- आ दे श –
(पारित दिनांक – 28 फेब्रुवारी, 2019)
श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील वि.प. गृहलक्ष्‍मी कन्‍सट्रक्‍शन अॅण्‍ड लॅण्‍ड डेव्‍हलपर्स या नावाने शेतजमीन खरेदी करुन त्‍यावर लेआऊट टाकून त्‍यावरील प्‍लॉट्स विक्रीचा व्‍यवसाय करतात.
2. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार थोडक्‍यात अशी आहे की, त्‍याने वि.प.कडून मौजा – पीटीचुहा, ता.उमरेड, जि.नागपूर येथील ख.क्र.16, प.ह.क्र. 25, या शेतजमीनीवरील लेआऊटमध्‍ये तयार केलेले प्‍लॉट क्र. 58 विकत घेण्‍याचा करार बयानापत्र/इसारपत्राद्वारे दि.23.11.2006 रोजी केला. प्‍लॉट क्षेत्रफळ 1614.6 चौ.फुट साठी रु.20/- प्रती चौ.फु.प्रमाणे प्‍लॉटची रक्कम रु.32,292/- ठरली व बयाना रक्कम रु.5,000/- वि.प.ला दिली व उर्वरित रक्कम 24 महिन्‍यात रु.500/- मासिक किस्‍तीत देण्‍याचे ठरले. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्याने वि.प.ला रु.29,000/- वेळोवेळी दिली व दि.17.12.2007 रोजी रु.6,000/- न्‍यायिक खर्च, विक्रीपत्र खर्च आणि विकास शुल्‍काबाबत दिले. तक्रारकर्त्याने वि.प.कडे जाऊन प्‍लॉटचे विक्रीपत्र नोंदणी करण्‍याबाबत मागणी केली, परंतू वि.प.ने त्‍याबाबत कोणतीही माहिती देण्‍यास नकार दिला. तक्रारकर्त्याने चौकशी केली असता असे माहित पडले की सदर जमीन ही वि.प.च्या मालकीची नसून ती आदिवासी मालकीची व अहस्‍तांतरणीय आहे. तक्रारकर्त्याने वि.प.च्या कार्यालयास भेट दिली असता विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे आश्‍वासन दिले, मात्र इतका कालावधी लोटूनही विक्रीपत्र करुन मिळाले नसल्‍याने तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार दाखल करुन, वि.प.ने विवादित प्‍लॉटचे विक्रीपत्र नोंदणी करुन आवश्‍यक कागदपत्रे पुरवावी, किंवा वि.प.ला आजच्या बाजारभावाप्रमाणे प्‍लॉटची किंमत व्याजासह परत करण्‍याचे आदेश व्हावेत, शारिरीक आणि मानसिक त्रासाबाबत भरपाई व कार्यवाहीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्या आहेत.
3. सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.वर बजावण्‍यात आली असता वि.प.ने तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल केले. वि.प.ने त्‍यांचा तक्रारीत नमूद व्‍यवसाय मान्य करुन उर्वरित तक्रारकर्त्‍याचा आणि त्‍यांचा प्‍लॉट खरेदी संबंधाने झालेला व्यवहार नाकारलेला आहे. तसेच तक्रारीत नमूद इसारपत्र/बयानापत्र व त्याच्या संदर्भात दिलेल्‍या रकमा नाकारलेल्‍या आहेत.
