श्री. अतुल आळशी, मा. अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये.
1. वि.प. धारनी इन्‍फ्रास्‍ट्रक्‍चर्स हे जमीन विकसित करुन, लेआऊट पाडून त्‍यातील भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतात. तक्रारकर्तीच्‍या मृतक पतीने घेतलेल्‍या भुखंडाचे विक्रीपत्र वि.प.ने करुन न दिल्‍यामुळे व दिलेली रक्कम परत न केल्‍यामुळे दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्तीची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, तिच्‍या मृतक पतीने वि.प.चे मौजा-किनी, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि. नागपूर, प.ह.क्र. 70, ख.क्र.13/2 वर स्थित असलेल्या लेआऊटमधील भुखंड क्र. 11 एकूण क्षेत्रफळ 168.107 चौ.मी. किंमत रु.4,22,706/- मध्‍ये विक्रीचा करारनामा दि.31.05.2008 रोजी वि.प.सोबत एकूण रु.1,05,676/- अग्रीम देऊन केला. करारनाम्‍यानुसार उर्वरित रक्कम तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दि.31.05.2008 ते 31.03.2009 पर्यंत संपूर्ण रक्कम वेळोवेळी अदा केली आणि विक्रीपत्राकरीता लागणारे मुद्रांक शुल्‍काबाबत रु.19,220/- वि.प.ला देण्‍यात आले. तक्रारकर्तीच्‍या पतीने वि.प.कडे विक्रीपत्राची मागणी केली असता वि.प.ने शासकीय परवानगी मिळाल्‍यावर कागदपत्रे प्राप्‍त करुन विक्रीपत्र करुन देणार असे सांगितले. मध्‍यंतरी तक्रारकर्तीच्‍या पतीचे निधन झाल्याने तक्रारकर्तीने वि.प.ची भेट घेऊन विक्रीपत्र करुन देण्‍याची किंवा तसे शक्‍य नसेल तर आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे भुखंडाची किंमत परत करण्‍याची मागणी केली. परंतू वि.प.ने तक्रारकर्तीला वादग्रस्‍त भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही, म्हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार दाखल केली असून, भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन प्रत्यक्ष ताबा देण्‍याचे आदेश व्‍हावे किंवा ते शक्‍य नसल्यास भुखंडाची आजच्‍या बाजार भावाने रक्कम मिळावी. वि.प.कडून मानसिक, शारिरीक नुकसान भरपाई मिळावी करीता सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.
3. आयोगाद्वारे वि.प.चा नोटीस वर्तमान पत्रात प्रकाशित केला असता वि.प. आयोगासमोर हजर झाले नाही, म्हणून वि.प.विरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला. आहेत.
4. सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आले असता तक्रारकर्त्‍यातर्फे त्‍यांच्‍या अधिवक्‍त्‍यांचा युक्‍तीवाद ऐकला. आयोगाने सदर प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याची तक्रार व दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ खालील मुद्दे व निष्कर्ष.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचे ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्त्‍याने वि.प.सोबत मौजा-किन्‍ही, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि. नागपूर, प.ह.क्र. 70, ख.क्र.13/2 वरील भुखंड क्र.11 एकूण क्षेत्रफळ 1798.75 चौ.फु. चा रु.4,22,706/- मध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता विक्रीचा करारनामा दि.31.05.2008 रोजी वि.प.सोबत केला ही बाब तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दाखल केलेल्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍याच्‍या प्रतीवरुन स्‍पष्‍टपणे दिसून येते. वि.प. हा तक्रारकर्त्‍याला गैरकृषीकरण, नगर रचना विभागाकडून लेआऊट मंजूरी, रस्‍त्‍यांचे डांबरीकरण, सरकारी व गैरसरकारी कार्यालयांकडून स्विकृती इ. विकासाची कामे व ती करण्‍याची संपूर्ण जबाबदारी ही वि.प.ने स्विकारलेली होती. त्यामुळे वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 – वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाच्‍या विक्रीचा करारनामा करुन दिलेला आहे. परंतु पुढे विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही. संपूर्ण रक्कम सन 2010 पर्यंत घेतलेली आहे. वि.प.