सातारा जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच यांचेसमोर

उपस्थिती -  मा.सौ.सविता भोसले,अध्‍यक्षा

          मा.श्री.श्रीकांत कुंभार,सदस्‍य

           मा.सौ.सुरेखा हजारे, सदस्‍या.

                तक्रार अर्ज क्र. 14/2014

                      तक्रार दाखल दि.03-02-2014.

                            तक्रार निकाली दि.21-08-2015. 

श्री.दिपक दत्‍तात्रय गौड,

रा. 39,रविवार पेठ,सातारा.                      ....  तक्रारदार.

         विरुध्‍द

मे. दुर्गापरमेश्‍वरी बिल्‍डर्स अँन्‍ड डेव्‍हलपर्स,

तर्फे भागीदार श्री. मोहन राजू शेरगर,

रा. मंगळाई कॉलनी, शाहुनगर, गोडोली,

सातारा. ता.जि.सातारा                            ....  जाबदार.

                                 तक्रारदारातर्फे – अँड.व्‍ही.आय.शेट्टी.

                                 जाबदारातर्फे – अँड.डी.व्‍ही.शिंदे.                                

न्‍यायनिर्णय

(सदर न्‍यायनिर्णय मा.सौ.सविता भोसले, अध्‍यक्षा यानी पारित केला)

1.  तक्रारदाराने प्रस्‍तुत तक्रार अर्ज ग्राहक संरक्षण कायदा कलम 12 नुसार दाखल केला आहे.  तक्रारअर्जातील थोडक्‍यात मजकूर पुढीलप्रमाणे-

