श्री. संजय पाटील, मा. अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता रक्कम घेऊन विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने दाखल केलेली आहे. वि.प. देविका लँड डेव्‍हलपर्स, नागपूर या नावाने ही जमिनी खरेदी विक्रीचा व त्‍यावर भुखंड पाडून ते ग्राहकांना विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात.
2. तक्रारकर्त्याने वि.प.च्या मौजा डोंगरगाव (रीठी), ता.जि.नागपूर, ख.क्र.36/1ब, प.ह.क्र.76, एकूण क्षेत्रफळ 2600 चौ.फु. भुखंड क्र.59, 60 हे रु.6,52,600/- मध्‍ये खरेदी करण्‍याचा विक्रीचा करारनामा दि.10.07.2014 रोजी रु.60,000/- अग्रीम देऊन केला. भुखंडांची उर्वरित रक्कम रु.5,92,600/- 24 महिन्‍याचे समान मासिक हप्‍त्‍यात द्यावयाची होती. तक्रारकर्त्याने दि.08.06.2014 पासून 06.03.2017 पर्यंत भुखंडांच्‍या किमतीपैकी रु.5,72,000/- रक्कम वि.प.ला दिली. तक्रारकर्त्याने उर्वरित रक्कम घेऊन वि.प.ला विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची विनंती केली. परंतू वि.प.ने करारनाम्‍यानुसार सदर भुखंड रहिवासी उपयोगाकरीता आवश्यक परवानगी घेऊन विक्रीपत्र करुन दिले नाही. वि.प.ला याबाबत विचारणा केली असता त्‍यांनी रक्कम परत करण्याची तयारी दर्शविली. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रु.2,50,000/- चा धनादेश दि.07.10.2019 रोजी दिला. सदर धनादेश वटविण्‍याकरीता टाकला असता वि.प.चे खात्‍यात पूरेसा निधी नसल्याने तो वटता परत आला. तक्रारकर्त्याने वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करुन रक्कम परत करण्याची मागणी केली. परंतू वि.प.ने नोटीसची दखल घेतली नाही, म्हणून तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन वि.प.ने विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून, प्रत्यक्ष ताबा द्यावा किंवा पर्यायाने वि.प.ने उर्वरित रक्कम स्विकारुन विवादित भुखंडांचे विक्रीपत्र नोंदवून द्यावे अथवा वि.प.ने रु.5,72,000/- ही रक्कम 24 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी अथवा भुखंडांची शासकीय बाजारभावानुसार असलेली किंमत द्यावी, मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.
3. प्रस्तुत तक्रारीची नोटीस वि.प.ला नोटीस पाठविली असता वि.प.ने तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल केले.
4. वि.प.ने आपल्‍या लेखी उत्‍तरामध्‍ये उभय पक्षांमध्‍ये दि.10.07.2014 रोजी झालेला करार व विकण्‍यात आलेले भुखंड आणि त्‍यांची किंमत मान्‍य केली आहे. तसेच भुखंडांच्‍या किंमतीपैकी वेळोवेळी रु.5,72,000/- तक्रारकर्त्‍याकडून स्विकारल्‍याची बाब मान्‍य केली आहे. तसेच वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रु.2,50,000/- चा धनादेश दिल्‍याची बाब मान्‍य करुन अपूरा निधी असल्याने तो न वटता परत आला असेही नमूद केले आहे. कायदेशीर नोटीसची बजावणी वि.प.ने नाकारलेली आहे. तसेच सदर तक्रार ही कालबाह्य झाल्‍याचे नमूद केले आहे. आपल्‍या विशेष कथनात वि.प.ने तक्रारकर्ता हा करारनाम्‍यानुसार विहित कालावधीत रक्कम देऊ शकला नाही. तसेच मुळ शेतमालकासोबत वि.प.चा दिवाणी वाद असल्याने वि.प.ला मुळ शेत मालक विक्रीपत्र नोंदवून देत नसल्याने वि.प. भुखंडांचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याला नोंदवून देऊ शकत नाही असेही नमूद केले आहे.
