तक्रारदारातर्फे प्रतिनीधी : श्रीमती. लक्ष्मी सय्यीद
सामनेवालेतर्फे वकील : श्री. जॉय डिसुजा.
आदेशः- श्री. एम.वाय. मानकर अध्यक्ष, -ठिकाणः बांद्रा
न्यायनिर्णय
1. तक्रारदार व्यापारी संस्थेनी (कंपनीने) त्यांचे मॅनेजिंग डॉयरेक्टर द्वारे ही तक्रार सामनेवाले क्रमांक 1 गृहनिर्माण संस्था व त्यांचे इतर पदाधिकारी यांचेविरूध्द दाखल केली आहे.
2. तक्रारदारानुसार त्यांचे कंपनीने मॅनेजींग डॉयरेक्टरच्या निवासासाठी सामनेवाले क्र 1 यांच्या संस्थेमध्ये सदनिका व एक गॅरेज विकत घेतले होते. सदरहू सदनिकेची व्यवस्थीत दुरूस्ती न केल्यामूळे व दुर्लक्ष केल्यामूळे तक्रारदार यांच्या सदनिकेचे छत माहे एप्रिल 2004 मध्ये कोसळले तसेच इतर वस्तुंचे नुकसान झाले व त्याकरीता ही तक्रार दाखल करण्यात आली. नोटीस प्राप्त झाल्यानंतर सामनेवाले हजर झाले व सविस्तर लेखीकैफियत कागदपत्रासह दाखल केली. तक्रारदारानी सुध्दा त्यांच्या तक्रारीसह भरपूर कागदपत्रे दाखल केलेली आहेत.
3. तक्रारदारानुसार त्यांच्या व्यापारी संस्थेनी सामनेवाले क्र. 1 यांची सदनिका क्र सी/506/सी विंग मध्ये स्थित आहे तिचे ते सन 1994 पासून सदस्य आहेत. त्या सदनिकेमध्ये व्यापारी संस्थेच्या मॅनेजींग डॉयरेक्टर श्रीमती. लक्ष्मी सय्यीद वास्तव्य करतात. सामनेवाले क्र. 2 ते 6 सामनेवाले क्र 1 चे पदाधिकारी आहेत. दिनांक 29/04/2008 ला तक्रारदार यांच्या सदनिकेचे छत कोसळले व याचे कारण सामनेवाले यांनी सन 2001 मध्ये केलेले दुरूस्तीचे काम होते. हे काम व्यवस्थीत व चांगल्या प्रकारे न केल्यामूळे तक्रारदार यांच्या सदनिकेचे छत कोसळले. सामनेवाले यांनी सन 1999 ते 2001 या कालावधीमध्ये इमारतीचे मोठया प्रमाणावर दुरूस्तीचे काम केले होते व सदस्यांकडून प्रत्येकी रू. 1,40,000/-गोळा केले होते. तक्रारदारानी रू. 20,000/-,दिले होते. परंतू, तरी सुध्दा त्यांच्या सदनिकेच्या बाहय भितींचे व गॅरेजचे काम करण्यात आले नव्हते. तक्रारदार यांच्या बाहय भिंतीचे काम न केल्यामूळे त्यामधून मोठया प्रमाणावर गळती झाली ही बाब सामनेवाले यांच्या सेवेतील कसुर दर्शविते. घरातील ओलाव्यामूळे वाळवी ची वस्ती झाली व त्यांचे फर्निचर त्यामुळे खराब झाले व घरामध्ये दुर्गंधी पसरली.
