-निकालपत्र–

           (पारित व्‍दारा- श्री नितीन माणिकराव घरडे, मा.सदस्‍य)

                  ( पारित दिनांक-28 जुलै,2016)

01.  तक्रारकर्त्‍याने ही तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा-1986 चे कलम-12 खाली विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) व क्रं-2) विरुध्‍द करारा प्रमाणे सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍यासाठी तसेच इतर अनुषंगिक कारणांसाठी दाखल केली आहे.

02.    तक्रारीचे स्‍वरुप थोडक्‍यात खालील प्रमाणे-  

       विरुध्‍दपक्ष ही वन विभाग कर्मचा-यांची एक सहकारी संस्‍था असून, विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेने तिचे कर्मचारी सदस्‍यांसाठी निवासी गाळे विक्रीची योजना तयार केली. सदरची योजना मौजा तेलंगखेडी, सेमीनरी हिल्‍स, नागपूर येथील वन जमीनीवर बांधण्‍यात आली होती. तक्रारकर्ता हा विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेचा सदस्‍य आहे. त्‍याने विरुध्‍दपक्ष संस्‍थे सोबत दिनांक-21/08/2011 रोजी निवासी सदनीका विकत घेण्‍याचा करार केला, करारा नुसार सदनीकेची किंमत ही रुपये-3,85,221/- एवढी निश्चित करण्‍यात आली. त्‍याने सदनीकेसाठी एच.डी.एफ.सी. या खाजगी वित्‍तीय संस्‍थेकडून दिनांक-27/03/2003 रोजी रुपये-2,25,000/- रकमेचे कर्ज घेतले. अशाप्रकारे तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतः जवळील आणि खाजगी वित्‍तीय संस्‍थेकडून कर्ज घेऊन रकमेची व्‍यवस्‍था केली.

       तक्रारकर्त्‍याचे पुढे असे म्‍हणणे आहे की, विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी त्‍याचेकडून दिनांक-25/08/2003 चे मागणीपत्रा नुसार रुपये-42,398/- अतिरिक्‍त रकमेची मागणी करुन, रक्‍कम दिल्‍या शिवाय सदनीकेचा ताबा मिळणार नाही असे त्‍यास सांगितले. म्‍हणून त्‍याने पुन्‍हा एच.डी.एफ.सी. या वित्‍तीय  संस्‍थेकडून कर्ज  काढले. अशाप्रकारे

अतिरिक्‍त रकमेचा भरणा केल्‍यावर त्‍याला दिनांक-01/09/2004 रोजी सदनीकेचे ताबापत्र देऊन ताबा दिला. सदर ताबा देण्‍यामध्‍ये विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी 18 महिन्‍याचा विलंब केला.

      तक्रारकर्त्‍याने पुढे असे नमुद केले की, त्‍याला सदनीकेचा ताबा मिळाल्‍या नंतर असे आढळून आले की, त्‍यातील बांधकामा मध्‍ये हलक्‍या प्रतीचे साहित्‍य वापरलेले आहे, त्‍यामुळे त्‍याला व त्‍याचे कुटूंबियांना अनेक समस्‍यांना अडचणींना सामोरे जावे लागले. म्‍हणून त्‍याने विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेला दिनांक-07/11/2005 रोजीचे लेखी पत्र बांधकामातील त्रृटी बाबत दिले परंतु कोणताही प्रतिसाद न मिळाल्‍याने त्‍याने स्‍वतः जवळून रुपये-3,00,000/- अतिरिक्‍त खर्च करुन दुरुस्‍ती केली. त्‍यानंतर त्‍याने दिनांक-27/04/2006 व दिनांक-16/09/2006 रोजी विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेला दोन स्‍मरणपत्रे पाठवून त्‍यामध्‍ये सदनीकेचे हलक्‍या प्रतीचे बांधकाम, करारा व्‍यतिरिक्‍त अतिरिक्‍त रकमेची केलेली मागणी, सदनीकेच्‍या विक्रीपत्राची नोंदणी असे मुद्दे उपस्थित केले, ज्‍याची पोच मिळाली परंतु प्रतिसाद मिळाला नाही. त्‍यानंतर त्‍याने विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेकडे दिनांक-30/11/2007 रोजी पुन्‍हा लेखी निवेदन सादर केले. तक्रारकर्त्‍याला अद्दापही सदनीकेचा मालकी हक्‍क मिळालेला नाही. शेवटी त्‍याने विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेला दिनांक-12/10/2012 रोजीची कायदेशीर नोटीस पाठविली असता विरुध्‍दपक्ष संस्‍थे तर्फे दिनांक-10/11/2012 रोजीचे उत्‍तर देण्‍यात आले, त्‍यामध्‍ये त्‍यांनी नमुद केले की, काही सदनीकाधारकां कडून पूर्ण रकमेची वसुली झालेली नाही, त्‍यानंतर विक्रीपत्र नोंदणीचा विचार करण्‍यत येईल. नोटीसचे उत्‍तरामध्‍ये वसुल करण्‍यात आलेल्‍या अतिरिक्‍त रकमेचे तसेच दोषपूर्ण बांधकामा संबधाने कुठलेही स्‍पष्‍टीकरण दिलेले नाही. तक्रारकर्ता सदनीकेत राहावयास गेल्‍या नंतर एक वर्षाचे वास्‍तव्‍या नंतर त्‍यास त्रृटी दिसून आल्‍यात, त्‍यामुळे त्‍यानंतर त्‍याने विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेकडे हरकत उपस्थित केली.

