::निकालपत्र::
(पारीत व्‍दारा- सौ.चंद्रिका किशोरसिंह बैस, मा.सदस्‍या.)
(पारीत दिनांक– 25 जानेवारी, 2018)
01. उपरोक्‍त नमुद तक्रारदारांनी अतिरिक्‍त ग्राहक मंच, नागपूर समक्ष ग्राहक संरक्षण कायदा-1986 चे कलम-12 खाली दाखल केलेल्‍या तक्रारी हया जरी स्‍वतंत्ररित्‍या वेगवेगळया दाखल केलेल्‍या असल्‍या, तरी नमुद तक्रारींमधील विरुध्‍दपक्ष हे एकच आहेत आणि तपशिलाचा थोडाफार भाग वगळता, ज्‍या कायदे विषयक तरतुदींचे आधारे हया तक्रारी निकाली निघणार आहेत, त्‍या कायदे विषयक तरतुदी सुध्‍दा नमुद तक्रारींमध्‍ये एक सारख्‍याच आहेत आणि म्‍हणून आम्‍ही नमुद तक्रारीं मध्‍ये एकत्रितरित्‍या निकाल पारीत करीत आहोत. नमुद तक्रारी या विरुध्‍दपक्ष दिव्‍यज्‍योती हाऊसिंग एजन्‍सी तर्फे दिलीप भूराजी ठाकरे याचे विरुध्‍द असून नमुद तक्रारदारानीं प्रस्‍तावित मौजा कन्‍हाळगाव, तालुका व जिल्‍हा नागपूर येथील पटवारी हलका क्रं-38, खसरा क्रं-16 ले आऊट मधील आरक्षीत केलेल्‍या भूखंडांचे विक्रीपत्र विरुध्‍दपक्षानीं नोंदवून दिले नाही या कारणास्‍तव दाखल केलेल्‍या आहेत.
02. तक्रारदारांचे संक्षीप्‍त कथन खालील प्रमाणे-
विरुध्‍दपक्ष दिलीप भूराजी ठाकरे हा दिव्‍यज्‍योती हाऊसिंग एजन्‍सी नामक फर्मचा मालक/व्‍यवस्‍थापकीय संचालक असून तो भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतो. त्‍याने मौजा कन्‍हाळगाव, तालुका व जिल्‍हा नागपूर येथील पटवारी हलका क्रं-38, खसरा क्रं-16 ले आऊट ले आऊट मधील भूखंड विक्रीची योजना सुरु केली. उपरोक्‍त नमुद तक्रारदारांना भूखंडाची आवश्‍यकता होती, त्‍या नुसार त्‍यांनी विरुध्‍दपक्षाशी संपर्क साधला, त्‍यावरुन त्‍यांनी विरुध्‍दपक्षाचे प्रस्‍तावित ले आऊट मधील भूखंड खरेदी करण्‍यासाठी आरक्षीत केलेत त्‍याचा तपशिल परिशिष्‍ट- अ मध्‍ये दर्शविल्‍या नुसार खालील प्रमाणे-
परिशिष्‍ट-अ
अक्रं | ग्राहक तक्रार क्रमांक | तक्रारकर्त्‍याचे नाव | भूखंड करारनामा / बयाना पत्र केल्‍याचा दिनांक | भूखंड क्रंमाक | भूखंडाचे क्षेत्रफळ व भूखंडाचा दर प्रतीचौरसफूट | भूखंडाची एकूण किम्‍मत | बयानापत्राचे वेळी आणि दाखल पावत्‍यां वरुन भूखंडापोटी वेळोवेळी अदा केलेली एकूण रक्‍कम | शेवटची किस्‍त अदा केल्‍याचा दिनांक |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
01 | CC/16/57 | श्री राम मधुकर लारोकर | 31/10/2002 | 50 | 1500 Sq.Ft. Rs-35/- | 52,500/- | 50,000/- | 15/07/03 |
02 | CC/16/58 | श्री मधुकर रामचंद्रजी लारोकर (सध्‍या मृतक तर्फे उपरोक्‍त नमुद कायदेशीर वारसदार अक्रं 1) ते 9) | 31/10/2002 | 51 | 1500 Sq.Ft. Rs-35/- | 52,500/- | 50,000/- | 15/07/03 |
अक्रं | ग्राहक तक्रार क्रमांक | तक्रारकर्त्‍याचे नाव | भूखंड करारनामा / बयाना पत्र केल्‍याचा दिनांक | भूखंड क्रंमाक व खसरा क्रं | भूखंडाचे क्षेत्रफळ व भूखंडाचा दर प्रतीचौरसफूट | भूखंडाची एकूण किम्‍मत | दाखल पावत्‍यां वरुन भूखंडापोटी वेळोवेळी अदा केलेली एकूण रक्‍कम | शेवटची किस्‍त अदा केल्‍याचा दिनांक |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
03 | CC/16/59 | श्री राजेश मधुकर लारोकर | 31/10/2002 | 52 | 1500 Sq.Ft. Rs-35/- | 52,500/- | 50,000/- | 15/07/03 |
