श्री. सतीश सप्रे, मा. अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍यांनी सदर तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 2019 च्‍या कलम 35 (i) अंतर्गत दाखल केली आहे. वि.प. गोविंदा डेव्‍हलपर्स अँड इंफ्रास्‍ट्रक्‍चर प्रा. लि.  जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात. त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला फार्मलँड विकण्‍याचा करार करुन व रक्‍कम स्विकारुन त्‍याचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने तक्रारकर्त्‍यांनी सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍यांची तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा पाचगाव, प.ह.क्र. 10, फिल्‍ड सर्वे क्र. 259, प्रत्‍येकी क्षेत्रफळ 2000 चौ.फु. चे फार्मलँड क्र. 16, 21, 22 व 23 फेज II  रु.12,00,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता व फार्मलँड क्र. 14 व 15 हे एकूण क्षेत्रफळ 4000 चौ.फु.चे रु.6,00,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता अनुक्रमे रु.4,80,000/- व रु.2,40,000/- अग्रीम देऊन  दि.18.08.2009 रोजी फार्मलँड विक्रीचा करारनामा केला. तक्रारकर्त्‍यांनी वि.प.ला फार्मलँडच्‍या एकूण किंमत रु.18,00,000/- पैकी दि.23.06.2009 ते 17.05.2010 पर्यंत एकूण रु.12,60,000/- दिले. त्‍याच्‍या पावत्‍या वि.प.ने निर्गमित केल्‍या. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला अनेकवेळा शेयर सर्टिफिकेट आणि मेमोरँडम ऑफ अंडरस्‍टँडींग करुन देण्‍याची व प्रत्‍यक्ष ताबा मिळण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने काही मंजूरी मिळवावयाची असल्‍याचे कारण समोर करुन नेहमीच टाळाटाळ केली, म्‍हणून वि.प.ने आर्थिक गुन्‍हे शाखा यांचेकडे सुध्‍दा वि.प.ची तक्रार केली. तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन, वि.प.ने उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन विवादित फार्मलँडचे सर्टिफिकेट ऑफ शेयर करुन द्यावे, भुखंडांचा ताबा मिळावा किंवा दिलेली रक्‍कम व्‍याजासह परत मिळावी, शारिरीक, मानसिक व आर्थिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.वर वर्तमानपत्रात प्रकाशित करुन बजावण्‍यात आली असता वि.प. आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने त्‍याचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश दि.06.12.2024 रोजी पारित करण्‍यात आला.

4.               सदर प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. तसेच तक्रारीसोबत दाखल केलेली कथने आणि दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्त्‍याने अभिलेखावर दि.18.08.2009 रोजीच्‍या फार्मलँड विक्रीच्‍या करारनाम्‍यांच्‍या दोन प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत, त्‍यांचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, वि.प. व तक्रारकर्ता यांच्‍यामध्‍ये मौजा-पाचगाव, ता.उमरेड, जि.नागपूर येथील ख.क्र. 259, प.ह.क्र. 10, आराजी 2.16 हेक्‍टर जमिनीवरील फार्मलँड क्र. 16, 21, 22 व 23, फेज II, प्रत्‍येकी 2000 चौ.फु.चे रु.12,00,000/- रक्‍कम देण्‍याचे कबुल करुन, भागीदारी प्रमाणपत्र व सामंजस्‍य करार करुन ताबा देण्‍याचा करार झाला होता. सदर करारनाम्‍यानुसार वि.प. हे तक्रारकर्त्‍याला सदर फार्मलँडवर तक्रारकर्त्‍याच्‍या खर्चाने बांधकाम करुन देणार होते. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता व वि.प.कंपनी यांच्‍यामध्‍ये ग्राहक व सेवादाता असा संबंध प्रस्‍थापीत झाल्‍याने तक्रारकर्ता हा वि.प.चा ग्राहक ठरतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.               मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे वि.प.ने हमी देऊनही  बांधकाम केलेले नाही. तसेच वारंवार मागणी करुनही भागीदारी प्रमाणपत्र व सामंजस्‍य करार करुन ताबा नोंदवून देण्‍यास ते असमर्थ असल्‍याचे व नंतर त्‍यांच्‍या टाळाटाळीनंतर प्रतिसाद देत नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याचे लक्षात आले. वि.प. ने तक्रारकर्त्‍याला भागीदारी प्रमाणपत्र व सामंजस्‍य करार करुन ताबा दिला नाही आणि योजनेप्रमाणे फार्मलँड विकसित करुन दिला नाही. फार्मलँडचे भागीदारी प्रमाणपत्र/सामंजस्‍य करार/विकास//ताबा न मिळाल्‍याने किंवा दिलेली रक्‍कम परत न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते.  तक्रारकर्ते वि.प.चे ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