      तक्रारकर्त्‍याने पुढे असे नमुद केले की,  त्‍याने दिनांक-15/11/2012 रोजी विरुध्‍दपक्ष क्रं-2) संस्‍थेच्‍या सचिवांशी दुरध्‍वनीवरुन संपर्क साधून सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची विनंती केली असता त्‍यांनी नोंदणी करुन देण्‍याचे नाकारले. तक्रारकर्ता हा दिनांक-31.07.2012 रोजी सेवानिवृत्‍त झाला. सन-2004 मध्‍ये सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले असते तर त्‍यावेळी नोंदणी फी व शुल्‍काचा खर्च कमी आला असता. सन-2003 मध्‍ये विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेच्‍या मागणी नुसार देखभाल खर्च म्‍हणून रुपये-15,000/- सुध्‍दा त्‍याने जमा केलेत, परंतु एवढे करुन सुध्‍दा सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून न देऊन विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी त्‍यास दोषपूर्ण सेवा दिल्‍याने त्‍याने ग्राहक मंचत तक्रार दाखल करुन पुढील मागण्‍या केल्‍यात-

       (01) विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी तक्रारकर्त्‍याचे सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे

            आदेशित व्‍हावे.

     (02)   सदनीकेच्‍या संदर्भात त्‍याचे कडून जास्‍तीची वसुल केलेली रक्‍कम रुपये

            42,400/- परत करण्‍याचे विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेला आदेशित व्‍हावे.

     (03)   करारनाम्‍या प्रमाणे तक्रारकर्त्‍याला पार्कींगची जागा तसेच गच्‍ची/टेरेस

            उपलब्‍ध करुन देण्‍याचे निर्देश विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेला देण्‍यात यावे.

     (04)   हलक्‍या प्रतीचे बांधकाम साहित्‍य वापरल्‍यामुळे रुपये-1,00,000/- खर्च

            बसविण्‍यात यावा.     

     (05)   नुकसान भरपाई पोटी तक्रारकर्त्‍याला रुपये-5,00,000/- रक्‍कम मंजूर

            करावी.

03.     विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) आणि क्रं-2) यांनी एकत्रित लेखी जबाब सादर केला. त्‍यांनी नमुद केले की, विरुध्‍दपक्ष संस्‍था ही सहकारी कायदा-1960 अंतर्गत नोंदणीकृत असून नोंदणी क्रं-155/1963 असा आहे. तक्रारकर्ता हा सदर संस्‍थेचा सदस्‍य असल्‍याची बाब मान्‍य केली. विरुध्‍दपक्ष संस्‍था ही सहकारी कायद्दाखाली नोंदणीकृत असल्‍याने तक्रार चालविण्‍याचे अधिकारक्षेत्र हे सहकारी न्‍यायालयालाच आहे, ग्राहक मंचास नाही. तक्रारकर्त्‍यास सदनीकेचा ताबा हा दिनांक-01/09/2004 रोजी दिला आणि त्‍यामधील बांधकामातील त्रृटी संबधाने तक्रार ही सन-2003, 2005 आणि 2006 पासून तक्रारकर्ता करीत असल्‍याने ग्राहक संरक्षण कायद्दातील कलम-21 प्रमाणे तक्रार ही मुदतबाहय असल्‍याने खारीज होण्‍यास पात्र आहे. पत्रव्‍यवहारामुळे तक्रार ही मुदतीत येत नाही. महाराष्‍ट्र शासनाने लिजवर दिलेल्‍या जमीनीवर सदनीका बांधण्‍यात आल्‍यात, त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेच्‍या मालकीची जमीन नाही. तक्रारकर्त्‍याने    दिनांक-21/08/2001 रोजी सदनीकेपोटी रुपये-3,85,221/- जमा करुन ती सदनीका विकत घेण्‍याचा करार केल्‍याची बाब मान्‍य केली. विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी केलेल्‍या मागणी नुसार नियमितपणे रकमा दिल्‍या नाहीत. दरम्‍यानचे काळात बांधकामाच्‍या साहित्‍यामध्‍ये, मजुरी शुल्‍का मध्‍ये वाढ झाल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍या कडून अतिरिक्‍त रक्‍कम रुपये-42,398/- ची मागणी करण्‍यात आली, जी संस्‍थेच्‍या अन्‍य सदस्‍यां कडून सुध्‍दा करण्‍यात आली, जी त्‍यांनी पूर्ण केली. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने 09 वर्षा नंतर त्‍या रकमे संबधी केलेली मागणी ही मुदतबाहय म्‍हणून फेटाळण्‍यात येते. अतिरिक्‍त रकमे संबधीची कल्‍पना तक्रारकर्त्‍यास वेळोवेळी मौखीक आणि संस्‍थेच्‍या सभेमधूनही देण्‍यात आली. सदनीकेचा ताबा देण्‍यस 18 महिने उशिर झालेला नाही. संस्‍था आणि तिचे सदस्‍यांमध्‍ये झालेल्‍या करारा प्रमाणे बांधकामाची मुदत वाढविता येत होती. बांधकामास उशिर झाला असे जर म्‍हटले तर यामध्‍ये तक्रारकर्त्‍याचा सुध्‍दा दोष आहे की, त्‍याने पेमेंट उशिरा केले, केवळ विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेस दोष देऊन चालणार नाही.

