श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्तीने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये  वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता रक्‍कम घेऊन विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने दाखल केलेली आहे. वि.प. देविका लँड डेव्‍हलपर्स, नागपूर या नावाने ही जमिनी खरेदी विक्रीचा व  त्‍यावर भुखंड पाडून ते ग्राहकांना विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात. 

2.               तक्रारकर्तीने वि.प.च्‍या मौजा डोंगरगाव (रीठी), ता.जि.नागपूर, ख.क्र.36/1, प.ह.क्र.76, 1250 चौ.फु.चा भुखंड क्र.39 हा रु.2,81,250/- मध्‍ये खरेदी करण्‍याचा व्‍यवहार केला. दि.03.08.2014 पासून 11.07.2016 पर्यंत भुखंडाची पूर्ण रक्‍कम दिली. दि.04.09.2014 रोजी वि.प.ने विक्रीचा करारनामा नोटराईज्‍ड करुन दिला आणि भुखंडाचा ताबा विक्रीपत्राचे वेळेस देण्‍याचे त्‍यात नमूद केले. विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचा मुद्रांक शुल्‍काचा खर्च म्‍हणून रु.50,000/- दि.02.09.2016 ला तक्रारकर्त्‍याने  NEFT द्वारे वि.प.च्‍या खात्‍यात वळते केले. तसेच रु.10,000/- किरकोळ खर्चाबाबत वि.प.ला दि.29.07.2016 रोजी दिले. परंतू तक्रारकर्त्‍याच्‍या वारंवार मागणी केल्‍यानंतर वि.प. हेतूपुरस्‍सर विक्रीपत्र नोंदविण्‍याचे टाळत आहे. जेव्‍हा की, तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाची पूर्ण किंमत, मुद्रांक शुल्‍क आणि किरकोळ खर्चाची रक्‍कम वि.प.ला अदा केलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मागणी केली. परंतू वि.प.ने नोटीसची दखल घेतली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन वि.प.ने विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून, प्रत्‍यक्ष ताबा द्यावा किंवा पर्यायाने वि.प. विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास असमर्थ असतील तर वि.प.ने रु.3,41,250/- ही रक्‍कम 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी, मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई आणि कार्यवाहीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               वि.प.ने लेखी उत्‍तर नि.क्र. 9 नुसार दाखल केले आहे. वि.प.च्‍या म्‍हणण्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने त्‍यांचेकडून भुखंड क्र. 39 खरेदी करण्‍याकरीता त्‍याच्‍याकडे आला व धनादेशाद्वारे रकमा दिल्‍या. रोख रक्कम दिल्‍याचे वि.प. नाकारीत आहे आणि विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता रु.50,000/- व किरकोळ खर्चाकरीता रु.10,000/- रक्‍कम घेतल्‍याची बाब अमान्‍य केली आहे. तसेच सन 2014 मध्‍ये झालेल्‍या कराराकरीता सन 2016 व 2017 मध्‍ये वादाचे कारण निर्माण झाल्‍याची बाब नाकारुन तक्रार खारीज करण्‍याची मागणी केलेली आहे. पुढे आपल्‍या विशेष कथनात वि.प.ने असे नमूद केले आहे की, वि.प. आणि मालुबाई रंगरावजी बुरीले व दुर्गाबाई मारोतराव भागवे यांचेमध्‍ये ख.क्र. 36 मध्‍ये असलेली शेतीची जमीन विकत घेण्‍याचा करार सन 2013 मध्‍ये झाला होता आणि वेळोवेळी वि.प.ने त्‍यांना रक्‍कमही अदा केली. परंतू नगर रचना विभाग, मेट्रो, अंबाझरी रोड, नागपूर यांचे नागपूर शहरातील विकासाकरीता या ख.क्र. 36 मधील जमीन ही हायवे रस्‍त्‍याकरीता घेण्‍यात आलेली आहे आणि तक्रारकर्त्‍याचा भुखंड त्‍यामध्‍ये येतो आहे, त्‍यामुळे वि.प. तक्रारकर्त्‍याला शासनाच्‍या सदर योजनेमुळे विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ आहे.