7.               मुद्दा क्र. 3 – अभिलेखावर दाखल पावत्‍यांवरुन असे दिसून येते की, तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला एकूण किंमत रु.18,00,000/- पैकी रु.12,60,000/- रक्‍कम अदा केलेली आहे. करारनाम्‍यानुसार वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यांना रक्‍कम अदा केल्‍यावर वादातील फार्मलँडचे सामंजस्‍य करार करुन भागीदार पत्र देऊन प्रत्‍यक्ष ताबा देणे आवश्‍यक होते. तक्रारकर्त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार त्‍यांनी वि.प.ला वारंवार मागणी केली असता देखील वि.प.ने त्‍यांना फार्मलँडचा ताबा तसेच भागीदारी पत्र दिलेले नसून, रक्‍कमसुध्‍दा परत केलेली नसल्‍याने सेवेत त्रुटी केलेली आहे. अभिलेखाचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, तक्रारकर्ता व वि.प. कंपनी यांच्‍यात सन 2009 मध्‍ये समझोता करार झाला होता व त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍यांनी सन 2010 पर्यंत फार्मलँडची जवळपास तीन फार्मलँडची संपूर्ण रक्‍कम रु.12,60,000/- वि.प. कंपनीला अदा केल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. वि.प.ने इतकी रक्‍कम घेऊनही तक्रारकर्त्‍यांना एकाही फार्मलॅंडचा ताबा न दिल्‍यामुळे वि.प.ने सेवेत त्रूटी केली आहे असे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. तसेच वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रक्‍कम परत न करता आजपर्यंत त्‍याच्‍या रकमेचा वापर करीत असून अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब करीत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

8.               वि.प.ने सदर फार्मलँडची योजना ही प्रत्‍यक्षात अंमलात न आणता ती कागदोपत्री आखण्‍यात आल्‍याचे सदर तक्रारीतील दाखल केलेल्‍या एकूण कागदपत्रांवरुन दिसून येते. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला वि.प.ने फार्मलँडचे भागीदारी प्रमाणपत्र व सामंजस्‍य करार करुन ताबा देण्‍याचा आदेश हा फलहीन ठरेल असे आयोगाचे मत आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून फार्मलँडच्‍या किमतीबाबत काही रक्‍कम सन 2010 पर्यंत स्विकारलेली आहे आणि ती योजना अंमलात येत नसल्‍याचे माहित असतांना सुध्‍दा वि.प.ने त्‍याला रक्‍कम परत केलेली नाही आणि म्‍हणून तक्रारकर्त्‍यांनी वि.प.ला दिलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करण्‍याचे आदेश देणे न्‍यायोचित आणि कायदेशीर राहील असे आयोगाचे मत आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍यांचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम व्याजासह परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

     मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation             Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करावी.

9.               तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम स्विकारुन त्‍याला फार्मलँडचे भागीदार प्रमाणपत्र करुन न देता वि.प.ने त्‍याची फसवणूक केल्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक व शारिरीक तसेच आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम ही स्‍वतःच्‍या\ व्‍यवसायाकरीता उपयोगात आणून प्रत्‍यक्षात तक्रारकर्त्याला फार्मलँडच्‍या उपभोगापासून वंचित ठेवित आहे. तसेच वि.प.ला तक्रारकर्त्‍याने वांरवार मागणी करुनसुध्‍दा भागीदार प्रमाणपत्र व ताबा न दिल्‍याने, तक्रारकर्त्याला झालेल्या आर्थिक, मानसिक, शारीरिक त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. तसेच वि.प.ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीमुळे तक्रारकर्त्‍याला आयोगासमोर सदर तक्रार दाखल करावी लागली, म्‍हणून तक्रारकर्ता तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

10.              सबब, प्रस्तुत प्रकरणात वि.प.ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दिसून येतो. वरील सर्व तथ्यांचा विचार करून नोंदविलेल्या कारणासाठी खालीलप्रमाणे आदेश देण्‍यात येतात.

                         - अं ति म आ दे श –

1)      तक्रारकर्त्‍याची तक्रार (एकत्रितरीत्‍या) अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला (एकत्रितरीत्‍या) रु.12,60,000/- ही रक्‍कम द.सा.द.शे.12% व्‍याजासह दि.17.05.2010 पासून रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द्यावी.

2)       वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला (एकत्रितरीत्‍या) मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.1,00,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.20,000/- द्यावे.

3)   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आत करावी.

4)   निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.