न्‍या य नि र्ण य
व्‍दाराः- मा. सौ. सविता प्र. भोसले, अध्‍यक्षा
1. सदरची तक्रार सातारा ग्राहक मंचात दि. 13/12/2017 रोजी दाखल झाली होती. तदनंतर सदर कामी उभयतांची पुराव्‍याची शपथपत्रे दाखल केलेनंतर वि.प. यांनी दि. 3/10/2019 रोजी सातारा ग्राहक मंचासमोर सदरचे काम चालविणेचे नसल्‍याने व वि.प. यांना सदरचे काम सातारा ग्राहक मंचाकडून दुस-या ग्राहक मंचात वर्ग करणेचे असलेने मंचासमोर एक महिन्‍यांची मुदत मिळावी असा अर्ज दिला. सदर अर्जावर तक्रारदाराचे म्‍हणणे घेणेत आले व सदरचे प्रकरण मे. राज्‍य आयोग यांचेकडे पाठविलेनंतर मे. राज्‍य ग्राहक तक्रार निवारण आयोग, मुंबई यांनी Transfer Application No. TA/19/03 मध्‍ये दि. 21/1/2020 रोजी सदरचा तक्रारअर्ज कोल्‍हापूर जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण आयोगामध्‍ये वर्ग करणेचा आदेश केला. त्‍यानुसार प्रस्‍तुतची तक्रार या आयोगामध्‍ये वर्ग करण्‍यात आली.
2. तक्रारदारांनी प्रस्‍तुत तक्रार अर्ज ग्राहक सरंक्षण कायदा, 1986 चे कलम 12 प्रमाणे दाखल केला आहे. तक्रार अर्जातील कथन थोडक्‍यात पुढीलप्रमाणे—
वि.प. हे बांधकाम व्‍यावसायिक असून त्‍यांनी सैदापूर, ता. कराड येथील ग्रामपंचायत हद्दीतील भूमापन क्र. 242/1 प्‍लॉट नं. 9, क्षेत्र 373.06 चौ.मी. या बिनशेती निवासी सदनिका म्‍हणजेच रो-हाऊसचे बांधकाम श्री धनराज रो हाऊसेस या नावाने बांधकाम केलेले आहे. सदर मिळकतीचे बुकींग वि.प. यांनी जानेवारी 2011 पासून घेणेस सुरुवात केली होती. त्‍यानुसार सदर इमारतीतील रो हाऊस नं. 2 क्षेत्र 51.02 चौ.मी. यापैकी 33.74 चौ.मी.खुल्‍या क्षेत्रावर होणारे बांधकाम सुपर बिल्‍टअप क्षेत्र 983.40 चौ.फूट ही मिळकत तक्रारदार यांनी खरेदी घेणेचे ठरविले. त्‍यानुसार सदर मिळकतीची किंमत रु.12 लाख इतकी निश्चित करण्‍यात आली. त्‍यापैकी रक्‍कम रु. 7,90,000/- तक्रारदार यांनी वि.प. यांना जानेवारी 2011 मध्‍ये अदा केली. तदनंतर तक्रारदारांनी पुन्‍हा वि.प. यांना तीन टप्‍प्‍यात रक्‍कम रु. 4,05,000/- इतकी रक्‍कम अदा केली आहे. परंतु बुकींग करुन दोन वर्षे झाली तरी वि.प. यांनी याबाबतचे अॅग्रीमेंट टू सेल केले नाही. म्‍हणून तक्रारदारांनी तगादा लावल्‍यावर वि.प. यांनी दि. 2/09/2013 रोजी दस्‍त क्र. 4569/2013 अन्‍वये करारनामा नोंद करुन दिला. तक्रारदारांनी सदर करारनाम्‍यापर्यंत वि.प. यांना रु. 11,99,000/- इतकी रक्‍कम अदा केली आहे. उर्वरीत रक्‍कम रु.1,000/- तीन महिन्‍यात घेवून मिळकतीचे खरेदीपत्र व कब्‍जा वि.प. यांनी देणेचा होता. परंतु वि.प. यांनी बांधकाम केले नव्‍हते व तक्रारदारांना घेतलेल्‍या कर्जाचे हप्‍ते व व्‍याज भरावे लागत होते. तदनंतर वि.प. यांनी डिसेंबर 2014 मध्‍ये तक्रारदाराकडून वाढीव रक्‍कम रु. 7 लाखाची मागणी केली. सदरची रक्‍कम दिली नाही तर पुढील बांधकाम करणार नाही व पैसेही परत देणार नाही असे वि.प. यांनी तक्रारदारांना सांगितल्‍याने तक्रारदारांना मानसिक धक्‍का बसला. म्‍हणून पैसे बुडतील या भितीने तक्रारदारांनी कर्ज काढून वि.प. यांना रक्‍कम रु.7 लाख अदा केली. तरीही वि.प. यांनी बांधकाम पूर्ण केले नाही. त्‍यानंतर वि.प. यांनी डिसेंबर 2016 मध्‍ये बांधकाम पूर्ण केले. परंतु तक्रारदारांना प्रत्‍यक्ष ताबा व नोंदणीकृत खरेदीपत्र करुन दिले नाही. वि.प. यांनी रोहाऊसचा ताबा न दिल्‍यामुळे तक्रारदारांना भाडयाचे घरात रहावे लागत आहे. वि.प. यांनी बांधकाम केलेल्‍या रोहाऊसची पाहणी तक्रारदारांनी केली असता सदरचे बांधकाम हे अतिशय निकृष्‍ट दर्जाचे झाल्‍याचे दिसून आले. अशा प्रकारे वि.प. यांनी तक्रारदारांना द्यावयाचे सेवेत त्रुटी केली आहे. म्‍हणून, तक्रारदाराने प्रस्‍तुतचा तक्रारअर्ज या मंचात दाखल केला आहे.