तक्रारकर्त्‍यास सदनीकेच ताबा दिल्‍या नंतर विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी दिलेल्‍या उत्‍तरावर त्‍याचे समाधान झाले होते आणि 09 वर्षाच्‍या कालावधी नंतर एकमेव सदस्‍य म्‍हणून त्‍याने ग्राहक मंचा समक्ष सदनीकेचा ताबा उशिरा मिळाल्‍या बाबत तक्रार केलेली आहे. त्‍यांनी 05 सदनीका बांधण्‍याचा करार ख्‍यातीप्राप्‍त श्री समर्थ कंस्‍ट्रक्‍शन कंपनीला दिला होता, बांधकामाचे वेळी तक्रारकर्त्‍याने वेळोवेळी मोक्‍यावर भेटी दिल्‍यात, त्‍याचे समाधान झाल्‍यामुळे त्‍याने सदनीकेचा ताबा देण्‍याची विनंती केली होती, त्‍यानुसार ताबा पण देण्‍यात आला होता आणि 09 वर्षाचे कालावधी नंतर तो सदनीकेचे बांधकाम हलक्‍या दर्जाचे आहे असा आक्षेप घेऊ शकत नाही आणि तेही सक्षम पुराव्‍या शिवाय. तक्रारकर्ता हा बांधकाम तज्ञ नाही, केवळ आरोपां वरुन तक्रार सिध्‍द होऊ शकत नाही. विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेच्‍या परवानगी शिवाय तक्रारकर्त्‍याने सदनीकेच्‍या आतील भागाच्‍या संरचनेमध्‍ये काही बदल केल्‍यामुळे सदनीकेच्‍या वरच्‍या आणि खालच्‍या भागाला धोका निर्माण झालेला आहे. विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी दिनांक-10/11/2012 रोजी दिलेल्‍या उत्‍तरास तक्रारकर्त्‍याने आव्‍हानित केलेले नाही, त्‍याचे समाधान झाले होते. तक्रारकर्त्‍याने दिनांक-12/10/2012 रोजी दिलेल्‍या कायदेशीर नोटीसला विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी दिनांक-10/11/2012 रोजी उत्‍तर दिले. तक्रारकर्त्‍याचा आरोप आहे की, त्‍याचे कडून विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी अतिरिक्‍त रक्‍कम वसुल केली परंतु या संबधाने त्‍याचे जवळ कोणताही लेखी पुरावा नाही. विरुध्‍दपक्ष संस्‍था फ्लॅटचे विक्रीपत्र नोंदवून देऊ शकत नाही कारण की ती एक सहभागीदारी हाऊसिंग सोसायटी आहे, ती फक्‍त संपूर्ण जमीनीची ट्रॉन्‍सफर डिड करु शकते कारण जमीन ही महाराष्‍ट्र शासना कडून लिजवर मिळालेली आहे. विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेला  जमीनी संबधाने “Transfer of Property Act”, “Provisions of Land Revenue Code”, or any other law  मालकी हक्‍क नाही, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍यास सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचा प्रश्‍नच उदभवत नाही. परंतु तक्रारकर्त्‍याने त्‍याचे तक्रारीत ही बाब लपवून ठेवली व तो स्‍वच्‍छ हाताने मंचा समोर आलेला नाही, त्‍यामुळे तक्रार ही खारीज व्‍हावी. विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी सर्व सोयी सुविधा, टेरेस फ्लॅट आणि वाहनांसाठी पार्कींग सुविधा संस्‍थेच्‍या सर्व सदस्‍यांसह तक्रारकर्त्‍यास दिलेली आहे आणि तक्रारकर्ता या सर्व सुविधांचा लाभ मागील 09 वर्षा पासून सदनीकेचा ताबा घेतल्‍या पासून करीत आहे. तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतंत्र पार्कींग संबधाने मागणी केलेली आहे, जी मंजूर होऊ शकत नाही, कारण तक्रारकर्ता हाच एकमेव नाही, पार्कींगची सुविधा संस्‍थेच्‍या सर्व सदस्‍यांसाठी केलेली आहे आणि करारात सुध्‍दा तशी शर्त नमुद केलेली आहे. तक्रारकर्ता हा विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेचा ग्राहक होऊ शकत नाही कारण विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी त्‍यास कोणतीही सेवा पुरविलेली नाही, त्‍यामुळे तक्रार खारीज व्‍हावी. विरुध्‍दपक्ष संस्‍था ही ट्रान्‍सफर डिड करुन देऊ शकते, आणि त्‍याचा खर्च हा तक्रारकर्त्‍याला करावा लागेल, विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेला नाही. विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी तिचे सदस्‍यांनां ट्रान्‍सफर डिड, लिज डिड नोंदवून दिलेली नाही.

तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारी प्रमाणे रुपये-20,000/- जमा केल्‍या शिवाय विरुध्‍दपक्ष संस्‍था विक्रीपत्र नोंदवून देणार नसल्‍याचे जे नमुद आहे ते चुकीचे आहे. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार व मागण्‍या या चुकीच्‍या असल्‍याने तक्रार खारीज करण्‍याची विनंती विरुध्‍दपक्ष संस्‍थे तर्फे करण्‍यात आली.

04.   तक्रारकर्त्‍याने आपल्‍या प्रतीउत्‍तरात विरुध्‍दपक्षाचा लेखी जबाब नाकारलेला आहे. त्‍यात त्‍याने नमुद केले की, विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी सदनीकेचा ताबा जो पर्यंत रुपये-42,398/- तक्रारकर्ता जमा करीत नाही तो पर्यंत देता येणार नाही अशी भूमीका घेतल्‍याने त्‍याने सदरची रक्‍कम जमा केली. त्‍याने गाळयाचे संरचनेमध्‍ये कोणताही बदल केलेला नाही केवळ जिवाला दुखापत होऊ नये म्‍हणून  दुरुस्‍तीचे काम केले. विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी तक्रारकर्त्‍यास माहिती अधिकाराचे उत्‍तरात नमुद केले की, त्‍यांनी दिनांक-15/03/2004 रोजी रजिस्‍टर ट्रॉन्‍सफर डिउ श्री पी.आर.तिजारे, श्री ए.डब्‍ल्‍यु. जावळेकर आणि विरुध्‍दपक्ष संस्‍थे मार्फत श्री माधवराव गुडधे यांचेमध्‍ये करण्‍यात आली होती व आता विरुध्‍दपक्ष संस्‍था शपथेवर खोटे उत्‍तर सादर करीत आहे असे स्‍पष्‍टपणे दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याने दिनांक-01/06/2004 रोजी विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेमध्‍ये देखभालीसाठी रुपये-20,000/- जमा केले होते, त्‍यावेळी विरुध्‍दपक्षा तर्फे सांगण्‍यात आले होते की, सदर रक्‍कम ही मुदत ठेवी मध्‍ये गुंतवल्‍या जाईल व आलेल्‍या व्‍याजाच्‍या रकमेतून गाळयांची दुरुस्‍ती करण्‍यात येईल. तक्रारकर्ता हा प्रत्‍येक महिन्‍यास रुपये-600/- देखभालीचे देत आहे तसेच सिंकीग फंड रुपये-200/- विरुध्‍दपक्ष संस्‍था सदस्‍यां कडून वसुल करीत आहे. अशाप्रकारे देखरेखीचे नावाखाली विरुध्‍दपक्ष संस्‍था रक्‍कम जमा करीत असल्‍याचे नमुद केले.

05.   तक्रारकर्त्‍याने आपले दस्‍तऐवजांचे यादी सोबत शेअर सर्टिफीकेट, 21/08/2001 रोजीचा करारनामा, पैसे भरल्‍याची पावती, एचडीएफसी कडून कर्ज घेतल्‍याचा आदेश, ताबा पावती, तक्रारकर्ता आणि विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेतील झालेल्‍या पत्रव्‍यवहाराच्‍या प्रती, रजिस्‍टर कायदेशीर नोटीस व नोटीसला दिलेले उत्‍तर, श्री प्रभाकर राजेश्‍वर तिजारे यांना करुन दिलेल्‍या ट्रान्‍सफर डिडची प्रत आणि पत्रव्‍यवहाराच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात तसेच लेखी युक्‍तीवाद सादर केला.

06.  विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी लेखी युक्‍तीवाद सादर केला. तसेच सोबत महसूल वन विभाग ज्ञापन प्रत, जमीनीच्‍या कराराची प्रत तसेच उपनिबंधक, सहकारी संस्‍था, नागपूर शहर-1 यांनी श्री गुणवंत नारायणराव शेळके यांना दिनांक-18/02/2013 रोजी पाठविलेल्‍या पत्राची प्रत दाखल केली, ज्‍यामध्‍ये असे नमुद आहे की, संस्‍थेची जमीन ही जिल्‍हाधिकारी नागपूर यांनी लिजवर उपलब्‍ध करुन दिलेली आहे तसेच सदर्हू संस्‍था भाडेकरुन सहभागीदार या वर्गीकरणात मोडते, त्‍यामुळे गाळयाचे विक्रीपत्र होऊ शकत नाही, संस्‍था सभासदास ट्रॉन्‍सफर डीड करुन देऊ शकते असे नमुद केलेले आहे.

