माहिम, मुंबई 400 016.                                ........   तक्रारदार

विरुध्‍द

1) मेसर्स ईम्‍झेड कॉर्पोरेशन,

   14, पठाण मंझिल, बालमिया लेन,

   माहिम, मुंबई 4000 016.

2) श्री. सुहेल खांडवानी,

3) श्री. अमिन खांडवानी,  ................     (नांव तक्रारीतून वगळण्‍यात आले आहे)

   भागीदार मेसर्स ईम्‍झेड कॉर्पोरेशन,

   14, पठाण मंझिल, बालमिया लेन,

   माहिम, मुंबई 4000 016.

4) श्री. अब्‍दूल हाक्‍यू शेख मेहेरबक्‍स,           ................  एकतर्फा

5) श्री. अब्‍दूल अझिझ शेख मेहेरबक्‍स,          ................  एकतर्फा

6) श्री. अमजड अझिझ मेहेरबक्‍स,              ................  एकतर्फा

   14, पठाण मंझिल, बालमिया लेन,

   माहिम, मुंबई 4000 016.

7) मेसर्स टॅब अँडव्‍हरटायझींग,

   युनिट नंबर 4, कोळसेवाडी,

   ऑपो. ए/1 सौदिया हॉटेल,

   कापड बाजार रोड, माहिम (पश्चिम),

   मुंबई 400 016.

8) श्रीमती नबीला एस. खांडवानी,

   रा. खांडवानी हाऊस, दर्गा स्‍ट्रीट,

   माहिम, मुंबई 400 016.              ......... सामनेवाले क्रमांक 1 ते 8

समक्ष – मा. अध्‍यक्ष, श्री. नलिन मजिठिया

        मा. सदस्‍या, श्रीमती भावना पिसाळ 

उपस्थिती – उभयपक्ष हजर

-        निकालपत्र -

-

द्वारा - मा. अध्‍यक्ष, श्री. नलिन मजिठिया

     प्रस्‍तुत तक्रार तक्रारदार यांनी ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कलम 12 अंतर्गत दिनांक 01/04/2008 रोजी दाखल केलेली आहे. माझे पूर्व अध्‍यक्ष यांनी प्रस्‍तुत तक्रार ही दिनांक 10/04/2009 रोजी आदेश पारीत करुन नोंदणीकृत करुन घेतली. . तक्रारदार ही सहकारी गृह निर्माण संस्‍था असून दिनांक 09/09/2007 रोजी विशेष सर्वसाधारण सभेत त्‍यांनी गैरअर्जदाराविरुध्‍द तक्रार दाखल करण्‍याचा ठराव घेण्‍यात आला होता व त्‍या अनुषंगाने तक्रार दाखल केली आहे. तक्रारदार संस्‍थेने नमूद केले आहे की, गैरअर्जदार क्रमांक 1 हे बांधकाम व विकासाचा व्‍यवसाय करतात. गैरअर्जदार क्रमांक 2 व 3 त्‍यांचे भागीदार आहेत. गैरअर्जदार क्रमांक 1 यांनी माहिम येथे सर्व्‍हे नंबर 1357 वर इमारतीचे  बांधकाम व विकास केले होते व त्‍यात सदनिकांचे सुध्‍दा बांधकाम केले होते. तक्रारदार संस्‍थेने पुढे असे नमूद केले आहे की, गैरअर्जदार क्रमांक 4 ते 6 हे जमिनीचे/प्‍लॉटचे मालक आहेत.  तक्रारदार संस्‍थेने पुढे असे नमूद केले आहे की, गैरअर्जदार क्रमांक 7 हे जाहिरात करणारी कंपनी असून गैरअर्जदार क्रमांक 2 यांनी त्‍यांना लीव्‍ह अँड लायसन्‍सी तत्‍वावर जाहिरातीचे फलक लावण्‍याकरीता जागा दिली आहे.

 तक्रारदार संस्‍थेने पुढे असे नमूद केले आहे की, गैरअर्जदार क्रमांक 1 ते 3 यांनी बांधकामात त्रृटी दिलेली आहे. आवश्‍यक त्‍या सेवा दिलेल्‍या नाहीत.  तक्रारदार संस्‍थेने पुढे असे नमूद केले आहे की, सदनिका धारकांनी गैरअर्जदार क्रमांक 1 सोबत विक्रीपत्र व विकसित करुन देण्‍याबाबतचा करारनामा केला होता.  तक्रारदार संस्‍थेने पुढे असे नमूद केले आहे की, मुखतार अन्सारी व इतर सदनिका धारकांना सदनिकांचे ताबे हे वेगवेगळया तारखांना दिलेले आहेत. तक्रारदार संस्‍थेने पुढे असे नमूद केले आहे की, सदनिकांचे ताबे उशिरा दिलेले आहेत व बांधकामात पुष्‍कळशा उणिवा व निकृष्‍ट दर्जाचे आहेत, तसेच सेवेत त्रृटी दिलेली आहे. तसेच गैरअर्जदार क्रमांक 1 ते 3 यांनी तक्रारदारांना विक्रीपत्र कन्‍व्‍हेयन्‍स डीड करुन दिलेले नाही. त्‍याकरीता त्‍यांनी गैरअर्जदार क्रमांक 1 ते 3 यांना अनेकवेळा पत्र पाठविले. तक्रारदार संस्‍थेने पुढे असे नमूद केले आहे की, गैरअर्जदार क्रमांक 1 ते 3 यांनी संस्‍थेच्‍या पहिल्‍या सभेमध्‍ये संस्‍थेचा हिशेब दिलेला नाही. तक्रारदार संस्‍थेने पुढे असे नमूद केले आहे की, सन 2005 मध्‍ये ऑक्‍युपंशी सर्टिफीकेट (बांधकाम पूर्णत्‍वाचा दाखला) हस्‍तांतरीत केलेला नाही.  तसेच गैरअर्जदार क्रमांक 1 ते 3 यांनी नियमाप्रमाणे सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था स्‍थापन करुन दिलेली नाही. तक्रारदार संस्‍थेने पुढे असे नमूद केले आहे की, त्‍यांची संस्‍था ही सन 2006-2007 मध्‍ये नोंदणीकृत झालेली आहे. तक्रारदार संस्‍थेने पुढे असे नमूद केले आहे की, गैरअर्जदार क्रमांक 7 यांनी जानेवारी 2007 पासून त्‍यांना रक्‍कम देणे बंद केले.  तक्रारदार संस्‍थेने पुढे असे नमूद केले आहे की, गैरअर्जदार क्रमांक 1 ते 3 यांनी जाहिरातीपासून मिळणा-या उत्‍पन्‍नाची रक्‍कम त्‍यांना देणे बंद केले. तक्रारदार संस्‍थेने पुढे असे नमूद केले आहे की, गैरअर्जदार क्रमांक 1 ते 3 हे विक्रीपत्र करुन देण्‍याच्‍या करारातील कलम 27 चा दुरुपयोग करीत आहेत. तसेच गैरअर्जदार क्रमांक 1 ते 3 यांनी जाहिरातीच्‍या फलकाच्या मार्फत येणारी रक्‍कम तक्रारदार संस्‍थेला दिलेली नाही. तक्रारदार संस्‍थेने पुढे असे नमूद केले आहे की, गैरअर्जदार क्रमांक 1 ते 3 यांनी गैरकायदेशीररित्‍या खुल्‍या वाहन तळाची विक्री केली आहे. गैरअर्जदार क्रमांक 1 ने सेवेत त्रृटी दिलेली आहे. तक्रारदार संस्‍थेने तक्रारीत गैरअर्जदार क्रमांक 1 ते 3 यांच्‍याविरुध्‍द विक्रीपत्र करुन देण्‍याची, तसेच जाहिरातीच्‍या फलकाची मिळालेली रक्‍कम, व बांधकामातील दुरुस्‍तीबाबत मागणी केलेली आहे.