3. प्रस्‍तुतकामी तक्रारदाराने वि.प. यांचेकडून खरेदी केलेल्‍या रोहाऊस सदनिकेचा प्रत्‍यक्ष कब्‍जा तक्रारदार यांना देणेबाबत वि.प. यांना हुकूम व्‍हावा, तक्रारदाराला वादातील रो-हाऊस सदनिकेचे नोंदणीकृत खरेदीपत्र वि.प. ने करुन देणेबाबत आदेश व्‍हावेत, तक्रारदार यांना वि.प. ने रोहाऊस सदनिकेचा कब्‍जा न दिलेने तक्रारदार यांना भाडयापोटी द्यावी लागलेली रक्‍कम रु. 4,50,000/- व कब्‍जा देईपर्यंत दरमहा रु.5,000/- प्रमाणे भाडे वि.प. ने तक्रारदाराला अदा करणेचे हुकूम व्‍हावेत, तक्रारदार यांनी कर्जापोटी आजपर्यंत भरलेल्‍या हप्‍त्‍यांची व व्‍याजाची रक्‍कमरु. 11,58,190/- व कब्‍जा मिळेपर्यंत हप्‍त्‍यांची व व्‍याजाची भरावी लागणारी रक्‍कम रु.16,000/- वि.प. कडून मिळावी, सोने तारण कर्जावरील भरावे लागलेले व्‍याज रु. 68,000/- वि.प. कडून वसूल होवून मिळावेत, करारनाम्‍यानुसार परिशिष्‍ट अ मधील अपूर्ण दर्जेदार सुविधा पूर्ण करुन देण्‍याचा वि.प. यांना आदेश व्‍हावा, तक्रारदार यास झाले मानसिक त्रासापोटी वि.प. कडून रक्‍कम रु. 50,000/- व अर्जाचा खर्च म्‍हणून रु. 25,000/- मिळावेत अशी विनंती तक्रारदाराने याकामी केली आहे.
4. तक्रारदाराने सदरकामी तक्रारअर्जाचे अॅफिडेव्‍हीट, नि.3 चे कागदयादी सोबत अ.क्र.1 ते 11 कडे अनुक्रमे वि.प. यांनी तक्रारदार यांना करुन दिलेले नोंदणीकृत साठेखताची झेरॉक्‍सप्रत, तक्रारदाराने कराड पाटण प्राथमिक शिक्षक सहकारी सहकारी सोसायटी यांचेकडील घेतले कर्जाचे उतारे, रयत सेवक सहकारी बँकेतील तक्रारदारांचे कर्जाचा उतारा, गहाण खताची प्रत, जनकल्‍याण सहकारी पतसंस्‍था लि. कराड यांचेकडील तक्रारदाराचा कर्जाचा उतारा, कॉर्पोरेशन बँकेकडून घेतले सोने तारण कर्जाचे उतारे, रयत सेवक बँकेचा बचत खाते उतारा, नोटीसची स्‍थळप्रत, पोहोच पावती व परत आलेला लखोटा, तक्रारदाराचे पुराव्‍याचे शपथपत्र, तक्रारदाराचे जादा पुरावा शपथपत्र, तक्रारदारातर्फे साक्षीदार यांचे शपथपत्र, पुरावा संपलेची पुरसीस, कर्जफेड करणेसंदर्भात तक्रारदार यांना जनकल्‍याण नागरी सहकारी पतसंस्‍थेने दिलेल्‍या नोटीसा, कागदयादीसोबत वि.प. चालवत असले व्‍यवसायाचे बोर्ड व अपार्टमेंटचे फोटो, रोहाऊस बांधकाम पूर्ण झालेचा फोटो, धनराज हाईट्स इमारतीचे फोटो, नवीन अपार्टमेंट बांधकाम चालू असलेचा फोटो, फोटो स्‍टुडिओची पावती, भाडयाची पावती, भाडयाच्‍या रकमेची पावती, लेखी युक्तिवाद वगैरे कागदपत्रे दाखल केली आहेत.
