| Complaint Case No. CC/313/2017 | | ( Date of Filing : 24 Jul 2017 ) |
| | | | 1. Shri Rakesh Lacminarayan Agrawal | | R/o. Flat No. 305, Ramdeo Apartment, Ambedkar Square, C A Road, Nagpur | | Nagpur | | Maharashtra |
| ...........Complainant(s) | |
| Versus | | 1. Dwarka Housing Agency | | Office- Chandrabhaga Nagar, Hudkeshwar Road, Hudkeshwar Nagpur AND Alternate Address R/o. Flat No. 202, Gajanan Apartment, Opp. Dr. Jhawar House, Netaji Nagar, Nagpur | | Nagpur | | Maharashtra | | 2. Dwarka Housing Agency, Through its Authorised person Shri Guniram Shrawanji Bondre | | Office- Chandrabhaga Nagar, Hukdeshwsar Road, Hudkeshwar Nagar, Nagpur | | Nagpur | | Maharashtra | | 3. Shri Bharat Kumar Ishwarlal Sohandani | | R/o. 11/6, Swastik Society, Chapru Nagar, Nagpur | | Nagpur | | Maharashtra |
| ............Opp.Party(s) |
|
|
| Final Order / Judgement | आदेश पारीत व्‍दारा श्री. एस आर आजने, मा. सदस्‍य - तक्रारदाराने सदर तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 च्‍या कलम 12 नुसार दाखल केलेली आहे.
- वि.प.क्रं.1 व 2 यांचा जमिन विकत घेऊन ती विकसित करुन भूखंड विक्रीचा व्यवसाय करतात. विरुध्द पक्ष क्रं. 3 हे ब्रोकर आहेत. तक्रारदाराने वि.प.चे मौजा –अडयाळी, ख.क्रं.44, प.ह.न.37, तह.जि.नागपूर या शेत‍जमिनीवर पाडलेल्या ले-आऊट मधील भुखंड क्रं.16 एकुण क्षेत्रफळ 3150 चौ.फुट एकुण रुपये 5,51,250/- एवढया किमतीत विकत घेण्‍याचा करार वि.प.सोबत दिनांक 19.2.2008 रोजी केला. तक्रारदाराने वि.प.ला दिनांक 19.2.2008 ला बयाणा दाखल रुपये 1,35,000/- एवढी रक्कम नगदी अदा केली व उर्वरित रक्कम रुपये 4,16,250/- प्रतिमाह 34,687/- प्रमाणे दिनांक 19.2.2009 पर्यत अदा करण्‍याचे ठरले व एक वर्षाचे आत विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे करारात नमुद करुन देण्‍यात आले.
- करारानुसार तक्रारदाराने वि.प.ला दिनांक 5.6.2008 ला रुपये 1,35,000/- अदा केले व असे एकुन 2,70,000/- दिले व उर्वरित रक्कम करारानुसार तक्रारकर्ता वि.प.ला अदा करण्‍यास तयार होता परंतु वि.प. कराराचे पालन करीत नव्हता व संबंधीत अधिका-याकडुन मंजूरात मिळालेले दस्तऐवज पूरवित नव्हता. त्यामूळे तक्रारदाराने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठविली. परंतु वि.प.ने नोटीसची दखल घेतली नाही म्हणुन तक्रारदाराने सदर तक्रार मंचासमक्ष दाखल करुन पूढील प्रमाणे मागणी केली आहे. वि.प. ला निर्देश देण्‍यात यावे की, वि.प.ने दिनांक 19.2.2008 नुसार केलेल्या कराराचे पालन करावे व तक्रारदाराकडुन उर्वरित रक्कम स्व‍िकारुन तक्रारदाराला भुखंड क्रं.16 चे कायदेशीर विक्रीपत्र करुन द्यावे. किंवा वि.प.ने तकारदाराकडुन स्वीकारलेली रक्कम रुपये 2,70,000/-, द.सा.द.शे.24टक्के व्याजदाराने दिनांक 19.2.2008 पासुन रक्कमेच्या प्रत्यक्ष अदागीपावेतो परत करावी. तसेच मानसिक व शारिरिक त्रासापोटी व तक्रारीचे खर्च देण्‍यात यावा.