2) मंचामार्फत गैरअर्जदार यांना नोटीस काढण्‍यात आली. गैरअर्जदार क्रमांक 1 ते 3 हे मंचात हजर झाले व त्‍यांनी त्‍यांचा लेखी जबाब दाखल केला आहे. तसेच गैरअर्जदार क्रमांक 4 ते 6 यांना नोटीस मिळूनही मंचात हजर झालेले नाहीत व लेखी जबाब सादर केला नसल्‍यामुळे त्‍यांच्‍याविरुध्‍द मंचाने दिनांक 6/6/2010 रोजी एकतर्फा चौकशीचा आदेश पारित केला. गैरअर्जदार क्रमांक 7 मंचात हजर झाले. तसेच गैरअर्जदार क्रमांक 8 यांना इंटरव्‍हेनर (गैरअर्जदार क्रमांक 8 म्‍हणून) सामिल करुन घेतलेले आहे.

3) तक्रारदार यांनी गैरअर्जदार क्रमांक 3 यांना तक्रारीतून वगळण्‍याबाबत पुरसिस दाखल केली होती व दिनांक 08/03/2011 रोजीच्‍या आदेशानुसार तक्रारदाराने गैरअर्जदार क्रमांक 3 चे नांव तक्रारीतून वगळलेले आहे.

4)   गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांचे लेखी जबाबात म्‍हणणे खालीलप्रमाणे आहे -

        गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी नमूद केले आहे की, तक्रारदार संस्‍थेला तक्रार दाखल करण्‍यास कोणतेच कारण घडलेले नाही. तसेच तक्रारदार संस्‍थेने सत्‍यपरिस्थिती मंचासमक्ष सादर केलेली नाही. गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी नमूद केले आहे की, गैरअर्जदार क्रमांक 1 ही भागीदारी संस्‍था असून गैरअर्जदार क्रमांक 2 हे भागीदार आहेत. त्‍यांनी दिनांक 09/04/2003 रोजी गैरअर्जदार क्रमांक 4 ते 6 सोबत बांधकाम व विकास करारनामा केला होता. गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी नमूद केले आहे की त्‍यांनी प्रत्‍येक फ्लॅट धारकासोबत विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा करारनामा करुन दिला होता त्‍या करारातील कलम 27 प्रमाणे गच्‍चीवर जाहिरातीचे फलक लावण्‍याचा अधिकार त्‍यांनी स्‍वतःजवळ ठेवला होता. गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी नमूद केले आहे की, त्‍यांनी दिनांक 19/09/2005 रोजी जाहिरातीचे फलक लावण्‍याबाबत करारपत्र केले होते व सदर करारनामा हा नोंदणीकृत आहे. सदर करारनामा हा नबीला खांडवानी यांचेसोबत करण्‍यात आलेला आहे.

गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी तक्रारदार संस्‍थेने सेवेतील त्रृटीबाब‍त लावलेले आरोप हे अमान्‍य केलेले आहेत. गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी नमूद केलेले आहे की, त्‍यांनी तक्रारदार/फ्लॅट धारक सभासदांना सन 2005 पासून वेगवेगळे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा करारनामा करुन दिलेला आहे. तसेच तक्रारदार संस्‍थेने सदर तक्रार ही सन 2008 मध्‍ये मंचात दाखल केलेली आहे त्यामुळे सदर तक्रार ही मुदतबाहय दाखल केलेली आहे व ती खारिज होण्‍यास पात्र आहे. गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी पुढे असे नमूद केले आहे की, त्‍यांनी तक्रारदाराला दिनांक 19/12/2008 रोजीच्‍या पत्रान्‍वये विक्रीपत्र करुन देण्‍याची सूचना दिली होती. परंतु तक्रारदार संस्‍थेने चूकीची खोटी माहिती देऊन पत्रव्‍यवहार केला होता. गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी नमूद केले आहे की, तक्रारदार संस्‍थेतील सभासदांनी सदनिकांच्‍या बांधकामात अनेक बदल केलेले आहेत. तसेच सदनिकाच्‍या भिंती या पाडून टाकलेल्‍या आहेत. गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 ने ही बाब अमान्‍य केलेली आहे की, त्‍यांनी सोसायटीच्या रजिस्‍ट्रेशनकरीता कोणतीच कार्यवाही केली नाही. गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी ही बाब अमान्‍य केली आहे की, त्‍यांनी कन्‍व्‍हेयन्‍स डिड करुन देण्‍यास नकार दिला आहे. गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी पुढे असे नमूद केले आहे की, विक्रीपत्र करुन देण्‍यास करारातील अट क्रमांक 27 प्रमाणे त्‍यांनी जाहिरातीचे फलक लावण्‍याकरीता थर्ड पार्टी राईट करुन दिलेले आहे त्‍यामुळे प्रस्‍तुत तक्रार ही मंचासमक्ष चालवू शकत नाही. गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी पुढे असे नमूद केले आहे की, तक्रारदार संस्‍थेस पहिल्‍या सर्वसाधारण सभेत हिशेब व दस्‍तऐवज सादर केलेले आहेत. गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी ही बाब अमान्‍य केली आहे की, खुल्‍या वाहनतळाची जागा त्‍यांनी विक्री केलेली आहे व सेवेत त्रृटी दिलेली आहे. गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी नमूद केले आहे की, सदर इमारतीच्‍या गच्‍चीची चावी ही तक्रारदार संस्‍थेकडे आहे. गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी नमूद केले आहे की, त्‍यांनी सेवेत कोणतीच त्रृटी दिलेली नाही त्‍यामुळे सदर तक्रार ही खारिज करण्‍यात यावी.

5) गैरअर्जदार क्रमांक 7 चे लेखी म्‍हणणे थोडक्‍यात खालीलप्रमाणे आहे.-

      गैरअर्जदार क्रमांक 7 ने नमूद केले आहे की, त्‍यांचे तक्रारदार संस्‍थेसोबत कोणतेच करारपत्र झालेले नाही. गैरअर्जदार क्रमांक 7 ने नमूद केले आहे की, त्‍याला गैरअर्जदार क्रमांक 2 ने लिव्‍ह अँड लायसन्‍सी तत्‍वावर वादग्रस्‍त इमारतीच्‍या गच्‍चीवर जाहिरातीचे फलक लावण्‍याचा नोंदणीकृत करारनामा करुन दिलेला आहे. गैरअर्जदार क्रमांक 7 ने त्‍यांचेविरुध्‍द लावलेले आरोप अमान्‍य केलेले आहेत, व नमूद केले आहे की, त्‍याला फ्लॅट धारक क्रमांक 702, जी. ए. खान यांनी धमकी दिली होती व तक्रारदार संस्‍थेकडे प्रत्‍येक महिन्‍याला रुपये 50,000/- जमा करण्‍याबाबत कळविले होते. त्‍याप्रमाणे गैरअर्जदार क्रमांक 7 ने संस्‍थेकडे रुपये 9,00,000/- भरलेले आहेत.  गैरअर्जदार क्रमांक 7 ने नमूद केले आहे की, तक्रारदार संस्‍थेला त्‍यांचेकडून कोणतीच मागणी करता येत नाही व त्‍यांचा वाद हा ग्राहक वाद होत नाही त्‍यामुळे गैरअर्जदार क्रमांक 7 च्‍या विरुध्‍दची तक्रार खारिज होण्‍यास पात्र आहे.