5. वि.प. यांनी सदरकामी म्‍हणणे/कैफियत, म्‍हणण्‍याची दुरुस्‍ती प्रत, कागदयादीसोबत वि.प. ने तक्रारदाराचे दि. 9/11/2017 च्‍या नोटीसला दि. 20/11/2017 रोजी दिलेले उत्‍तर, पुराव्‍याचे शपथपत्र, कागदयादीसोबत कराड येथील मे. दिवाणी न्‍यायाधीश कनिष्‍ठ स्‍तर यांचे न्‍यायालयातील वि.प. ने तक्रारदारविरुध्‍द दाखल केलेल्‍या दिवाणी दावा रे.दि.मु.नं. 289/2018 ची सहीशिक्‍क्‍याची नक्‍कल, तसेच कराड येथील मे. प्रथम वर्ग न्‍यायदंडाधिकारी सो यांचे कोर्टातील तक्रारदारविरुध्‍द वि.प. ने दाखल केलेला फौजदारी खटला क्र.रे.फौ.ख.नं.168/2018 ची सहीशिक्‍क्‍याची नक्‍कल, वि.प. चे साक्षीदारांची पुरावा शपथपत्रे, कागदयादीसोबत मौजे सैदापुर ता. कराड जि. सातारा येथील स.नं. 242/1 प्‍लॉट नं.9 मधील रोहाऊस नं. 3 चे खरेदीपत्र, चंद्रकांत दगडू कदम यांचे सलून दुकानचा नूतनीकरणाचा दाखला, स.नं. 242/1 प्‍लॉट नं.9 मधील रोहाऊस नं. 5 चे फरहाना मुल्‍ला यांचे नावचा खरेदीदस्‍त, वर नमूद मिळकतीमधील रोहाऊस नं. 4 चे प्रमोद दणाणे आणि सचिन दणाणे यांचे गहाणखत, दस्‍त नं. 2891/2015 ची इंडेक्‍स प्रत, सचिन दणाने यांचे कास्‍ट सर्टिफिकेट, वि.प. ने नमूद तक्रारअर्ज सातारा ग्राहक मंचात चालविणेचा नसलेने तो सक्षम ऑथॉरिटीकडे चालविणेसाठी अन्‍य ग्राहक मंचाकडे वर्ग करणेसाठी दिलेला अर्ज, सदर अर्जाचे अॅफिडेव्‍हीट, वि.प. चे जादा पुरावा शपथपत्र, पुरावा संपलेची पुरसीस, लेखी युक्तिवाद वगैरे कागदपत्रे दाखल केली आहे. वि.प. ने त्‍यांचे म्‍हणण्‍यामध्‍ये तक्रारअर्जातील सर्व कथने फेटाळलेली आहेत. वि.प. ने तक्रारदाराचे तक्रारअर्जावर पुढील आक्षेप घेतलेले आहेत.
i) तक्रारदाराचा तक्रारअर्ज व त्‍यातील सर्व मजकूर मान्‍य व कबूल नाही.
ii) वि.प. यांनी कोणतीही सेवात्रुटी केलेली नाही.
iii) वि.प यांनी कधीही वादातील रोहाऊस रक्‍कम रु. 12 लाख या रकमेस विक्री करण्‍याचे निश्चित केलेले नव्‍हते. तक्रारदाराने वि.प. यांना कधीही रक्‍कम रु. 18,99,000/- दिलेले नाहीत.
iv) वि.प. हा विकसक नाही. त्‍यामुळे तक्रारदार व वि.प. यांचेमध्‍ये ग्राहक व विक्रेता असे नाते निर्माण होत नाही.
v) तक्रारदारांनी वि.प. यांची भेट घेवून, आम्‍ही आर्थिक अडचणीत आहोत, आम्‍हाला रोहाऊस घ्‍यायचे आहे, मात्र आमचेकडे सध्‍या देणेसाठी पैसे नाहीत, सबब, रोहाऊसचे साठेखत करुन दिल्‍यास आम्‍ही कर्ज काढून तुमची रक्‍कम देवू असे वचन दिले. त्‍यानुसार सदर रोहाऊसची किंमत रु. 20 लाख ठरली. वि.प. यांनी तक्रारदाराकडून कोणतीही रक्‍कम घेतली नसतानाही वि.प. यांनी साठेखत करुन दिले. तक्रारदाराचा दस्‍ताचा खर्च कमी व्‍हावा म्‍हणून रक्‍कम रु. 12 लाख इतकी रक्‍कम दस्‍तात नमूद केली व रक्‍कम रु.11,99,000/- तक्रारदाराकडून घेतल्‍याचे पोकळ लिहून दिले आहे. सदर रोहाऊसचे बांधकाम पूर्ण झालेनंतर तक्रारदाराच्‍या आजूबाजूचे रोहाऊस वि.प. यांनी मांग, मुस्‍लीम, नाभिक समाजातील लोकांना विक्री केलेचे तक्रारदारांना समजल्‍याने तक्रारदारांनी आम्‍हाला शेजार पसंत नाही, त्‍यामुळे रोहाऊस घेणेचा नाही, सबब, दस्‍ताचा खर्च रु.1,30,000/- परत द्या अशी मागणी वि.प. कडे केली. सदरची रक्‍कम न दिल्‍याने तक्रारदारांनी वि.प. यांना खोटया मजकूराची नोटीस पाठविली. त्‍यास वि.प. यांनी उत्‍तर दिले आहे.