4. पुढे वि.प.ने लेखी उत्‍तरातील विषेश कथनात तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही खोटया स्‍वरुपाची असल्याचे नमूद करुन त्‍यांना तक्रार दाखल करण्याचा अधिकार नाही असेही म्‍हटले आहे. सुरेश बुर्रेवार हे गृहलक्ष्‍मी कंस्‍ट्रक्‍शन अँड लँड डेव्‍हलपर्सचे संचालक आहेत. ते प्‍लॉट्स आखुन इच्‍छुक ग्राहकांना विकतात व मासिक किस्‍तची सेवाही उपलबध करुन देतात. वि.प.च्या कार्यालयात बरेच कमिशन एजंट कार्यरत आहेत व प्रत्‍येकाला स्‍टॅम्‍प व इसारपत्राचे बुक देण्‍यात आले होते. वि.प.च्या मौजा – पीटीचुहा, ता. नागपूर (ग्रा‍मीण), जि.नागपूर येथील ख.क्र.16, प.ह.क्र. 25 मधील प्‍लॉट क्र. 58 हा रु.32,292/- मध्‍ये घेण्‍याचे कमिशन एजेंटसोबत हातमिळवणी करुन तक्रारकर्त्याने खोटे इसारपत्र केले आहे व याची माहिती वि.प.ला नाही. वि.प.कडे कार्यरत अभय जोशी, निमा भोयर, प्रकाश खन्‍ना, रोशन व विजया बेंद्रे यांच्‍याजवळ छापील इसारपत्र व बयानापत्र होते आणि त्‍यांनी वि.प.ने कामावरुन काढल्‍यावरही वि.प.ची जमिन दाखवून खोटे ईसारपत्र व बयानापत्र तयार केले व त्‍यावर वि.प.च्या स्‍टॅम्‍पचा आणि ईसारपत्राचा दुरुपयोग केलेला आहे. त्‍यांनीच तक्रारकर्त्‍याकडून रक्कम घेऊन इसारपत्र करुन दिलेले असल्याचे तक्रारीवरुन लक्षात येते. विजया बेंद्रे व इतर यांनी ही फसवणूक केल्‍याने त्‍यांना सदर प्रकरणात आवश्‍यक विरुध्‍द पक्ष करावयास पाहिजे होते, परंतू तसे सदर तक्रारीत न केल्‍याने सदर तक्रार खारिज करण्‍यात यावी अशीही मागणी वि.प.ने केलेली आहे. तसेच खोटया व बनावटी पावत्‍या दाखल केल्‍याने तक्रारकर्ता हा ग्राहक या व्‍याख्‍येत येत नसल्‍याने तक्रार खारिज करण्‍याची मागणी वि.प.ने केलेली आहे.
5. सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता असतांना तक्रारकर्त्याच्या वकिलांचा युक्‍तीवाद मंचाने ऐकला. वि.प. व त्‍यांचे वकील गैरहजर होते. वि.प.ला लेखी व तोंडी युक्‍तीवादाकरीता पूरेशी संधी देऊनही वि.प.ने युक्‍तीवाद केला नाही. मंचाने तक्रारकर्ते व वि.प.यांनी दाखल केलेले त्‍यांचे लेखी कथन, तक्रारकर्त्‍याचा प्रतिज्ञालेख व दस्तऐवज यांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.
- नि ष्‍क र्ष –
6. सदर प्रकरणात वि.प.ने सदर तक्रार ही संपूर्णरीत्‍या नाकारलेली आहे. वि.प.च्या म्‍हणण्‍याप्रमाणे त्‍यांच्‍यामध्‍ये व वि.प.मध्‍ये ईसारपत्र/बयानापत्र झालेले नाही. प्‍लॉट खरेदी संबंधाचे सर्व व्यवहार वि.प.च्या कार्यालयात कार्यरत कर्मचारी विजया बेंद्रे आणि इतर यांनी वि.प.ची फसवणूक करुन त्‍यांच्‍या छापील इसारपत्र व बयानापत्राचा दुरुपयोग केलेला आहे असे वि.प.चे म्‍हणणे आहे. याबाबत मंचाने संपूर्ण तक्रारीमध्‍ये उभय पक्षांनी दाखल केलेल्या कागदपत्रांचे अवलोकन केले असता त्‍यामध्‍ये कुठेही वि.प.ने त्‍यांच्‍या कार्यालयात जे त्‍यांची फसवणूक करणारे कर्मचारी/कमिशन एजंट होते त्यांच्याविरुध्द पोलिसांकडे त्‍यांच्‍या छापील कागदपत्रांचा फायदा घेऊन फसवणूक केल्‍याचा गुन्‍हा नोंदविल्याचे दिसून येत नाही. वि.प. ही बाब केवळ तक्रारीस उत्‍तर दाखल करतांना नमूद करीत आहे. मात्र त्यांच्याविरुध्द सदर फसवणूकीबाबत कुठलीही कारवाई केल्‍याचे पुराव्‍याअभावी दिसून येत नाही. त्यामुळे वि.प.चा सदर बचाव पुराव्‍याअभावी मान्य करण्‍यायोग्‍य नाही असे मंचाचे मत आहे.