07.    उभय पक्षांचे वकीलांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. तसेच उभय पक्षां तर्फे दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन मंचा तर्फे करण्‍यात आले, त्‍यावरुन मंचाचा निष्‍कर्ष खालील प्रमाणे देण्‍यात येतो-

                            ::निष्‍कर्ष::

08.   विरुध्‍दपक्ष संस्‍थे (“विरुध्‍दपक्ष” म्‍हणजे वन विभाग कर्मचारी सहकारी गृहनिर्माण को-ऑप.हाऊसिंग सोसायटी लिमिटेड, नागपूर मार्फत- तिचे अध्‍यक्ष              तसेच तिचे सचिव असे समजण्‍यात यावे)  तर्फे मुख्‍यतः काही आक्षेप घेण्‍यात आलेले आहेत, त्‍यामुळे त्‍या आक्षेपांचा सर्वप्रथम विचार होणे आवश्‍यक आहे-

        (01) मंचाचे अधिकारक्षेत्रा बाबत-

        विरुध्‍दपक्षाचा प्रथम आक्षेप असा आहे की, विरुध्‍दपक्ष संस्‍था ही सहकारी कायद्दाखाली नोंदणीकृत असल्‍याने तक्रार चालविण्‍याचे अधिकारक्षेत्र हे सहकारी न्‍यायालयालाच आहे, ग्राहक मंचास नाही.

       विरुध्‍दपक्ष संस्‍था ही जरी सहकारी कायद्दाखालील नोंदणीकृत आहे ही बाब खरी आहे. परंतु तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष संस्‍थे कडून मोबदला देऊन फ्लॅट घेतलेला आहे, त्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेचा ग्राहक संरक्षण कायद्दा-1986 चे तरतुदी प्रमाणे ग्राहक होतो आणि तक्रारकर्ता व विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेमध्‍ये ग्राहक आणि सेवा देणारे असे संबध प्रस्‍थापित होतात. त्‍याच बरोबर कायद्दाव्‍दारे जी काही प्राधिकृत न्‍यायालये निर्माण केलेली आहेत, त्‍याव्‍यतिरिक्‍त जास्‍तीची सोय/सुविधा म्‍हणून ग्राहक मंचाची निर्मिती केलेली असल्‍याने, कोठे जाऊन दाद मागावी हा तक्रारकर्त्‍याचा हक्‍क असल्‍याने ग्राहक मंचास या तक्रारीत पूर्ण अधिकारक्षेत्र येते, त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेच्‍या अधिकारक्षेत्रा संबधीचे आक्षेपात कोणतेही तथ्‍य दिसून येत नाही.

      (02) तक्रारीचे मुदती संबधीचे आक्षेपा बाबत-

       विरुध्‍दपक्षाचा दुसरा आक्षेप असा आहे की, तक्रारकर्त्‍यास सदनीकेचा ताबा हा दिनांक-01/09/2004 रोजी दिला आणि त्‍यामधील बांधकामातील त्रृटी संबधाने तक्रार ही सन-2003, 2005 आणि 2006 पासून तक्रारकर्ता करीत असल्‍याने ग्राहक संरक्षण कायद्दातील कलम-21 प्रमाणे तक्रार ही मुदतबाहय असल्‍याने खारीज होण्‍यास पात्र आहे. पत्रव्‍यवहारामुळे तक्रार ही मुदतीत येत नाही. 09 वर्षाचे कालावधी नंतर तो सदनीकेचे बांधकाम हलक्‍या दर्जाचे आहे असा आक्षेप घेऊ शकत नाही आणि तेही सक्षम पुराव्‍या शिवाय.

       विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेने तक्रारीचे मुदती संदर्भात घेतलेल्‍या आक्षेप संबधाने स्‍पष्‍ट करण्‍यात येते की, तक्रारकर्त्‍याला त्‍याच्‍या सदनीकेची ट्रॉन्‍सफर डिड विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी अद्दापही नोंदवून न दिल्‍यामुळे तक्रारीचे कारण हे सतत घडत असल्‍याने (“Cause of complaint is continuing”) तक्रार मुदतीत येते, त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षाचे मुदतीचे आक्षेपात तथ्‍य दिसून येत नाही.

