::निकालपत्र::
(पारीत व्‍दारा- श्री नितीन माणिकराव घरडे, मा.सदस्‍य.)
(पारीत दिनांक–20 मार्च, 2017)
01. उपरोक्‍त नमुद तक्रारदारांनी मंचा समक्ष ग्राहक संरक्षण कायदा-1986 चे कलम-12 खाली दाखल केलेल्‍या तक्रारी हया जरी स्‍वतंत्ररित्‍या वेगवेगळया दाखल केलेल्‍या असल्‍या, तरी नमुद तक्रारींमधील विरुध्‍दपक्ष हे एकच आहेत आणि तपशिलाचा थोडाफार भाग वगळता, ज्‍या कायदे विषयक तरतुदींचे आधारे हया तक्रारी निकाली निघणार आहेत, त्‍या कायदे विषयक तरतुदी सुध्‍दा नमुद तक्रारींमध्‍ये एक सारख्‍याच आहेत आणि म्‍हणून आम्‍ही नमुद तक्रारीं मध्‍ये एकत्रितरित्‍या निकाल पारीत करीत आहोत.
02. तक्रारदारांचे संक्षीप्‍त कथन खालील प्रमाणे-
उपरोक्‍त नमुद तक्रारीं मधील विरुध्‍दपक्ष सुरेश कोंडबाजी बुरेवार हा “गृहलक्ष्‍मी कंस्‍ट्रक्‍शन एवं लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स नागपूर” या फर्मचे नावे प्रोप्रायटर म्‍हणून निवासी भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतो.
नमुद तक्रारदारानां निवासी भूखंडाची आवश्‍यकता असल्‍याने त्‍यांनी विरुध्‍दपक्षाशी संपर्क साधला असता विरुध्‍दपक्षाने त्‍याच्‍या मालकीचे निरनिराळया ले आऊट मधील भूखंड विक्रीसाठी उपलब्‍ध असल्‍याचे सांगितले. त्‍याप्रमाणे प्रत्‍येक तक्रारकर्त्‍याने इसारा दाखल काही रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाकडे जमा करुन विरुध्‍दपक्ष गृहलक्ष्‍मी कंस्‍ट्रक्‍शन एवं लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स फर्म तर्फे त्‍यांच्‍या-त्‍यांच्‍या नावे इसारपत्र करुन घेतले आणि त्‍यानंतर वेळोवेळी करारातील भूखंडापोटी काही रकमा विरुध्‍दपक्षाकडे जमा केल्‍यात.
तक्रारदारानीं विरुध्‍दपक्ष फर्मशी केलेल्‍या इसारपत्रा नुसार प्रस्‍तावित ले आऊटचे वर्णन “परिशिष्‍ट- अ” मध्‍ये दर्शविल्‍या प्रमाणे खालील प्रमाणे आहे-
“परिशिष्‍ट- अ”
अक्रं | तक्रार क्रमांक | मौजा | पटवारी हलका क्रं | सर्व्‍हे क्रमांक |
1 | CC/15/32 | देवळी गुजर, तालुका जिल्‍हा नागपूर | 75 | 7/11 |
2 | CC/15/33 | सिंधीविहिरी, तालुका जिल्‍हा नागपूर. | 58 | 51 |
3 | CC/15/34 | देवळी गुजर, तालुका जिल्‍हा नागपूर | 75 | 7/11 |
4 | CC/15/37 | देवळी गुजर, तालुका जिल्‍हा नागपूर | 75 | 7/11 |
विरुध्‍दपक्षाने विहित मुदतीत भूखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र तक्रारदारांचे नावे नोंदवून दिलेले नाही. तक्रारदारांचे इसारपत्रा प्रमाणे इसारपत्र केल्‍याचा दिनांक व नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची दिलेली मुदत परिशिष्‍ट-“ब” मध्‍ये दर्शविल्‍या प्रमाणे खालील प्रमाणे देण्‍यात येते-
“परिशिष्‍ट- ब”
अक्रं | तक्रार क्रमांक | इसारपत्राचा दिनांक | विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मुदत |
1 | CC/15/32 | 07/01/2008 | 07/01/2010 |
2 | CC/15/33 | 02/01/2008 | 02/01/2010 |
3 | CC/15/34 | 07/01/2008 | 0701/2010 |
4 | CC/15/37 | 07/01/2008 | 07/01/2010 |
तक्रारदारांनी विरुध्‍दपक्षाशी केलेल्‍या भूखंड इसारपत्र विक्री करारा प्रमाणे, भूखंड क्रमांक, त्‍यांचे क्षेत्रफळ, भूखंडाची एकूण किम्‍मत आणि प्रत्‍येकाने विरुध्‍दपक्षाकडे भूखंडापोटी जमा केलेली रक्‍कम या बद्दलचा तपशिल “परिशिष्‍ट-क” प्रमाणे खालील प्रमाणे-