4. तक्रारदारांनी सामनेवाले यांनी त्यांच्या सदनिकेची दुरूस्ती करावी, या करीता सहकारी न्यायालय क्रमांक 4 मध्ये केस क्र. 740/2004 ही दाखल केली. तसेच, तक्रारदारांनी मुंबई महानगर पालीकेमध्ये अर्ज केला व त्यांच्या अधिका-यांनी त्यांच्या सदनिकेचे निरीक्षण केले व सामनेवाले यांना गळती थांबविण्याबाबत आदेश दिले व फौजदारी प्रकरण दाखल केले. सामनेवाले क्र. 2 ते 6 यांनी सर्वसाधारण सभा घेऊन पुन्हा मोठया प्रमाणावर दुरूस्ती करण्याचा निर्णय घेतला व प्रत्येक सदस्यांनी रू. 3,60,000/-,रक्कम दयावी असा निर्णय घेतला परंतू, ती रक्कम नंतर रू. 90,000/-करण्यात आली. सामनेवाले यांनी दुरूस्तीचे कामाला मोठया प्रमाणावर माहे जानेवारी 2008 मध्ये सुरूवात केली. त्यामुळे तक्रारदार यांच्या सदनिकेचे छत अचानक कोसळले त्यामूळे मालमत्तेचे नुकसान झाले. तक्रारदारानी पोलीसामध्ये तक्रार नोंदविल्यानंतर पोलीसांनी त्याबाबत कार्यवाही केली तेव्हा सामनेवाले यांचे पदाधिकारी सुध्दा त्यांच्या सदनिकेमध्ये हजर होते. तक्रारदारानी वास्तुविशारद कडून त्यांच्या सदनिकेचे निरीक्षण करून घेतले व वास्तुविशारद प्रमाणे ती सदनिका राहणा-यांकरीता सुरक्षित नव्हती. तक्रारदारानी सामनेवाले यांना वारंवार विनंती करून सुध्दा त्यांच्या सदनिकेचे काम करण्यात आले नाही. त्याकारीता तक्रारदारानी सहकारी न्यायालयामध्ये अर्ज दाखल केला होता. सामनेवाले क्र 1 यांच्या पदाधिका-यांनी तक्रारदाराविरूध्द जाणुनबुजून अनेक खोटया तक्रारी पोलीसस्टेशन मध्ये दाखल केल्या. तसेच तक्रारदारा विरूध्द दुय्यम निबंधक यांच्याकडे वसुलीकरीता कार्यवाही सुरू केली. तक्रारदारानी ही तक्रार दाखल करून नुकसान भरपाई करीता रू 8,75,478/-व्याजासह, मानसिक व शारीरीक त्रासाकरीता रू. 5,00,000/-व तक्रारीचा खर्च रू. 50,000/-ची मागणी केली.
5. सामनेवाले यांचे नूसार तक्रार ही कालबाहय आहे. तक्रारीचे कारण सन 1999 मध्ये उद्भवले. मा. सहकार न्यायालय क्र 4, मुंबई यामध्ये याच कारणाकरीता वाद क्र 740/2004 प्रलंबीत आहे व त्यामध्ये तक्रारदारानी या तक्रारीमध्ये दि. 29/04/2008 ला छत पडल्याबाबतची घटना, अर्ज दाखल करून त्यामध्ये नमूद केली आहे. या मंचाला ही तक्रार चालविण्याचा अधिकार नाही. तक्रारदारानी दुरूस्ती करीता जानेवारी 1998 ते जुन 2001 पर्यत दुरूस्तीकरीता रक्कम दिली नाही सामनेवाले क्र 6 श्री. सादीक रहेमान हे सामनेवाले क्र 1 चे सदस्य नाहीत. ते दि. 20/08/2008 पासून सदस्य नाहीत. तक्रारदार ही वाणिज्यीक संस्था आहे, ती या मंचात तक्रार दाखल करू शकत नाही. सामनेवाले क्र 1 यांच्या अभिलेखाप्रमाणे तक्रारदार यांचे फॉल्स छत दि. 29/04/2008 कोसळले. सामनेवाले हे तक्रारदार यांचे फॉल्स छताची दुरूस्ती करून देऊ शकत नाही. तक्रारदार यांच्या आवारात असलेले गज त्यांनी न काढल्यामूळे ठेकेदाराला तक्रारदार यांच्या सदनिकेची व्यवस्थीत दुरूस्ती करता आली नाही. तसेच तक्रारदारानी ठेकेदाराला सदनिकेमध्ये प्रवेश करू दिला नाही. सामनेवाले हे तक्रारदार यांच्या घरातील आंतरीक दुरूस्ती करण्यास जबाबदार नाही. तक्रारदार यांनी उपस्थित केलेले मुद्दे हे महाराष्ट सहकारी संस्था कायदा 1960 च्या कलम 91 अंतर्गत येत असल्यामूळे व या आधीच मा. सहकार न्यायालयामध्ये वाद प्रलंबीत असल्यामूळे या मंचाला याबाबत अधिकार प्राप्त होत नाही. तक्रारदारांकडे मोठया प्रमाणावर थकबाकी आहे. तक्रारदार यांनी गैरकायदेशीर रित्या त्यांचे गॅरेज (enclose) केले. तक्रारदारानी मा. सहकार न्यायालयामध्ये वाद क्र 740/2004 हा दुरूस्ती बाबत दाखल केला आहे. तक्रारदारांची तक्रार खारीज करण्यात यावी. सामनेवाले यांनी तक्रारदाराविरूध्द वसुली करीता वेगळी कार्यवाही केलेली होती. तक्रारदारानी सामनेवाले यांचेविरूध्द महानगर पालीका कायदया अंतर्गत व भारतीय दंडविधान यांच्या कलमाखाली प्रकरणे दाखल करण्यात आली होती.