vi) वि.प. याने तक्रारदार यांचेविरुध्‍द कराड येथील कोर्टात रे.दि.मु.नं. 289/2018 चा दावा जाहीर ठरावासाठी व निरंतर ताकीदीसाठी दाखल केला आहे. सदर दाव्‍यामध्‍ये वि.प. यांनी तक्रारअर्जातील मिळकत तक्रारदार यांनी जनकल्‍याण सहकारी पतसंस्‍था यांना तारण गहाण करुन दिलेला दस्‍त वि.प. यांचेवर बंधनकारक नाही असा ठराव होवून मिळावा अशी मागणी केली आहे. तसेच तक्रारअर्जातील मिळकतीमध्‍ये तक्रारदार यांनी वि.प. यांचे कब्‍जेवहीवाटीस हरकत करु नये अगर त्‍यावर कोणत्‍याही प्रकारे बोजा निर्माण करु नये अशी निरंतरची ताकीद तक्रारदारविरुध्‍द मिळावी अशी मागणी केली आहे. सदरचा दावा प्रलंबित आहे. खरेदीपत्र झाले नसतानाही तक्रारदार यांनी सदरची मिळकत जनकल्‍याण नागरी सहकारी पतसंस्‍थेस तारण देवून त्‍यावर कर्ज घेतलेले आहे. सदरचे कर्ज हे तथाकथित साठेखताचा दस्‍त वि.प. कडून फसवून करुन घेतलेला आहे.
vii) तक्रारदारांनी वि.प. यांची फसवणूक केली असलेने वि.प. यांनी तक्रारदारविरुध्‍द भारतीय दंड संहिता कलम 420, 34 प्रमाणे कराड येथील न्‍यायालयात फौजदारी खटला क्र. 168/18 दाखल केला आहे.
viii) सदरकामी वादातील साठेखत बंधनकारक नाही असे डिक्‍लेरेशन करुन मिळावे अशी मागणी वि.प. यांनी केली असलेमुळे ती दिवाणी न्‍यायालयात सर्व पुरावा होवून अंतिम निकालाद्वारे ठरणारी आहे. सबब सदर प्रकरणी complicated question of law and mixed question of law and facts ची बाब निर्माण झाली असलने प्रस्‍तुतची तक्रार ही निवाणी न्‍यायालयाच्‍या अधिकारक्षेत्रात मोडणारी आहे. सबब, या आयोगास सदरची तक्रार चालविणेचे अधिकार क्षेत्र नाही. सबब, तक्रारदाराची तक्रार नामंजूर करावी अशी मागणी वि.प. यांनी केली आहे.
अशा स्‍वरुपाचे आक्षेप वि.प. यांनी तक्रारअर्जावर घेतलेले आहेत.
6. वर नमूद तक्रारदार व वि.प. यांनी दाखल केलेल्‍या सर्व कागदपत्रांचे काळजीपूर्वक अवलोकन करुन मे. मंचाने सदर तक्रार अर्जाचे निराकरणार्थ पुढील मुद्दे विचारात घेतले.
अ. क्र. | मुद्दे | उत्‍तरे |
1 | तक्रारदाराचा तक्रारअर्ज या आयोगात चालणेस पात्र आहे काय ? | होय. |
2 | तक्रारदार व वि.प. हे नात्‍याने ग्राहक व सेवापुरवठादार आहेत काय ? | होय. |
3 | तक्रारदार यांना वि.प. यांनी साठेखतात नमूद केलेप्रमाणे रो-हाऊस सदनिकेचे नोंद खरेदीपत्र व प्रत्‍यक्ष ताबा न देवून सेवेत त्रुटी केली आहे काय अथवा अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केला आहे काय ? | होय. |
4 | तक्रारदार हे वि.प. यांचेकडून वादातील रो-हाऊस सदनिकेचे नोंद खरेदीपत्र करुन मिळणेस व प्रत्‍यक्ष ताबा व नुकसान भरपाई मिळणेस पात्र आहेत काय ? | होय. |
5 | अंतिम आदेश काय ? | खालील नमूद आदेशाप्रमाणे. |
वि वे च न –
7. वर नमूद मुद्दा क्र.1 चे उत्‍तर आम्‍ही होकारार्थी देत आहेत कारण मे. राज्‍य ग्राहक तक्रार निवारण आयोग, मुंबई यांनी Transfer Application No. TA/19/03 या अर्जाद्वारे दि. 21/1/2020 रोजी केले आदेशानुसार सदरचा तक्रारअर्ज हा कोल्‍हापूर जिल्‍हा ग्राहक आयोगात वर्ग करण्‍यात आला आहे. त्‍यामुळे जरी सदरकामी तक्रारदार व वि.प. हे सातारा जिल्‍हयातील रहिवासी असले तरी तसेच तक्रारीस कारणही सातारा जिल्‍हयात झालेले असले तरीही मे. राज्‍य आयोग यांनी वर नमूद केले आदेशानुसार सदरचा तक्रारअर्ज कोल्‍हापूर जिल्‍हा ग्राहक आयोगात चालणेस पात्र आहे या निष्‍कर्षाप्रत हे आयोग येत आहे. सबब, मुद्दा क्र.1 चे उत्‍तर आम्‍ही होकारार्थी दिले आहे.