     तक्रारदार हे सातारा येथील कायमस्‍वरुपी रहिवाशी आहेत.  तक्रारदाराने जाबदार यांचेकडून सदनिका विकत घेण्‍याचा निर्णय घेतला.  जाबदार भागीदारी संस्‍थेत श्री. मोहन राजू शेरगर हे भागीदार आहेत.  प्रस्‍तुत संस्‍थेमार्फत ते सातरा शहरात ओनरशीप तत्‍वावरील संकुलांची निर्मीती करन विक्री करणेचा व्‍यवसाय करतात.  जाबदार यांनी सातारा शहर, पेठ रविवार, सि.स.नं. 147/4 या मिळकतीवर ‘दुर्गा रेसिडेन्‍सी’ नामक संकुल निर्मीतीचे काम चालू केले.  प्रस्‍तुत इमारतीमध्‍ये फ्लॅट घेणेसाठी तक्रारदाराने जाबदारबरोबर संपर्क साधला व दि.23/12/2012 रोजी जाबदाराने तक्रारदाराकडून नियोजीत संकुलांपैकी सदनिका क्रमांक एस.टी.-4 क्षेत्र 750 चौ. फूट याचे बुकींग घेऊन सदरची सदनिका तक्रारदाराला ओनरशीप तत्‍वावर देण्‍याचे मान्‍य व कबूल केले.  त्‍यावेळी बुकींगसाठी रक्‍कम रु.5,00,000/- (रुपये पाच लाख फक्‍त) तक्रारदाराकडून जाबदाराने घेतली. त्‍याची पावती जाबदाराने तक्रारदाराला दिली. परंतू प्रस्‍तुत बुकींग करताना सदर संकुलाच्‍या आराखडयास मंजूरी मिळालेली नव्‍हती परंतू ही बाब जाबदाराने जाणीवपूर्वक लपवून ठेवली. मात्र तक्रारदाराला बुकींग केलेली सदर सदनिका देण्‍याचा विश्‍वास व भरवसा दिला.  त्‍यानंतर दि. 3/1/2013 रोजी जाबदाराचे सदर संकुलास मंजूरी मिळाली.  त्‍यानंतर जाबदार तक्रारदाराकडे पुढील रकमा मागू लागले म्‍हणून तक्रारदाराने जाबदाराला दि. 11/5/2013 रोजी रक्‍कम रु.1,50,000/- (रुपये एक लाख पन्‍नास हजार फक्‍त) अदा केली, त्‍याची पावती जाबदाराने तक्रारदाराला दिली.  त्‍यावेळी तक्रारदाराने जाबदाराला साठेखत करुन देणेबाबत विनंती केली, त्‍यावेळी जाबदाराने उडवाउडवीची उत्‍तर दिली. परंतु नंतर तक्रारदाराला जाबदाराने दि. 27/8/2013 रोजी नोंदणीकृत साठेखत करुन दिले.  तत्‍पूर्वी दि.26/8/2013 रोजी जाबदाराने तक्रारदाराकडून रक्‍कम रु.1,50,000/- (रुपये एक लाख मात्र) घेतले व त्‍याचीही पावती दिली.  तसेच दि. 27/8/2013 रोजी साठेखताचे दिवशी जाबदार यांनी तक्रारदारकडून रक्‍कम रु.1,00,000/- (रुपये एक लाख मात्र) स्विकारली व तशी पावती तक्रारदाराला दिली.  अशाप्रकारे तक्रारदाराने जाबदार यांना एकूण रक्‍कम रु.9,00,000/- (रुपये नऊ लाख मात्र) अदा केले आहेत.  जाबदाराचे संकुलाचे आस.सी.सी. बांधकाम झाले आहे.  तक्रारदाराचे सदनिकेचे वीटकाम पूर्ण झाले आहे.  तक्रारदाराने वारंवार जाऊन बांधकामाची पाहणी केली असता सदनिकेचे क्षेत्र 750 चौ. फू. भरत नसल्‍याची जाणीव तक्रारदाराला झाली यावेळी जाबदाराला तक्रारदाराने खुलासा मागीतला असता तक्रारदाराने समर्पक उत्‍तरे दिली नाहीत.  त्‍यामुळे तक्रारदाराने स्‍वतः सदनिकेची मोजमापे घेतली असता ती अतिशय कमी भरलेचे निदर्शनास आले ही बाब तक्रारदाराने जाबदाराचे निदर्शनास आणून दिली.  त्‍यावेळी जाबदार वादविवाद करुन कॉमन पार्कींगपोटी रक्‍कम रु.1,00,000/- (रुपये एक लाख मात्र) ची मागणी करु लागले व सदनिकेच्‍या पुढील हप्‍त्‍यांची मागणी करु लागले.  सबब तक्रारदाराचे शंकांचे निरसन होणेसाठी सदर सदनिकेचे सरकारमान्‍य व्‍हॅल्‍यूएटर इंजिनियर श्री. उमेश भोसले, सातारा यांचा अहवाल घेणेसाठी प्रस्‍तुत व्‍हॅल्‍यूएटर यांनी स्‍वतः सदनिकेमध्‍ये जाऊन जाबदाराचे उपस्थितीत मोजमाप घेतले व  फोटो घेतले व संकुलाचा आराखडा व साठेखत यांचा आधार घेवून दि.18/1/2014 रोजी अहवाल दिला.  प्रस्‍तुत अहवाल प्राप्‍त होणेपूर्वीच जाबदाराने तक्रारदाराला खोटया मजकूराची नोटीस पाठवली या नोटीसमध्‍ये जाबदाराने म्‍हटले आहे की, तक्रारदाराकडून साठेखतापर्यंत केवळ रक्‍कम रु.6,00,000/- (रुपये सहा लाख मात्र)  मिळालेचे म्‍हटलेले आहे.  तसेच सदनिकेचा पाचव्‍या म्‍हणजे अंतिम हप्‍त्‍याचे बांधकाम पूर्ण झाल्‍याचे सांगून ऊर्वरीत रक्‍कम मागणी केली आहे.  परंतू सदनिकेचे वस्‍तूस्थितीनुसार फक्‍त विटकाम पूर्ण झालेले आहे, प्‍लॅस्‍टर बाकी आहे.  प्‍लंबींग, टाईल्‍स,कलरिंगचे काम झालेले आहे. याबाबी उमेश भोसले याचे अहवालात नाही असे असताना जाबदार सदनिकेचा ताबा देणेची वेळ आली आहे असे भासवून रक्‍कम मागणी करीत आहेत.  सदर सदनिकेचा दर 2400/- प्र‍ती चौ.मी. होता व आहे.  सदनिकेचे बांधकाम मंजूर आराखडयाप्रमाणे नाही.  मंजूर आराखडयाविरुध्‍द अनाधिकाराने जाबदाराने बांधकाम केले आहे.  ते करताना तक्रारदाराची परवानगी/ संमती घेतलेली नाही.  जाबदाराचे हे कृत्‍य म्‍हणजे अनुचित व्‍यापार पध्‍दती आहे.  तक्रारदारचे सदनिकेचे कार्पेट क्षेत्र 424.67 चौ. फूट आहे त्‍याचे 25 टक्‍के म्‍हणजे 106.16 चौ. फूट असे एकंदरीत 530.84 चौ. फूटाचीच ठरलेल्‍या दराने जाबदार यांना तक्रारदाराकडून 750 चौ.फूटाची रक्‍कम वसूल करु पहात आहेत ही अनुचित व्‍यापारी प्रथा आहे व देय सेवेतील कमतरता आहे.  सबब तक्रारदार 530.84 चौ. फूटाची रक्‍कम रु.2,400/- प्रति चौ. फूट दराप्रमाणे रक्‍ककम रु. 12,74,016/- (रुपये बारा लाख चौ-याहत्‍तर हजार सोळा मात्र) देणेस लागतात.  सबब तक्रारदार यांना जाबदारकडून दिलेली सेवात्रुटी दूर होवून मिळणेसाठी प्रस्‍तुत तक्रार अर्ज मे. मंचात दाखल केला आहे.

