श्रीमती स्मिती चांदेकर, मा. सदस्‍या यांचे आदेशांन्‍वये.
1. विरुध्‍द पक्षांचा जमिनी खरेदी करणे व त्‍यावर ले-आऊट पाडून भुखंड विकण्‍याचा व्‍यवसाय आहे. तसेच तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षाकडून घेतलेल्‍या भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारीचा थोडक्‍यात आशय असा आहे की, तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षाच्‍या मौजा नारा, प.ह.नं. 11, खसरा नं. 94/1, जिल्‍हा नागपूर येथील प्‍लॉट नं.6, एकूण 1000 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला भुखंड रु.6,50,000/- ला खरेदी करण्याचे ठरविले. त्‍यानुसार तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षास दि.16.09.2017 रोजी रु.25,000/- टोकन बयाणा देऊन बुक केला. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षांकडे वेळोवेळी दि. 12.07.2018 पर्यंत एकूण रक्कम रु.3,75,000/- विरुध्‍द पक्षांकडे जमा केल्‍या आहेत त्यामुळे तो ‘ग्राहक’ ठरतो असे तक्रारीत नमुद केले आहे. तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षास प्‍लॉटची उर्वरीत रक्कम घेऊन विक्रीपत्र करुन देण्‍याबाबत अनेकदा तोंडी विनंती करुनही विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याला प्‍लॉटचे विक्रीपत्र करुन देण्‍यांस सतत टाळाटाळ केली. तसेच आजतागायत विक्रीपत्र करुन देण्‍या संबंधाने कुठलीही सुचना केली नाही, ही बाब ग्राहक संरक्षण कायदा 2019 चे कलम 2(47) नुसार ‘अनुचित व्यापार पध्‍दत’ असल्याचे नमुद करीत विरुध्‍द पक्षाने भुखंडाची उर्वरीत रक्कम स्विकारुन संबंधीत भूमी अभिलेख कार्यालयामार्फत मोजणी करुन प्‍लॉटचे विक्रीपत्र करुन द्यावे. अथवा ते शक्‍य नसल्यास तक्रारकर्त्‍याकडून स्विकारलेली रक्कम रु.3,75,000/- 25 टक्‍के व्याजासह परत करावी, अशी मागणी केली आहे. तसेच विरुध्‍द पक्षांच्‍या सदर कृत्‍यामुळे तक्रारकर्त्यास झालेल्‍या शारीरिक, मानसिक व आर्थीक त्रासापोटी रु.5,00,000/- ची भरपाई मिळावी आणि तक्रारीचा खर्च रु.25,000/- मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.
3. सदर प्रकरणात आयोगातर्फे विरुध्‍द पक्षाला नोटीस बजावल्‍यावर नोटीस प्राप्त होऊनही विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 उपस्थित न झाल्याने दि.17.03.2023 रोजी त्‍यांचेविरुद्ध प्रकरण ‘एकतर्फी’ चालविण्‍याचा आदेश निशाणी क्र.1 वर पारित करण्‍यात आला.
4. सदर प्रकरणी तक्रारकर्त्याने तक्रारीसोबत कागदपत्रे दाखल केलीत तसेच लेखी युक्‍तीवादाबाबत त्‍यांनी दाखल तक्रार हाच त्‍यांचा लेखी व तोंडी युक्तिवाद समजण्‍यांत यावा अशी पुरसीस दाखल केली. आयोगातर्फे दाखल तक्रार व दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता, खालील मुद्दे विचारात घेऊन आयोगाचे निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय
2. तक्रार ग्रा.सं. कायदा, 2019 नुसार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय
3. विरुध्‍द पक्षच्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय
4. अंतिम आदेश काय ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 ते 3 – तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षाच्‍या मौजा नारा, प.ह.नं. 11, खसरा नं. 94/1, जिल्‍हा नागपूर येथील प्‍लॉट नं.6, एकूण 1000 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला भुखंड रु.6,50,000/- ला खरेदी करण्याचे ठरविले. तसेच विरुध्‍द पक्षास दि.16.09.2017 रोजी रु.25,000/- टोकन बयाणा देऊन बुक केला होता. तसेच तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षांकडे वेळोवेळी दि. 12.07.2018 पर्यंत एकूण रक्कम रु.3,75,000/- विरुध्‍द पक्षांकडे जमा केल्‍याचे तक्रारीसोबत दाखल पावत्‍यांवरुन स्पष्ट होत असल्‍यामुळे तक्रारकर्ता विरुध्‍दपक्षांचा ‘ग्राहक’ ठरतो. तसेच विरुध्‍द पक्ष बांधकाम व्यावसायिक व जमीन विकासक (Builder & Land Developer) असल्याचे स्पष्ट होते. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांनुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, संबंधी विरुध्‍द पक्षाची जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी विरुध्‍द पक्षाद्वारे ले-आऊट विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि विरुध्‍द पक्ष यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो.