8. वर नमूद मुद्दा क्र.2 चे उत्‍तर आम्‍ही होकारार्थी देत आहोत. कारण तक्रारदार यांनी दाखल कले सर्व कागदपत्रांचे अवलोकन करता तक्रारदाराने वि.प. यांना वेळोवेळी नोंदणीकृत साठेखत होईपर्यंत रक्‍कम रु.11,99,000/- अदा केले आहेत व उर्वरीत रक्‍कम रु.1,000/- नोंदणीकृत खरेदीपत्रावेळी देणार असलेचे नोंदणीकृत साठेखतामध्‍ये नमूद आहे व या रकमेच्‍या मोबदल्‍यात वि.प. यांनी तक्रारदार यांना जिल्‍हा व तुकडी सातारा, तहसील व पोटतुकडी कराड पैकी मे. दुय्यम निबंधकसो क्र. 2 यांचे हद्दीतील मौजे सैदापूर, ता. कराड जि. सातारा येथील ग्रामपंचायत हद्दीतील बिगर शेतजमीन मिळकत भूमापन क्र. 242/1 प्‍लॉट नं. 9 क्षेत्र 373.06 चौ.मी. या वि.प. च्‍या मालकीच्‍या बिगर शेतजमीनीवर श्री धनराज हाईट्स रो हाऊसेस या नावाने बांधत असलेल्‍या आरसीसी पध्‍दतीच्‍या रो-हाऊस मधील पूर्वेकडून रो-हाऊस क्र. 2 याचे एकूण क्षेत्र 51.02 चौ.मी यापैकी 33.74 चौ.मी खुल्‍या क्षेत्रावर बांधत असलेला एक हॉल, एक किचन, दोन बेडरुम एक मजली रो हाऊस, संडास बाथरुम व गॅलरीसह, पार्कींगसह खुली जागा त्‍यामध्‍ये लाईट फिटींग, नळ पाणी कनेक्‍शन टेरेस, बोअरचे पाणी, खरेदीपत्रासाठीची उर्वरीत रक्‍कम रु. 1,000/- तक्रारदार याने वि.प. यांना सदर करारापासून तीन महिन्‍यात अदा करुन वि.प. कडून नोंद खरेदीपत्र करुन घेणेचे आहे व त्‍यासाठीचा खर्च तक्रारदार यांनी करण्‍याचा आहे. तसेच सदर रो-हाऊसचा कब्‍जा वि.प. यांनी तक्रारदार यांना बांधकाम पूर्ण होताच देण्‍याचा आहे असे स्‍पष्‍टपणे नोंदसाठेखतामध्‍ये नमूद केलेले आहे. सदर नोंदणीकृत साठेखत हे दि. 2/09/2013 रोजी दस्‍त नं. 4569/2013 ने नोंद झालेले आहे. सदर साठेखतावर तक्रारदार व वि.प. यांच्‍या सहया आहेत.
9. वरील सर्व बाबींचा ऊहापोह करता तक्रारदार व वि.प. हे नात्‍याने ग्राहक व सेवापुरवठादार आहेत ही बाब निर्विवादपणे स्‍पष्‍ट व सिध्‍द झालेली आहे. सबब, मुद्दा क्र.2 चे उत्‍तर आम्‍ही होकारार्थी दिले आहे.
10. वर नमूद मुद्दा क्र.3 व 4 चे उत्‍तर आम्‍ही होकारार्थी देत आहोत. कारण वर नमूद मुद्दा क्र.2 मध्‍ये नमूद केलेप्रमाणे वि.प. ने तक्रारदार यांचेकडून रक्‍कम रु. 11,99,000/- वेळोवेळी स्‍वीकारलेले आहेत हे साठेखतात नोंद आहे. तक्रारदाराला सदर नोंदणीकृत साठेखताच्‍या तारखेपासून तीन महिन्‍यात वादातील रो-हाऊसचे नोंदणीकृत खरेदीपत्र करुन देण्‍याचे ठरलेले होते व सदर खरेदीपत्रावेळी तक्रारदारने उर्वरीत रक्‍कम रु. 1,000/- वि.प. यांना अदा करणेची होती. तसेच सदर रो-हाऊसचा ताबा वि.प. ने तक्रारदाराला बांधकाम पूर्ण होताच द्यायचा आहे असे साठेखतात स्‍पष्‍टपणे नमूद केलेले आहे. तसेच सदर साठेखत वि.प. ने तक्रारदाराला करुन दिलेनंतर तक्रारदाराने वि.प. चे संमतीने वादातील मिळकत तारण गहाण देवून त्‍यावर कर्ज घेतलेचे स्‍पष्‍ट होते.