6) गैरअर्जदार क्रमांक 8 चे लेखी म्‍हणणे थोडक्‍यात खालीलप्रमाणे आहे.-

         गैरअर्जदार क्रमांक 8 ने नमूद केले आहे की, तक्रारदार संस्‍था त्‍यांची “ग्राहक” नाही. तसेच तक्रारदार संस्‍थेने त्‍यांच्‍याविरुध्‍द दाखल केलेली तक्रार ही मंचासमक्ष चालवू शकत नाही त्‍यामुळे सदर तक्रार खारिज करण्‍यात यावी. गैरअर्जदार क्रमांक 8 ने नमूद केले आहे की, गैरअर्जदार क्रमांक 1 यांनी गैरअर्जदार क्रमांक 8 सोबत दिनांक 19/09/2000 रोजी पासून गच्‍चीवर जाहिरातीचे फलक लावण्‍याबाबत नोंदणीकृत करार झालेला आहे. तसेच सदर करारनाम्याला तक्रारदाराने दिवाणी न्‍यायालयात आव्‍हाण दिलेले नाही. तसेच तक्रारदार संस्‍थेने गैरअर्जदार क्रमांक 8 विरुध्‍द लावलेले सर्व आरोप अमान्‍य केलेले आहेत.

7) प्रस्‍तुत तक्रार ही मंचासमक्ष मौखिक युक्‍तीवादाकरीता दिनांक 08/03/2011, 10/03/2011 व 19/03/2011 रोजी आली. तक्रारदारातर्फे प्रतिनिधी तसेच वकील श्री. उदय वावीकर हजर, व गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 तर्फे वकील श्रीमती अनिता मराठे हजर. तक्रारदार यांनी गैरअर्जदार क्रमांक 3 चे नांव तक्रारीतून वगळले असल्‍यामुळे कोणीही हजर नाही. तसेच गैरअर्जदार क्रमांक 4 ते 6 एकतर्फा असल्‍यामुळे त्‍यांच्‍यातर्फे कोणीही हजर नाही. गैरअर्जदार क्रमांक 7 तर्फे वकील सौ. वारुंजीकर हजर, तसेच गैरअर्जदार क्रमांक 8 तर्फे वकील नरसीम सिंग हजर. प्रस्‍तुत प्रकरणात तक्रारदारातर्फे अँड वावीकर यांचा युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. तसेच गैरअर्जदार क्रमांक 1, 2, 7 व 8 यांच्‍यातर्फे वकील श्री. विभव कृष्‍णा हयांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. प्रस्‍तुत प्रकरणात उभयपक्षांनी दाखल केलेली तक्रार, लेखी जबाब, सत्‍य प्रतिज्ञापत्र तसेच पुरावा इत्‍यादी दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंच खालील मुद्दे विचारात घेत आहेत.

मुद्दा क्रमांक 1)  -  तक्रारदारांनी ही बाब सिध्‍द केली आहे काय

              तो गैरअर्जदार क्रमांक 1, 2, व 4 ते 8 यांचा ग्राहक आहे काय?

              तसेच सदर तक्रार मंचास चालविण्‍याचा अधिकार आहे काय?

उत्‍तर               गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 चे ग्राहक आहेत, व गैरअर्जदार क्रमांक

                   4 ते 8 यांचे ग्राहक नाहीत व त्‍यांचेविरुध्‍द मंचाला तक्रार

                   चालविण्‍याचा अधिकार नाही.

मुद्दा क्रमांक 2) -  तक्रारदार यांनी ही बाब सिध्‍द केली आहे काय त्‍यांनी गैरअर्जदार

                   यांचेविरुध्‍द मंचात मुदतीच्‍या आत तक्रार दाखल केली आहे काय?

उत्‍तर               कन्‍व्‍हेयन्‍स डीड करण्‍याकरीता तक्रार मुदतीत आहे.

मुद्दा क्रमांक 3)  -  तक्रारदार यांनी ही बाब सिध्‍द केली आहे काय त्‍यांना गैरअर्जदार

                    क्रमांक 1 व 2 यांनी सेवेत त्रृटी दिलेली आहे काय?

उत्‍तर               होय

स्‍पष्‍टीकरण मुद्दा क्रमांक 1) -

प्रस्‍तुत तक्रार ही मेहेर मंजील को. ऑप. हौ.सोसायटी लिमिटेड या संस्‍थेने दिनांक 01/04/2008 रोजी दाखल केलेली आहे. तक्रार दाखल केली तेव्‍हा तक्रारदार यांनी गैरअर्जदार क्रमांक 1 ते 7 यांना गैरअर्जदार म्‍हणून सामिल करुन घेतलेले होते. त्‍यानंतर तक्रारीत दुरुस्‍ती करुन दिनांक 12/01/2010 रोजीच्‍या आदेशाप्रमाणे गैरअर्जदार क्रमांक 8 यांना सामिल करुन घेतले आहे. तसेच गैरअर्जदार क्रमांक 3 यांना तक्रारीतून वगळलेले आहे. तक्रारदाराने नमूद केले आहे की, गैरअर्जदार क्रमांक 1 हे इमारतीचे बांधकाम व विकास करण्‍याचा व्‍यवसाय करतात. गैरअर्जदार क्रमांक 2 हे त्‍यांचे भागीदार आहेत. गैरअर्जदार क्रमांक 4 ते 6 यांच्‍या मालकीचा भूखंड सर्व्‍हे नंबर 1357 वर गैरअर्जदार क्रमांक 1 ने इमारतीचे बांधकाम व विकास करुन त्‍या सदनिकांचे बांधकाम केले आहे. गैरअर्जदार क्रमांक 1 ने तक्रारदार संस्‍थेतील सभासदांना (सदनिका धारक) सदनिकांची विक्री करण्‍याकरीता विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा करारनामा नोंदणीकृत करुन दिलेला आहे असे तक्रारदाराने नमूद केले आहे. तक्रारदाराने तक्रारीसोबत मुखतार अन्‍सारी यांनी गैरअर्जदार क्रमांक 1 सोबत विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा करारनामा दिनांक 31/03/2004 रोजी केला आहे त्‍याची प्रत दाखल केलेली आहे तो मा. दुय्यम निबंधक मुंबई यांचेकडे नोंदणीकृत केलेला आहे. तक्रारदार संस्‍थेसोबत गैरअर्जदार क्रमांक 1 चे सोबत कोणतेही करारपत्र झाले नव्‍हते. तक्रारदार संस्‍थेतील सभासदांनी त्‍यांची संस्‍था अस्तित्‍वात येण्‍यापूर्वीच व्‍यक्‍तीशः (प्रत्‍येक सदनिका धारक) गैरअर्जदार क्रमांक 1 सोबत विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा करारनामा करुन दिलेला आहे. तक्रारदार संस्‍थेने सभासदांना वेगवेगळया तारखांना विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा कारारनामा केला होता त्‍याची प्रत दाखल करावयास पाहिजे होती. परंतु तशी प्रत दाखल केलेली नाही. तक्रारदार संस्‍था महाराष्‍ट्र सहकार कायद्याप्रमाणे दिनांक 06/06/2007 रोजी नोंदणीकृत झालेली आहे. त्‍याबाबत प्रमाणपत्र गैरअर्जदार क्रमांक 1 यांनी त्‍यांच्‍या लेखी जबाबासोबत दाखल केलेली आहे. मंचाने तक्रारदार संस्‍थेच्‍या तक्रारीचे अवलोकन केले असता तक्रारदार संस्‍था ही अस्तित्‍वात येण्‍यापूर्वी सन 2005 मध्‍ये सदनिका धारकांनी (तक्रारदार संस्‍थेचे सभासद सदनिका धारकांनी) व्‍यक्‍तीशः गैरअर्जदार क्रमांक 1 सोबत विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा करारनामा केला आहे. त्‍यानंतर सदर तक्रार संस्थेमार्फत दाखल करण्‍यात आलेली आहे त्‍याबाबत तक्रार दाखल              करण्‍याचा ठराव संस्‍थेने घेतला होता तो तक्रारदार संस्‍थेने तक्रारीसोबत दाखल केलेला आहे. परंतु सदर ठराव हा सर्वसाधारण सभेत दिनांक 11/06/2006, 09/09/2007 व 06/01/2008 रोजीच्‍या सभेत घेण्‍यात आला होता, त्यामुळे सर्वप्रथम ही बाब पडताळून पाहणे आवश्‍यक आहे की, तक्रारदार संस्‍था ही गैरअर्जदार क्रमांक 1 ची ग्राहक आहे किंवा नाही. ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कलम (2)(1)(डी) प्रमाणे “ग्राहक” याची व्‍याख्‍या  खालीलप्रमाणे आहे. -