6. विरुध्‍द पक्षास तक्रारकर्त्‍याकडून विरुध्‍द पक्षांना प्‍लॉटची रकमपैकी रु. 3,75,000/- मिळाल्‍याबाबत तक्रारीतील पृष्‍ठ क्र. 18 ते 21 वर दाखल पावत्‍यांवरुन दिसून येते. तसेच तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षाकडे वारंवार प्‍लॉटची उर्वरीत रक्कम घेऊन व उपअधिक्षक, भूमी अभिलेख कार्यालय यांचेकडून प्‍लॉटची मोजणी करुनही विरुध्‍द पक्षाने त्याला प्‍लॉटची मोजनी करुन विक्रीपत्र करुन दिले नाही. त्यामुळे तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप प्‍लॉटची मोजणी करुन विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यामुळे तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप विक्रीपत्र करुन न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. वरील सर्व बाबींचा विचार करता सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
7. दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षाला प्‍लॉटची किंमत रु.6,50,000/- पैकी वेळोवेळी दि. 12.07.2018 पर्यंत एकूण रक्कम रु.3,75,000/- दिल्‍याचे तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तावेजांवरुन दिसुन येते. तसेच विरुध्‍द पक्षाने नोटीस प्राप्त होऊनही आयोगासमोर येऊन सदर बाब नाकारलेली नाही किंवा उभय पक्षातील निर्गमित केलेल्‍या पावत्‍या नाकारलेल्‍या नसल्‍याने सदर बाब त्‍यांना मान्‍य असल्याचे त्‍यांच्‍या कृतीतून स्पष्ट होते. तक्रारकर्त्‍याला प्रस्‍तावित ले-आऊट संबंधी शासनाकडून विविध परवानग्या मिळाल्‍याचे कधीही कळविल्‍याचे दिसून येत नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
विरुध्‍द पक्षाने संबंधीत ले-आऊटच्‍या अनुषंगाने सर्व कायदेकशर शासकिय परवानग्या घेऊन भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देणे ही विरुध्‍द पक्षाची जबाबदारी होती. जर विरुध्‍द पक्ष तसे करण्‍यांस असमर्थ असेल तर त्याने तक्रारकर्त्‍याकडून घेतलेली रक्कम तक्रारकर्त्‍याला परत करणे आवश्यक होते. परंतु तक्रारकर्त्‍याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर विरुध्‍द पक्ष आजतागायत करत आहे. विरुध्‍द पक्षाची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
8. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/ फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे. तक्रारकर्त्याने विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश देण्याची विनंती केली असली तरी आवश्यक शासकीय परवानग्या घेऊन विवादित लेआऊट नियमित केल्यासंबंधी कुठलेही दस्तऐवज उभय पक्षांनी आयोगासमोर सादर केले नाहीत, त्यामुळे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. त्यामुळे तसे आदेश न देता तक्रारकर्त्याने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित ठरते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. विरुध्‍द पक्ष योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
9. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता व विरुध्‍द पक्षाचे वर्तन (conduct) लक्षात घेता अशा परि‍स्थितीत तक्रारकर्त्याने प्‍लॉटबाबत विरुध्‍द पक्षाकडे जमा असलेली रक्कम रु.3,75,000/- शेवटचा हप्‍ता दिल्‍याचे दि.12.07.2018 रोजी पासुन द.सा.द.शे.18% दंडात्मक व्याजासह परत मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
10. भुखंडाचे विक्रीपत्र व ताबा न मिळाल्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक व शारिरीक तसेच आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. विरुध्‍द पक्षाला विचारणा करण्‍याकरीता त्‍याचे कार्यालयात जावे लागले व शेवटी त्‍यांचेशी पत्रव्‍यवहार करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागल्‍याने तक्रारकर्ता या सर्व कार्यवाहीचा खर्च व मानसिक, शारिरीक त्रासाबाबत भरपाई देण्‍यांस विरुध्‍द पक्ष जबाबदार असल्याने त्‍यांचेकडून नुकसान भरपाई मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. सबब, मुद्दा क्र. 1 ते 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
11. प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- // अंतिम आदेश // -
1. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याकडून प्‍लॉटची स्विकारलेली रक्कम रु.3,75,000/- दि.12.07.2018 रोजी पासुन प्रत्‍यक्ष रक्कम अदा होईपर्यंत द.सा.द.शे 18% व्याजासह अदा करावी.
2. विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी तक्रारकर्त्‍याला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.40,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावे.
3. सदर आदेशाची अंमलबजावणी विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांनी आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.
4. निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.
