असला तरी पुढे असाही आक्षेप घेतला आहे की, सदरचा व्यवहार हा खुल्‍या भुखंड जमिनीबाबतचा असून तक्रारकर्त्‍याने त्‍याच्‍याकडून कुठलीही सेवा घेतली नाही. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्रा.सं.कायदा कलम 2(1)(d) नुसार ‘ग्राहक’, आणि कलम 2(1)(o) नुसार ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादेत असून वि.प.ने अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा. सर्वोच्च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्यामुळे वि.प.ने अधिकार क्षेत्राबाबत उपस्थित केलेले आक्षेप निरर्थक ठरतात आणि म्हणून मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 - तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रु.96,840/- रक्कम दिल्‍याचे अभिलेखावर दाखल किस्‍त पुस्तिका दिसून येते. वि.प.च्या लेआऊटला जर मंजूरी मिळाली नव्हती तर तक्रारकर्त्‍याला तशी लेखी सुचना देणे आवश्‍यक होते किंवा त्याला मंजूरी मिळत नव्हती तर तक्रारकर्त्‍याची रक्कम त्याने व्याजासह तक्रारकर्त्‍याला परत करणे आवश्‍यक होते. परंतू वि.प.ने रक्‍कमही परत केलेली नाही आणि विक्रीपत्रसुध्‍दा नोंदवून दिलेले नाही, म्हणून वादाचे कारण हे अखंड सुरु असल्याचे आणि त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही मुदतबाह्य नसल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोग, नवी दिल्ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 - तक्रारकर्त्‍याने एकूण देय रक्कम रु.96,840/- पैकी रु.96,840/- (100%) रक्कम वि.प.ला दिलेली आहे आणि विक्रीपत्र करुन मागण्‍याकरीता त्याने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठविला असता सदर नोटीस परत आला. कारण जवळपास रक्कम दिल्‍यावर वारंवार विनंती करुनही भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदणीकरीता भुखंड खरेदीदार थांबणार नाही. वि.प. ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा करीत होता यावरुन दिसून येते. मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज आयोगासमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याला 100% रक्कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. आयोगाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्‍हता तर तसे त्याने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्कम ही व्याजासह परत करणे आवश्‍यक होते पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. त्यामुळे मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
8. तक्रारकर्त्‍याने अभिलेखावर वि.प.ने त्‍याच्‍या नावावर केलेले आम मुखत्‍यार पत्र दाखल केले आहे. सदर दस्‍तऐवजाचे अवलोकन केले असता वि.प.ने तक्रारकर्त्याच्या नावे आममुखत्‍यार पत्र करुन दिले असून त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र करुन देण्याचे अधिकार दिलेले आहे. यावरुन वि.प.ला तक्रारकर्त्याकडून संपूर्ण रक्कम मिळाल्‍याची पुष्‍टी मिळते. असे असले तरी सदरचा लेआऊट शासकीय मंजूरीबाबतचे कुठलेही कागदपत्र उभय पक्षाने अभिलेखावर सादर केलेले नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश दिल्‍यास ते कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. त्यामुळे तसे आदेश न देता तक्रारकर्त्याच्या मागणीनुसार शासन निर्धारित आजच्‍या रेडी रेकनर (शिघ्रसिध्‍दगणक) अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मूल्य अथवा तक्रारकर्त्‍याने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित ठरते. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे न्यायोचीत असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली रक्कम एकूण रक्कम रु.96,840/- दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्याचे आदेश न्यायोचित व वैध राहील.
9. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्कम सन 2010 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्यामुळे वि.प.च्या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरीक त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
10. उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्याने तक्रारकर्त्‍याला विवादीत (एकूण क्षेत्रफळ 3228 चौ.फु) भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य द्यावे.
किंवा
वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रु.96,840/- दि.09.12.2010 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्याजासह परत करावे.
वरील दोन्ही पर्यायामधील जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्तीस द्यावी.
2. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, आर्थिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.
3. वि.प.ने आदेशाची पुर्तता निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आत करावी.
4. आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