-----“ “Consumer” means any person who, - buys any goods for a consideration which has been paid or promised or partly paid and partly promised, or under any system of deferred payment and includes any user of such goods other than the person who buys such goods for consideration paid or promised or partly paid or partly promised, or under any system of deferred payment, when such use is made with the approval of such person, but does not include a person who obtains such goods for resale or for any commercial purpose, or

(hires or avails of) any services for a consideration which has been paid or promised or partly paid and partly  promised, or under any system of deferred payment and includes any beneficiary of such services other than the person who (hires of avails of) the services for consideration paid or promised, or partly paid and partly promised, or under any system of deferred payment, when such services are availed of with the approval of the first mentioned person (but does not include a person who avails for such services for any commercial purpose), ”------

सदर तक्रार ही संस्‍थेने दाखल केलेली आहे. परंतु सदर संस्‍था ही सन 2007 मध्‍ये नोंदणीकृत झालेली आहे. तत्‍पूर्वीच सदनिका धारकांनी गैरअर्जदार क्रमांक 1 सोबत विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा करारनामा केलेला आहे. मंचाच्‍या मते सदनिका धारकांनी गृहनिर्माण संस्‍था ही सहकार कायद्याच्‍या तरतुदीनुसार स्‍थापन केलेली आहे, व त्‍यानंतर तक्रार दाखल केलेली आहे व त्‍या करीता तक्रारदार संस्‍थेने त्‍यांचा ठराव पारित केलेला आहे त्‍यामुळे संस्‍थेला तक्रार दाखल करण्‍याचा अधिकार आहे. मंचाने ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कलम 2(1)(ड) चे अवलोकन केले असता “ग्राहक”  या संज्ञेची व्‍याख्‍या मंचाने वर प्रमाणे नमूद केलेली आहे. त्‍यात ज्‍यांनी सेवा घेतली असेल तर अशी संस्‍था अथवा व्‍यक्‍तीला ग्राहक म्हणता येईल. तसेच संस्‍थेने जरी प्रत्‍यक्षात गैरअर्जदार यांचेकडून सेवा घेतली नसली तरी ज्‍या सदनिका धारकांनी गैरअर्जदार क्रमांक 1 कडून सदनिका विकत घेतली आहे व त्‍यानंतर त्‍यांनी संघटना तयार करुन तक्रार दाखल केली असेल तर तशी तक्रार संस्‍थेला दाखल करण्‍याचा अधिकार आहे व ती संस्‍था “ग्राहक”  आहे. मंचाच्‍या मते तक्रारदार संस्‍था गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 ची ग्राहक आहे व तशी तक्रार त्‍यांना मंचापुढे चालविण्‍याचा अधिकार आहे.  

तक्रारदार संस्‍थेने गैरअर्जदार क्रमांक 4 ते 6 यांच्याविरुध्‍द तक्रार दाखल केलेली आहे. गैरअर्जदार क्रमांक 4 ते 6 हे सदर भूखंड सर्व्‍हे नंबर 1357 चे मालक होते व त्‍यांनी संपूर्ण भूखंड हा इमारतीचे बांधकाम व विकास करण्‍याकरीता गैरअर्जदार क्रमांक 1 यांना अधिकारपत्रान्‍वये दिलेला होता. तसेच तक्रारदार संस्‍था यांनी गैरअर्जदार क्रमांक 4 ते 6 यांच्‍यासोबत कोणतेच करारपत्र झाले नव्‍हते. तसा त्‍यांच्‍यात प्रीव्‍हीटी ऑफ कॉन्‍ट्रॅक्‍ट नाही त्‍यामुळे तक्रारदार गैरअर्जदार क्रमांक 4 ते 6 यांचा ग्राहक आहे ही बाब तक्रारदाराने सिध्‍द केलेली नाही. त्‍यामुळे गैरअर्जदार क्रमांक 4 ते 6 यांच्‍याविरुध्‍द सदर तक्रार मंचासमक्ष चालवू शकत नाही त्‍यामुळे ती खारिज होण्‍यास पात्र आहे.

तक्रारदार संस्‍थेने गैरअर्जदार क्रमांक 7 विरुध्‍द तक्रार दाखल केलेली आहे. तक्रारदार संस्‍थेने तक्रारीत नमूद केलेले आहे की, गैरअर्जदार क्रमांक 7 ही टॅब जाहिरात कंपनी आहे व गैरअर्जदार क्रमांक 1 यांनी बांधकाम व विकास केलेल्‍या इमारतीच्‍या गच्‍चीवर जाहिरातीचा फलक लावतात. तसा अधिकार गैरअर्जदार क्रमांक 1 ने गैरअर्जदार क्रमांक 7 ला नोंदणीकृत करारपत्राच्‍या आधारे करुन दिलेला आहे. सदर करारपत्र हे उप निबंधक मुंबई यांचेकडे दिनांक 04/10/2005 रोजी नोंदणीकृत केलेले आहे व त्‍या कराराप्रमाणे गैरअर्जदार क्रमांक 7 हे इमारतीच्‍या गच्‍चीवरची जागा वापरीत आहे. तसेच गैरअर्जदार क्रमांक 1 ने गैरअर्जदार क्रमांक 8 ला तसा करारनामा करुन दिलेला आहे, तो दिनांक 04/10/2005 रोजी उप निबंधक मुंबई यांचेकडे नोंदणीकृत केलेला आहे. सदर बाब ही गैरअर्जदार क्रमांक 7 यांनी त्‍यांच्‍या लेखी कथनात नमूद केलेली आहे. तक्रारदार यांनी गैरअर्जदार क्रमांक 7 व 8 यांचेविरुध्‍द ग्राहक सरंक्षण कायद्याच्‍या तरतुदीनुसार तक्रार दाखल केली असून गैरअर्जदार क्रमांक 7 विरुध्‍द तक्रारीत मागणी केलेली आहे.