       (03)  तक्रारकर्त्‍याचे सदनीकचे ट्रॉन्‍सफर डिडचे संदर्भात-

       विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी आपल्‍या उत्‍तरात असे नमुद केले आहे की, विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी तिचे सदस्‍यांनां ट्रान्‍सफर डिड, लिज डिड नोंदवून दिलेली नाही. विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेच्‍या या विधाना संबधाने तक्रारकर्त्‍याने प्रतीउत्‍तरा सोबत विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेचे एक सदस्‍य श्री आनंद वामनराव जावडेकर यांना  दिनांक-15 मार्च, 2004 रोजी नोंदवून दिलेल्‍या ट्रान्‍सफर डिडची प्रत दाखल केली.  विरुध्‍दपक्ष संस्‍थे तर्फे  तक्रारकर्त्‍याने दिनांक-21/08/2001 रोजी सदनीकेपोटी रुपये-3,85,221/- जमा केल्‍याची बाब मान्‍य केलेली आहे. तसेच सदनीके संबधाने अतिरिक्‍त रक्‍कम रुपये-42,398/- जमा केल्‍याची बाब सुध्‍दा मान्‍य केलेली आहे. याशिवाय तक्रारकर्त्‍याने दिनांक-01/06/2004 रोजी विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेमध्‍ये देखभालीसाठी रुपये-20,000/- जमा केले होते ही बाब सुध्‍दा मान्‍य केलेली आहे. अशाप्रकारे तक्रारकर्त्‍याने संपूर्ण रकमा जमा केल्‍या नंतरही विरुध्‍दपक्ष संस्‍थे तर्फे ट्रॉन्‍सफर डिड तक्रारकर्त्‍याचे नावे का करुन दिलेली नाही या बद्दल आश्‍चर्य आहे. ज्‍या जमीनीवर प्रकल्‍प उभारल्‍या गेलेला आहे, ती जमीन महाराष्‍ट्र शासनाची असून जिल्‍हाधिकारी मार्फत विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेला लिजवर दिलेली असल्‍याने त्‍याजमीनीचे विक्रीपत्र नोंदविणे शक्‍य नाही ही बाब तेवढीच खरी आहे परंतु ट्रॉन्‍सफर डिड विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेस तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देणे शक्‍य असताना त्‍यांनी तसे केलेले नाही. अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी तक्रारकर्त्‍यास दोषपूर्ण सेवा दिलेली आहे.

       (04) विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी तक्रारकर्त्‍या कडून सदनीकेपोटी अतिरिक्‍त रकमेची

                      वसुली केल्‍याचे तक्रारकर्त्‍याचे आक्षेपा बाबत-

      तक्रारकर्त्‍या कडून सदनीकेपोटी जी अतिरिक्‍त रक्‍कम रुपये-42,398/- विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी वसुल केली, त्‍या संदर्भात त्‍यांचे असे म्‍हणणे आहे की, दरम्‍यानचे काळात बांधकामाच्‍या साहित्‍यामध्‍ये, मजुरी शुल्‍का मध्‍ये वाढ झाल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍या कडून अतिरिक्‍त रक्‍कम रुपये-42,398/- ची मागणी करण्‍यात आली, जी संस्‍थेच्‍या अन्‍य सदस्‍यां कडून सुध्‍दा करण्‍यात आली, जी त्‍यांनी पूर्ण केली. एकमेव तक्रारकर्त्‍याने या संबधात आक्षेप नोंदविला. या संदर्भात विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी     दिनांक-25/08/2003 रोजी तक्रारकर्त्‍यास जे पत्र दिले त्‍यामध्‍ये ट्रॉन्‍सफॉर्मर, केबल, अतिरिक्‍त कामे, महानगरपालिकेकेडे भरलेले पैसे, आस्‍थापना खर्च इत्‍यादी वाढल्‍यामुळे किंमतीत बदल झालेल्‍या असल्‍यामुळे दिनांक-31/07/2003 रोजी झालेल्‍या बैठकी प्रमाणे अतिरिक्‍त रक्‍कम रुपये-42,398/- भरावी असे निर्देशित करण्‍यात आल्‍याचे दिसून येते. या संबधाने विरुध्‍दपक्ष संस्‍थ आणि तक्रारकर्ता यांचेमध्‍ये जो दिनांक-21 ऑगस्‍ट 2001 रोजी जो करार झाला त्‍यामध्‍ये पार्टी क्रं-2 (तक्रारकर्ता) हा सेल टॅक्‍स, लोकल टॅक्‍स, वॉटर चॉर्जेस, इन्‍शुरन्‍स, कॉमन लाईटस, रिपेअरर्स, लिगल चॉर्जेस, स्‍टॅम्‍प डयुटी, नोंदणी शुल्‍क आणि इतर शुल्‍क देण्‍यास जबाबदार राहिल. विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी प्रकल्‍पासाठी ट्रॉन्‍सफॉर्मर तसेच जमीनी संदर्भात नगर पालिकेमध्‍ये काही रक्‍कम भरली असेल तर ती जास्‍तीची रक्‍कम भरण्‍याची जबाबदारी ही तिचे सदनीकाधारक सदस्‍यांवर येते आणि ही अतिरिक्‍त जास्‍तीची रक्‍कम केवळ तक्रारकर्त्‍या कडूनच वसुल केलेली आहे असेही म्‍हणता येणार नाही त्‍यामुळे सर्व सदस्‍यांच्‍या पॉलिसीमध्‍ये तक्रारकर्त्‍यास सुध्‍दा अतिरिक्‍त जास्‍तीची रक्‍कम द्दावी लागेल त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याच्‍या त्‍याच्‍या कडून अतिरिक्‍त रकमेची वसुली केली या आक्षेपात तथ्‍य दिसून येत नाही.

       (05) तक्रारकर्त्‍यास स्‍वतंत्र पार्कींग व्‍यवस्‍था तसेच गच्‍ची व टेरेस उपलब्‍ध

                     करुन देण्‍याचे मागणी बाबत-

     तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारी नुसार करारनाम्‍या प्रमाणे त्‍याला स्‍वतंत्र पार्कींगची जागा तसेच गच्‍ची/टेरेस उपलब्‍ध करुन देण्‍याचे निर्देश विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेला देण्‍यातयावे.