- तक्रार दाखल करुन वि.प.क्रं.1,2 व 3, यांना आयोगामार्फत नोटीस पाठविण्‍यात आली. सदर नोटीस वि.प.1,2 व 3 ला प्राप्त झाली व त्यांनी आपले लेखी उत्तर अभिलेखावर दाखल केले.
- वि.प.क्रं.1 व 2 आपले विशेष कथनात नमुद करतात की, तक्रारदाराने दाखल केलेली तक्रार ही मुदतबाहय आहे. त्यामूळे सदरची तक्रार खारीज होण्‍यास पात्र आहे. वि.प.क्रं.1 चा वि.प.क्रं.3 शी काहीही संबंध नाही. तक्रारदाराने एक भुखंड विकत घेण्‍याकरिता तक्रारकर्ता व विरुध्‍दपक्ष यांचे मध्‍ये मौजा –अडयाळी, ख.क्रं.44, प.ह.न.37, तह.जि.नागपूर या शेत‍जमिनीवर पाडलेल्या ले-आऊट मधील भुखंड क्रं.16 एकुण क्षेत्रफळ 3150 चौ.फुट एकुण रुपये 5,51,250/- एवढया किमतीत विकत घेण्‍याचा करार वि.प.सोबत दिनांक 19.2.2008 रोजी केला व तक्रारदाराने कराराचे दिवशी रुपये 1,35,000/- व रुपये 1,35,000/- दिनांक 5.6.2008 रोजी अदा केले. तक्रारकर्ता व वि.प.यांचेमधील करारानुसार उर्वरित रक्कम तक्रारदाराला एक वर्षाचे आत 19.2.2008 ते 19.2.2009 या कालावधील रुपये 34,687/- प्रतीमाह प्रमाणे अदा करावयाचे होते. परंतु तक्रारदाराने करारातील शर्ती व अटी नुसार उर्वरित रक्कमेच हप्ते अदा केले नाही. वि.प.ने वेळोवेळी तकारदाराला उर्वरित रक्कम जमा करण्‍यासाठी सांगीतले आणि विक्रीपत्र नोंदणी तक्रारदाराचे नावे नोंदवुन घेण्‍याबाबत कळविले. परंतु तक्रारदाराने उर्वरित रक्कम जमा न करता विक्रीपत्र नोंदकृत करुन घ्‍यायचे टाळले.
- तक्रारदार व वि.प. यांचेमधे झालेल्या करारातील शर्ती व अटीनुसार जर तकारदाराने एका मागील एक तीन हप्ते भरले नाही तर वि.प. सदरचा भुखंड तिस-या व्यक्तीला विक्री करेल आणि तक्रारकर्ता विक्रीपत्राचे वेळी अदा केलेली रक्कम मिळण्‍यास पात्र राहील.
- तक्रारदाराने दिनांक 5.6.2018 पर्यत एकुण रक्कम रुपये 2,70,00/- अदा केले आहे आणि उर्वरित रक्कम रुपये 2,81,250/- जमा करण्‍याचे टाळले आहे. तक्रारदाराने दिनांक 19.2.2008 मधील करारातील शर्ती व अटींचे पालन केले नाही व दिनांक 5.6.2008 नंतर वि.प.क्रं.1 व 2 यांचेशी संपर्क साधला नाही व उर्वरित रक्कम जमा करण्‍याकरिता व विक्रीपत्र नोंदणीकरिता इच्छा व्यक्त केली नाही त्यामूळे सदरची तक्रार मुदतबाहय आहे. तक्रारदाराने सदरची तक्रार Specific Performance of Act अंतर्गत दाखल केली आहे त्यामूळे सदरची तक्रार ग्राहक आयोगा समोर चालू शकत नाही त्यामूळे खारीज होण्‍यास पात्र आहे. वि.प. क्रं. 1यांनी विक्रीपत्र नोंदणीकरिता आवश्‍यक मंजूरात संबंधीत सक्षम अधिका-यांकडुन घेतली आहे परंतु तक्रारकर्ता विक्रीपत्र नोंदणीकरिता कधीही तयार नव्हता तक्रारकर्ता व वि.प यांचेमध्‍ये झालेला करारनामा रद्द झालेला आहे. त्यामूळे तक्रारकर्ता वि.प.कडुन दावा मिळण्‍याचा पात्र नाही.