“परिशिष्‍ट-क”
अक्रं | तक्रार क्रमांक | भूखंड क्रमांक | क्षेत्रफळ चौफूरसटा मध्‍ये | भूखंडाची एकूण किम्‍मत | दिलेली रक्‍कम | रक्‍कम दिल्‍याचा शेवटचे हप्‍ताचा दिनांक |
01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07 |
1 | CC/15/32 | 249 | 1614.6 | 1,29,168/- | 1,08,250 /- | 17/03/2011 |
2 | CC/15/33 | 43 | 1614.00 | 56,490/- | 39,206/- | 18/12/2009 |
3 | CC/15/34 | 303 | 1614.6 | 1,29,168/- | 90,250/- | 17/03/2011 |
4 | CC/15/37 | 318 | 1614.6 | 1,29,168/- | 1,08,000/- | 17/03/2011 |
वरील प्रमाणे भूखंडाच्‍या रकमा विरुध्‍दपक्षा कडे जमा केल्‍यात व पावत्‍या प्राप्‍त केल्‍यात.
या ठिकाणी मंचा तर्फे स्‍पष्‍ट करण्‍यात येते की, ग्राहक तक्रार क्रं-CC/15/34 तक्रारकर्ता प्रकाश चंदनखेडे या प्रकरणा मध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने दिनांक-08/05/2008 रोजी विरुध्‍दपक्षाला रुपये-16,000/- दिल्‍याचे तक्रारी मध्‍ये जरी नमुद केले असले तरी तक्रारी मध्‍ये पावती क्रमांक दिलेला नाही तसेच सदरची पावती सुध्‍दा पुराव्‍या दाखल सादर केलेली नाही, सदरची रक्‍कम धरुन तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारी प्रमाणे त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला एकूण रुपये-1,06,250/- दिल्‍याचे नमुद केलेले आहे परंतु रुपये-16,000/- ची पावती दाखल केलेली नसल्‍याने एकूण रुपये-90,250/- एवढी रक्‍कम विरुध्‍दपक्षास दिल्‍याची बाब मंचा तर्फे हिशोबात धरण्‍यात येते.
मंचा तर्फे असेही स्‍पष्‍ट करण्‍यात येते की, ग्राहक तक्रार क्रं-CC/15/37 तक्ररकर्ता श्री गणेश रामाजी काथोके या प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास एकूण रुपये-88,000/- दिल्‍याचे नमुद केलेले आहे परंतु प्रकरणातील पुराव्‍या दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतीं वरुन तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास एकूण रुपये-1,08,000/- दिल्‍याची बाब सिध्‍द होत असल्‍याने या प्रकरणात मंचा तर्फे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास एकूण रुपये-1,08,000/- दिल्‍याची बाब हिशोबात धरण्‍यात येते.
तक्रारदारांचे असेही म्‍हणणे आहे की, वरील प्रमाणे रकमा विरुध्‍दपक्षाकडे जमा केल्‍या नंतर व उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन भूखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन देण्‍यास वेळोवेळी विरुध्‍दपक्षाकडे विनंत्‍या केल्‍यात परंतु प्रतिसाद मिळाला नाही.तक्रारदारांचे असेही म्‍हणणे आहे की, त्‍यांना असे समजले आहे की, विरुध्‍दपक्षाने इसारपत्रात नमुद केलेल्‍या प्रस्‍तावित ले आऊट जमीन सुध्‍दा अद्दाप पावेतो त्‍याचे मालकीची झालेली नाही, त्‍यावरुन त्‍यांची फसवणूक झाल्‍याची बाब लक्षात आली. तक्रारदारानीं विरुध्‍दपक्षास रजिस्‍टर पोस्‍टाने कायदेशीर नोटीस पाठवून इसारपत्रामध्‍ये नमुद अटी व शर्ती नुसार भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास विनंती केली परंतु विरुध्‍दपक्षाने अशी कायदेशीर नोटीस प्राप्‍त होऊनही कोणतीही कार्यवाही केली नाही वा नोटीसला उत्‍तरही दिले नाही.