ने करारानुसार आजतागायत विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नसल्‍याने वादाचे कारण हे सतत सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. आयोगाचे मते सदर तक्रारीतील तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता तक्रार ही आयोगाचे कालमर्यादेत आणि आर्थिक मर्यादेत आहे. म्हणून मुद्दा क्र. 2 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 – वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून भुखंडाची किमतीबाबत पूर्ण रक्कम व अतिरिक्‍त रक्कम असे एकूण रु.4,41,926/- सन 2008 ते 2010 या कालावधी दरम्‍यान घेतलेली आहे. त्‍यानंतर बराच कालावधी उलटून गेल्‍यावरही वि.प.ने तक्रारकर्तीला वारंवार मागणी केल्‍यावरही करारपत्रानुसार विक्रीपत्र करुन दिले नसल्‍याचे कागदपत्रावरुन दिसून येते. वि.प.ने तक्रारकर्तीला मुळात जमीन त्‍याच्‍या नावावर नसतांनाही सदर भुखंड विक्रीचा व्यवहार केलेला आहे. जिल्‍हाधिकारी कार्यालय, नागपूर यांचे दि.02.11.2010 रोजीचे अकृषक परवानगी मिळण्‍याकरीता जो पत्रव्‍यवहार केलेला आहे, त्‍यामध्‍ये विवादित जमिन ही विजयकुमार जमानादास दुडानी यांच्‍या मालकीची असल्याचे दिसून येते. बयानापत्रावरुन असे दिसून येते की, वादातील भुखंडाचा लेआऊट हा प्रस्‍तावित होता. वि.प.ने आवश्यक परवानग्‍या न घेता भुखंडाची किंमत वसुल केलेली आहे. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेत मोडणारी असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
वि.प.ने भुखंडाची संपूर्ण रक्कम घेऊनही विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही आणि तक्रारकर्त्‍याकडून स्वीकारलेल्या रु.4,41,926/- रक्कमेचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. वि.प.ची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. सबब, मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 4 - तक्रारकर्त्‍याने वि.प. ला रक्कम रु.4,41,926/- दिल्याचे बयानापत्र, पावत्‍या, रक्कम दिल्‍याचा तपशिल यावरुन दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र आणि प्रत्यक्ष ताबा मिळण्‍याची मागणी केली आहे. तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाच्‍या मोबदल्‍याची संपूर्ण रक्कम सन 2010 मध्‍ये वि.प.ला अदा केलेली आहे. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा मिळण्‍याची मागणी रास्‍त आहे. परंतू विवादित जमिन ही वि.प.च्या नावावर नसल्‍याने तसा आदेश देणे उचित व कायदेशीर होईल असे आयोगाचे मत आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी जास्त व्‍याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे.
मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रक्कम रु.4,41,926/- (100%) दिल्याचे दिसते. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दिलेली रक्कम रु.4,41,926/- द.सा.द.शे. 18 टक्‍के दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध ठरतील.
9. वि.प.ने सन 2010 पासून तक्रारकर्त्‍याकडून मोबदल्‍याची रक्कम घेऊन, तक्रारकर्त्‍याने त्‍याबद्दल विचारणा केल्यानंतर विक्रीपत्र करुन दिले नाही व दिलेली रक्कम परत न करुन तक्रारकर्त्‍याला द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा केलेला आहे. सध्‍याच्‍या परिस्थितीमध्‍ये नागपुर नजीकच्या प्‍लॉटचे दर दिवसेंदिवस वाढत आहेत. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याचे आर्थिक नुकसानही झालेले आहे. पर्यायाने मानसिक व शारिरीक त्रासही तक्रारकर्त्‍याला सहन करावा लागला. तसेच तक्रारकर्ता हा प्‍लॉटच्‍या वैधानिक व कायदेशीर अधिकारापासून वंचित राहीला आणि भुखंडाचा तो उपभोग घेऊ शकला नाही. सदर आर्थिक, मानसिक व शारिरीक नुकसानाची भरपाई वि.प.कडून मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
10. सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1798.75 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य द्यावे.
किेंवा
तक्रारकर्त्‍याकडून घेतलेली रु.4,41,926/- ही शेवटची रक्कम दिल्‍याचा दि.29.11.2010 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्याजासह तक्रारकर्त्यास परत करावी.
वरील पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.
वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.15,000/- द्यावे.
3) वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावे.
4) वरील आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.
5) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