4.               सदर प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर मंचाने उभय पक्षांचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष -

5.               तक्रारकर्तीने दाखल केलेल्या दि.02.09.2014 रोजी करण्‍यात आलेल्‍या विक्री करारनाम्‍याचे अवलोकन केले असता उभय पक्षामध्‍ये मौजा डोंगरगाव (रीठी), ता.जि.नागपूर, ख.क्र.36/1, प.ह.क्र.76, 1250 चौ.फु.चा भुखंड क्र. 39 हा रु.2,81,250/- मध्‍ये खरेदी करण्‍याचा करार झाल्‍याचे दिसून येते. सदर दस्‍तऐवजांवर वि.प.च्‍या  फर्मतर्फे कीशोर नामदेवराव तेलंग यांची स्‍वाक्षरी आहे. सदर दस्‍तऐवजावरुन तक्रारकर्ती वि.प.ची ग्राहक असल्‍याचे दिसते. करारनाम्‍यातील तरतुदींनुसार सदर लेआऊटमध्‍ये रस्‍ते, मंदीर, बगिचा, मुलांकरीता क्रीडांगण, हिरवळ, कुंपण, रस्‍त्‍याच्‍या दुतर्फा झाडे, योग्‍य आखणी, पथ दिवे व इलेक्‍ट्रीकचे खांब लावणे अशी विकासाची कामे वि.प. करुन देणार होते. अभिन्‍यासाचा विकास/मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे दिसते. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार(Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे मंचाचे मत आहे. सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

6.               तक्रारीसोबत दाखल रक्‍कम स्विकारलेल्‍या हप्‍त्‍यांच्‍या नोंद पुस्तिकेवरुन तक्रारकर्तीने सुलभ हप्‍त्‍यांनी सदर भुखंड विकत घेतल्‍याचे दिसते. तसेच दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतीवरुन वि.प.ला एकूण रु.2,31,250/- दिल्‍याचेही निदर्शनास येते. तक्रारकर्तीने  मुद्रांक शुल्‍काचा खर्च म्‍हणून रु.50,000/- दि.02.09.2016 ला NEFT करुन वि.प.च्‍या खाते क्र. 870711100011667 मध्‍ये UTR No. BKIDN 16246469346 द्वारे वळते केल्‍याचे नमूद केले आहे. परंतू वि.प.ने सदर बाब खोडून काढण्‍याकरीता त्‍याच्‍या बँकेच्‍या खात्‍याचे विवरण सादर केलेले नाही. तक्रारकर्त्‍याने मात्र ज्‍या खात्‍यात रक्‍कम वळती केली तिचे तपशिलवार वर्णन तक्रारीत केलेले आहे. वि.प.ने कागदोपत्री पुरावा सादर न करता ही बाब नाकारलेली असल्‍याने पुराव्‍याअभावी वि.प.चे म्‍हणणे मंचाला रास्त वाटत नाही. रु.10,000/- ही रक्‍कम मात्र तक्रारकर्त्‍याने रोख दिल्‍याचे व त्‍याची पावती किंवा नोंद वि.प.ने तक्रारकर्तीला दिलेली नाही असे तक्रारीत नमूद केलेले आहे. वि.प.च्‍या लेखी उत्‍तरावरील तक्रारीतील सर्व बाबी नाकारण्‍याचे वर्तनावरुन तक्रारकर्त्‍याने विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍याकरीता लागणा-या किरकोळ खर्चाची रक्‍कम देणे सहज शक्‍य आहे. प्रस्‍तुत प्रकरणी दस्‍तऐवजावरुन वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून एकूण रु.3,41,250/-  दिल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. इतकी मोठी रक्‍कम स्विकारुनही वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याच्‍या भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करणारी असून ग्राहकांना द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा करणारी आहे आणि म्‍हणून तक्रारकर्तीची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे.