म्‍हणून या तक्रारींव्‍दारे त्‍यांनी विनंती केली की, त्‍यांचे मध्‍ये झालेल्‍या इसारपत्रा नुसार त्‍यांच्‍या त्‍यांच्‍या भूखंडाचे उर्वरीत घेणे असलेली रक्‍कम स्विकारुन विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे विरुध्‍दपक्षास आदेशित व्‍हावे. परंतु असे विक्रीपत्र नोंदवून देणे विरुध्‍दपक्षास शक्‍य नसल्‍यास त्‍यांनी-त्‍यांनी भूखंडापोटी भरलेली एकूण रक्‍कम (परिशिष्‍ट- क मध्‍ये दर्शविल्‍या प्रमाणे) द.सा.द.शे.24% दराने व्‍याजासह विरुध्‍दपक्षा कडून परत मिळावी. तसेच त्‍यांना झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल प्रत्‍येकी रुपये-30,000/- नुकसान भरपाई आणि नोटीस खर्च म्‍हणून प्रत्‍येकी रुपये-3000/- तसेच तक्रारीचा खर्च विरुध्‍दपक्षा कडून मिळावा.
03. अतिरिक्‍त जिल्‍हा ग्राहक मंच, नागपूर मार्फतीने प्रकरण निहाय रजिस्‍टर पोस्‍टाने विरुध्‍दपक्षाचे नावे नमुद पत्‍त्‍यावर नोटीस पाठविली असता त्‍या पोस्‍टाच्‍या नोटीस घेण्‍यास इन्‍कार या पोस्‍टाचे शे-यासह मंचात परत आल्‍यात. पोस्‍टाव्‍दारे परत आलेले नोटीसचे पॉकीट प्रकरण निहाय नि.क्रं-6 प्रमाणे अभिलेखावर दाखल आहे. अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्षास ग्राहक मंचाचे नोटीसची सुचना प्राप्‍त होऊनही त्‍याने नोटीस स्विकारल्‍या नाहीत म्‍हणून प्रकरण निहाय त्‍याचे विरुध्‍द तक्रार एकतर्फी चालविण्‍याचा आदेश अतिरिक्‍त जिल्‍हा ग्राहक मंचाने दिनांक-04/09/2015 रोजी पारीत केला.
04. दरम्‍यानचे काळात अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा समक्ष तक्रारी चालू असताना विरुध्‍दपक्षा तर्फे वकील कु.पराते यांनी दिनांक-02/11/2015 रोजी पुरसिस दाखल करुन त्‍यात नमुद केले की, अतिरिक्‍त जिल्‍हा ग्राहक मंचाने विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द पारीत केलेल्‍या एकतर्फी आदेशा विरुध्‍द त्‍यांनी मा.राज्‍य ग्राहक आयोगा मध्‍ये अपिल दाखल केलेले आहे. परंतु त्‍यांनी पुढे असे अपिल दाखल केल्‍या संबधी कोणतेही दस्‍तऐवज मंचा समक्ष दाखल केलेले नाहीत.
05. नमुद तक्रारींमध्‍ये तक्रारदारांचे वकील श्री क्षिरसागर यांनी तक्रारदारांची प्रतिज्ञालेखावरील तक्रारीलाच लेखी आणि मौखीक युक्‍तीवाद समजण्‍यात यावा अशी पुरसिस दाखल केली.
06. तक्रारदारांनी तक्रारीचे समर्थनार्थ दस्‍तऐवज यादी नुसार काही दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात, ज्‍यामध्‍ये विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे करुन दिलेले भूखंडाचे इसारपत्र, करारातील भूखंडापोटी विरुध्‍दपक्ष फर्म मध्‍ये रकमा भरल्‍या बाबत पावत्‍यांच्‍या प्रती, तक्रारदारानीं प्रकरणनिहाय विरुध्‍दपक्षास रजिस्‍टर पोस्‍टाने पाठविलेली कायदेशीर नोटीसची प्रत, रजिस्‍टर पोस्‍टाची पावती अशा दस्‍तऐवजांचा समावेश आहे.