- वि.प.क्रं.3 आपले लेखी उत्तरात नमुद करतात की, वि.प.कं.1 हा विकसक असुन वि.प.क्र.2 हा त्यांचा प्रतिनीधी आहे व वि.प.क्रं.3 हे ब्रोकर आहेत. तक्रारदाराने वि.प.क्रं.1 व 2 यांना दिनांक 5.6.2008 ला रुपये 1,35,000/- अदा केले व असे एकुण 2,70,000/- वि.प.ला दिलेले आहेत. तक्रारदाराने वि.प.ला कराराचे पालन करण्‍यास सांगीतले व मी सुध्‍दा वि.प.क्रं.1 व 2 यांना कराराचे पालन करण्‍यास सांगीतले परंतु वि.प.क्रं.1 व 2 यांनी कराराचे पालन केले नाही. वि.प.क्रं.3 यांनी तक्रारदाराचे तक्रारीतील परिच्छेदनिहाय म्हणणे मान्य केले आहे. तक्रारदाराची तक्रारीतील मागणी वि.प.क्रं.1 व 2 यांचे विरुध्द मान्य करण्‍यात यावी. परंतु वि.प.क्रं.3 हा ब्रोकर असल्यामूळे त्यांचे विरुध्द कोणतेही आदेश करण्‍यात येऊ नये अशी विंनती केली आहे.
- तक्रारदाराने तक्रारीत दाखल केलेले दस्‍तावेजांचे व लेखी युक्तीवादाबाबत दाखल पुरसिस व वि.प.कं.3 चे लेखी उत्तर यांचे अवलोकन करता खालील मुद्दे विचारार्थ आले.
मुद्दे उत्तरे - तक्रारकर्ता विरुध्द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय
- विरुध्द पक्षाने तक्रारदाराला त्रुटीपूर्ण सेवा दिली काय ? होय
- विरुध्‍दपक्षाने तक्रारदाराचे प्रती अनुचित व्यापारी
पध्‍दतीचा अवलंब केला आहे काय ? होय - काय आदेश अंतिम आदेशानुसार
का र ण मि मां सा - तक्रारदाराने वि.प.चे मौजा–अडयाळी, ख.क्रं.44, प.ह.न.37, तह.जि.नागपूर या शेत‍जमिनीवर पाडलेल्या ले-आऊट मधील भुखंड क्रं.16 एकुण क्षेत्रफळ 3150 चौ.फुट एकुण रुपये 5,51,250/- एवढया किमतीत विकत घेण्‍याचा करार वि.प.सोबत दिनांक 19.2.2008 रोजी केला. तक्रारदाराने वि.प.ला दिनांक 19.2.2008 ला बयाणा दाखल रुपये 1,35,000/- एवढी रक्कम नगदी अदा केली व दिनांक 5.6.2008 ला रुपये 1,35,000/- असे एकुण 2,70,000/- वि.प.क्रं.3 यांचे मार्फत वि.प.कं.1 व 2 ला अदा केले. यावरुन तक्रारकर्ता हा वि.प.क्रं.1, 2 व 3 चा ग्राहक आहे. ही बाब वि.प.कं.3 चे लेखी उत्तरातुन स्पष्‍ट होते. वि.प.ला करारानुसार 19.2.2009 पर्यत भूखंडाचे कायदेशीररित्या विक्रीपत्र करुन द्यायचे होते. परंतु वि.प.ने सदर ले-आऊटचे विक्रीपत्र् नोंदणी करुन देण्‍याच्या अनुषंगाने संबंधीत सक्षम अधिका-याकडुन आवश्‍यक मंजूरात प्राप्त केलेले दस्तएवेज अभिलेखावर दाखल केले नाही तसेच वि.प.