6. उभयपक्षकारांनी पुराव्याचे शपथपत्र, अतिरीक्त शपथपत्र, लेखीयुक्तीवाद आणि भरपूर प्रमाणात कागदपत्रे दाखल केलेली आहेत. तक्रारदारांतर्फे श्रीमती. लक्षमी सय्यद यांचा व सामनवाले तर्फे श्री.लोबो यांचा तोंडीयुक्तीवाद ऐकण्यात आला.
7. उपरोक्त बाबी विचारात घेता खालील बाबी मान्य आहेत, असे समजता येईल.
तक्रारदार हे सामनेवाले क्र 1 यांचे सदस्य आहेत. त्यांच्या ताब्यामध्ये सदनिका क्र. सी-506, व एक गॅरेज आहे. तक्रार सामनेवाले यांचेविरूध्द मा. सहकार न्यायालयामध्ये वाद क्र. 704/2004 दाखल होता व तो निकाली काढण्यात आला. सामनवेाले यांनी तक्रारदार यांच्याविरूध्द वसुलीकरीता मा. निबंधक महाराष्ट सहकार संस्थेकडे प्रकरण दाखल केले होते. सामनेवाले यांचेविरूध्द मा. महानगर दंडधिकारी विले-पार्ले यांच्या न्यायालयात फौजदारी प्रकरण दाखल करण्यात आले होते. तक्रारदार यांनी सामनेवाले विरूध्द मा. महानगर दंडाधिकारी अंधेरी यांच्या न्यायालयात फौजदारी प्रकरणे भांदवी 469,34,कलमाकरीता दाखल केले होते. वेगवेगळया प्रकरणामध्ये पारीत केलेल्या आदेशाविरूध्द उभयपक्षकारांनी मा. शहर दिवाणी व सत्र न्यायालय मुंबई, बॉम्बे उच्च न्यायालयात आव्हान देणारे अर्ज दाखल केले होते.
8. ही तक्रार दुरूस्तीमुळे छत कोसळल्याने दाखल करण्यात आली आहे. तक्रारदारांची ही प्रमुख मागणी आहे. तक्रारदारांनी सहकार न्यायालयामध्ये दाखल केलेला वाद क्र. CC/IV/740/204 व त्यामध्ये वेळोवेळी दाखल केलेल्या अर्जाचे अवलोकन केले असता त्या वादामध्ये या तक्रारीमधील मुद्दे उपस्थित होते किंवा करण्यात आले होते हे स्पष्ट होते. तो वाद ही तक्रार या मंचात दाखल करण्यापूर्वी 4,5 वर्षाआधीच दाखल करण्यात आला होता. मा. सहकार न्यायालयानी तक्रारदार यांनी दि. 17/12/2008 रोजी प्रकरणात दाखल केलेला अर्ज दि. 05/11/2009 निकाली काढतांना आदेशामधील परिच्छेद क्र 5 मध्ये खालील नोंद केली आहे.
ANSWER TO ISSUE NO. 1 :- The disputant has filed the dispute against the society to carry out the repairs and leakages of the suit premises. Interim order passed by my predecessor on 05/08/2005 rejecting the interim application. Thereafter the issues are framed and the evidence of the disputant also lead. The cross examination of the disputant started and incomplete since 12/12/2004 In the mean while the disputant has filed d the application on 16/05/2008 for urgent interim relief, and as per order dt. 24/11/2008 the structural Engineer of the society directed to visit the suit flat and directed to file estimate cost of repairs. The disputant also ready to pay the consultancy charges of structural engineer of the opponent society. The Structural Engineer submitted the report on 05/12/2008 and the disputant has filedd this application taking the objection to the report field by the Structural Engineer of the society and about the charges structural engineer.
