श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. सदर तक्रार ही वि.प.विरुध्‍द तक्रारकर्त्याने आरक्षित केलेल्‍या घराचे विक्रीपत्र न करुन सेवेत कमतरता ठेवली म्हणून दाखल केली आहे.
2. तक्रारकर्त्याने वि.प.च्‍या मौजा-खलसना, ता.कुही, जि.नागपूर येथे उभारण्‍यात येणा-या ‘इंफ्राटेक एक्‍झोटीका’ इमारतीमधील, सेक्‍टर – 11, व्‍यंकटेश सिटी-IV, प.ह.क्र. 1, दुस-या मजल्‍यावरील विला क्र. 207, 564.13 चौ.फु. रु.11,88,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार केला. वि.प.ने दि. 06.06.2009 रोजी तक्रारकर्त्याला आवंटन पत्र दिले. तक्रारकर्त्याने रु.1,05,000/- दि.22.02.2009 ला वि.प.ला दिले. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्याने वि.प.ला दि.08.03.2009 पर्यंत वि.प.ला एकूण रक्कम रु.2,36,000/- दिले. वि.प.ने रीतसर पावत्‍याही तक्रारकर्त्याला दिल्‍या. उर्वरित रक्कम रु.8,44,000/- दोन वर्षाचे कालावधीत देण्‍याचे उभय पक्षात ठरले. परंतू वि.प.ने चार वर्षाचा कालावधी उलटून गेल्‍यावरही तक्रारकर्त्याला त्याच्या विलाचे बांधकाम पूर्ण झाल्‍याबाबत कळविले नाही. मध्‍यंतरीच्‍या काळात तक्रारकर्ता हा संरक्षण विभागात नौकरीला असल्‍याने तो इंडो चायना सिमेवर गेल्‍याने वि.प.सोबत संपर्क साधू शकला नाही. वि.प.ने बांधकाम पूर्ण न केल्याने तक्रारकर्त्‍याचे कुटुंब हे किरायाच्‍या घरात राहत होते. परंतू बराच काळ त्‍या योजनेमध्‍ये कुठलीही प्रगती होत नसल्‍याने तक्राराकर्त्‍याला आपली फसगत होत आहे अशी जाणिव झाली, म्हणून त्‍याने वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली. परंतू वि.प.ने नोटीसची दखल घेतली नाही, म्हणून त्‍याने ही तक्रार दाखल करुन अशी विनंती केली आहे की, वि.प.ने त्‍याने आरक्षित केलेल्‍या घराचे विक्रीपत्र करुन द्यावे किंवा त्‍याने भरलेले रु.2,36,000/- दि.08.03.2009 पासून 12 टक्‍के व्‍याजाने परत करावी आणि त्‍याचप्रमाणे झालेल्या त्रासाबद्दल नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च द्यावा.
3. वि.प.ला नोटीस मिळूनही त्‍यांचेतर्फे कोणीही हजर न झाल्‍याने प्रकरण त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.
4. तक्रारकर्त्‍यातर्फे वकिलांचा युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. दाखल केलेल्‍या दस्‍तऐवजांचे अवलोकन करण्‍यात आले. त्‍यावरुन मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.
- नि ष्‍क र्ष –
5. तक्रारकर्त्याने दस्‍तऐवज क्र. 1 वर आवंटन पत्र/ना हरकत प्रमाणपत्र यांची प्रत दाखल केलेली आहे. त्‍यावरुन ही बाब स्पष्ट होते की, उभय पक्षात ठरल्‍याप्रमाणे तक्रारकर्त्याला दि.06.06.2009 रोजी वि.प.च्‍या एक्‍झोटीका या मौजा खलसना येथील बांधकाम योजनेतील विला क्र. 207 आवंटित करण्‍यात आला होता. ज्‍याची किंमत रु.11,88,000/- असून त्‍यापैकी रु.2,36,000/- वि.प.ला तक्रारकर्त्याने अदा केल्‍याचेही त्‍यात नमूद करण्‍यात आले आहे. तसेच उर्वरित रक्कम उभय पक्षात ठरल्‍याप्रमाणे अदा करावयाची आहे असेही नमूद आहे. तसेच पुढे वि.प.ने तक्रारकर्त्याला सदर विलावर आर्थिक सहाय्य घेण्‍याकरीता ना हरकत दिलेली आहे. या दस्‍तऐवजावरुन ही बाब सिध्‍द होते की, तक्रारकर्त्याने वि.प.च्‍या योजनेमधील विला क्र. 207 विकत घेण्‍याचा करार वि.प.सोबत केला होता आणि त्‍याबद्दल त्‍याने रु.2,36,000/- वि.प.ला दिले होते. हे सर्व दस्‍तऐवज खोटे किंवा बनावट असल्‍याची तक्रार वि.प.ने केलेली नाही व वि.प.ने या तक्रारीला आव्‍हान दिलेले नसल्‍यामुळे त्‍यांनी हे दस्‍तऐवज एकप्रकारे कबूल केले आहे. त्यामुळे वि.प.च्‍या योजनेमधील विला क्र. 207 बांधकाम करून ताबा देण्याची वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. प्रस्तुत व्यवहार प्रकरणी तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप विलाचे विक्रीपत्र/ ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु (Continuous cause of action) असल्याचे मंचाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
6. तक्रारकर्त्याने पाठविलेला कायदेशीर नोटीस व मंचाचा नोटीस वि.प.ने स्विकारला आहे असे पोस्‍टाच्‍या शे-यावरुन दिसून येते. परंतू वि.प.ने मंचासमोर हजर होऊन व लेखी उत्तर दाखल करुन तक्रारकर्त्‍याची तक्रार नाकारलेली नाही. यावरुन तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारीतील कथन वि.प.ला मान्य आहे असा अर्थ यातून निघतो. परंतू मंचासमोर तक्रार दाखल होईपर्यंत तक्रारकर्त्याला वि.प.ने रक्कम दिलेली नाही. वि.प.ने बंगलो विकण्‍याकरीता तक्रारकत्‍याकडून अग्रीम स्विकारलेले आहे. आवंटन पत्रही दिले आहे. मात्र पुढे बांधकाम योजना विविध कारणे समोर आणून अंमलात आणली नाही, हि वि.प.च्‍या सेवेतील कमतरता असल्याचे मंचाचे मत आहे. त्‍यामूळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्यास पात्र आहे असे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