मंचाने तक्रारीचे अवलोकन केले असता तक्रारदाराने नमूद केले आहे की, तो गैरअर्जदार क्रमांक 7 व 8 चा ग्राहक आहे. मंचाने ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कलम 2(1)(डी) चे अवलोकन केले असता मोबदला देऊन किंवा देण्‍याचा करार करुन सेवा विकत घेणे किंवा त्‍यासंबंधी सेवेचा मोबदला देऊन सेवा घेणे अशी व्‍यक्‍तीचा अथवा संस्‍थेचा ग्राहक या संज्ञेत अंतर्भाव होतो. तक्रारदार संस्‍थेने गैरअर्जदार क्रमांक 7 व 8 सोबत कोणतेच करारपत्र केलेले नाही. तसेच प्रिव्‍हीटी ऑफ कॉन्‍ट्रॅक्‍ट झालेला नाही. त्‍यामुळे तक्रारदार संस्‍था गैरअर्जदार क्रमांक 7 व 8 चे ग्राहक नसल्‍यामुळे त्‍यांचा वाद हा मंचाला चालविण्‍याचा अधिकार नाही.

तक्रारदार संस्‍थेने त्‍यांच्‍या मौखिक युक्‍तीवादाच्‍या वेळी इतर न्यालयालयाचे न्‍याय निवाडे दाखल केले आहेत, त्या न्‍याय निवाडयांचे मंचाने अवलोकन केले असता सदर न्‍याय निवाडयान्‍वये तक्रारदार संस्‍था गैरअर्जदार क्रमांक 7 व 8 यांचे“ग्राहक” होतात ही बाब सिध्‍द होत नाही व लागूही होत नाही. तक्रारदार संस्‍थेने नमूद केले आहे की, महाराष्‍ट्र सदनिका मालकी हक्‍क कायद्याच्‍या तरतुदीनुसार तक्रारदार संस्‍था गैरअर्जदार क्रमांक 7 व 8 चे ग्राहक होतात परंतु ही बाब तक्रारदार संस्‍थेने सिध्‍द केलेली नाही. तक्रारदार संस्‍थेने ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कलम 12 अंतर्गत सदर तक्रार दाखल केली आहे. मंचाने वर नमूद केल्‍याप्रमाणे गैरअर्जदार क्रमांक 7 व 8 यांची तक्रारदार संस्‍था ग्राहक होत नाही त्‍यामुळे त्‍यांचा वाद मंचासमक्ष चालवू शकत नाही. तसेच तक्रारदार संस्‍था गैरअर्जदार क्रमांक 8 नबीला खांडवानी  हिला गैरअर्जदार क्रमांक 8 म्‍हणून सामिल करुन घेतलेले आहे. तक्रारदार संस्‍था गैरअर्जदार क्रमांक 8 चे ग्राहक कसे होतात, तसेच गैरअर्जदार क्रमांक 8 ने तक्रारदार संस्‍थेला सेवा देण्‍यास कोणता करारनामा करुन दिला होता ही बाब सिध्‍द केली नाही.

मंचाने मा. राष्‍ट्रीय आयोग यांनी रेडनम                             पुरुषोत्‍तमा राव आणि इतर ---विरुध्‍द---  मर्दानी रामा मोहन व इतर व्हॉल्‍यूम नंबर 1(2011) सी.पी.जे. पान क्रमांक 32 या न्‍याय निवाडयाचे अवलोकन केले असता मा. राष्‍ट्रीय आयोग यांनी परिच्‍छेद क्रमांक 15 मध्‍ये खालीलप्रमाणे नमूद केले आहे -

        ____”On going through the agreement Ex.A6 and in particular Clause 8 we find that there was no privity of contract between the petitioners and respondent No.1.  Petitioners had not transferred heir interest inthe immovable propertuy in favour of respondent No. 2 and 3. Under Section 4 of the Transfer of property Act,an immovable property of more than Rs. 100 could not be transferred except by executing registered sale deed in favour of the transferee. No such sale deed has been executed by the Petitioners in favour of respondent Nos. 2 and 3. The State Commission has held that the petitioners while entering into development agreement did not safefuard the third party rihts. Quesion of safeguarding the third partyrights on the part of the petitioners did not arise as the Petitioners while entering into the development agreement did no know whether respondent Nos. 2 and 3 would self their share and, ifat all they sell their share, in whose favour they would sell andwhose interest are to be protected. There was no duty/obligation cast on the Petitioners to safeguard the third party rights It was for the buyers to protect their own interest. Since there was no           privity of contract between the Petitioners and the complainant, the complainant was not a consumer vis-a-vis the Petitioners.  Petitioners who were the owners of the site could not be directed to act as developers or fulfil the obligations entered into between the respondent Nos. 2 and 3 and the complainant. The Fora below have erred in directing the Petitioners to complete the construction and hand over the possession of the flat to respondent No.1. No relief could be granted against the Petitioners, as there was no privity of contract between the Petitioners and respondent No.1.  Respondent No. 1 had not paid any consideration or part of the consideration to the Petitioners and, therefore, question of deficiency in service on the part of the Petitioners did not arise.”------

 तक्रारदार संस्‍थेचा गैरअर्जदारासोबत कोणताच प्रिव्‍हीटी ऑफ कॉन्‍ट्रॅक्‍ट नसेल तर त्‍या संबंधीत मालमत्‍ता ही हस्‍तांतरीत होणार नाही. सदर प्रकरणात तक्रारदार संस्‍था व गैरअर्जदार क्रमांक 7 व 8 यांच्‍यासोबत कोणताच प्रिव्‍हीटी ऑफ कॉन्‍ट्रॅक्‍ट झाला नव्‍हता त्‍यामुळे तक्रारदार संस्‍थेला गैरअर्जदार क्रमांक 7 व 8 यांचेविरुध्‍द मागणी मंचासमक्ष मागण्‍याचा कोणताच अधिकार नाही असे मंचाचे मत आहे.

माझे पूर्व अध्‍यक्ष यांनी सदर तक्रारीमध्‍ये दिनांक 17/07/2008 रोजी तक्रारदार संस्‍था यांनी दाखल केलेल्‍या अंतरिम आदेश मिळण्‍याच्‍या अर्जावर आदेश पारित केला होता. त्‍यात गैरअर्जदार क्रमांक 7 यांना मंचात त्‍यांना इमारतीच्‍या गच्‍चीवरचे जाहिरात फलकाचे जुलै 2006 ते जुलै 2008 या कालावधीमध्‍ये जाहिरापासून मिळणारे उत्‍पन्‍न मंचात जमा करण्‍याचे निर्देश दिले होते. सदर अंतरिम आदेशाविरुध्‍द गैरअर्जदार यांनी मा. राज्य आयोग यांच्‍याकडे रिव्‍हीजन दाखल केले होते. त्‍याचा क्रमांक 78/2008 हा होता व त्‍यात दिनांक 05/09/2008 रोजी आदेश पारित करुन रिव्‍हीजन पिटीशन खारिज करण्‍यात आले होते. त्‍यानंतर गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी सदर रिव्‍हीजन पिटीशन विरुध्‍द मा. राष्‍ट्रीय आयोग यांचेकडे रिव्‍हीजन पिटीशन क्रमांक 805/2009 दाखल केले होते. त्‍यामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय आयोग यांनी रिव्‍हीन पिटीशन हे खारिज केले होते. परंतु आम्‍ही माझे पूर्व अध्यक्ष यांनी पारित केलेल्‍या आदेशाचे तसेच मा. राज्‍य आयोग व राष्‍ट्रीय आयोग यांच्‍या आदेशाचे अवलोकन केले असता गैरअर्जदार क्रमांक 7 चे तक्रारदार हे ग्राहक आहे किंवा नाही हा मुद्दा निकाली काढण्‍यात आला नव्‍हता. तसेच मा. राष्‍ट्रीय आयोग यांनी निकालात नमूद केले आहे की, District  Forum is directed to pass the final order without being   any of the obser made by the State Commission or in the present order.