8. सदरहू तक्रारीमधील दि. 29/04/2008 ची घटना घडल्यानंतर तक्रारदार यांनी मा. सहकार न्यायालयात दि. 17/12/2008 ला अर्ज दाखल केल्याचे स्पष्ट होते यावरून असे दिसून येते की, तक्रारदार यांनी एकाच कारणाकरीता दोन वेगवेगळया न्याय माध्यमाकडे धाव घेतली आहे. ग्रा.सं.कायदा कलम 3 प्रमाणे या मंचास अतिरीक्त अधिकार दिलेले आहेत व एका अर्थाने पक्षकारास पर्याय उपलब्ध करून देण्यात आलेला आहे. परंतू, आमच्या मते पक्षकारांनी मुख्य व अतिरीक्त पर्यायाचा उपयोग एकाच वेळी करणे योग्य व अपेक्षित नाही. त्यांना कोणत्याही एका पर्यायाची निवड करणे आवशक्य आहे. तसे न केल्यास प्रकरणाला पूर्णविराम मिळणे कठिण होऊन बसेल. आम्ही याकरीता मा. सर्वोच्च न्यायालयानी नॅशनल स्डिस कार्पोरेशन विरूध्द मधुसुधन रेड्डी 2012 (2) SSC पृ.क्र. 506 म्ध्ये प्रकाशीतन्यायनिवाडयाचा आधार घेत आहोत. या एकच कारणाकरीता ही तक्रार खारीज करता येऊ शकते.
9. दुसरी महत्वाची बाब म्हणजे सदनिका क्र सी-506 ही एका कंपनीची सदनिका आहे व कंपनीने ती सदनिका व्यवस्थापकीय संचालकाला दिली आहे. या मागे कंपनीचा स्पष्ट हेतू आहे की, कंपनीच्या व्यवस्थापकीय संचालकाने त्या सदनिकेमध्ये राहून कंपनीच्या व्यापारामध्ये भरभराट आणावी. त्यामूळे, ही सदनिका वाणिज्यीक कारणाकरीता उपयोग होत असल्याचे स्पष्ट होते. तक्रारदार ही कंपनी असल्यामूळे ती व्यापार स्वतःच्या उदर्निर्वाह करीता करतात हे तत्व लागु पडणार नाही. सदर सदनिकेत राहणारे व्यवस्थापकीय संचालक त्या सदनिकेचा वापर कंपनीच्या कामाकरीता उपयोग करू शकतात. त्यामुळे आमच्या मते तक्रारदार हे ग्रा.सं.कायदयाच्या ‘ग्राहक’ या संज्ञेत समाविष्ट होत नाही. त्यामुळे तक्रारदार ही तक्रार या मंचात चालू शकत नाही. याकरीता आम्ही मा. राष्ट्रीय आयोगाने तक्रार क्र 306/2014 फेरॉस सोल्युशन प्रा.लि. विरूध्द टाटा मोटर्स प्रा.लि. निकाल तारीख 01/09/2014 च्या न्यायनिवाडयाचा आधार घेत आहोत. आमच्या मते कंपनीने मंचामध्ये तक्रार दाखल करण्यापेक्षा रितसर कोर्ट स्टॅम्प फि भरून मा. दिवाणी न्यायालयात आपल्या अधिकारासाठी दाद मागावी व सामान्य नागरीकाकरीता हा मंच उपलब्ध असू दयावा जेणेकरून सामान्य नागरीकास सुलभ व जलद न्याय मिळू शकेल.
10. तक्रारीवरून हे स्पष्ट होते की, सन 1999-2000 मध्ये दुरूस्तीकरीता रक्कम घेण्यात आली होती व दुरूस्तीचे काम करण्यात आले होते. त्यानंतर, पुन्हा दुरूस्तीसाठी रक्कम घेण्यात आली व त्यानूसार सन 2008 मध्येदुरूस्तीच्या कामामुळे तक्रारदार यांच्या शयन कक्षाचे सिलाग दि. 29/04/2008 ला पडले व तक्रारीचे कारण उद्दभवले. ही बाब तक्रारीमध्ये परिच्छेद मध्ये 3 स्पष्टपणे नमूद आहे. ही तक्रार दोन वर्षाचे आत दाखल करण्यात आली आहे. त्यामुळे तक्रार आमच्या मते कालबाहय ठरत नाही.