7. वि.प.ने तक्रारकर्त्याने ज्‍या पावत्‍या प्‍लॉट क्र. 58 च्या किमतीचे भुगतान केल्याबाबत सादर केलेल्या आहेत त्‍या नाकारुन त्‍याने सदर रकमा घेतल्‍या नसून त्‍या कर्मचारी/कमिशन एजंट यांनी स्विकारलेल्‍या आहेत व त्‍यांनीच त्‍या पावत्‍या तक्रारकर्त्‍यास दिलेल्‍या आहेत असे कथन लेखी उत्‍तरात केलेले आहे. वि.प.अशा रकमा स्विकारल्याची माहितीसुध्‍दा नाही असाही बचाव वि.प.ने घेतलेला आहे. परंतू वि.प.चे लेखी उत्‍तर दाखल झाल्‍यावर तक्रारकर्त्याने प्रतिउत्‍तर दाखल केले व त्‍याने वि.प.ला रक्कम दिल्‍याचे परत नमूद केले. परंतू वि.प.ने असे कुठलेही दस्तऐवज दाखल केले नाही की ज्‍यावरुन ही रक्कम त्याच्या कमीशन एजेंटने स्विकारली व त्‍याला प्राप्त झालेली नाही. तक्रारकर्त्याच्या त्यामुळे वि.प.ने लेखी उत्‍तरात केलेले कथन की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याकडून प्‍लॉटबाबत कुठलीही रक्कम स्विकारलेली नाही हा आक्षेप मान्य करण्‍यायोग्‍य नाही. याचाच अर्थ तक्रारकर्त्याने उभय पक्षांमध्‍ये प्‍लॉट क्र. 58 खरेदी करण्‍याबाबत जे इसारपत्र/बयानापत्र सादर केलेले आहे ते सत्‍य समजण्‍यास मंचाला हरकत वाटत नाही. उभय पक्षांमध्‍ये प्‍लॉट खरेदीबाबतचा व्यवहार इसारपत्र/बयानापत्र द्वारे झालेला असल्याने व वि.प.ने त्‍याबाबत रक्कम स्विकारलेली असल्याचे स्पष्ट झाल्याने तक्रारकर्ता हा वि.प.चा ग्राहक आहे असे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. प्रस्तुत प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याची रक्कम विरुध्‍दपक्षाकडे जमा असल्‍यामुळे सदर रकमेचा वापर विरुध्‍दपक्ष आजतागायत करीत आहे, तसेच प्रस्तुत सौदा प्रकरणी विक्रीपत्र आजपर्यंत करुन दिलेले नाही. त्यामुळे तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्याने तक्रार मुदतबाह्य नाही, असे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. त्यासाठी हे न्‍यायमंच मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्या निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे- “Juliet V. Quadros Versus Mrs.Malti Kumar & Ors.” 2005(2) CPR 1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक करारा प्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते.