     या संदर्भात विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी आपल्‍या उत्‍तरात असे नमुद केले आहे की, त्‍यांनी सर्व सोयी सुविधा, टेरेस फ्लॅट आणि वाहनांसाठी पार्कींग सुविधा संस्‍थेच्‍या सर्व सदस्‍यांसह तक्रारकर्त्‍यास दिलेली आहे आणि तक्रारकर्ता या सर्व सुविधांचा लाभ मागील 09 वर्षा पासून सदनीकेचा ताबा घेतल्‍या पासून करीत आहे. तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतंत्र पार्कींग संबधाने मागणी केलेली आहे, जी मंजूर होऊ शकत नाही, कारण तक्रारकर्ता हाच एकमेव नाही, पार्कींगची सुविधा संस्‍थेच्‍या सर्व सदस्‍यांसाठी केलेली आहे आणि करारात सुध्‍दा तशी शर्त नमुद केलेली आहे.

    आम्‍ही, सदनीकेचे करारपत्र आणि विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी तिचे एक सदस्‍य            श्री तिजारे यांना नोंदवून दिलेल्‍या ट्रॉन्‍सफर डिडचे अवलोकन केले असता त्‍यामध्‍ये कुठेही प्रत्‍येक सदस्‍यांसाठी स्‍वतंत्र पार्कींगची व्‍यवस्‍था करुन देण्‍यात येईल असे नमुद नाही तसेच तक्रारकर्त्‍याने सुध्‍दा अशी स्‍वतंत्र पार्कींग व्‍यवस्‍था असल्‍याचे पुराव्‍या दाखल दाखल केलेले नाही. टाईप बिल्‍डींग बी चे स्‍पेसिफीकेशनमध्‍ये स्‍पष्‍ट नमुद आहे की, कॉमन कव्‍हरड पार्कींग फॉर टोटल फ्लॅटस,  त्‍यामुळे स्‍वतंत्र पार्कींग व्‍यवस्‍थे संबधाने तक्रारकर्त्‍याची मागणी मान्‍य करता येत नाही. मात्र तक्रारकर्त्‍यास सदनीकेचा ताबा मिळाला असल्‍यामुळे तो गच्‍ची व टेरेसचा उपयोग करु शकतो व विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी सुध्‍दा लेखी उत्‍तरात ती बाब मान्‍य केलेली आहे.

        (06) देखभालीचे (Maintenance Expenditure)  खर्चा बाबत-

        तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारी नुसार त्‍याने दिनांक-01/06/2004 रोजी विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेमध्‍ये देखभालीसाठी रुपये-20,000/- जमा केले होते, त्‍यावेळी विरुध्‍दपक्षा तर्फे सांगण्‍यात आले होते की, सदर रक्‍कम ही मुदत ठेवी मध्‍ये गुंतवल्‍या जाईल व आलेल्‍या व्‍याजाच्‍या रकमेतून गाळयांची दुरुस्‍ती करण्‍यात येईल.

       सदर देखभालीची रक्‍कम ही एकमेव तक्रारकर्त्‍या कडूनच विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी वसुल केलेली नाही. ईमारतीचे देखभालीच्‍या खर्चाची रक्‍कम जमा करण्‍याची जबाबदारी प्रत्‍येक सदस्‍यावर आहे परंतु त्‍याच बरोबर हे ही तेवढेच सत्‍य आहे की, अशी रक्‍कम वसुल केल्‍या नंतर सदनीकेचे देखभाल करण्‍याची जबाबदारी ही विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेवर आहे.