मंचाने वर नमूद केल्‍याप्रमाणे तक्रारदार हा गैरअर्जदार क्रमांक 7 व 8 यांचा “ग्राहक” नाही. त्‍यामुळे मंचाला सदर तक्रार चालविण्‍याचा अधिकार नाही. गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी  बॉम्‍बे सिटी सिव्‍हील कोर्ट येथे तक्रारदार संस्‍थेतील सभासदांच्‍या विरुध्‍द व बृहण मुंबई महानगर पालिका यांचेविरुध्‍द दावा दाखल केला आहे. सदर दावा क्रमांक 874/2009 हा प्रलंबित आहे. तसेच गैरअर्जदार क्रमांक 1 यांनी गैरअर्जदार क्रमांक 7 ला नोंदणीकृत करारनामा करुन दिलेला आहे. सदर करारनामा हा गैरअर्जदार क्रमांक 1 ने तक्रारदार संस्‍थेच्या सभासदांसोबत झालेले विक्रीपत्र करुन देण्‍याबाबत झालेल्‍या करारनाम्‍यातील अट क्रं. 27 प्रमाणे करुन दिलेले आहे. व त्‍यासंबंधी दिवाणी न्‍यायालयात वाद प्रलंबित आहे. तसेच मंचाला नोंदणीकृत करारपत्र रद्द बाद करण्‍याचा अधिकार नाही त्‍यामुळे प्रस्‍तुत तक्रार मंचाला चालविता येणार नाही व या कारणावरुन गैरअर्जदार क्रमांक 7 विरुध्‍द तक्रार मंचासमक्ष चालवू शकत नाही.

स्‍पष्‍टीकरण मुद्दा क्रमांक 2) –

    सर्वप्रथम ही बाब पडताळून पहाणे आवश्‍यक आहे की, तक्रारदार यांनी गैरअर्जदारांविरुध्‍द दाखल केलेली तक्रार मुदतीच्‍या आत दाखल केलेली आहे किंवा नाही. तक्रारदार ही संस्‍था सहकार कायद्यानुसार नोंदणीकृत सहकारी संस्‍था असून त्‍यांनी त्‍यांची तक्रार मंचासमक्ष दिनांक 01/04/2008 रोजी दाखल केलेली आहे. तक्रारदार यांनी त्‍यांच्‍या तक्रारीत तक्रार मुदतीत दाखल केलेली आहे असे नमूद केलेले आहे. तक्रारदार संस्‍थेची नोंदणी दिनांक 06/07/2007 रोजी झालेली आहे, व तेव्‍हापासून गैरअर्जदारांविरुध्‍द तक्रार दाखल करण्‍यास कारण घडलेले आहे असे नमूद केले आहे मंचाच्‍या मते गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 हे इमारतीचा बांधकाम विकास करतात आणि महाराष्‍ट्र सदनिका मालकी हक्‍क कायद्यानुसार कन्‍व्‍हेयन्‍स डिड करुन देणे हे त्‍यांच्‍यावर कायदेशीर बंधनकारक आहे. गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी तक्रारदार संस्‍थेच्‍या प्रत्‍येक सभासदासोबत वेगवेगळे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा करारनामा सन 2005 मध्‍ये करुन दिला व तेव्‍हाच 2005 मध्‍ये सदनिकेचा ताबा दिला होता, ही बाब तक्रारदाराने दाखल केलेल्‍या दस्‍तऐवजांवरुन सिध्‍द होते. सदनिका धारक यांना ताबे केव्‍हा देण्‍यात आले होते, व गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी कोणकोणत्‍या वेगवेगळया तारखांना विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा करारनामा करुन दिलेला होता ही बाब कुठेही नमूद केलेली नाही. सन 2005 पासून जर तक्रारदार संस्‍थेच्‍या सभासदांना ताबे दिले होते तर तक्रार ही दोन वर्षे मुदतीच्‍या आत तक्रारदाराने दाखल करावयास पाहिजे होती. तक्रारदार संस्‍थेने फक्‍त त्‍यांच्‍या अध्‍यक्षांचे करारपत्र दाखल केलेले आहे ते दिनांक 31/04/2004 रोजीचे आहे. जर तेव्‍हापासून तक्रार दाखल करण्यास कारण घडले आहे तर तक्रार ही वर्ष 31/04/2006 पर्यंत मंचात दाखल करावयास पाहिजे होती. परंतु तक्रारदार यांनी त्‍याच्‍या तक्रारीत बांधकामात गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी उणिवा ठेवल्‍या व योग्‍य प्रकारे बांधकाम केलेले नाही. तसेच त्‍यांनी खात्‍याबाबत अकाऊंट सबमिट केलेले नाही. तसेच सोसायटीचे फॉर्मेशन केलेले नाही. तसेच गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 ने वाहन तळाची खुली जागा विक्री केलेली आहे. या इतर मागण्‍या तक्रारदार यांनी तक्रारीत केलेल्‍या आहेत. मंचाच्‍या मते तक्रारदार संस्‍था नोंदणीकृत झाल्‍यापासून कारण सतत घडले आहे हि बाब संयुक्‍तीक नाही. मंचाच्‍या मते सदनिका धारकांना सदनिकांचा ताबा दिल्‍यापासून दोन वर्षाच्‍या आत तक्रार दाखल करावयास पाहिजे. परंतु सदर मागण्‍या या मुदतीच्‍या आत केलेल्‍या नाहीत. तसेच तक्रारदार यांनी वेळोवेळी मागण्‍या केलेल्‍या असल्‍यामुळे तक्रारीचे कारण हे सतत घडलेले आहे ही बाब तक्रारदाराने सिध्‍द केलेली नाही. त्‍यामुळे सदर मागणी ही मंच विचारात घेऊ शकत नाही. मंचाने मा. राष्‍ट्रीय आयोग यांनी रिव्‍हीजन पिटिशन क्रमांक 996/2007 मेसर्स प्रबिण गुप्‍ते आणि असोसिएटस् --विरुध्‍द-- निकीता प‍ार्क अपार्टमेंट कंडोमिनयम व इतर या प्रकरणात दिनांक 29/03/2011 रोजी पारित केलेल्या न्‍याय निवाडयांचे अवलोकन केले असता संस्‍थेच्‍या मागण्‍यांबाबत तक्रार कारण घडल्‍यापासून दोन वर्षाच्‍या आत दाखल केलेले नव्‍हते. त्‍यामुळे मा. राष्‍ट्रीय आयोग यांनी संस्‍थेची तक्रार खारिज केली.

        मंचाने सी.पी.जे. II 2009 (सुप्रीम कोर्ट) स्‍टेट बँक ऑफ इंडिया –विरुध्‍द—बी.एस.अँग्रीकल्‍चरल इंडस्‍ट्रीज (इं) या न्यायनिवाडयाचे अवलोकन केले. तसेच मंचाने सी.टी.जे. I 2006 (एससी) हरियाणा अर्बन डेव्‍हलपमेंट अँथारिटी –विरुध्‍द—बी. के. सुद या न्‍याय निवाडयाचे अवलोकन केले असता फ्लॅट/बुथ/दुकान संबंधीची तक्रार ताबा दिल्‍यापासून दोन वर्षाच्‍या आत मंचात दाखल करावयास पाहिजे. मंचाने वर नमूद केल्‍याप्रमाणे सदर तक्रार ही दिनांक 31/04/2006 पर्यंत दाखल करावयास पाहिजे होती. परंतु सदर तक्रार ही दिनांक 01/04/2008 रोजी मंचात दाखल केली आहे. तसेच तक्रारदार यांनी विलंब माफीचा अर्ज दाखल केला नाही. त्‍यामुळे कन्‍व्‍हेयन्‍स डिडची मागणी सोडून इतर मागणी मुदतीच्‍या आत दाखल केली नाही. मंचाच्‍या मते गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 हे कन्‍व्‍हेयन्‍स डिड जोपर्यंत करुन देत नाही तोपर्यंत तक्रार दाखल करण्‍यास कारण सतत घडत रहाते.