07. विरुध्‍दपक्षास अतिरिक्‍त जिल्‍हा ग्राहक मंचा तर्फे रजिस्‍टर पोस्‍टाव्‍दारे पाठविलेल्‍या नोटीसची सुचना मिळूनही त्‍याने ती नोटीस न स्विकारल्‍याने ग्राहक मंचात परत आली.अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्षास सुचना देऊनही त्‍याने नोटीस न स्विकारल्‍याने तो मंचा समक्ष उपस्थित होऊ शकला नाही व त्‍याला संधी देऊनही त्‍याने आपले म्‍हणणे मंचा समक्ष मांडले नाही, त्‍याने एकप्रकारे सर्व तक्रारी मान्‍य केलेल्‍या आहेत, असे गृहीत धरावे लागेल. तक्रारदारांचा असा आरोप आहे की, विरुध्‍दपक्षाने इसारपत्रा प्रमाणे विहित मुदतीत त्‍यांना भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाहीत, जेंव्‍हा की ते भूखंडाची उर्वरीत रक्‍कम देण्‍यास तयार होते. विरुध्‍दपक्षा कडून असे एकही पत्र तक्रारदारानां मिळालेले नाही, ज्‍याव्‍दारे, त्‍याने उर्वरीत रकमेची मागणी त्‍यांचेकडे केली होती असे दाखविता येईल.
08. या व्‍यतिरिक्‍त विरुध्‍दपक्षाला अतिरिक्‍त जिल्‍हा ग्राहक मंच, नागपूर मार्फत पाठविलेल्‍या रजिस्‍टर पोस्‍टाच्‍या सर्व नोटीसेस पोस्‍टाचे “घेण्‍यास इन्‍कार” या शे-यासह परत आलेल्‍या आहेत, यावरुन विरुध्‍दपक्षाला तक्रारदारांची एक प्रकारे फसवणूक करावयाची होती, असे म्‍हणणे गैर होणार नाही. या एकाच बाबी वरुन असे म्‍हणता येईल की, विरुध्‍दपक्षाचा, तक्रारदारांना त्‍यांचे-त्‍यांचे करारा प्रमाणे भूखंड विक्री करुन देण्‍याचा हेतु नव्‍हता आणि तक्रारदारां कडून काही रकमा मिळाल्‍या नंतर त्‍यांना केवळ फसविण्‍याचा विरुध्‍दपक्षाचा उद्देश्‍य दिसून येतो.
09. तक्रारदारांचे वकील श्री क्षिरसागर यांनी तक्रारीचे समर्थनार्थ खालील नमुद मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयाच्‍या निवाडयांच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात-
- Special Leave Petition No.-CC/8481/2012, Decided on-09/05/2012 (S.C.)“Meerut Development Authority -Versus-Mukeshkumar Gupta”
- “Haryana Urban Development Authority-Versus- Tej Refigeration”- IV (2012) CPJ-12 (N.C.)
- “Raju Tank-Versus-Bindraben Bharatkumar Mavani-2014 (2) CPR 32 (N.C.)
आम्‍ही उपरोक्‍त नमुद मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयाचे निवाडयांचे काळजीपूर्वक वाचन केले, त्‍यामध्‍ये असे नमुद केलेले आहे की, जमीन विकासक जो पर्यंत करारा नुसार भूखंडाचे विक्रीपत्र संबधित ग्राहकाचे नावे विक्रीपत्रान्‍वये नोंदवून देत नाही तो पर्यंत तक्रारीचे कारण हे सतत घडत असते. नमुद निवाडयातील वस्‍तुस्थिती ही आमच्‍या समोरील प्रकरणां मधील वस्‍तुस्थितीशी तंतोतंत जुळते.