          (07) सदनीकेच्‍या बांधकामातील त्रृटी बाबत-

          तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेस दिनांक-07/11/2005 रोजी दिलेल्‍या पत्राची प्रत अभिलेखावर दाखल केली, ज्‍यावर संस्‍थेची पोच आहे. त्‍यामध्‍ये हॉलच्‍या टाईल्‍स वर खाली लावलेल्‍या आहेत, बेडरुम मधील खिडकी मधून पाणी आत येते, बाल्‍कनीमध्‍ये पाण्‍याचा निचरा योग्‍य होत नाही, स्‍वयंपाक खोलीमधील भिंतींना तडे गेलेले आहेत, टाईल्‍स बरोबर लावलेल्‍या नाहीत, दार बरोबर लागत नाही अशा तक्रारी केलेल्‍या आहेत. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने याच संदर्भात पुन्‍हा दिनांक-27/04/2006 रोजी तसेच दिनांक-16/09/2006 रोजी स्‍मरणपत्र पाठविलेत, ज्‍यावर पोच आहे. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने दिनांक-30/11/2007 रोजी पुन्‍हा विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेस पत्र पाठवून त्‍यामध्‍ये गाळयाच्‍या आतमध्‍ये लावण्‍यात आलेल्‍या टाईल्‍सची तसेच पाय-या आणि गाळया समोर लावण्‍यात आलेल्‍या टाईल्‍सची घसाई करण्‍यात आलेली नाही तसेच चौकट बंड असल्‍यामुळे दरवाज्‍याच्‍या पल्‍ल्‍यामध्‍ये 1 ते 2 इंच गॅप असून पल्‍ले लागत नाही, चौकटीत गॅप दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याने एवढया मोठया प्रमाणावर विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेशी पत्रव्‍यवहार केल्‍या नंतर सुध्‍दा विरुध्‍दपक्ष संस्‍थे तर्फे कोणतीही कारवाई त्‍यावर करण्‍यात आलेली नाही वा त्‍याचे तक्रारी प्रमाणे सदनीकेची पाहणी सुध्‍दा करण्‍यात आलेली नाही म्‍हणून शेवटी त्‍याने वकीलां मार्फतीने दिनांक-12/10/2012 रोजी नोटीस पाठविली, ज्‍यास सर्वप्रथम उत्‍तर विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी दिनांक-10/11/2012 रोजी दिले. टाईप ऑफ बिल्‍डींग बी स्‍पेसिफीकेशन्‍स मध्‍ये दर्शविल्‍या प्रमाणे योग्‍य प्रकारच्‍या सोयी सुविधा विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी पुरविलेल्‍या नाहीत, तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारीला वारंवार तक्रारी करुनही प्रतिसाद दिलेला नाही आणि कायदेशीर नोटीसला दिलेल्‍या उत्‍तरात ताबा दिल्‍या नंतर उशिराने तक्रारी केल्‍या बद्दल मुदतीचा उजर घेतला. विरुध्‍दपक्षाची एकंदरीत कृती पाहता दिलेली दोषपूर्ण सेवा असल्‍याचे दिसून येते. शेवटी तक्रारकर्त्‍याला नाईलाजास्‍तव दुरुस्‍ती करुन घ्‍यावी लागली.

          या सर्व प्रकारात तक्रारकर्त्‍याला निश्‍चीतच शारिरीक व मानसिक त्रास सहन करावा लागला. त्‍यामुळे या बांधकामातील त्रृटी संबधाने तक्रारकर्ता विरुध्‍दपक्ष संस्‍थे कडून रुपये-25,000/- तसेच शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-10,000/-आणि तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-5000/- मिळण्‍यास पात्र आहे असे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.

09.  वरील सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन आम्‍ही तक्रारीत खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत-

                      ::आदेश  ::

(01)           तक्रारकर्त्‍याची तक्रार “विरुध्‍दपक्ष” क्रं-(1) व क्रं-(2) विरुध्‍द वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

(02)       विरुध्‍दपक्षांना आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याचे नावे दिनांक-21 ऑगस्‍ट,2001 रोजी करुन दिलेल्‍या करारनाम्‍या प्रमाणे बिल्‍डींग क्रं-बी-4 या सदनीकेची ट्रॉन्‍सफर डिड नोंदवून द्दावी. तक्रारकर्त्‍यास ट्रॉन्‍सफर डिड सन-2004 मध्‍ये नोंदवून दिली असती तर त्‍यास जवळपास एकूण रुपये-7430/- एवढा खर्च आला असता असे           श्री जावडेकर यांचे ट्रॉन्‍सफर डिड वरुन दिसून येत असल्‍याने डिडचा खर्च व लिखाई इत्‍यादीचा खर्च रुपये-1000/- असे मिळून रुपये-8430/- (अक्षरी रुपये आठ हजार चारशे तीस फक्‍त) एवढा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सहन करावा आणि त्‍यापेक्षा जास्‍तीचा खर्च हा विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी सहन करावा.

(03)      विरुध्‍दपक्षांनी तक्रारकर्त्‍यास सदनीकेच्‍या बांधकामातील त्रृटी संबधाने  रुपये-25,000/- (अक्षरी रुपये पंचविस हजार फक्‍त) तसेच शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-10,000/-(अक्षरी रुपये दहा हजार फक्‍त) आणि तक्रारखर्च म्‍हणून रुपये-5000/-(अक्षरी रुपये पाच हजार फक्‍त)  तक्रारकर्त्‍यास द्दावेत.

(04)       तक्रारकर्त्‍याची स्‍वतंत्र पार्कींगची मागणी करारा मध्‍ये उल्‍लेख नसल्‍यामुळे मंजूर करता येत नाही मात्र कॉमन पार्कींगच्‍या जागेचा उपयोग तक्रारकर्ता करु शकतो.

(05)      तक्रारकर्त्‍याच्‍या अन्‍य मागण्‍या या पुराव्‍या अभावी नामंजूर करण्‍यात येतात.

(06)       सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्ष क्रं-(1) आणि क्रं-(2) अनुक्रमे विरुध्‍दपक्ष वनविभाग कर्मचारी सहकारी गृहनिर्माण हाऊसिंग सोसायटी, नागपूर तर्फे तिचे अध्‍यक्ष व सचिव यांनी वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या आदेशाची प्रमाणित प्रत मिळाल्‍याच्‍या दिनांका पासून 30 दिवसांचे आत करावे.

(07)       प्रस्‍तुत निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती  सर्व पक्षांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध

           करुन  देण्‍यात याव्‍यात.