2.  तक्रारदाराने, प्रस्‍तुत कामी जाबदार यांनी अवलंबिलेली अयोग्‍य व्‍यापार पध्‍दत थांबवून सेवेतील कमतरता दूर होवून मिळावी, वादातीत सदनिकेचा व्‍यवहार जाबदाराने अन्‍य त्रयस्‍थ व्‍यक्‍तीबरोबर करु नये असे जाबदाराला आदेश व्‍हावेत, दि.27/8/2013 चा साठेखताचा चूक दुरुस्‍ती लेख स्‍वखर्चाने नोंदवून देणेबाबत जाबदाराला आदेश व्‍हावेत, जाबदाराने तक्रारदाराकडून 530.84 चौ. फू. क्षेत्रापोटी होणारी एकूण रक्‍कम रु.12,74,016/- इतकीच रक्‍कम स्विकारणेबाबत आदेश व्‍हावेत.  जाबदारकडून घरातील सदनिकेचे बांधकाम पूर्ण होताच कंम्‍प्‍लीशन प्रमाणपत्रासह तक्रारदाराला ताबा देणेबाबत आदेश व्‍हावेत, प्रस्‍तुत सदनिकेचे ताबा देतेवेळी रजिस्‍टर्ड खूष खरेदीपत्र जाबदाराने करुन देणेबाबत आदेश व्‍हावा. करारात नमूद केलेप्रमाणे सोसायटीची स्‍थापना करुन घ्‍यावी, संकुलाच्‍या मिळकतपत्रीकेत अर्जदारास नावाची नोंद घेवून मिळावी, संकुलाच्‍या आराखडयास फेरमंजूरी घेणेबाबत आदेश व्‍हावेत, जाबदाराकडून मानसिक त्रासापोटी रक्‍कम रु.50,000/- व अर्जाचे खर्चापोटी रक्‍कम रु.25,000/- वसूल होवून मिळावेत ही विनंती केली आहे.

3.   तक्रारदाराने  प्रस्‍तुत कामी नि. 2 कडे अँफीडेव्‍हीट, नि. 6 चे कागदयादीसोबत नि. 6/1 ते 6/11 कडे जाबदाराकडे सदनिका बुक करतेवेळी भरले रकमेची पावती, सत्‍यप्रत, जाबदाराजा दिले रकमेच्‍या त्‍या-त्‍या तारखेच्‍या पावत्‍या, रजिस्‍टर्ड साठेखत, जाबदाराने तक्रारदाराला दिलेली नोटीस, तक्रारदाराने जाबदाराला दिलेले पत्र, प्रस्‍तुत पत्राची पोहोचपावती, उमेश भोसले व्‍हॅल्‍यूएटर यांचा अहवाल, तक्रारदाराने जाबदाराला नोटीसला दिलेले उत्‍तर, नि. 22 कडे पुराव्‍याचे शपथपत्र, नि.25 कडे लेखी युक्‍तीवाद तसेच पुढीलप्रमाणे मा. वरिष्‍ठ न्‍यायालयाचे न्‍यायनिवाडे  दाखल केले आहेत.

i    III  (2012)CPJ 213 (NC)  Sadashiv Kirad V/s.  Suman Thekedar

ii   (1998) NCJ (NC) Nagarwal Construction Co. V/s. Suresh Kumar

iii   III (1999)  CPJ 33 (SC) , Satpal Mohindra  V/s Sarondra Timberstesteres

iv   IV (2012)  CPJ 38 (NC)  Arun Khanna V/s.  Shashi Sharma

v   II (2008)  CPJ 169  (NC)  A.P. Housing Board & Anr. Vs. SRI Hari Reddy

4.   जाबदार यांनी नि.15 कडे म्‍हणणे, नि.16 कडे अँफीडेव्‍हीट, नि. 24 कडे लेखी युक्‍तीवाद, नि.21 चे कागदयादीसोबत रे.दि.मु.नं.501/14 मधील नि.5 चे आदेशाची सर्टीफाईड प्रत, वगैरे कागदपत्रे जाबदाराने याकामी दाखल केली आहेत.  जाबदाराने त्‍यांचे म्‍हणण्‍यामध्‍ये तक्रारदाराचे तक्रार अर्जातील सर्व कथने फेटाळलेली आहेत. त्‍यांनी पुढीलप्रमाणे आक्षेप घेतलेले आहेत.

i.      तक्रारदाराचा अर्ज व त्‍यातील कथने मान्‍य व कबूल नाहीत.  तक्रारदाराने दि.23/12/2012 रोजी सदनिकेचे बुकींग केले नव्‍हते व नाही.  तसेच बुकींगपोटी कधीही रक्‍कम रु.5,00,000/- दिले नव्‍हते व नाही, त्‍याबाबतची दि.23/12/2012 रोजी रक्‍कम रु.3,00,000/- (रुपये तीन लाख मात्र) ची पावती खोटी व बनावट आहे.  जाबदाराने तक्रारदार यांचेकडे कधीही योग्‍य टप्‍प्‍याशिवाय पैशाची मागणी केली नव्‍हती व नाही.  तसेच साठेखत करुन देणेस कधीही टाळाटाळ केलेली नाही.