8. प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने विजया बेंद्रे व इतर यांना विरुध्‍द पक्ष नेमण्‍यात आले नाही, म्‍हणून तक्रार मंचासमोर चालू शकत नाही असा वि.प.ने आक्षेप घेतला आहे. मंचाचे मते वि.प.च्या कार्यालयात काम करणारे कर्मचारी/कमिशन एजेंट हे वि.प.च्या अधिनस्‍त व वि.प.च्या संस्‍थेच्‍या नियमानुसार कार्य करीत असतात, त्यामुळे त्‍यांच्‍या प्रत्‍येक कृतीला वि.प. जबाबदार आहे. तसेच वि.प.ने निर्गमित केलेल्या पावत्‍यांवर वि.प.च्या कर्मचा-यांची स्‍वाक्षरी व वि.प.संस्‍थेचा शिक्‍का आहे. तसेच ईसारपत्र किंवा बयानापत्रावर सकृतदर्शनी वि.प.ची स्‍वाक्षरी असून वि.प.संस्‍थेचा शिक्‍का आहे, त्यामुळे सदर रक्कम घेतलेली नाही व ईसारपत्र वा बयानापत्र वि.प.ने करुन दिले नाही या वि.प.च्या म्‍हणण्‍यात मंचाला तथ्‍य वाटत नाही. वरील परिच्छेदात वि.प.चा खोटारडेपणा स्पष्ट झाल्याने वि.प.चे निवेदन विश्वासार्ह नसल्याचे मंचाचे मत आहे. तसेच, मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ‘Vicarious Liability’ च्या कायदेशीर तत्वांनुसारसुद्धा (Principal & Agent or Employer & Employee relations) वि.प. त्याच्या कर्मचारी/कमिशन एजेंट यांनी केलेल्या कृतीसाठी सर्वस्वी जबाबदार ठरतो. सबब, वि.प.चे निवेदन अविश्वसनीय असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. त्यामुळे वि.प.ने घेतलेले सर्व आक्षेप (नोन जोइंडर ऑफ पार्टी, खोटी तक्रार) निरर्थक असल्याने फेटाळण्यात येतात. तसेच ग्राहक सरंक्षण कायद्याच्या तरतुदी ह्या ग्राहक संरक्षणासाठी असून त्‍यासबंधी न्‍यायनिवाडा करतांना कायदेशिर तांत्रिक बाबी पेक्षा नैसर्गिक न्‍यायाचे तत्वानुसार विचार करणे आवश्‍यक आहे.
9. तक्रारकर्त्याने दाखल केलेल्या पृ.क्र. 19 वरील दि.27.02.2015 च्या पत्रात वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला प्‍लॉटची पूर्ण रक्कम, डेव्‍हलपमेंट चार्जेस, वकीलांचा खर्च, स्‍टँप ड्युटी, रजिस्‍ट्रेशनच्‍या खर्चाची मागणी केलेली आहे. सदर पत्रावर वि.प.ची स्‍वाक्षरी आणि शिक्‍का आहे. इतका सगळा पत्र व्यवहार करुनही वि.प. उभय पक्षांमध्‍ये कुठलाच प्‍लॉट विक्रीचा व्यवहार झाल्‍याचे नाकारत आहे. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्यापार प्रथेचा अवलंब असुन वि.प. मंचाची दिशाभूल करण्याचा प्रयत्न करीत असल्याचे स्पष्ट होते.
10. प्‍लॉटच्‍या किेमतीबाबत पूर्ण रक्कम स्विकारुन संपूर्ण विक्रीचा व्यवहार नाकारणे व विक्रीपत्र करुन न देणे ही वि.प.च्या सेवेतील उणिव आहे असे मंचाचे मत आहे. वरील सर्व बाबींचा सखोल विचार करता वि.प.ने तक्रारकर्त्याच्या प्रतिउत्‍तर दाखल झाल्‍यानंतर त्‍यातील नमूद बाबी पुरावा दाखल करुन नाकारलेल्‍या नसल्‍याने त्‍यांनी लेखी जवाबात नाकारलेल्‍या बाबी निरर्थक असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
11. वि.प.ने तक्रारीस दिलेल्‍या लेखी उत्‍तरामध्‍ये केवळ नकार आणि त्‍याची फसवणूक केल्‍याची बाब नमूद केली आहे. मात्र त्‍याचे सदर लेआऊट अकृषक केले किंवा नाही वा त्याच्या लेआऊटच्‍या नकाशाला संबंधित विभागाची परवानगी प्राप्त आहे अथवा नाही हे प्रामुख्‍याने वि.प.ने नमूद करण्‍याचे टाळले आहे. तसेच तक्रारकर्त्याने विवादित जमीन ही आदिवासी मालकीची असल्याने ती अहस्‍तांतरणीय आहे असे अभिकथन केले आहे यावर वि.प.ने कुठलेही वक्‍तव्‍य केलेले नाही. त्यामुळे तक्रारकर्ता दाद मिळण्यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून प्‍लॉटची किमतीदाखल स्वीकारलेली आहे व बयानापत्रात नमूद केल्‍याप्रमाणे प्‍लॉटचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याला रक्कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. वि.प.ने किंमतीदाखल रक्कम स्विकारली असल्याने तो तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र करुन देण्‍यास बाध्‍य आहे. परंतू तक्रारकर्त्याने सदर विवादित जमिन ही आदिवासी मालकीची असल्याने ती अहस्‍तांतरणीय असल्याचे नमूद केले आहे. वि.प.ने ही बाब दस्‍तऐवजासह खोडून काढली नाही. परंतू सदर तक्रारीत दाखल 7/12 च्या उता-यानुसार विवादित जमिन ही वि.प.च्या नावावर नाही. त्यामुळे विक्रीपत्राचा आदेश देणे न्‍यायोचित होणार नाही असे मंचाचे मत आहे. वि.प.चे इतर कुठेही लेआऊट असेल व तक्रारकर्त्‍याची जर पसंती असेल तर वि.प. मात्र तेथील भुखंडाचे विक्रीपत्र उभय पक्षात आपसी समझोत्‍याने करुन देऊ शकतो.
12. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍यांचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, नुकत्‍याच मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य मुंबई यांनी दिलेला निवाड्यामधील, (“Smt. Mugdha M. Dhongade and others –Versus- Money Magnum Construction, Mumbai, Complaint No. CC/13/484, Order Dated 4.5.2018.”) नोंदविलेल्‍या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. विवादीत लेआऊट अकृषक केल्याबद्दल किंवा लेआऊटच्‍या नकाशाला संबंधित विभागाची परवानगी मिळाल्याबद्दल कुठलाही दस्तऐवज मंचसमोर सदर नाही त्यामुळे विक्री पत्र करून देण्याचा आदेश कागदोपत्री राहण्याची शक्यता वाटते. त्यामुळे तसे आदेश न देता व प्रस्तुत प्रकरणी झालेला विलंब तसेच वि.प.चा आचार (conduct) लक्षात घेता तक्रारकर्त्‍याची विरुध्‍दपक्षाकडे जमा असलेली रक्कम रु.29,000/- द.सा.द.शे.15% व्याजासह परत मिळण्यास अथवा शासन निर्धारित आजच्या बाजारभावाने येणारी रक्कम, या दोन्हीमधील जास्त असलेली मिळण्यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.
13. प्रस्तुत प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याला पूर्ण किमत अदा करुनही दोन प्‍लॉटच्‍या वैधानिक हक्‍कापासून वंचित राहावे लागले त्यामुळे त्‍याला शारिरीक, मानसिक त्रास होणे साहजिक आहे. सदर त्रासाबद्दल रु 1,00,000/- नुकसान भरपाई तक्रारकर्त्याने मागितली आहे पण त्यासाठी मान्य करण्या योग्य पुरावा अथवा निवेदन दिले नाही त्यामुळे सदर मागणी अवाजवी असल्याचे मंचाचे मत आहे पण तक्रारकर्ता झालेल्या सदर त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई मिळण्यास पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. तक्रारकर्त्‍याला मंचासमोर आपला वाद मांडावा लागला व पर्यायाने तक्रारीच्‍या कार्यवाहीचा खर्च सहन करावा लागला. मंचाचे मते तक्रारकर्ता तक्रारीचा खर्च मिळण्यास पात्र आहे.
14. सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
1 )वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला वि.प.ला अदा केलेली रक्कम रु.29,000/- शेवटचे भुगतान केल्याच्या दि.27.08.2008 पासून प्रत्‍यक्ष रक्कम अदा होईपर्यंत द.सा.द.शे.15% व्याजासह द्यावी.
आजच्या शासन निर्धारित बाजारभावाने येणारी रक्कम विवादीत प्‍लॉट न 58 व्यवहार प्रकरणी, क्षेत्रफळ 1614.6 चौ.फुट साठी तक्रारकर्त्‍यास द्यावी.
वरील दोन्ही पर्यायामधील जास्त देय असलेली रक्कम तक्रारकर्त्‍यास परत करावी.
- रु. 10,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.5,000/- द्यावे.
3) सदर आदेशाची अंमलबजावणी विरुद्धपक्षाने आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी अन्यथा वि.प. ग्रा.सं.कायद्याच्या कलम 25/27 मधील तरतुदींनुसार कारवाईस पात्र राहतील.
4) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