04 | CC/16/60 | गीता बबनरावजी लारोकर. | 31/10/2002 | 49 | 1500 Sq.Ft. Rs-35/- | 52,500/- | 50,000/- | 15/07/03 |
तक्रारदारांनी पुढे असे नमुद केले की, त्‍यांनी उपरोक्‍त नमुद परिशिष्‍ट अ मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे विरुध्‍दपक्षा कडे भूखंड आरक्षीत करुन वेळोवेळी रक्‍कमा भरुन पावत्‍या प्राप्‍त केल्‍यात तसेच विरुध्‍दपक्षाने भूखंडाचे बयानापत्र सुध्‍दा नोंदवून दिले. अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्षाने बयानापत्राव्‍दारे बयाना दाखल काही रक्‍कम नगदी मिळाल्‍याची स्विकृती बयानापत्रात दिलेली आहे, त्‍या व्‍यतिरिक्‍त काही रकमा तक्रारदारांनी दिल्‍या नंतर त्‍या संबधी पावत्‍या प्राप्‍त केल्‍यात. त्‍यानंतर तक्रारदारानीं वेळोवेळी विरुध्‍दपक्षास बयानापत्रा प्रमाणे उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची विनंती केली असता विरुध्‍दपक्षाने योग्‍य प्रतिसाद दिला नाही. शेवटी तक्रारदारानीं विरुध्‍दपक्षास दिनांक-17/08/2015 रोजीची कायदेशीर नोटीस पाठवून विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास सुचित केले परंतु विरुध्‍दपक्षाने नोटीसला उत्‍तर दिले नाही वा नोटीसवर कोणतीही कार्यवाही केली नाही. विरुध्‍दपक्षास वेळोवेळी रक्‍कम अदा करुनही तक्रारदार भूखंड विक्री पासून वंचित राहिलेत त्‍यामुळे त्‍यांना शारिरीक व मानसिक त्रास सहन करावा लागत आहे. विरुध्‍दपक्षा कडून भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळणे शक्‍य नाही अशी तक्रारदारांची खात्री पटल्‍या नंतर त्‍यांनी शेवटी अतिरिक्‍त ग्राहक मंच, नागपूर येथे प्रस्‍तुत तक्रारी दाखल केल्‍यात.
सबब या तक्रारीं व्‍दारे तक्रारदारांनी खालील प्रमाणे विनंती केली आहे की-
(1) विरुध्‍दपक्षाने बयानापत्रा नुसार मौजा कन्‍हाळगाव, तालुका व जिल्‍हा नागपूर येथील पटवारी हलका क्रं-38, खसरा क्रं-16 या प्रस्‍तावित ले-आऊट बाबत एन.ए./टी.पी.मंजूरी प्राप्‍त करुन तक्रारदारानीं आरक्षीत केलेल्‍या भूखंडाचे विक्रीपत्र त्‍यांच्‍या-त्‍यांच्‍या नावे नोंदवून देण्‍याचे विरुध्‍दपक्षास आदेशित व्‍हावे
(2) तक्रारदारांना झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक व आर्थिक त्रासा बद्दल प्रत्‍येकी रुपये-10,000/- किंवा प्रतीदिन रुपये-20/- प्रमाणे रक्‍कम घेतल्‍याच्‍या तारखे पासून तक्रारदारांना देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.
(3) तक्रारीचा खर्च म्‍हणून प्रत्‍येकी रुपये-5000/- प्रमाणे रकमा विरुध्‍दपक्षाने देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.
03. अतिरिक्‍त ग्राहक मंचाचे मार्फतीने विरुध्‍दपक्षाचे नावे दिनांक-21/07/2016 रोजीच्‍या दैनिक नवभारत या वृत्‍तपत्रात जाहिर नोटीस प्रसिध्‍द करण्‍यात आली परंतु तो मंचा समक्ष उपस्थित झाला नाही वा त्‍याने आपले लेखी निवेदनही दाखल केले नाही म्‍हणून विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द उपरोक्‍त नमुद प्रकरणां मध्‍ये तक्रार एकतर्फी चालविण्‍याचे आदेश दिनांक-02/09/2016 रोजी अतिरिक्‍त ग्राहक मंचाने प्रकरण निहाय पारीत केलेत.