ii  तक्रारदाराने रक्‍कम रु.9,00,000/- (रुपये नऊ लाख मात्र)  जाबदाराला कधीही अदा केलेले नाहीत.  तक्रारदाराने स्‍वतः अगर सर्व्‍हेअर मार्फ सदनिकेचे मोजमाप घेतलेले नाही.  जाबदाराने कधीही कॉमन पार्कींगसाठी रक्‍कम रु.1 लाखची मागणी केलेली नाही.  उमेश भोसले या सर्व्‍हेअरचा अहवाल पूर्णपणे खोटा व मे. मंचाची दिशाभूल करण्‍यात आली आहे. त्‍यासोबतचे फोटोही बोगस आहेत.  जाबदाराने तक्रारदाराला दिलेली नोटीस योग्‍य असून जाबदार कधीही सदर मिळकत त्रयस्‍थ इसमास विकणेच्‍या तयारीत नव्‍हते व नाही.

iii    साठेखतातील सर्व मजकूर खरा व खोटा आहे.  सदनिकेचा दर रक्‍कम रु.2,400/- प्रति चौ.मी. असा कधीही ठरलेला नव्‍हता व नाही.  जाबदाराने केलेले बांधकाम हे मंजूर आराखडयाप्रमाणेच केले आहे.  कमी किंमतीत फ्लॅट लाटणेच्‍या उद्देशाने सदर तक्रार अर्ज दाखल केला आहे.  तक्रारदार सांगतो त्‍याप्रमाणे केवळ सरकारी मूल्‍यांकनाची चूक साठेखतात झालेली आहे. ती चूकदेखील नजरचूकीने झालेली आहे.

iv    तक्रारदाराने तक्रार अर्जात केलेल्‍या मागण्‍या बेकायदेशीर  असून या सदर मंचासमोर चालू शकत नाहीत.  प्रस्‍तुत मागण्‍यांसाठी तक्रारदारास दिवाणी न्‍यायालयाकडे दाद मागणे योग्‍य ठरणार आहे.  तरी तक्रारदाराचा तक्रार अर्ज खर्चासह फेटाळणेत यावा असे म्‍हणणे जाबदाराने दिले आहे.

5.   वर नमूद तक्रारदार व जाबदाराने दाखल केले सर्व कागदपत्रांचे काळजीपूर्वक अवलोकन करुन मे मंचाने प्रस्‍तुत तक्रार अर्जाचे निराकरणार्थ पुढील मुद्दयांचा विचार केला.                    

अ.क्र.                  मुद्दा                        उत्‍तर

 1.  तक्रारदार हे जाबदारांचे  ग्राहक आहेत काय?                   होय.                                        

 2.  जाबदार यांनी तक्रारदार यांना सदोष सेवा पुरवली आहे काय?     होय.

 3.  प्रस्‍तुत तक्रार अर्ज या मे. मंचात चालणेस पात्र आहे काय?       होय.

 4.  अंतिम आदेश काय?                                  खाली नमूद

                                                      आदेशाप्रमाणे.