मंचाचे असे मत आहे की, गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 हे तक्रारदार संस्थेला त्‍यांच्‍या सभासदांसोबत झालेले विक्रीपत्र करुन देण्‍याच्‍या अटी व शर्तीनुसार त्‍यांनी कन्‍व्‍हेयन्‍स डिड  करुन द्यावयास  पाहिजे. जोपर्यंत  कन्‍व्‍हेयन्‍स डिड गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 पूर्ण  करुन

देत नाहीत तोपर्यंत तक्रार दाखल करण्‍यास कारण सतत घडलेले आहे.

स्‍पष्‍टीकरण मुद्दा क्रमांक 3) –

तक्रारदार संस्‍था यांनी गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांना कन्‍व्‍हेयन्‍स डिड करुन देण्‍याबाबत, तसेच गच्‍चीचा ताबा व पार्किंगकरीता जागेची मागणी केलेली आहे. मंचाने तक्रारीचे अवलोकन केले असता गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 हे बांधकाम व विकास करण्‍याचा व्‍यवसाय करतात, तसेच इमारतीचे बांधकाम करुन त्‍यात सदनिकांचे बांधकाम केलेले आहे. सदनिका या तक्रारदार संस्‍थेच्‍या सभासदांना व्‍यक्‍तीशः 2005 मध्‍ये विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा करारनाम्यातील अटी व शर्तीनुसार तक्रारदार संस्‍थेला कन्‍व्‍हेयन्‍स डिड करुन द्यावयास पाहिजे. सदर प्रकरणात तक्रारदार संस्‍थेने  कन्‍व्‍हेयन्‍स डिडबाबत गच्‍चीचा व खुल्‍या जागेचा कार पार्किंगसाठी ताबा मागितलेला आहे. तक्रारदार संस्‍थेचा गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 सोबत कोणताच करारनामा झाला नव्‍हता. परंतु तक्रारदार संस्‍थेच्‍या सभासदांचा व्‍यक्‍तीशः करारनामा झाला होता. तक्रारदार संस्‍थेने तक्रारीत महमंद मुखत्‍यार अन्‍सारी यांचा गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांच्‍यासोबत दिनांक 31/03/2004 रोजी विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा करारनामा दाखल केला. सदर करारनामा अट क्रमांक 2 प्रमाणे इमारतीची सर्वसामान्‍य जागा व सुविधा विकत घेण्‍याचा हक्‍क राहील. तसेच करारामधील अट क्रमांक 27 मध्‍ये सदर मेहेर मंजील इमारतीच्‍या गच्‍चीवर जाहिरात फलक लावण्‍याचा हक्‍क गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी स्‍वतःजवळ राखून ठेवलेला आहे. अट क्रमांक 27 मधील मजकूर खालीलप्रमाणे आहे -

-----“It is expressly hereby agreed that the Developers shall at all time be entitled to put up hoardings in the open spaces on the said property or on the terrace of the said building “Meher Manzil” which may be illuminated or comprising of neon signs or otherwise and for the said purpose the Developers shall be entitled and authorized without any objection or obstruction or dispute on the part on the Purchaser/s to erect on the exterior/terrace of the said building or on the said property, as the case may be, at the cost of the Developers and the Developers alone shall be entitle to the benefits accrued thereof without any claim of whatsoever nature by the Purchaser/s herein.  This right shall be available to the Developer/s herein after the formation and Registration of a Co-operative Housing Society of the said building and also after the execution of the conveyance. Accordingly, a necessary covenant shall be incorporated in the deed of Conveyance.”-----

मंचाच्‍या मते तक्रारदार संस्‍थेतील सभासदांसोबत गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी केलेला करारनामा हा दुय्यम निबंधक मुंबई यांचेकडे नोंदणीकृत आहे. म्‍हणजेच   तक्रारदार संस्‍थेचे जेवढे सभासद असतील त्‍यांना व्‍यक्‍तीशः सदर करारनाम्‍यातील अटी व शर्ती त्‍यांना मान्‍य होत्‍या, व त्या त्‍यांना कायद्याच्‍या तरतुदीनुसार बंधनकारक आहेत. मंचाला सदर करारातील अटी व शर्तीमध्‍ये बदल करण्‍याचा किंवा त्‍यातील एखादी अट ही वगळण्‍याचा कोणताच अधिकार नाही. गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी नमूद केले आहे की, सदनिका धारक यांनी त्‍यांच्‍या गच्‍चीवरील अधिकार करारपत्राप्रमाणे सोडून (Waiver of Right) दिला आहे. तक्रारदार यांनी पार्किंगकरीता जागा गैरअर्जदार क्रमांक 1 यांनी दिली नाही ही बाब सिध्‍द केली नाही.

तक्रारदार संस्‍थेने मौखिक युक्‍तीवादाच्‍या वेळी नमूद केले आहे की, महाराष्‍ट्र सदनिका मालकी हक्‍क कायद्यानुसार बांधकाम व विकास करणा-या व्‍यक्‍तीने कन्‍व्‍हेयन्‍स डिड करुन द्यावयास पाहिजे होते परंतु गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी नमूद केले आहे की, विक्रीपत्र करुन देण्‍याच्‍या करारातील अटी व शर्ती या सदनिका धारकांनी मान्‍य केल्‍या होत्‍या. परंतु प्रस्‍तुत तक्रारदार संस्‍था ही दिनांक 06/06/2007 रोजी नोंदणीकृत झाल्‍यानंतर सदर तक्रार दाखल केली आहे. तसेच मागणी करण्‍याचा अधिकार संस्‍थेला नाही. कारण संस्‍थेसोबत व गैरअर्जदार क्रमांक 1 चा प्रत्‍यक्षात तसा कोणताच करारनामा झाला नव्‍हता. तसेच प्रिव्‍हीटी ऑफ कॉन्‍ट्रॅक्‍ट झालेला नाही त्‍यामुळे संस्‍थेने/ सदनिका धारकांनी नोंदणीकृत केलेल्‍या करारनाम्‍यामध्‍ये बदल करण्‍याचा कोणताच अधिकार नाही. तसेच गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी  नमूद केले आहे की त्‍यांनी तक्रारदार संस्‍थेविरुध्‍द (सदनिका धारकांविरुध्‍द) मुंबई दिवाणी न्‍यायालय येथे दावा दाखल केलला आहे. मंचाच्‍या मते त्‍यात विक्रीपत्र करुन देण्‍याच्‍या करारासंबंधी तसेच सदनिका धारकांना सदनिकेच्‍या बांधकामात केलेल्‍या बदलाबद्दल दावा प्रलंबित आहे. मंचाने तक्रारदार संस्‍थेने दाखल केलेल्‍या न्याय निवाडयांचे अवलोकन केले असता सदर न्‍याय निवाडा हा त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍याबाबत पूरक नाही. मंचाने सी.टी.जे. पान क्रमांक 365 वर्ष 2011 (सीपी) राष्‍ट्रीय आयोग सहारा इंडिया कमर्शिअल कॉर्पोरेशन लिमिटेड व इतर --विरुध्‍द-- सी. मधू बाबू  या न्‍याय निवाडयाचे अवलोकन केले असता सदर न्‍याय निवाडयात मा. राष्‍ट्रीय आयोगाने नमूद केले आहे की, मंचाला विक्रीपत्र करुन देण्‍याच्‍या करारनाम्‍यातील अटी व शर्तीत बदल करण्‍याचा अधिकार नाही. त्‍यात परिच्‍छेद क्रमांक 4 मध्‍ये खालीलप्रमाणे मुद्दा नमूद केलेला आहे -

