श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे दाखल केलेली आहे. वि.प. बांधकाम आणि जमिन विकसित करुन भुखंड आखुन विक्रीचा व्‍यवसाय करतात. तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीचा थोडक्‍यात आशय खालीलप्रमाणे.

2.               वि.प. हे गृहलक्ष्‍मी कंस्‍ट्रक्‍शन अँड लँड डेव्‍हलपर्स या नावाने जमिन विकसित करुन प्‍लॉट विक्रीचा व्‍यवसाय करतात. तसेच सुरेश कोंडबाजी बुरेवार हे वि.प. फर्मचे प्रोप्रायटर आहेत. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.सोबत त्‍यांच्‍या मौजा-बोथली, ता.उमरेड, जि.नागपूर, प.ह.क्र. 13, ख.क्र.18, ता.जि. नागपूर येथील भुखंड क्र. 23 क्षेत्रफळ 1904.08 चौ.फु. व भुखंड क्र. 24 क्षेत्रफळ 1775.4 चौ.फु.चा (एकूण क्षेत्रफळ 3682.48 चौ.फु.) रु.1,10,384/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार दि.20.01.2008 रोजी केला. बयानापत्राच्‍या वेळी तक्रारकर्त्‍याने रु.27,625/- वि.प.ला दिले होते व उर्वरित रक्‍कम ही प्रतीमाह समान हप्‍त्‍याप्रमाणे 20.01.2010 पर्यंत देण्‍याचे ठरले होते. त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने वेळोवेळी वि.प.ला रु.1,10,384/- दिले. त्‍याबाबतच्‍या पावत्‍याही वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला दिल्‍या.  वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला आश्‍वासन दिले की, एन ए टी पी झाल्‍यावर त्‍याला विक्रीपत्र लावून मिळेल. त्‍यानंतर तक्रारकर्ता वि.प.ला सन 2013 व 2014 मध्‍ये भेटला असता वि.प.ने विक्रीपत्रासाठी काही पेपर प्राप्‍त नसल्‍याने एक वर्षाचे आत विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यात येईल असे सांगितले.  परंतू आजतागायत वि.प.ने दस्‍तऐवज प्राप्‍त करुन विक्रीपत्र करुन दिले नाही. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली असता वि.प.ने नोटीसची पूर्तता केली नाही.  तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र करुन दिले नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल केली असून विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन द्यावे. वि.प. जर विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ असतील तर प्‍लॉटची किंमत आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे व्‍याजासह परत करावी, शारिरीक व मानसिक त्रासाबाबत भरपाई रु.1,00,000/- आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहे. 

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.यांना पाठविली असता त्‍यांना वारंवार लेखी उत्‍तर दाखल करण्‍याकरीता आयोगाने संधी दिल्‍यावरसुध्‍दा त्‍यांनी लेखी उत्‍तर दाखल न केल्‍याने आयोगाने त्‍यांचे लेखी उत्‍तराशिवाय कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला. सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाचे तक्रारकर्त्‍याचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकला व दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित मुद्दे आणि त्‍यावरील कारणमिमांसा खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                     उत्‍तर

1.   तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                       होय.

2.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                होय.

3.   वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?    होय.

4.   तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?          अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष – 

4.               मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने पृ. क्र. 7-11 वर इसारपत्राची, बयाणापत्र प्रस्तावित लेआऊट नकाशा व भूखंड पासबूक च्या प्रती दाखल केलेल्या आहेत. त्‍यामध्‍ये मौजा-बोथली, ता.उमरेड, जि.नागपूर, प.ह.क्र. 13, ख.क्र.18, ता.जि. नागपूर येथील भुखंड क्र. 23 क्षेत्रफळ 1904.08 चौ.फु. व भुखंड क्र. 24 क्षेत्रफळ 1775.4 चौ.फु.चा (एकूण क्षेत्रफळ 3679.48 चौ.फु.) रु.1,10,384/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार दि.20.01.2008 तक्रारकर्त्‍याने रु.27,625/- वि.प.ला बयानादाखल देऊन केला असल्‍याचे दिसून येते. त्‍यावर गृहलक्ष्‍मी कंस्‍ट्रक्‍शन अँड लँड डेव्‍हलपर्स तर्फे त्‍यांचे प्रोप्रायटरची स्‍वाक्षरी आणि फर्मचा शिक्‍का आहे. सदर बयानापत्र/इसारपत्र हे नोंदवून देतांना विवादित भुखंड हा अकृषक करण्‍यात आला नव्‍हता आणि तो अविकसित होता. वि.प.ने म.न.पा. आणि ना.सु.प्र. यांचे फेरबदल बंधनकारक राहतील आणि विकास शुल्‍क हे भुखंड धारकाला द्यावे लागतील असेही नमूद केले आहे, यावरुन वि.प. लेआऊट विकसित करुन व अकृषक परवानगी मिळवून देणार असल्‍याचेही या करारनामा पत्रावरुन दिसून येते. त्‍यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या ‘M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC)’  या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. वि.प.ने गैरकृषी वापराची परवानगी मिळाल्याशिवाय शेत जमिनीचे तुकडे पाडून भूखंड विक्री करणे हीच मुळात अनुचित व्यापार पद्धत आहे. सबब, मुद्दा क्र. 1 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नों‍दविण्‍यात येतात.