11. तसेच तक्रारदाराकडून वि.प. ने वेळोवेळी रक्‍कम रु.11,99,000/- स्‍वीकारलेचे नोंदणीकृत साठेखतात वि.प. ने मान्‍य केले आहे. त्‍यामुळे सदर रक्‍कम वि.प. ने तक्रारदाराकडून स्‍वीकारलेबाबत वेगळया पावत्‍या याकामी तक्रारदाराने दाखल करणेची आवश्‍यकता नाही असे या आयोगाचे मत आहे. म्‍हणजेच तक्रारदाराकडून वर नमूद रक्‍कम वेळोवेळी वि.प. ने स्‍वीकारुन सुध्‍दा वि.प. ने तक्रारदाराला साठेखतात नमूद केलेप्रमाणे वादातील रो-हाऊसचे बांधकाम पूर्ण करुन सर्व नमूद सोयींसह ताबा आजअखेर दिलेला नाही तसेच नोंदणीकृत खरेदीपत्र करुन दिलेले नाही. वि.प. यांना तक्रारदार यांनी त्‍याबाबत वरील नोटीस पाठविलेली आहे. सदर नोटीस व त्‍याची पोचपावती याकामी तक्रारदाराने दाखल केली आहे. तसेच याकामी वि.प. ने म्‍हणण्‍यामध्‍ये आक्षेप घेतला आहे की, तक्रारदाराने कर्ज काढताना सदर साठेखताचा वापर करुन तारण गहाण दस्‍त केलेचे म्‍हटले आहे. तसेच सदर तारण गहाण दस्‍त वि.प. वर बंधनकारक नाही यासाठी दिवाणी कोर्टात दावा दाखल केलेचे कथन केले आहे व सदर दाव्‍याच्‍या व फौजदारी दाव्‍याच्‍या प्रती याकामी वि.प. ने दाखल केल्‍या आहेत. तथापि सदर कागदपत्रांचे काळजीपूर्वक अवलोकन करता वि.प. यांनी तक्रारदाराला तारण गहाण करताना मान्‍यता दिलेली असून वि.प. ची सही व फोटो आहे. वि.प. ने तक्रारदार विरुध्‍द मे. दिवाणी कोर्टात दाखल केलेला रे.दि.मु.नं.289/2018 तसेच मे. प्रथम वर्ग न्‍यायदंडाधिकारी यांचे कोर्टात दाखल केलेला कि.क्रि.अर्ज नं. 168/18 हे दोन्‍ही दावे तक्रारदाराने या आयोगात तक्रारअर्ज दाखल केलेनंतर पश्‍चातबुध्‍दीने After-thought तक्रारदारविरुध्‍द वि.प. यांनी दाखल केले आहेत.
12. त्‍याचप्रमाणे वि.प. चे म्‍हणण्‍याप्रमाणे वि.प. ने तक्रारदाराला सदर नोंदणीकृत साठेखत हे पोकळ करुन दिले आहे पण नोंदणीकृत साठेखत त्‍यामध्‍ये रक्‍कम तक्रारदाराकडून स्‍वीकारलेचा उल्‍लेख आहे हे सर्व वि.प. ने तक्रारदारावर असले विश्‍वासामुळे करुन दिले होते हा वि.प. चा बचाव विश्‍वासार्ह वाटत नाही.
13. तसेच नमूद नोंदणीकृत साठेखत व तारण गहाण खत वि.प. ला मान्‍य नव्‍हते असे असते तर सदर तक्रारअर्ज या आयोगात दाखल होईपर्यंत या बाबतीत वि.प. ने साठेखत मान्‍य नसलेबाबत व तारण गहाण खत मान्‍य नसलेबाबत कोणतीही तक्रार का केली नाही याचा विचार करणे आवश्‍यक आहे. म्‍हणजेच वि.प. यांनी पश्‍चातबुध्‍दीने After-thought तक्रारअर्ज या आयोगात तक्रारदाराने दाखल केलेनंतर त्‍याबाबत दिवाणी दावा व फौजदारी दावा तक्रारदाराविरुध्‍द केलेचे स्‍पष्‍टपणे दिसून येते.
14. याकामी वि.प. ने असेही कथन केले आहे की, तक्रारदाराची तक्रार या आयोगास चालविणेचा अधिकार प्राप्‍त होत नाही. त्‍यामुळे तथाकथित साठेखताचे आधारे नोंदणीकृत खरेदीपत्र करुन देणेसाठी म्‍हणजेच करार पूर्ततेसाठी Suit for Specific performance चा दावा तक्रारदाराविरुध्‍द करणे अभिप्रेत आहे. कारण यामध्‍ये सत्‍यस्थिती कोर्टासमोर येणेसाठी complicated questions of law and mixed questions of law and facts निश्चित होणे गरजेचे असलेने ग्राहक आयोगास अधिकारक्षेत्र नाही व तक्रारदाराचा तक्रारअर्ज रद्द होणेस पात्र आहे असा आक्षेप वि.प. ने घेतलेला असला तरीही नोंदणीकृत साठेखतात मान्‍य केलेप्रमाणे वि.प. ने तक्रारदारास महाराष्‍ट्र ओनरशीप व फलॅट्स अॅक्‍ट मधील तरतुदीप्रमाणे नोंदणीकृत खरेदीपत्र करुन देणे तसेच ठरलेल्‍या मुदतीत तक्रारदारास रो-हाऊसचा ताबा देणे वि.प. यांचेवर बंधनकारक असतानाही वि.प. ने त्‍याची पूर्तता केली नाही तसेच दर्जेदार सुविधाही पूर्ण करुन दिल्‍या नाहीत म्‍हणजेच तक्रारदाराला द्यावयाच्‍या सेवेत वि.प. ने त्रुटी केली आहे हे स्‍पष्‍ट होते.
15. तसेच ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 मधील कलम 3 प्रमाणे व नवीन ग्राहक संरक्षण कायदा कलम 100 नुसार
Section 3 : Act not in derogation of any other law. —The provisions of this Act shall be in addition to and not in derogation of the provisions of any other law for the time being in force.