7.               वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून भुखंडाच्‍या किमती पूर्ण रक्‍कम, विक्रीपत्र नोंदणीचा खर्च आणि किरकोळ खर्च स्विकारुनही तक्रारकर्तीला प्रत्‍यक्षात त्‍याचा भुखंड हा मेट्रो रीजमध्‍ये येत असल्‍याची बाब निदर्शनास आणून दिली नाही. मंचासमोर तक्रार दाखल झाल्‍यानंतर लेखी उत्‍तरामध्‍ये नगर रचना विभाग, मेट्रो, अंबाझरी रोड, नागपूर यांचे नागपूर शहरातील विकासाकरीता या ख.क्र. 36 मधील जमीन ही हायवे रस्‍त्‍याकरीता घेण्‍यात आलेली आहे असे नमूद करतो आणि आपल्‍या या म्‍हणण्‍याच्‍या पुष्‍टयर्थ तो कुठलाही कागदोपत्री पुरावा किंवा शासनाचा किंवा संबंधित विभागाचा तसा आदेश सुध्‍दा दाखल करीत नाही. वि.प.ला सदर बाब गंभीर वाटत नाही. सरकारी कामासाठी संपादन केलेल्या जमीनीसाठी मुबलक नुकसान भरपाई देण्याचे सरकारचे धोरण असल्यामुळे त्याचा पूर्ण फायदा वि.प. ला मिळण्याची शक्यता आहे. तक्रारकर्त्‍याचा भुखंड त्‍यामध्‍ये येतो आहे असे नमूद करुन पुढे सदर भुखंडाचे मोबदल्‍याबाबत किंवा त्‍याने दिलेल्‍या रकमेबाबत त्‍याची काय कृती आहे हेसुध्‍दा नमूद न करता वेगवेगळी कारणे देऊन तक्रारकर्तीची तक्रार खारीज होण्‍यास कशी पात्र आहे याचाच उल्‍लेख लेखी उत्‍तरात केलेला आहे. वि.प.चे सदर वर्तन अनुचित असून व तक्रारकर्तीची इतकी मोठी रक्‍कम वि.प.कडे असल्‍याने त्‍यावर वि.प. दंडनिय व्‍याजसुध्‍दा देण्‍यास बांधील आहे असे मंचाचे मत आहे. तक्रारकर्तीने सदर जमिन ही हायवेकरीता वापरण्‍यात आली किंवा नाही याचा खुलासा प्रतीउत्‍तर किंवा लेखी युक्‍तीवाद दाखल करुन किंवा शासनाचे उचित आदेशाच्‍या प्रती दाखल करुन स्‍पष्‍ट केलेली नसल्‍याने सदर भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा आदेश हा कागदोपत्रीच राहण्‍याची शक्‍यता राहील. त्‍यामुळे तक्रारकर्तीला तिने अदा केलेली रक्‍कम उचित दंडात्मक व्‍याजासह परत करणे न्‍यायोचित व कायदेशीर राहील असे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

8.               मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍यांचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेला निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Gurukripa Housing Agency – Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal  No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता मंचाचे मते वि.प.ने अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याने अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्तीला तिने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्‍यायोचित व वैध राहील.

9.               वि.प.ने तक्रारकर्तीची रक्‍कम सन 03.08.2014 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे. संबंधित विभागाकडून त्‍याचा भुखंड हायवे करीता घेण्‍यात आल्‍यावरही तक्रारकर्तीला तशी लेखी सुचना दिलेली नाही व तिची रक्‍कम परत करण्‍याकरीता किंवा अन्‍य उपलब्‍ध भुखंडामधून कुठला भुखंड देण्‍याचा पर्याय त्‍याला दिलेला नाही आणि तक्रारकर्तीला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्तीला मानसिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच मंचासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.

                 उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1.   तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प. ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्तीला रु.3,41,250/- ही रक्‍कम विक्रीच्‍या कराराचे दि.02.09.2014 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 % व्‍याजासह परत करावी.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्तीला शारिरीक, मानसिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.5,000/- द्यावे.

3.   वि.प.ने आदेशाची पुर्तता निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावी अन्यथा त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्तीला रुपये 25/- प्रती दिवस प्रत्‍यक्ष अदायगीपर्यंत द्यावेत.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.