11. तक्रारदारानूसार सन 2008 मध्ये दुरूस्तीचे काम करण्यात आले. टेरेसवर ड्रीलींग करण्यात आले. त्यांचे शयन कक्षातील सिलींग दि. 29/04/2008 ला पडण्याकरीता हे ड्रीलींग कारणीभूत ठरले व ही तक्रार दाखल करण्यात आली. जर तक्रारदार यांच्या सदनिकेवर टेरेस असते तर कदाचीत तक्रारदार यांचे म्हणणे संभवनीय असल्यामूळे पटले असते. परंतू, युक्तीवादाच्या दरम्यान श्री. लोबो यांनी स्पष्टपणे व ठळकपणे सांगीतले की, सदर इमारत ही 6 माळयाची असून तक्रारदार यांची सदनिका 5 व्या माळयावर आहे व त्याच्यावर एक माळा आहे. याचे खंडन तक्रारदार यांनी केले नाही. सहाव्या माळयावरील सदनिकांमध्ये ड्रीलींग मुळे काही नुकसान झाल्याचा पुरावा नाही. सामनेवाले यांनी दुरूस्ती करीता ड्रीलींग केले व त्यामुळे तक्रारदार यांचे सिलींग कोसळले हे शक्य व संभवनीय वाटत नाही. जर असे घडले नाही तर त्याअर्थी तक्रारदार यांनी सामनेवाले यांचेविरूध्द तक्रार दाखल करण्यास कारणच उद्दभवत नाही व ही तक्रार या मंचात चालु शकत नाही.
12. जर तक्रारदारानूसार सामनेवाले यांनी व्यवस्थीत दुरूस्ती न केल्यामूळे तक्रारदार यांच्या सदनिकेमध्ये गळती झाली व सिलींग कोसळण्याकरीता कारणीभूत झाली. तर पूर्वी पासून होत असलेल्या गळतीकरीता ही तक्रार दाखल नाही. आमच्या मते गळती हे सततचे कारण ठरू शकत नाही. गळतीकरीता ग्रा.सं.कायदयाप्रमाणे 2 वर्षाचे आत तक्रार दाखल करणे आवश्यक आहे. त्याकरीता आम्ही मा. राज्य आयोगानी शाहील गार्डन को.ऑ.हौ.सो.लि. विरूध्द परांजपे इस्टेट मधील निकालाचा आधार घेत आहोत. या न्यायनिर्णयावर मा.राष्ट्रीय आयोगानी प्रथम अपील क्र 346/2010 निकाल तारीख 04/07/2012 अन्वये शिक्का मोर्तब केले आहे.
13. तक्रारदारांनी त्यांच्या लेखीयुक्तीवादासह ठाणे जिल्हा मंचात तक्रार क्र 543/2008 निकाल तारीख 31/10/2013 उल्हास धोंडूपंत करकरे व इतर विरूध्द चंद्रवदन को.ऑ.हौ.सोसायटीच्या प्रकरणात दिलेल्या न्यायनिवाडयाचा आधार घेतला आहे. परंतू, निवाडयाची प्रत दाखल न करता त्याबाबतचा अहवाल दाखल केल्याचे दिसून येते. अहवालावरून त्या प्रकरणातील तक्रारदारानी मा. सहकार न्यायालयात वाद दाखल केल्याचे दिसून येत नाही. सबब, या प्रकरणात तो निर्णय लागु पडणार नाही.
14. उपरोक्त बाबीवरून हे स्पष्ट होते की, उभयपक्षांनी मागील एका दशकापेक्षा जास्त कालावधीपासून वेगवेगळया न्यायालयात अनेक प्रकरणे /खटले दाखल केली आहेत. आमच्या मते हा वाद लहान आहे. संस्थेनी व त्यांच्या सदस्यांनी खटले करणे दोघांच्या हिताचे नाही. जर दोन्ही पक्षांनी सामंजस्य दाखविल्यास व झालेला वाद विस्मृतीत टाकल्यास एकत्र येऊन चर्चा केल्यास सहज तोडगा निघू शकतो. वाटल्यास ते या कामाकरीता एखादया मध्यस्थाची मदत घेऊ शकतात.
15. उपरोक्त चर्चेनूसार व निष्कर्षानूसार आम्ही खालील आदेश पारीत करीत आहोत.
16. या मंचाचा कार्यभार व इतर प्रशासकिय बाबी विचारात घेता ही तक्रार यापूर्वी निकाली काढता आली नाही.
आदेश
- तक्रार क्र. 362/2009 खारीज करण्यात येते.
- सामनेवाले क्र 6 यांचा अर्ज नस्ती करण्यात येतो.
- खर्चाबाबत आदेश नाही.
- अतिरीक्त संच असल्यास तक्रारदार यांना परत करण्यात यावे.
- आदेशाच्या प्रती उभयपक्षांना निःशुल्क पाठविण्यात याव्या.
- npk/-