5.               मुद्दा क्र. 2 – प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने बयाना पत्रानुसार तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत रक्‍कम स्वीकारलेली आहे. करारनाम्‍यामध्‍ये विक्रीपत्राची मुदत दि.20.01.2008 ते 20.01.2010 अशी नोंदविण्‍यात आलेली आहे. परंतू वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला आजतागायत विक्रीपत्र करुन दिले नाही किंवा कालावधीसुध्‍दा वाढवून दिला नाही. त्यामुळे तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action)  आयोगाचे मत आहे. त्‍यामुळे वि.प.चा सदर तक्रार मुदतबाह्य असल्‍याचा आक्षेप निरर्थक ठरतो. मा. राष्ट्रीय आयोगाच्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). या प्रकरणात दिलेल्या निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे फार्मलँड/भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 3 - आयोगाने सदर प्रकरणी दाखल करण्‍यात आलेल्‍या करारनाम्‍याच्‍या प्रतीचे आणि पावत्‍यांचे अवलोकन केले असता वि.प.ने भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत दि.02.12.2007 पासून 28.02.2009 पर्यंत रु.74,005/- रोख व धनादेशाद्वारे स्विकारल्‍याचे दिसून येते. वि.प.ने सुध्‍दा आयोगासमोर येऊन सदर रक्‍कम नाकारलेली नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍याला वारंवार अकृषक झाल्‍यावर विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे कारण सांगून विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे टाळलेले आहे ही वि.प.च्‍या सेवेतील उणिव आहे असे आयोगाचे मत आहे.  वि.प.ने त्‍याचे सदर लेआऊट अकृषक केले किंवा नाही वा त्‍याच्‍या लेआऊटच्‍या नकाशाला संबंधित विभागाची परवानगी प्राप्त आहे अथवा नाही हे प्रामुख्‍याने वि.प.ने भुखंड धारकाला कळविण्‍याचे टाळले आहे. वि.प.ने भुखंड धारकाला कळविण्‍याचे टाळले आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात,  बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज आयोगासमोर दाखल नाहीत. आयोगाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्‍हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

7.         मुद्दा क्र. 4 - वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाची किमतीदाखल देय रु.1,10,384/- पैकी रु.74,005/- (जवळपास 67%) रक्‍कम स्वीकारलेली आहे व बयानापत्रात नमूद केल्‍याप्रमाणे प्‍लॉटचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याला रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. तक्रारकर्त्‍याने जरी रक्कम रु 1,10,384/- दिल्याचे नमूद केले असले तरी भुखंडाची संपूर्ण किंमत अदा केलेली नसल्‍याचे दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन दिसून येते. तसेच सदर विवादित लेआऊटला विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याकरीता शासनाच्‍या ज्‍या विविध परवानग्‍या लागतात त्‍या प्राप्‍त आहे किंवा नाही याबाबत कुठलाही उल्‍लेख किंवा समर्थनीय दस्‍तऐवज तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेले नाहीत, त्‍यामुळे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचा आदेश केवळ कागदोपत्री राहण्‍याची शक्‍यता आहे. अशा परिस्थितीमध्‍ये तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने दिलेली रक्‍कम ही उचित व्‍याजासह परत करण्‍याचा आदेश हा कायदेशीर होईल असे आयोगाचे मत आहे. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहे.

                      मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”

येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, विवादीत जमीनीबाबतची रक्‍कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2008 ते 2009 दरम्यान रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला दिलेली रक्कम मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तक्रारकर्त्‍याने रु.74,005/- रक्‍कम (67%) दिल्‍याचे दाखल पावतींचे प्रतींवरुन निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.74,005/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

8.               वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2008 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि न्‍यायिक खर्चाची भरपाई मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. करिता आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे. 

    - अं ति म आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्याने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 3679.48 चौ.फु.) दोन्‍ही विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्‍या रकमेच्‍या प्रमाणात (67%)  द्यावे.

किंवा

वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रु.74,005/- शेवटची रक्‍कम दिल्‍याचे दि.28.02.2009 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.

वरील दोन्ही पर्यायामधील जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास द्यावी.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.50,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.