श्री. सतीश सप्रे, मा. अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 2019 च्‍या कलम 35 (i) अंतर्गत वि.प.ने त्‍यांना भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने दाखल केली आहे. वि.प. ग्‍लोरीअस कॉट्रुवेल प्राय.लिमि., या नावाने लेआऊट पाडून भुखंड आखून ते विकसित करुन विक्री करण्‍याचा व्‍यवसाय करतात.     

2.                तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍यांने वि.प.चे मौजा-पिपळा, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि.नागपूर, ख.क्र. 35/2, प.ह.क्र.10 मधील भुखंड क्र. 20/ए एकूण क्षेत्रफळ 1033.34 चौ.फु. हा रु.8,26,672/- किंमतीमध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता दि.01.06.2016 रोजी विक्रीचा करारनामा केला. तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत  रु.7,00,462/- दि.03.06.2016 ते 08.05.2019 या कालावधीमध्‍ये वि.प.ला दिली आणि वि.प.ने त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍यास पावत्‍या दिल्‍या. तक्रारकर्त्‍याने जवळपास रक्‍कम वि.प.ला दिल्‍यावर उर्वरित रक्‍कम रु.1,26,210/- वि.प.ने स्विकारुन भुखंडाचे कायदेशीर विक्रीपत्र करुन ताबा देण्‍याची विनंती केली असता वि.प.ने विक्रीपत्र करुन देण्‍यास हेतूपुरस्‍सरपणे टाळाटाळ केली. लेआऊटला सन 2020 मध्‍ये भेट दिली असता तेथे कुठलाही विकास करण्‍यात आला नव्‍हता. वि.प.ने अकृषीकरण, नगर रचना मंजूरी,  नागपुर महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरण मंजूरी, रस्‍ते, सिवरेज लाईन इ. ची सोय केली नव्‍हती. पुढे दि.01.12.2020 रोजी कब्‍जापत्र नोंदवून देऊन दि.29.12.2020 पर्यंत वि.प.ने जर विक्रीपत्र करुन दिले नाही तर चार धनादेश देऊन रु.7,10,000/- ची रक्‍कम परत करण्‍याची तयारी दर्शविली. सदर कालावधीमध्‍ये वि.प.ने विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने सदर धनादेश वटविण्‍याकरीता टाकले असता ते अपूरा निधी असल्‍याने वटविल्‍या गेले नाही. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.विरुध्‍द पोलिसांमध्‍ये तक्रार केली असता वि.प.ने लेआऊटला आवश्‍यक परवानग्‍या घेतल्‍या गेल्‍या नसल्‍याने विक्रीपत्र करणे शक्‍य नसल्‍याचे सांगितले व तक्रारकर्त्‍याला त्‍याची रक्‍कम मानसिक त्रासासह परत करण्‍याचे कबूल केले. परंतू वि.प.ने आश्‍वासित केल्‍याप्रमाणे रक्‍कम परत न केल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार आयोगासमक्ष दाखल करुन, वि.प.ने रु.5,75,462/- ही रक्‍कम 24% व्‍याजासह परत करावी, मानसिक त्रासाबाबत रु.2,00,000/-, तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.1,00,000/- मिळण्‍याची मागणी केली.

3.                आयोगामार्फत वि.प.ला नोटीसची बजावणी करण्‍यात आली. वि.प.ने नोटीस घेण्‍यास नकार दिल्‍याने व वि.प. आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने त्‍याचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश आयोगाने दि.25.08.2022 रोजी पारित केला व प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता ठेवण्‍यात आले.

4.               प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता असतांना आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला व तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे व त्‍यावरील कारणमिमांसा खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक आहे काय ?                                       होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय.

3.       वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास दोषपूर्ण सेवा देऊन अनुचित व्यापार प्रथेचा       अवलंब केला आहे काय?                                               होय.

4.       तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष -

5.         मुद्दा क्र. 1  - आयोगाने तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या दि.01.06.2016 च्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍यावरुन उभय पक्षांमध्‍ये मौजा-पिपळा, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि.नागपूर, ख.क्र. 35/2, प.ह.क्र.10 मधील भुखंड क्र. 20/ए एकूण क्षेत्रफळ 1033.34 चौ.फु. हा रु.8,26,672/- किंमतीमध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार झाल्‍याचे व त्‍यावर वि.प.संस्‍थेतर्फे  भिमराव चंद्रीकापुरे यांची स्‍वाक्षरी आहे. तसेच या करारनाम्‍यामध्‍ये वि.प.संस्‍थेने विकास शुल्‍क हे तक्रारकर्त्‍याने द्यावे असेही नमूद आहे. तसेच विवादित लेआऊट हे प्रस्तावित असल्याचे लक्षात घेता त्याची मंजुरी मिळविण्याची जबाबदारी वि.प.ची होती. सबब, वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.         मुद्दा क्र. 2  - वि.प.ने अद्यापपर्यंत तक्रारकर्त्‍याला विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही किंवा त्‍याने रक्‍कम परत करण्‍याचे मान्‍य करुनही रक्‍कमही परत न केल्‍याने वादाचे कारण सतत घडत असल्‍याने सदर तक्रार ही आयोगाचे कालमर्यादेत असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. तसेच तक्रारीतील तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता सदर तक्रार ही आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे आणि म्‍हणून मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