04. उपरोक्‍त नमुद तक्रारीं मध्‍ये तक्रारदारां तर्फे वकील श्री लाहबर यांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. विरुध्‍दपक्षा तर्फे मौखीक युक्‍तीवादाचे वेळी कोणीही उपस्थित नव्‍हते, त्‍याचे विरुध्‍द प्रकरणां मध्‍ये अगोदरच एकतर्फी आदेश पारीत करण्‍यात आलेला होता. तक्रारदारांची तक्रार, विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे करुन दिलेल्‍या भूखंड बयानाच्‍या प्रती, भूखंडाच्‍या रकमा विरुध्‍दपक्षाला दिल्‍या बाबत विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे निर्गमित दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रती आणि तक्रारदारां तर्फे तक्रारनिहाय लेखी युक्‍तीवाद यांचे अवलोकन करण्‍यात आले, यावरुन अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा तर्फे खालील प्रमाणे निष्‍कर्ष देण्‍यात येतो-
::निष्‍कर्ष::
05. तक्रारदारांच्‍या तक्रारी प्रतिज्ञालेखावर दाखल आहेत. विरुध्‍दपक्षाचे नावे अतिरिक्‍त ग्राहक मंचाचे मार्फतीने वृत्‍तपत्रात जाहिर नोटीस प्रकाशित होऊनही विरुध्‍दपक्ष हा अतिरिक्‍त मंचा समक्ष उपस्थित झाला नाही वा त्‍याने आपले लेखी निवेदनही दाखल केलेले नाही वा तक्रारदारांनी तक्रारीतून त्‍याचे विरुध्‍द केलेले आरोप खोडून काढलेले नाहीत.
06. या उलट, तक्रारदारांनी तक्रार निहाय त्‍यांचे कथनाचे पुराव्‍यार्थ विरुध्‍दपक्ष दिव्‍यज्‍योती हाऊसिंग एजन्‍सी, चिटणवीस पुरा पोस्‍ट ऑफीस जवळ, महाल नागपूर (नोंदणी क्रं-7061/2001-2002) तर्फे पार्टनर दिलीप भूराजी ठाकरे याने तक्रारदारांच्‍या नावे करुन दिलेल्‍या भूखंड करारनाम्‍याच्‍या प्रती, विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे तक्रारदारांच्‍या नावे निर्गमित पावत्‍यांच्‍या प्रती, तसेच विरुध्‍दपक्षास दिनांक-17/08/2015 रोजी नोंदणीकृत डाकेने पाठविलेली कायदेशीर नोटीसची प्रत, पोस्‍टाच्‍या पावत्‍या पुराव्‍या दाखल सादर केलेल्‍या आहेत, या पुराव्‍यां वरुन तक्रारदारांच्‍या तक्रारीतील कथनाला बळकटी प्राप्‍त होते.
07. तक्रारदारांच्‍या तक्रारी या मुदतीत आहेत, या संदर्भात हे ग्राहक मंच पुढील मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयाच्‍या निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे-
“Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC).
सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक करारा प्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचे निवाडयात असेही नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करण्‍यास विकासक/बांधकाम व्‍यवसायिक काही प्रयत्‍न करीत नसेल किंवा त्‍याठिकाणी कुठलेच बांधकाम होत नसेल तर खरेदीदारास मासिक हप्‍ते नियमित भरणे अपेक्षित नाही. त्‍यामुळे असा आक्षेप जर विरुध्‍दपक्ष घेत असेल तर त्‍या आक्षेपाचा कुठलाही विचार करण्‍याची गरज नसते.