विवेचन-

6.    वर नमूद मुद्दा क्र.1 व 2 चे उत्‍तर आम्‍ही होकारार्थी देत आहोत. कारण- जाबदाराने सि.स.नं.147/4, रविवार पेठ, सातारा येथील ‘दुर्गा रेसीडेन्‍सी’ या संकुलापैकी सदनिका क्र. एस.टी.-4, क्षेत्र 750 चौ. फूट ही सदनिका रक्‍क्‍म रु.2,400/- प्रति चौ.फू. दराने एकूण रक्‍कम रु. 18,00,000/- (रुपये अठरा लाखे मात्र) या किंमतीस खरेदी देणेचे ठरविले व तसे नोंदणीकृत साठेखत दि.27/8/2013 रोजी करुन दिले. व तक्रारदाराने जाबदार यांना प्रस्‍तुत सदनिकेपोटी रक्‍कम रु.9,00,000/- (रुपये नऊ लाख मात्र) अदा केले आहेत.  त्‍याबाबतच्‍या जाबदाराने तक्रारदाराला दिलेल्‍या रक्‍कम मिळालेल्‍या पावत्‍या मे. मंचात नि.6 चे कागदयासोबत नि.6/1 ते नि.6/5 कडे दाखल केल्‍या आहेत.  तसेच नोंदणीकृत साठेखत नि.6/6 कडे दाखल केले आहे.  प्रस्‍तुत जाबदाराने तक्रारदाराला साठेखत करुन दिलेचे व रक्‍कम रु. 6,00,000/- तक्रारदाराकडून मिळाली असलेचे मान्‍य कबूल केले आहे.  मात्र नि. 6/1 कडील पावती जाबदाराने मान्‍य केलेली नाही असे स्‍पष्‍ट होते.  या सर्व बाबींचा विचार करता तक्रारदार हे जाबदाराचे ग्राहक असून जाबदार हे सेवापुरवठादार आहेत हे निर्विवादपणे स्‍पष्‍ट होत आहे.  तसेच जाबदाराने प्रस्‍तुत नोंदणीकृत साठेखतामध्‍ये नमूद केलेले तक्रारदाराचे सदनिकेचे क्षेत्र 750 चो. फूट असे असून त्‍या क्षेत्रासाठीचेच साठेखत करुन दिले आहे.  परंतू प्रत्‍यक्षात तक्रारदाराचे सदनिकेचे मोजमाप सरकार मान्‍य व्‍हॅल्‍यूएटर उमेश भोसले यांचेमार्फत करुन तसा रिपोर्ट/अहवाल  मे. मंचात नि. 6/9 कडे दाखल आहे.  प्रस्‍तुत अहवालामध्‍ये Total Built-up Area (including inside & outside Walls) = 530.84 Sq. Ft. एवढे भरले आहे असे नमूद आहे.  म्‍हणजेच जाबदार यांनी साठेखतामध्‍ये नमूद केलेप्रमाणे Flat No ST-4 चा Built-up Area- 750.00 Sq. Ft. होता.  परंतू प्रत्‍यक्षात सदनिकेचे क्षेत्र (Built up Area) हा 530.84 Sq. Ft. भरत आहे. याचाच अर्थ जाबदाराने तक्रारदार यांना 750 स्‍क्‍वे.फूट बिल्‍ट अप एरिया असलेली सदनिका विकत देण्‍याचे साठेखत करुन दिले व ठरलेल्‍या रक्‍कम रु.2,400/- प्रती चौ.फू. प्रमाणेच दर आकारुन एकूण रक्‍कम रु.18,00,000/- (रुपये अठरा लाख मात्र) एवढी किंमत साठेखतात पण नमूद केली.  मात्र प्रत्‍यक्षात सदनिकेचे क्षेत्रफळ कमी आहे हे नि. 6/9 कडील उमेश भोसले यांचे अहवालावरुन स्‍पष्‍ट होते.  प्रस्‍तुत सरकारमान्‍य व्‍हॅल्‍यूएटर उमेश भोसले याचे अहवालास प्रतिउत्‍तर म्‍हणून जाबदाराने कोणताही सर्व्‍हे रिपोर्ट/कमिशन रिपोर्ट मे. मंचासमोर दाखल केलेला नाही किंवा जाबदाराने साठेखतात नमूद केलेप्रमाणे 750 चौ.फू. क्षेत्र सदर सदनिकेचे आहे हे सिध्‍द करणेसाठी जाबदाराने कोणताही कागदोपत्री पुरावा मे मंचात दाखल केलेले नाही त्‍यामुळे तक्रारदाराने केलेले पुरावे ग्राहय धरणे न्‍यायोचीत ठरणार आहे.  जाबदार यांनी तक्रारदार यांचेकडून रक्‍कम रु.9,00,000/- (रुपये नऊ लाख मात्र)  स्विकारणेच्‍या पावत्‍या तक्रारदाराने नि. 6 चे कागदयादीसोबत मे. मंचात दाखल केलेल्‍या आहेत.  मात्र नि.6/1 ची रक्‍कम रु.3,00,000/- (रुपये तीन लाख मात्र) ची पावती जाबदाराने मान्‍य केली नाही.  परंतु प्रस्‍तुत पावतीवरील सही जाबदारांची नाही हे सिध्‍द करणेसाठी जाबदार यांनी हस्‍ताक्षर तज्ञांचा रिपोर्ट मे. मंचात दाखल केलेला नाही किंवा सदरची पावती जाबदारांची नाही हे सिध्‍द केलेले नाही.  केवळ प्रस्‍तुतची पावती जाबदाराने दिलेली नाही असे म्‍हणून ही गोष्‍ट शाबीत होत नाही.   जाबदाराने हस्‍ताक्षर तज्ञांचा अहवाल मागवणे कायद्याने आवश्‍यक असतानाही तो मागवलेला नाही. सबब सदरची पावती नाकारणे न्‍यायोचीत होणार नाही. याचाच अर्थ तक्रारदाराने जाबदाराला एकूण रक्‍कम रु.9,00,000/- (रुपये नऊ लाख मात्र) अदा केलेले आहेत ही बाब स्‍पष्‍टपणे सिध्‍द होते व  तक्रारदाराने प्रस्‍तुत सदनिकेचे 530.84 चौ.फूट एवढयाच क्षेत्रफळाचे रक्‍कम रु.2,400/- प्र‍ती चौ.फूटाने होणारी रक्‍कम रु.12,74,016/-( रुपये बारा लाख चौ-याहत्‍तर हजार सोळा मात्र) एवढीच रक्‍कम प्रस्‍तुत सदनिकेची किंमत होते.  त्‍यापैकी तक्रारदार यांनी रक्‍कम रु.9,00,000/- (रुपये नऊ लाख मात्र) जाबदाराला अदा केलेचे शाबीत झाले आहे. त्‍यामुळे ऊर्वरीत रक्‍कम रु.3,74,016/- (रुपये तीन लाख चौ-याहत्‍तर हजार सोळा मात्र) तक्रारदाराने जाबदाराला देणे आहे असे मे. मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.  परंतू जाबदार तक्रारदाराकडून 750 स्‍क्‍वे.फू. क्षेत्राचे एकूण 18 लाखा पैकी रक्‍कम रु.6,00,000/- मिळालेचे म्‍हणत असून पैकी रक्‍कम रु.3,00,000/- ताबा देताना तक्रारदाराने अदा करणेचे ठरले असून पाचवा टप्‍प्‍याचे बांधकाम पूर्ण झाले असून रक्‍कम रु.10,00,000/- (रुपये दहा लाख मात्र) नोटीस मिळालेपासून 8 दिवसात जाबदाराकडे जमा करावेत अन्‍यथा सदनिकेबाबत झालेले नोंदणीकृत साठेखत रद्द करुन त्रयस्‍थ इसमास विक्री करणेत येईल अशी नोटीस वकीलांमार्फत तक्रारदाराला पाठविली आहे. म्‍हणजेच प्रत्‍यक्षात नसलेल्‍या क्षेत्राची रक्‍कम मागणी करत आहेत.  तसेच जाबदाराने साठेखतात नमूद केले 750 चौ. फू. क्षेत्रापेक्षा प्रस्‍तुत सदनिकेचे क्षेत्र कमी करते हे वर नमूद विवेचनात स्‍पष्‍ट केले आहेत.  या सर्व बाबी म्‍हणजेच अनुचित व्‍यापारी प्रथेचाच भाग असून जाबदाराने अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केलेचे स्‍पष्‍ट व सिध्‍द होत आहे व करारात ठरलेपेक्षा कमी क्षेत्रफळाची सदनिका बांधून त्‍यापोटी जादा क्षेत्रफळाची रक्‍कम आकारणे ही सेवेतील त्रुटीच आहे असे या मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.  जाबदाराने घेतलेला बचाव सिध्‍द करणेसाठी कोणताही पुरावा मे मंचात शाबीत केलेला नाही.  सबब जाबदाराने तक्रारदाराला सदोष सेवा दिली आहे या निष्‍कर्षाप्रत हे मंच येत आहे.  प्रस्‍तुत कामी महाराष्‍ट्र ओनरशीप अँन्‍ड फ्लॅटस् अँन्‍ड कलम 3 नुसार दिलेल्‍या प्रमोटर यांच्‍या जबाबदा-यांप्रमाणे कलम 3 उपकलम (m) नुसार  When the flats are advertised for sale, disclose inter alia in the advertisement the following particulars namely:-