---“We have carefully considered the submissions of the parties and perused the orders of  Fora below. It is not as though the refund is not permissible but the point here for consideration is that the refund, if any, is necessarily to be governed by the contents of clause 8 of the terms and conditions of the booking of the flat. In the present case, the complainant had paid an advance of Rs. 10,000/- followed by another sum of Rs. 18,050/-, that is to say, a total sum of Rs. 28,050/-. Hence, when he requested for cancellation of the booking and getting the refund, the OP was right in deducting an amount equal to 10% of the cost of the flat which comes to Rs. 56,100/-  (10% of Rs. 5,61,000/-). Since the total deposit was only Rs. 28,050/- which is less than Rs. 56,100/-, entire amount was liable to be forfeited under clause 8. As regards the allegation of unfair trade practice, the State Commission has  struck down clause 8 on the ground of unfair trade practice. We have gone through clauses (i) to (x) of Section 2(1) ® of the Consumer Protection Act, which define various types of unfair trade practices, In our view, clause 8 of the terms and conditions does not fall under any of the 9 categories. The respondent in person has relied on the judgements of the Apex Court in the cases of Buddhist Mission Dental College and Hospital V. Bhupesh Khurana and Others, 2009 CPJ 373 (SC) (CP)-2009 4 SCC 473 and Venture Global Engineering V. Satyam Computer Services Ltd. And Anr., (2010) 8 SCC 660 in support of his case, However, we find that the same cannot be applied to the facts and circumstances of this case which are different from those cases. When there is a written agreement between the parties, it is well settled that the Consumer For a have to consider the relief in the light of such agreement and it is not open to them to add or subtract any of the conditions or words thereof while doing so. In the light of this proposition, which has been upheld through our judgement in R.P. No. 497 of 2006 (supra), there is no doubt that the Fora below exceeded their  jurisdiction and committed an error in directing the OP to refund the amount of Rs. 28,050/- which is contrary to provisions of clause 8 of the agreement. Clause 8 also provides that interest on refunds is not permissible. In the circumstances, the impugned order cannot be sustained in the eye of law. The same, therefore, has to be set aside. Consequently, we allow the revision petition and set aside the impugned order of the State commission with the parties bearing their own costs.”----

मंचाने सदर न्‍याय निवाडयाचे अवलोकन केले असता मंचाला विक्रीपत्र करुन देण्‍याच्‍या करारातील अटी व शर्तीमधील कोणतीही अट कायदेशीर आहे अथवा चूकीची आहे ही बाब ठरविण्‍याचा अधिकार नाही. सदनिका धारक व गैरअर्जदार क्रमांक 1 मध्‍ये झालेल्‍या विक्रीपत्र करुन देण्‍याच्‍या करारनाम्‍यातील अटी व शर्ती नुसार तक्रारदार संस्‍थेला कन्‍व्‍हेयन्‍स डिड करुन द्यावयास पाहिजे असे मंचाचे मत आहे. गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी कन्‍व्‍हेयन्‍स डिड आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून तिन महिन्‍याच्‍या आत करावे, कारण त्‍याकरीता बृहण मुंबई महानगर पालिकेकडून बांधकाम पूर्ण झाल्‍याबाबतचे प्रमाणपत्र घेणे, इतर शासकीय खात्‍यातून परवानगी घेणे आवश्‍यक आहे.  मौखिक युक्‍तीवादाच्‍या वेळी तक्रारदार यांच्या प्रतिनिधीने नमूद केले आहे की, इमारतीतील गच्‍चीचा ताबा हा त्‍यांच्याकडे आहे, व त्‍याची चावी पण त्‍यांच्‍याकडेच आहे. यावरुन ही बाब सिध्‍द होते की, संस्‍था ही गच्‍चीचा उपभोग घेत आहे.

तक्रारदार संस्‍थेने नमूद केले आहे की, गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी सदनिकेच्‍या इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्‍यानंतर संस्‍थेचे फॉर्मेशन करुन दिलेले नाही व तशी जबाबदारी त्‍यांचेवर म्‍हणजेच गैरअर्जदारावर होती. परंतु गैरअर्जदार क्रमांक 1 ने लेखी जबाबासोबत दाखल केलेल्या दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता संस्‍थेचे नोंदणी प्रमाणपत्र निर्गमित केलेले आहे. त्‍यामुळे गैरअर्जदार क्रमांक 1 ने सोसायटी फॉर्मेशन केलेले नाही ही तक्रारदार संस्‍थेची मागणी संयुक्‍तीक वाटत नाही.

प्रस्‍तुत प्रकरणात मंचाने वर नमूद केल्‍याप्रमाणे गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी कन्‍व्‍हेयन्‍स डिड करुन द्यावयास पाहिजे होते. परंतु तसा गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांनी केलेले नाही त्‍यामुळे तक्रारदार संस्‍थेला सेवेत त्रृटी दिलेली आहे. त्‍याकरीता तक्रारदार संस्‍थेने रुपये 50,000/- ची मागणी केलेली आहे. परंतु सदर मागणी ही अवाजवी आहे. मंचाच्‍या मते गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 ने तक्रारदार संस्‍थेला शारिरी‍क व मानसिक त्रासाबद्दल नुकसानभरपाईपोटी रुपये 20,000/ द्यावेत. तसेच तक्रारीच्‍या खर्चाबद्दल नुकसानभरपाई रुपये 10,000/ द्यावी असे मंचाचे मत आहे.  

  सबब मंच खालीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारित करीत आहेत

               - अंतिम आदेश -

1)         तक्रार क्रमांक 28/2008  अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

1)

2)         गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांना आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारदार संस्‍थेस (सदनिका धारक) यांच्‍यासोबत झालेल्‍या विक्रीपत्र करुन देण्‍याच्‍या करारनाम्‍यातील अटी व शर्तीनुसार कन्‍व्‍हेयन्‍स डिड सदर आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून तीन महिन्‍याच्‍या आत करुन द्यावे.

2)

3)         गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांना आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारदार संस्‍थेस मानसिक व शारिरीक त्रासाबद्दल रुपये 20,000/- (रुपये वीस हजार फक्‍त) द्यावेत.

3)

4)         गैरअर्जदार क्रमांक 1 व 2 यांना आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारदार संस्‍थेस तक्रारीचा खर्च रुपये 10,000/- (रुपये दहा हजार फक्‍त) द्यावा.

5)         सदर आदेशातील अनु 3 व 4 ची पूर्तता आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाच्‍या आत करावी.

6)         गैरअर्जदार क्रमांक 4 ते 8 यांच्‍याविरुध्‍दची तक्रार खारिज करण्‍यात येते.

7)         सदर आदेशाची प्रत नियमाप्रमाणे उभयपक्षांना पाठविण्‍यात यावी.

दिनांक – 09/05/2011

ठिकाण - मध्‍य मुंबई, परेल.

                                                                     सही/-                                        सही/-

                  (भावना पिसाळ)                (नलिन मजिठिया)

                      सदस्‍या                        अध्‍यक्ष

                 मध्‍य मुंबई ग्राहक तक्रार न्‍याय निवारण मंच, परेल मुंबई

                                                    एम.एम.टी./-