5. आयोगाने सदर प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याच्‍या वकीलांचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे ऐकला. वि.प. आणि त्‍यांचे वकील गैरहजर. आयोगाने अभिलेखावर दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ती कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
6. मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्याने तक्रारीसोबत दस्‍तऐवज क्र. 1 वर दि.10.07.2014 रोजीच्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍याची प्रत सादर केली आहे. सदर करारनाम्‍याच्‍या प्रतीचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, उभय पक्षामध्‍ये मौजा डोंगरगाव (रीठी), ता.जि.नागपूर, ख.क्र.36/1 बी, प.ह.क्र.76, 1100 व 1500 चौ.फु.चे अनुक्रमे भुखंड क्र. 59, 60 हे दोन भुखंड रु.6,52,600/- मध्‍ये खरेदी करण्‍याचा करार झाल्‍याचे दिसून येते. सदर दस्‍तऐवजांवर वि.प.च्या फर्मतर्फे कीशोर नामदेवराव तेलंग यांची स्‍वाक्षरी आहे. सदर दस्‍तऐवजावरुन तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्याचे दिसते. करारनाम्‍यातील तरतुदींनुसार सदर लेआऊटमध्‍ये रस्‍ते, मंदीर, बगिचा, मुलांकरीता क्रीडांगण, हिरवळ, कुंपण, रस्‍त्‍याच्‍या दुतर्फा झाडे, योग्‍य आखणी, पथ दिवे व इलेक्‍ट्रीकचे खांब लावणे अशी विकासाची कामे वि.प. करुन देणार होते. अभिन्‍यासाचा विकास/मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे दिसते. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 2 – वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मुदत दोन वर्षापर्यंतची दिलेली होती. परंतू विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे आयोगाचे मत आहे. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्याचे दिसून येत असल्याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्याने तक्रारीसोबत रक्कम स्विकारल्‍यानंतर वि.प.ने निर्गमित केलेल्‍या पावत्‍या लावलेल्‍या आहे. त्‍यावरुन तक्रारकर्त्याने सुलभ हप्‍त्‍यांनी सदर भुखंड विकत घेतल्‍याचे दिसते. तसेच वि.प.ने लेखी उत्‍तरात मान्‍य केल्‍याप्रमाणे वि.प.ला एकूण रु.5,72,200/- तक्रारकर्त्‍याकडून मिळालेले आहे. प्रस्तुत प्रकरणी दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्त्याने दाखल केलेल्‍या भुखंड क्र. 59 व 60 च्या दि.08.06.2014 रोजीच्‍या पावत्‍यांवर तक्रारकर्त्याने वि.प.ला प्रत्‍येक भुखंडाबाबत रु.1100/- दिल्‍याचे नमूद आहे. परंतू तक्रारकर्त्याने तक्रारीमध्‍ये प्रत्‍येक वेळेस रु.1100/- ऐवजी रु.11,000/- दिल्‍याचे नमूद केले आहे. तसेच 15.02.2015 रोजी रु.80,000/- दिल्‍याचे तक्रारीत नमूद केले आहे. परंतू सदर रक्कम वि.प.ला दिल्‍याबाबत कुठलाही दस्‍तऐवज दाखल नाही. असे जरी असले तरी वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून रु.5,72,000/- स्विकारल्‍याचे त्‍याचे लेखी उत्‍तरामध्‍ये मान्‍य केले आहे. भूखंडांची देय रक्कम स्विकारुनही वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याच्‍या भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. वि.प.ने तक्रारकर्त्याने तक्रारीत नमूद केलेली रक्कम रु.5,72,000/- स्विकारल्‍याची बाब मान्‍य केली आहे आणि मुळ शेतमालकासोबत दिवाणी वाद झाल्याने त्याला विवादित जमिनीचे विक्रीपत्र मुळ शेतमालकाने करुन दिलेले नसल्याने तो विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ असल्याचे लेखी उत्‍तरातील कथनावरुन स्पष्ट होते. परंतू दिवाणी वाद असल्‍याबाबत किंवा तो कुठलया न्‍यायालयात प्रलंबित आहे याबाबत कुठलेही दस्‍तऐवज वि.प.ने दाखल केलेले नाही. तक्रारकर्त्याने विवादित भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली असली तरी विवादित लेआऊट हे सर्व मंजूरीप्राप्‍त व अकृषक निवासी वापराकरीता असल्याचे कुठलेही दसतऐवज दाखल केलेले नाही. वि.प.ने रक्कम परत करण्‍याकरीता दिलेला धनादेश हा न वटता परत आलेला आहे. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची रक्कम ही वि.प.कडे आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
आयोगाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्याने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्यक होते. परंतू तक्रारकर्त्‍याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. म्हणून मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. सबब, तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
9. आयोगासमोर तक्रार दाखल केल्‍यावर वि.प.ने त्‍याचा मुळ जमिन मालकासोबत वाद असल्याचे नमूद केले आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍याला रक्कम परत करण्‍याकरीता दिलेला धनादेशसुध्‍दा वटलेला नाही. यावरुन वि.प. तक्रारकर्त्‍याला द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा करीत असल्याचे निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्याने सदर जमिन ही आवश्यक त्‍या परवानग्‍या मिळवून लेआऊट आखून भुखंडाचे विक्रीपत्र करण्‍यायोग्‍य दस्‍तऐवज प्राप्‍त असल्याचे किंवा लेआऊटचा नकाशा मंजूर असल्याचे व अकृषक निवासी वापराकरीता परवानगी मिळाल्‍याबाबत कुठलीही माहिती आयोगासमोर सादर न केल्‍याने सदर भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा आदेश हा कागदोपत्रीच राहण्‍याची शक्‍यता राहील. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली रक्कम उचित दंडात्मक व्‍याजासह परत करणे न्‍यायोचित व कायदेशीर राहील असे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
तक्रारकर्त्याने वि.प.ला रु.6,52,600 पैकी रु.5,72,000/- रक्कम (जवळपास 88 %) दिल्‍याचे दाखल दस्तऐवजानुसार स्पष्ट होते. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली रक्कम एकूण रक्कम रु.5,72,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.
10. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्कम सन 2014 ते 2017 दरम्यान स्वीकारून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे आणि तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्यामुळे वि.प.च्या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरीक त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
11. उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प. ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्याने तक्रारकर्त्‍याला रु.5,72,000/- ही रक्कम शेवटचे भुगतान केल्याच्या दि.06.03.2017 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 % व्‍याजासह परत करावी.
किंवा
वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 2600 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेल्या मूल्याच्या 88% रक्कम (तक्रारकर्त्याने प्रत्यक्ष दिलेल्या रक्कमेच्या प्रमाणात) द्यावी.
वरील दोन्ही पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.
2. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.50,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.
3. वि.प.ने आदेशाची पुर्तता निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आत करावी.
4. आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