i   The extent of carpet area of the flat including the area of the balconies which should be shown separately.

ii    The price of flat including the  proportionate price of the common areas an facilities which should be shown separately, to be paid by the purchaser of flat] and the intervals at which the installment thereof may be paid.

iii    The nature, extent and description of the common areas and facilities and

iv    The nature, extent & description of limited common area and facilities if any. 

Super Built up Area means, in the common language individual-flat plus area covered in common area-      

Anomaly between carpet area and super Build up Area-  For understanding concept of Super built up area, it is interesting to see development of concept of carpet area turned into so called super build up area.

  Carpet area means area which may be measured on the basis of floor area on which carper may be spread, lated an by 1965, the price of balcony was added to the carpet area.  In 1970, the builders began to add 12% to 15% to carpet area.  In order to change buy as  for area covered under walls in the houses too.  In 1980 s builders in the guise of providing amenities, area was added to prices, further now passages & other, vacant areas were done away with in other words, buyer of flat is paying additional charges for the area which he is not personally using. However, S. 3 & 4 of the Act provides for carpet area and flat is not to be measured in terms of built up area or super built up area.  असे म्‍हटलेले आहे.  प्रस्‍तुत कामी आम्‍ही पुढील नमूद मा. वरिष्‍ठ न्‍यायालयांचे न्‍यायनिवाडयांचा व त्‍यातील दंडकांचा आधार घेत आहोत.