ने तक्रारदाराला विक्रीपत्र नोदंणीकरिता सदर शेतजमिनीचे संबंधीत अधिका-याचे मंजूरात प्राप्त केल्याचे व उर्वरित रक्कम जमा करुन विक्रीपत्र नोंदणीकृत करुन घेण्‍याबाबतचे तक्रारदाराला पाठविलेले पत्र अभिलेखावर दाखल करण्‍यास अपयशी ठरला आहे. वि.प.ने कराराचे उल्लघन केले व तक्रारदाराला भुखंडाचे कायदेशिर विक्रीपत्र करुन दिले नाही ही वि.प.ची तक्रारदाराचे प्रती त्रुटीपूर्ण सेवा आहे व अनुचित व्यापारी प्रथेचा अवलंब करणारी कृती आहे असे आयोगाचे स्पष्‍ट मत आहे. तसेच विरुध्द पक्ष यांनी मिळकतीचे विकसन करुन भूखंड तयार करण्‍याचे वचन दिलेले आहे म्हणुन मा. सर्वोच्च न्यायालयाच्या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Union of India and Ors. II (2012) CPJ 4(SC) या प्रकरणातील निर्णयाप्रमाणे या मंचाला प्रस्तुत प्रकरण चा‍लविण्याचे अधिकार आहे. सबब आदेश खालीलप्रमाणे.....
अंतिम आदेश - तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
- विरुध्द पक्ष क्रं. 1 ते 3 ने तक्रारकर्तीकडुन भुखंडाचे विक्रीपोटी उर्वरित रक्कम रुपये 2,81,250 स्वीकारुन तक्रारदाराला मौजा –अडयाळी, ख.क्रं.44, प.ह.न.37, तह.जि.नागपूर या शेत‍जमिनीवर पाडलेल्या ले-आऊट मधील भुखंड क्रं.16 एकुण क्षेत्रफळ 3150 चौ.फुट कायदेशीर विक्रीपत्र करुन नोंदवून भूखंडाचा प्रत्यक्ष ताबा द्यावा व विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारदाराने सोसावा.
किंवा - वि.प.क्रं.1 ते 3 ला तांत्रि‍कदृष्‍टया व कायदेशीररित्या अडचणी येत असल्यास वि.प.ने तक्रारकर्तीकडुन भुखंडाचे विक्रीपोटी स्वीकारलेले रक्कम रुपये 2,70,000/- परत करावे. सदर रक्कमेवर द.सा.द.शे. 18टक्के व्याजदराने दिनांक 5.6.2008 पासुन व्याजासह मिळुन येणारी रक्कम तक्रारकर्तीला परत करावी.
- विरुध्द पक्षाने तक्रारकर्तीला झालेल्या शारीरिक, मानसिक त्रासाकरिता नुकसान भरपाई म्‍हणून रुपये 50,000/- व तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये 20,000/- द्यावे.
- वरील आदेशाचे पालन वि.प.क्रं.1 ते 3 ने संयुक्तीक अथवा वैयक्तीकरित्या करावे.
- विरुध्द पक्षांनी वरील आदेशाची पूर्तता आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्‍याच्‍या तारखेपासून 45 दिवसाच्‍या आंत करावी.
- उभय पक्षांना आदेशाची प्रथम प्रत निःशुल्‍क द्यावी.
- तक्रारकर्त्‍याला प्रकरणाची ‘ब’ व ‘क’ फाईल परत करावी.
| |