08. विरुध्‍दपक्ष दिव्‍यज्‍योती हाऊसिंग एजन्‍सी, चिटणवीस पुरा पोस्‍ट ऑफीस जवळ, महाल नागपूर (नोंदणी क्रं-7061/2001-2002) तर्फे पार्टनर दिलीप भूराजी ठाकरे याने तक्रारदार व ईतरानां भूखंड विकत घेण्‍या बद्दल प्रवृत्‍त केले आणि त्‍यांचे कडून पैसे स्विकारुन त्‍यांची फसवणूक केली हे स्‍पष्‍ट दिसून येते. विरुध्‍दपक्षाचे मौजा कन्‍हाळगाव, तालुका व जिल्‍हा नागपूर येथील पटवारी हलका क्रं-38, खसरा क्रं-16 ले आऊटची सद्दस्थिती काय आहे या बाबतचे कोणतेही दस्‍तऐवज अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा समक्ष दाखल केलेले नाहीत, त्‍या ले आऊटला अकृषक मंजूरी तसेच नगररचना विभागा कडून ले आऊटच्‍या नकाशाला मंजूरी मिळाली किंवा नाही हे दस्‍तऐवजा अभावी समजून येत नाही. सर्वच तक्रारदारांनी भूखंडाच्‍या संपूर्ण किमती पैकी जवळपास पूर्ण रक्‍कमा विरुध्‍दपक्षाला दिलेल्‍या आहेत व करारा नुसार उर्वरीत रक्‍कम देऊन ते भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास तयार होते व आहेत परंतु प्रत्‍यक्ष्‍य वेळोवेळी भेटी देऊन, रजिस्‍टर पोस्‍टाने नोटीस पाठवूनही विरुध्‍दपक्षाने तक्रारदारांना आज पर्यंत कोणताही प्रतिसाद दिला नाही. त्‍यामुळे तक्रारदार हे भूखंडाची उर्वरीत रक्‍कम देऊन एन.ए./टी.पी.मंजूरी प्राप्‍त भूखंडाचे विक्रीपत्र विरुध्‍दपक्षा कडून नोंदवून मिळण्‍यास पात्र आहेत. विक्रीपत्र नोंदणीसाठी लागणा-या मुद्रांकशुल्‍क आणि नोंदणी फी चा खर्च तक्रारदारांनी सहन करावा. तसेच शासनमान्‍य देय विकासशुल्‍काच्‍या रकमेचा खर्च त्‍या त्‍या तक्रारदारानीं सहन करावा. विरुध्‍दपक्षाला करारातील नमुद भूखंडाचे विक्रीपत्र काही कायदेशीर व तांत्रिक कारणास्‍तव करुन देणे शक्‍य नसल्‍यास व तक्रारदारांची मान्‍यता असल्‍यास त्‍याच परिस्थितीत करारातील नमुद दरा प्रमाणे त्‍या ले आऊटच्‍या आसपास भागातील मंजूरी प्राप्‍त ले आऊट मधील करारातील नमुद भूखंडा एवढा वा जवळपास तेवढया आकाराच्‍या भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारदारांच्‍या नावे नोंदवून द्दावे. भूखंडाचे क्षेत्रफळ थोडे फार कमी जास्‍त असल्‍यास करारातील नमुद दरा प्रमाणे रकमेचे योग्‍य ते समायोजन उभय पक्षानीं करावे परंतु काही कायदेशीर तांत्रिक कारणास्‍तव जर विरुध्‍दपक्ष हा भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारदारांचे नावे नोंदवून देण्‍यास असमर्थ असल्‍यास त्‍याच परिस्थितीत परिशिष्‍ट अ मधील अक्रं-08 मध्‍ये नमुद केल्‍या नुसार तक्रारदारांनी वेळोवेळी विरुध्‍दपक्षाकडे भूखंडापोटी जमा केलेली एकूण रक्‍कम, अक्रं-09 मध्‍ये नमुद केल्‍या नुसार शेवटची किस्‍त जमा केल्‍याचे दिनांका पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-12%दराने व्‍याजासह विरुध्‍दपक्षा कडून परत मिळण्‍यास तक्रारदार हे पात्र आहेत.
09. या शिवाय उपरोक्‍त नमुद तक्रारदार हे झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल तक्रार निहाय रुपये-10,000/- आणि तक्रारखर्च म्‍हणून तक्रारनिहाय रुपये-5000/- विरुध्‍दपक्षा कडून मिळण्‍यास ते पात्र आहेत.
10. वरील सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन, आम्‍ही, नमुद तक्रारीं मध्‍ये खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत-
::आदेश::
(1) उपरोक्‍त नमुद तक्रारदारांच्‍या तक्रारी, विरुध्‍दपक्ष दिव्‍यज्‍योती हाऊसिंग एजन्‍सी, महाल, नागपूर (नोंदणी क्रं-7061/2001-2002) तर्फे भागीदार/प्रोप्रायटर दिलीप भूराजी ठाकरे याचे विरुध्‍द खालील प्रमाणे अंशतः मंजूर करण्‍यात येतात.