सदर आयोगास हे काम चालविणेचे पूर्ण अधिकार आहेत या निष्‍कर्षाप्रत हे आयोग येत आहे.
16. त्‍याचप्रमाणे तक्रारदार व वि.प. यांनी याकामी दाखल केले पुरावा शपथपत्रे, कागदपत्रे यांचे अवलोकन केले असता वि.प. ने कथन केलेप्रमाणे वादातील रो-हाऊसची मोबदला रक्‍कम रु. 20,00,000/- ठरली होती हे वि.प. ने पुराव्‍यासह सिध्‍द केले नाही. याउलट तक्रारदाराने दाखल केले नोंदणीकृत साठेखतानुसार तक्रारदाराने वादातील रो-हाऊस पोटी रक्‍कम रु. 11,99,000/- अदा केलेचे स्‍पष्‍ट होते. त्‍यामुळे सदर बाबतीत वि.प. ने दिलेली साक्षीदारांची पुरावा शपथपत्रे व त्‍यातील मजकूर हा या आयोगास विश्‍वासार्ह वाटत नाही.
17. त्‍याचप्रमाणे तक्रारदाराने वि.प. यांना रक्‍कम रु.7,00,000/- उर्वरीत बांधकाम करणेसाठी वि.प. चे मागणीवरुन दिलेचे कथन सिध्‍द करण्‍यासाठी सदर रक्‍कम वि.प. ला अदा केलेची कोणतीही पावती याकामी दाखल केली नाही. मात्र तक्रारदार यांनी वि.प. यांना रक्‍कम रु.7,00,000/- युवराज दिलीप पवार यांचे शपथपत्र दाखल केले असून सदर युवराज पवार यांचे समक्ष वि.प. ने रक्‍कम रु. 7 लाखची मागणी केलेने वि.प. यांना तक्रारदाराने सोनेतारण कर्ज करुन रक्‍कम रु.7,00,000/- माझेसमक्ष अदा केले आहेत असे शपथपत्राने नमूद केले आहे. मात्र नोंदणीकृत साठेखताचा विचार करता रक्‍कम रु.12,00,000/- ला व्‍यवहार ठरलेचे व तक्रारदाराने एकूण रु. 11,99,000/- वि.प. ला अदा केलेचे स्‍पष्‍ट होते.
18. वि.प. ने मे 2017 पर्यंत रो-हाऊसचा ताबा तक्रारदाराला दिलेला नव्‍हता व त्‍याबाबत वि.प. यांना विचारणा केली असता वि.प. ने तक्रारदाराला रो-हाऊसचे खरेदीपत्र करुन देणेस व ताबा देणस नकार दिला आहे. सदर तक्रारदाराचे साक्षीदार युवराज पवार यांनी दिलेले अॅफिडेव्‍हीट व त्‍यातील मजकूर वि.प. ने नाकारला आहे. वि.प. ने दाखल केलेली साक्षीदारांची शपथपत्रे ही वि.प. चे सेवेत काम करणा-या लोकांची असून वि.प. ने Interested witnesses चे शपथपत्र दाखल केले आहे. त्‍यामुळे सदर शपथपत्रांवर विश्‍वास ठेवणे अथवा ग्राहय धरणे न्‍यायोचित वाटत नाही.
19. तक्रारदार यांनी सदर कामी वि.प. चे स्‍कीमचे बोर्ड व अपार्टमेंटचे फोटो रो-हाऊसचे बांधकाम पूर्ण झालेचे फोटो, धनराज हाईट्स या इमारतीचे विंग 1 व 2 चे फोटो, नवीन अपार्टमेंटचे बांधकामाचे फोटो व फोटोची पावती, तसेच तक्रारदाराला अद्याप वि.प. ने वादातील रो-हाऊसचा ताबा दिला नसलेने तक्रारदार हे श्री विक्रम विनायक महाडीक यांचे घरी महिना रु. 5,000/- भाडयाने रहाणेस असलेने माहे एप्रिल 2016 चे घरभाडे ते माहे सप्‍टेंबर 2018 चे घरभाडे अदा केलेच्‍या पावत्‍या दाखल केल्‍या आहेत. नैसर्गिक न्‍यायतत्‍वाचा विचार करता याकामी वि.प. ने तक्रारदारावर नोंदणीकृत साठेखतात ठरलेप्रमाणे वि.प. यांनी तक्रारदाराकडून रक्‍कम रु.11,99,000/- स्‍वीकारुन सुध्‍दा ठरले मुदतीत वादातील रो-हाऊसचे नोंद खरेदीपत्र करुन दिले नाही तसेच सदर रो-हाऊसचा ताबाही दिलेला नाही हे स्‍पष्‍ट होते. त्‍यामुळे तक्रारदार हा भाडयाने घर घेवून राहतो हे स्‍पष्‍ट होते. परंतु तक्रारदाराने याकामी मागणी केलेली घरभाडयाची रक्‍कम ही अवाजवी असलेने तक्रारदार यांना वि.प. यांचेकडून घरभाडयापोटी रक्‍कम रु. 2,50,000/- तसेच वि.प. यांचेकडून रोहाऊस ताब्‍यात मिळेपर्यंत दरमहा रक्‍कम रु. 