7. तक्रारकर्त्याने दस्‍तएवेज क्र. 2 वर दाखल केलेल्‍या रक्कम दिल्‍याच्‍या पावत्‍यांवरुन वि.प.ला तक्रारकर्त्याने रु.2,36,000/- दिल्याचे स्‍पष्‍टपणे दिसून येते. वि.प.ने मंचासमोर येऊन सदर रक्कम अथवा आवंटन पत्र नाकारलेले नाही. तक्रारकर्त्याने त्‍याची तक्रार ही दस्‍तऐवजासह स्पष्ट केलेली आहे. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला अनेक पत्रे पाठवून त्याच्या विलाच्‍या बांधकामाची काय प्रगती आहे याबाबत विचारणा केलेली आहे. मात्र वि.प.ने त्याच्या कुठल्‍याही पत्राला किंवा नोटीसला उत्तर दिलेले नाही व बांधकामाची प्रगती किंवा विक्रीपत्राची तारीख कळविलेली नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
मंचाचे मते वि.प. जर सादर योजना पूर्ण करू शकत नव्हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते. पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते.
8. सदर प्रकरणात वि.प.ने मंचासमोर येऊन त्‍याची बांधकाम योजना पूर्णत्‍वास आली, त्याच्या बांधकाम योजनेला मंजूरी मिळाल्‍याचे स्पष्ट न केल्याने या बाबी मंचासमोर स्पष्ट होऊ शकल्‍या नाही. त्यामुळे सदर बांधकाम योजना अस्तित्‍वात आली किंवा नाही हे स्पष्ट झालेले नाही. अशा परिस्थितीत विवादित विलाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा आदेश देणे न्‍यायोचित होणार नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात फ्लॅटचा ताबा न देता तक्रारकर्त्याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, नुकत्‍याच मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य मुंबई यांनी दिलेला निवाड्यामधील, (“Smt. Mugdha M. Dhongade and others –Versus- Money Magnum Construction, Mumbai, Complaint No. CC/13/484, Order Dated 4.5.2018.”) नोंदविलेल्‍या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवत व प्रस्तुत प्रकरणी झालेला विलंब तसेच वि.प.ची वर्तणूक लक्षात घेता तक्रारकर्त्याने दिलेली रक्कम रु 2,36,000/- त्याच्या मागणी नुसार द.सा.द.शे. 12% व्याज दरासह परत मिळण्यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
9. वि.प.ने सेवेत त्रुटी ठेवत अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याने तक्रारकर्त्‍याचा विला घेण्याच्या मुळ हेतूला तडा गेल्‍याने व त्‍याची रक्कम वि.प.कडे अडकून असल्‍याने त्‍याचे आर्थिक नुकसान झालेले आहे. प्रस्तुत प्रकरणी तक्रारकर्त्याला रु 2,36,000/- अदा करुनही सदनिकेच्या वैधानिक हक्‍कापासून वंचित राहावे लागले त्यामुळे त्याला शारीरिक व मानसिक त्रास झाल्याचे दिसते. त्याबाबत 2,00,000/- नुकसान भरपाई ची तक्रारकर्त्याने मागणी केल्याचे दिसते पण त्यासाठी मान्य करण्या योग्य पुरावा अथवा निवेदन दिले नाही त्यामुळे सदर मागणी अवाजवी असल्याचे मंचाचे मत आहे पण झालेल्या सदर त्रासासाठी तक्रारकर्ता माफक नुकसान भरपाई मिळण्यास पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. वकिलामार्फत पाठविलेल्या नोटिसला वि.प.ने उत्तर दिल्याचे दिसत नाही त्यामुळे तक्रारकर्त्याला मंचासमोर आपला वाद मांडावा लागला व पर्यायाने तक्रारीच्‍या कार्यवाहीचा खर्च सहन करावा लागला. मंचाचे मते तक्रारकर्ता तक्रारीचा खर्च मिळण्यास पात्र आहे.
10. सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
- तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प. ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्याने भरलेली रक्कम रु.2,36,000/- दि.22.03.2009 पासून तर प्रत्‍यक्ष रकमेच्‍या अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.12 टक्‍के व्‍याजाने तक्रारकर्त्याला परत करावी
मानसिक, शारिरीक त्रासाबाबत नुकसान भरपाईदाखल रु.50,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.5,000/- वि.प.ने तक्रारकर्त्याला द्यावे.
3. सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावे. वरील आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्याला अतिरिक्त दंडात्मक नुकसान भरपाई रुपये 50/- प्रतीदिवस प्रत्‍यक्ष अदायगी पर्यंत द्यावेत.
आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