(2) विरुध्‍दपक्षाला आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍याने उपरोक्‍त नमुद तक्रारदारां कडून (ग्राहक तक्रार क्रं-CC/16/58 मध्‍ये मृतकश्री मधुकर रामचंद्रजी लारोकर यांचे उपरोक्‍त नमुद कायदेशीर वारसदार क्रं-1) ते क्रं-9) परिशिष्‍ट –अ मधील अक्रं-07 मध्‍ये नमुद केलेली भूखंडाची एकूण किम्‍मत पैकी अक्रं-08 मध्‍ये नमुद केल्‍या नुसार भूखंडापोटी प्रत्‍यक्ष्‍य दिलेली रक्‍कम वजा जाता उर्वरीत भूखंडापोटी घेणे असलेली रक्‍कम त्‍या-त्‍या तक्रारदारा कडून स्विकारुन त्‍यांचे-त्‍यांचे एन.ए./टी.पी. मंजूरी प्राप्‍त भूखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदवून देऊन प्रत्‍यक्ष्‍य मोक्‍यावर मोजणी करुन भूखंडाचे ताबे द्दावेत व ताबापत्र द्दावेत. विक्रीपत्र नोंदणीसाठी लागणा-या मुद्रांकशुल्‍क आणि नोंदणी फी चा खर्च त्‍या-त्‍या तक्रारदारांनी सहन करावा. तसेच शासनमान्‍य देय विकासशुल्‍काच्‍या रकमेचा खर्च त्‍या त्‍या तक्रारदारानीं सहन करावा.
(03) विरुध्‍दपक्षाला करारातील नमुद भूखंडाचे विक्रीपत्र काही कायदेशीर व तांत्रिक कारणास्‍तव तक्रारदारांच्‍या नावे करुन देणे शक्‍य नसल्‍यास व तक्रारदारांची मान्‍यता असल्‍यास त्‍याच परिस्थितीत करारातील नमुद दरा प्रमाणे त्‍या ले आऊटच्‍या आसपास भागातील मंजूरी प्राप्‍त ले-आऊट मधील करारातील नमुद भूखंडा एवढा वा जवळपास तेवढयाच क्षेत्रफळाच्‍या भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारदारांच्‍या नावे नोंदवून द्दावे. भूखंडाचे क्षेत्रफळ थोडे फार कमी जास्‍त असल्‍यास करारातील नमुद दरा प्रमाणे रकमेचे योग्‍य ते समायोजन उभय पक्षानीं करावे
(04) काही कायदेशीर तांत्रिक कारणास्‍तव जर विरुध्‍दपक्ष हा भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारदारांचे नावे नोंदवून देण्‍यास असमर्थ असल्‍यास त्‍याच परिस्थितीत परिशिष्‍ट अ मधील अक्रं-08 मध्‍ये नमुद केल्‍या नुसार तक्रारदारांनी वेळोवेळी विरुध्‍दपक्षाकडे भूखंडापोटी जमा केलेली प्रत्‍यक्ष्‍य एकूण रक्‍कम, अक्रं-09 मध्‍ये नमुद केल्‍या नुसार शेवटची किस्‍त जमा केल्‍याचे दिनांका पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-12% दराने व्‍याजासह येणारी रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाने त्‍या-त्‍या तक्रारदारास परत करावी.
(5) तक्रारदारांना झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल तक्रारनिहाय रुपये-10,000/- (अक्षरी तक्रारनिहाय रुपये दहा हजार फक्‍त) आणि तक्रारखर्च म्‍हणून तक्रारनिहाय रुपये-5000/- (अक्षरी तक्रारनिहाय रुपये पाच हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्षाने तक्रारदारांना द्दावेत.
(6) सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्ष दिव्‍यज्‍योती हाऊसिंग एजन्‍सी, महाल, नागपूर (नोंदणी क्रं-7061/2001-2002) तर्फे भागीदार/ प्रोप्रायटर दिलीप भूराजी ठाकरे याने निकालपत्राची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍या पासून 30 दिवसांचे आत करावे.
(7) निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती सर्व पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुनण्‍यात याव्‍यात. निकालपत्राची मूळ प्रत ग्राहक तक्रार क्रं-CC/16/57 मध्‍ये लावण्‍यात यावी आणि अन्‍य ग्राहक तक्रारी मध्‍ये निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती लावण्‍यात याव्‍यात.