III (2012) 213 (NC) Sadashiv Gopinath Kirad V/s. Suman Mohan Thekaedar

Head Note- Consumer protection Act]1986- Sec 2 (1) (9) 14 (1)(d) 21 (b) Purchase of flat – lesser built up area given than promised- Alleged deficiency in service- District forum allowed complaint- state commission modified order – Hence revision – Petitioner has not produced any evidence to show that he has handed over built up area as agreed between the parties – only evidence is the report of Architect and court commissioner which show that built up area given to respondent is less than to what had been agreed upon- Built up area cannot be double of the carpet area- State Commission rightly directed/builder to refund amount of Rs.1,05,127.50 for having given lesser built-up area of 140.70 Sq. Feet that agreed build up area pf 714 Sq. Ft.- No interference required.    

7.    वर नमूद मुदृदा क्र.3 चे उत्‍तर आम्‍ही होकारार्थी देत आहोत.  कारण प्रस्‍तुत कामी जाबदाराने रे.दि.मु. 501/14 तारीख 28/10/2014 रोजी संतोष माने नामक वादीने दिवाणी कोर्टात दाखल केला आहे.  त्‍यातील तूर्तातूर्त ताकीदीचे आदेश व प्रस्‍तुत अर्जाची नक्‍कल जाबदाराने मे. मंचात नि.21 सोबत दाखल केली आहे.  प्रस्‍तुत दिवाणी दाव्‍याबाबत जाबदाराने युक्‍तीवादात कथन केले आहे की, तक्रारदाराने तक्रार अर्जात नमूद केलेली सदनिका दि.2/2/2013 रोजी श्री. संतोष माने यांनी रक्‍कम रु.5,00,000/- जाबदाराकडे जमा करुन रु.100/- चे स्‍टँम्‍पवर साठेखत लिहून घेतले.  वगैरे परंतू संतोष माने यांनी देवघेवीचे व्‍यवहार पूर्ण न केलेने सदर साठेखत रद्द समजणेत येईल असे संतोष माने यांना सांगून पुढे दि. 27/8/2013 पर्यंत संतोष माने याने कोणताही प्रतिसाद न दिलेने तक्रारदाराला सदर एस.टी.4 ही सदनिका याचे रजि. साठेखत जाबदाराने करुन दिले आहे.  कोर्ट कारवाई करणेचा प्राधान्‍य हक्‍क संतोष माने यांचा असतानाही तक्रारदाराने हेतूपुरस्‍सर हा तक्रार अर्ज दाखल केला आहे.  हे जाबदाराचे कथन अत्‍यंत हास्‍यास्‍पद आहे.  कारण या गोष्‍टीला जाबदारच सर्वस्‍वी जबाबदार आहेत.  त्‍यांनी संतोष माने यांना प्रस्‍तुत सदनिकेचे साठेखत करुन दिलेले असताना पुन्‍हा त्‍याच सदनिकेचे साठेखत तक्रारदाराला करुन दिले आहे हे अनुचीत व्‍यापारी प्रथेचा अवलंबचा असून तक्रारदाराची जाबदाराने केलेली घोर फसवणूक आहे हे यावरुन स्‍पष्‍ट होत आहे.  तसेच जाबदाराने या मे मंचास प्रस्‍तुत वादातीत सदनिकेबाबत न्‍यायनिवाडा पारीत करणेचे अधिकार क्षेत्र रहात नाही.  म्‍हणून तक्रार अर्ज फेटाळणेत यावा असे म्‍हटले आहे.  परंतू मे. दिवाणी न्‍यायालयाच्‍या रे.दि.मु. 501/14 व त्‍यातील कोणत्‍याही आदेशाचे कारणाने या मे. मंचाचे अधिकारक्षेत्र बाधीत होत नाही व होणार नाही.  प्रस्‍तुत बाबतीत आम्‍ही मे. वरिष्‍ठ न्‍यायालयांच्‍या खालील न्‍यायनिवाडयांचा व त्‍यातील दंडकांचा आधार घेतला आहे.

i   1999 III C.P.J. Page No.33 S.C. Satpal Mohindra Vs. Surendra Timber Stores 

Head Note- Consumer Protection- Jurisction of consumer forum-pendency of civil suit-filing suit for different relief before consumer forum, could not oust jurisdiction of consumer forum- order of State Forum completely erroreous-Unsustainable-Setaside-Appeal remanded to State Forum for its disposal on merits in accordance with law.

ii   IV (2012) C.P.J. 38 N.C. Arun Khanna  V/s.  Shashi Sharma

Head note – Consumer Protection Act 1986- Sec. 3,12,15,21(b)- Pendency of Civil Suit- Complaint-Maintainability-Act was enacted to Provide for the Protection of Interest of Consumers- Remedy available under Act is In addition to normal remedy of other remedy that may be available to complainant – where builder commits breach of his obligations, owner has the right to enforce specific performance and or claim damages by approaching civil court- He can also approach forum under Act 1986 for relief as consumer, against builder as service provider complaint maintainable.

iii    II (2008) C.P.J.  169 (N.C.) A.P. Housing Board & Anrs. V/s. K. Sri Harri Reddy

Head note-  Consumer Protection Act,1986- Sec.2(1)(g) –Housing-Fixation of Price-Jurisdiction of For a- contention consumer for a has has no jurisdiction regarding fixation of price by Housing Board-Contention not acceptable – Specific statement regarding price made by builder in brochure/other literature binding of not followed, amount to deficiency in service- statutory authority required to performed duties as per low- breach of rules and regulations in fixing price of land and cost of construction, would be deficiency in service- complaints maintainable- state commission rightly remanded matter to District Forum to conduct de-novo inquiry- No interference required in revision.