7.         मुद्दा क्र. 3  - तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाचे विक्रीपत्र वि.प. करुन देत नसल्‍याने लेआऊटची प्रत्‍यक्ष स्थिती पाहिली असता तेथे जंगल वाढून आले होते व विकासाची कुठलीही कामे करण्‍यात आली नव्‍हती. वि.प.ने स्‍थावर मालमत्‍तेचे कब्‍जापत्र करुन देतांना वि.प. 29.12.2020 पर्यंत विक्रीपत्र करुन देऊ शकले नाहीतर एकूण रु.7,10,000/- ही रक्‍कम चार धनादेश जे वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला दिले त्‍याद्वारे परत करतील. जेव्‍हा वि.प. विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र दिलेल्‍या कालावधीपर्यंत करुन देऊ शकले नाही तेव्‍हा वि.प.ने सदर धनादेश वटविण्‍याकरीता बँकेत टाकले असता ते वि.प.च्‍या खात्‍यात पूरेसा नीधी उपलब्‍ध नसल्‍याने वटविल्‍या गेले नाही. तसेच पोलिसांकडे तक्रार केल्‍यावरही वि.प.ने रक्‍कम परत करण्‍याचे आश्‍वासन देऊन रक्‍कम परत केलेली नाही. सदर बाब तक्रारकर्त्‍याने कागदोपत्री पुराव्‍यासह आयोगासमोर स्‍पष्‍ट केलेली आहे. आजतागायत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला कुठलीही रक्‍कम दिली नाही. वि.प.ची सदर कृती ही ग्राहकास सेवा देण्‍यात अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा करणारी आहे आणि म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

 8.       मुद्दा क्र. 4  - प्रस्‍तुत प्रकरणामध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने विवादित जमिनीबाबत विक्रीपत्र नियोजित कालावधीत न केल्‍याने दिलेली रक्‍कम ही परत घेण्‍याची तयारी दर्शविली आहे. तसेच तक्रारीमध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने असे नमूद केले आहे की, वि.प.ने पोलिसांसमोर त्‍याचे लेआऊटला कुठलीही मंजूरी नसल्‍याचे मान्‍य केले आहे.  वि.प.ने आयोगासमोर हजर होऊन ही बाब दस्‍तऐवजांसह नाकारलेली नाही. अशा परिस्थितीमध्‍ये विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे आदेश हे तांत्रिक बाबीने गुंतागुंतीचे होईल व विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे आदेश कागदोपत्री राहण्याची शक्यता दिसते. मा. सर्वोच्‍च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम व्याजासह परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा राज्य आयोग, सर्किट बेंच नागपुर यांनी दिलेल्या खालील निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation            Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, विवादीत जमीनीबाबतची रक्‍कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2016 ते 2019 दरम्यान रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला दिलेली रक्कम मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तक्रारकर्त्याने एकूण देय रक्कम रु.8,26,672/- पैकी रु.7,00,462/-  (84.73% ) रक्‍कम दिल्‍याचे पावत्‍यांवरुन निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ला तक्रारकर्त्याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.7,00,462/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला एकूण रु.7,00,462/- ही रक्‍कम दि.03.06.2016 ते 08.02.2019 या कालावधीत दिलेली आहे. वि.प. सदर रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करण्‍यास तयार होते. परंतू प्रत्‍यक्षात वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रक्‍कम परत न केल्‍याने तक्रारकर्ता हा सदर रक्‍कम द.सा.द.शे. 18 टक्‍के व्‍याजासह मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही किंवा रक्‍कमही परत केलेली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याला जो शारिरीक आणि मानसिक त्रास सहन करावा लागला त्‍याकरीता तक्रारकर्ता शारिरीक व मानसिक त्रासाची नुकसान भरपाई मिळण्‍यास पात्र आहे. वि.प.च्‍या दोषपूर्ण सेवेमुळे तक्रारकर्त्‍याला वि.प.ला नोटीस पाठवावा लागला व शेवटी आयोगासमोर तक्रार दाखल करावी लागली, त्‍यामुळे तक्रारकर्ता सदर कार्यवाहीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. करिता आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे. 

    - अं ति म आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1033.34 चौ.फु) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक (Non Agriculture) भूखंडाचे दरानुसार असलेल्‍या मुल्‍याची रक्‍कम ही तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्‍या रकमेच्‍या प्रमाणात (84.73% ) द्यावी.

किंवा

तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला रु.7,00,462/- शेवटची रक्‍कम दिल्‍याचे दि.08.05.2019 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.

वरील दोन्ही पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.70,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.20,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.