5,000/- भाडयापोटी वसूल होवून मिळणेस तक्रारदार पात्र आहेत. तसेच दाखल सर्व पुरावा, लेखी तोंडी युक्तिवाद यांचे अवलोकन करता तक्रारदाराने उर्वरीत रक्‍कम रु. 1,000/- वि.प. ला अदा करुन वि.प. यांचेकडून वादातील रो-हाऊसचे नोंदणीकृत खरेदीपत्र करुन मिळणेस तसेच प्रत्‍यक्ष ताबा मिळणेस तक्रारदार पात्र आहेत. तसेच नोंद करारनाम्‍यानुसार परिशिष्‍ट अ मधील अपूर्ण कामे पूर्ण करुन दर्जेदार सुविधा वि.प. ने तक्रारदाराला पूर्ण करुन मिळणेस तक्रारदार पात्र आहेत. तक्रारदाराने वि.प. यांना उर्वरीत रक्‍कम रु.1,000/- अदा करणेची आहे मात्र जर तक्रारदारांना वि.प. ने वर नमूद आदेशाप्रमाणे वादातील रो-हाऊसचे नोंद खरेदीपत्र करुन दिले नाही तसेच ताबा दिला नाही तर वि.प. ने तक्रारदराकडून नमूद रो-हाऊसचे खरेदीसाठी स्‍वीकारलेली रक्‍कम रु.11,99,000/- तक्रारदाराला परत अदा करावेत व सदर रकमेवर साठेखताच्‍या तारखेपासून रक्‍कम हाती पडेपर्यंत द.सा.द.शे. 9 टक्‍के व्‍याज वि.प. ने तक्रारदाराला अदा करावे.
20. तक्रारदाराने घेतलेल्‍या कर्जाची परतफेड करणेची सर्वस्‍वी जबाबदारी तक्रारदाराचीच आहे. त्‍यामुळे सदर कर्जाचे व्‍याज व हप्‍त्‍यांची रक्‍कम तक्रारदाराची मागणी मान्‍य करता येणार नाही. परंतु याकामी तक्रारदाराला झाले मानसिक व शारिरिक त्रासापोटी वि.प. यांचेकडून रक्‍कम रु. 50,000/- तसेच अर्जाचा खर्च रु.20,000/- वि.प. कडून वसुल होवून मिळणेस तक्रारदार पात्र आहेत या निष्‍कर्षाप्र हे आयोग येत आहे.
सबब, प्रस्‍तुतकामी आम्‍ही खालीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारीत करत आहोत.
आदेश
1) तक्रारदाराचा तक्रारअर्ज अंशतः मंजूर करणेत येतो.
2) वि.प. यांनी तक्रारदार यांचेकडून रक्‍कम रु.1,000/- (खरेदीपत्रासाठीची उर्वरीत रक्‍कम) स्‍वीकारुन तक्रारदार यांना वि.प. ने नोंद करारपत्रानुसार परिशिष्‍ट अ मधील अपूर्ण कामे पूर्ण करुन दर्जेदार सुविधांसह वादातील रो-हाऊसचे नोंदणीकृत खरेदीपत्र करुन द्यावे तसेच रो-हाऊसचा ताबा खरेदीपत्रानंतर तात्‍काळ द्यावा.
3) वि.प. ने तक्रारदार यांना वरील आदेशाप्रमाणे वादातील रो-हाऊसचे नोंदणीकृत खरेदीपत्र सदर आदेशात नमूद मुदतीत करुन न दिलेस किंवा खरेदीपत्र करुन देणे वि.प. ला अशक्‍य असेल तर वि.प.ने तक्रारदार यास तक्रारदाराकडून स्‍वीकारलेली रक्‍कम रु.11,99,000/- परत अदा करावी व सदर रकमेवर संचकारपत्राच्‍या तारखेपासून रक्‍कम प्रत्‍यक्ष तक्रारदाराच्‍या हाती पडेपर्यंत द.सा.द.शे. 9 टक्‍के दराने व्‍याज वि.प. ने तक्रारदाराला अदा करावे.
4) मानसिक त्रासापोटी रक्‍कम रु. 50,000/- व अर्जाचा खर्च रु.20,000/- वि.प. यांनी तक्रारदारास अदा करावेत.
5) तक्रारदार यांस वि.प.ने घरभाडयापोटी रक्‍कम रु.2,50,000/- (रुपये दोन लाख पन्‍नास हजार फक्‍त) अदा करावेत तसेच सदर आदेशापासून रो-हाऊसचा ताबा मिळेपर्यंत दरमहा रक्‍कम रु.5,000/- घरभाडयापोटी अदा करावेत.
6) वर नमूद सर्व आदेशांची पूर्तता वि.प. यांनी आदेशाची प्रत मिळाले तारखेपासून 60 दिवसांत करावी.
7) विहीत मुदतीत आदेशांची पूर्तता न केलेस ग्राहक संरक्षण कायदयातील तरतुदींनुसार जिल्‍हा ग्राहक आयोग, सातारा यांचेसमोर दाद मागणेची मुभा तक्रारदाराला देणेत येते.
8) आदेशाच्‍या सत्‍यप्रती उभय पक्षकारांना विनामुल्‍य पाठवाव्‍यात.