10. वरील सर्व कारणास्‍तव, आम्‍ही, या निष्‍कर्षाप्रत आलो आहोत की, विरुध्‍दपक्षाने केवळ सेवेत त्रृटीच ठेवली नसून अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब सुध्‍दा केलेला आहे. तक्रारीतील “परिशिष्‍ट-अ ते क” मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे तक्रारदार त्‍यांनी केलेल्‍या इसारपत्रा नुसार विरुध्‍दपक्षास उर्वरीत देणे असलेली रक्‍कम देऊन भूखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र विरुध्‍दपक्षा कडून नोंदवून मिळण्‍यास पात्र आहेत. करारा प्रमाणे देय नोंदणी व मुद्रांक शुल्‍काची तसेच शासनमान्‍य देय विकासशुल्‍काची रक्‍कम देण्‍याची जबाबदारी ही तक्रारदारांची आहे. परंतु असे विक्रीपत्र तक्रारदारांचे नावे नोंदवून देणे विरुध्‍दपक्षास शक्‍य नसल्‍यास परिशिष्‍ट “क” मध्‍ये दर्शविल्‍या प्रमाणे तक्रारदारानीं त्‍यांच्‍या-त्‍यांच्‍या भूखंडापोटी विरुध्‍दपक्षास एकूण दिलेली रक्‍कम, शेवटचा हप्‍ता अदा केल्‍याचे दिनांका पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.12% दराने व्‍याजासह परत करण्‍याची जबाबदारी विरुध्‍दपक्षाची आहे. त्‍याच बरोबर
तक्रारकर्त्‍यांना झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल प्रत्‍येकी रुपये-10,000/- नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च म्‍हणून प्रत्‍येकी रुपये-5000/- विरुध्‍दपक्षा कडून मिळण्‍यास तक्रारदार पात्र आहेत.
11. वरील सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन, आम्‍ही तक्रारीत खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत-
::आदेश::
1) ग्राहक तक्रार क्रं-CC/15/32, CC/15/33, CC/15/34 आणि CC/15/37 या तक्रारदारांच्‍या तक्रारी विरुध्‍दपक्ष गृहलक्ष्‍मी कंस्‍ट्रक्‍शन एवं लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स तर्फे प्रोप्रायटर सुरेश कोंडबाजी बुरेवार याचे विरुध्‍द अंशतः मंजूर करण्‍यात येतात.
2) “विरुध्‍दपक्षास” आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍याने निकालपत्रातील “परिशिष्‍ट-अ ते क ” मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे तक्रारदारांना त्‍यांच्‍या-त्‍यांच्‍या केलेल्‍या इसारपत्रा प्रमाणे उर्वरीत घेणे असलेली रक्‍कम स्विकारुन नमुद भूखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र तक्रारदारांचे नावे नोंदवून द्दावे. इसारपत्रा प्रमाणे शासन देय नोंदणी व मुद्रांकशुल्‍काचा तसेच शासन देय विकास शुल्‍काच्‍या रकमेचा खर्च तक्रारदारांनी स्‍वतः सहन करावा. परंतु असे विक्रीपत्र नोंदवून देणे विरुध्‍दपक्षास शक्‍य नसल्‍यास तक्रारीतील “परिशिष्‍ट-क” मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे तक्रारकर्त्‍यांनी करारातील भूखंडापोटी विरुध्‍दपक्ष फर्म मध्‍ये जमा केलेली एकूण रक्‍कम, विरुध्‍दपक्षाने शेवटच्‍या हप्‍त्‍याची रक्‍कम अदा केल्‍याचे दिनांका पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.12% दराने व्‍याजासह त्‍या-त्‍या तक्रारकर्त्‍याला परत करावी.
4) तक्रारदारांना झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल प्रत्‍येकी रुपये-10,000/- (अक्षरी प्रत्‍येकी रुपये दहा हजार फक्‍त) आणि तक्रारखर्च म्‍हणून प्रत्‍येकी रुपये-5000/-(अक्षरी प्रत्‍येकी रुपये पाच हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्षाने त्‍या-त्‍या तक्रारकर्त्‍याला द्दावेत.
5) सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्षाने निकालपत्राची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍या पासून 30 दिवसांचे आत करावे.
6) निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन
देण्‍यात याव्‍यात. निकालपत्राची मूळ प्रत ग्राहक तक्रार क्रं-CC/15/32 मध्‍ये लावण्‍यात यावी आणि अन्‍य ग्राहक तक्रारी मध्‍ये निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती लावण्‍यात याव्‍यात.