       वरील सर्व न्‍यानिवाडे विचारात घेता प्रस्‍तुत न्‍यायमंचास सदरचा तक्रार अर्ज चालवणेचे अधिकारक्षेत्र आहे ही बाब स्‍पष्‍ट होते.  सबब सदरचा तक्रार अर्ज या मंचात चालणेस पात्र आहे. म्‍हणून आम्‍ही मुद्दा क्र. 3 चे उत्‍तर होकारार्थी दिले आहे.

    वरील सर्व बाबींचा विचार करता प्रस्‍तुत तक्रारदार यांनी दाखल केलेला सदरचा तक्रार अर्ज मंजूर करणे न्‍यायहितार्थ होणार आहे असे आम्‍हास वाटते.  

7.    सबब आम्‍ही खालीलप्रमाणे अंतीम आदेश पारीत करत आहोत.

आदेश

1. तक्रारदाराचा तक्रारअर्ज अंशतः मंजूर करण्‍यात येतो.

2. जाबदार यांनी प्रस्‍तुत प्रकारचा अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब करणे बंद करावे

   व व्‍यवहार करताना ते विश्‍वासपूर्ण करावेत.

3.  जाबदार यांनी वादातीत सदनिकेचा अन्‍य त्रयस्‍थ इसमांशी व्‍यवहार करु नयेत.

4. जाबदाराने तक्रारदाराला करुन दिले नोंदणीकृत साठेखतातील पान नं. 1 वरील

    सरकारी मूल्‍यांकनाबाबत केले चूकीची दुरुस्‍ती  करुन द्यावी.

5.  जाबदाराने तक्रारदार यांचेकडून प्रस्‍तुत सदनिकेच्‍या 530.84 स्‍क्‍वे.फूट या

    क्षेत्रफळाचीच ठरलेल्‍या रक्‍क्‍म रु.2,400/- प्रती स्‍क्‍वे.फूट या दाराने होणारी

    किंमत रक्‍कम रु.12,74,016/- इतकीच रक्‍कम घ्‍यावी. प्रस्‍तुत रकमेतून

    तक्रारदाराने जाबदाराला अदा केलेली रक्‍कम रु.9,00,000/- (रुपये नऊ लाख

    मात्र) वजावट करावी व उर्वरीत रक्‍कम तक्रारदाराने जाबदाराला अदा करावी.  

6.  जाबदाराने प्रस्‍तुत सदनिकेचे बांधकाम पूर्ण होताच कम्‍प्‍लीशन प्रमाणपत्रासह

    ताबा तक्रारदाराला द्यावा.

7.  तक्रारदारदाराने जाबदार यांना प्रस्‍तुत सदनिकेची आदेशात नमूद रक्‍कम अदा

    केलेनंतर सदर सदनिकेचे खूषखरेदीपत्र (नोंदणीकृत) करुन द्यावे.

8.  करारात नमूद केलेप्रमाणे जाबदाराने सोसायटी स्‍थापन करुन द्यावी.

9.  जाबदाराने तक्रारदाराला मानसिक त्रास व अर्जाचा खर्च म्‍हणून रक्‍कम

    रु.50,000/-  (रुपये पन्‍नास हजार फक्‍त) अदा करावेत.

10. वरील सर्व आदेशाचे पालन आदेश पारीत तारखेपासून 45 दिवसांचे आत

    करावे.

11. विहीत मुदतीत आदेशाचे पालन न केल्‍यास तक्रारदार यांना ग्राहक संरक्षण

    कायदा कलम 25 व 27 नुसार जाबदारांविरुध्‍द कारवाई करणेची मुभा राहील.

12. सदर न्‍यायनिर्णयाच्‍या सत्‍यप्रती उभय पक्षकाराना विनामूल्‍य पाठवणेत याव्‍यात.

13. सदर न्‍यायनिर्णय खुल्‍या मंचात जाहीर करणेत आला.

ठिकाण- सातारा.

दि. 21-08-2015.

(सौ.सुरेखा हजारे)  (श्री.श्रीकांत कुंभार)   (सौ.सविता भोसले)

सदस्‍या          सदस्‍य           अध्‍यक्षा

जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, सातारा.