श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्तीने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये वि.प. सी किंग इंफ्रास्‍ट्रक्‍चर यांचेविरुध्‍द भुखंडाच्‍या किंमतीदाखल रक्कम स्विकारुनही विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याबाबत दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्तीचे मृतक पती श्री. शंकर कामडी यांनी वि.प.सोबत मौजा अडयाळी येथील देवनगरी या रहिवासी अभिन्‍यासातील भुखंड क्र. 29 हा रु.4,77,475/- मध्ये खरेदी करण्‍याचा करार दि.12.02.2011 रोजी केला. त्‍या अनुषंगाने वि.प.ला त्‍यांनी वेळोवेळी रोख व धनादेशाद्वारे रु.2,50,664/- ही रक्कम दिली. परंतू तक्रारकर्तीचे पती श्री. शंकर कामडी यांचा मृत्‍यु दि.11.02.2013 रोजी झाल्‍याने त्यांचे वारस असलेल्‍या तक्रारकर्ती यांचेसोबत वि.प.ने नव्‍याने विक्रीचा करारनामा दि.12.06.2013 रोजी केला व यामध्‍ये वि.प.क्र. 2 हे संमतीदार होते. या करारनाम्‍याचेवेळेस तक्रारकर्तीने वि.प.ला धनादेश क्र. 507201 द्वारे रु.35,808/- दिले. उर्वरित रक्कम दरमहा रु.5,969/- हप्‍त्‍याप्रमाणे एकूण 32 मासिक हप्‍त्‍यात द्यावयाचे उभय पक्षात ठरले. अशाप्रकारे विक्रीची संपूर्ण रक्कम प्राप्‍त झाल्‍यावर वि.प. तक्रारकर्तीला विक्रीपत्र करुन देणार होते. या 32 महिन्‍यांचे अवधीमध्‍ये वि.प. करारनाम्‍यात नमूद व माहिती पत्रकात छापील सर्व सोयी-सुविधा पूर्ण करुन देणार होते. याबाबत त्‍यांनी आकर्षक जाहिराती व छापील माहिती पत्रकामध्‍ये याबाबत उहापोह केला होता. तक्रारकर्तीने 32 मासिक किस्‍तीमध्‍ये उर्वरित रक्कम वि.प.ला दिली व अशाप्रकारे तिने भुखंडाची एकूण किंमत रु.4,77,475/- वि.प.ला अदा केले. परंतु वि.प.ने सदर योजनेच्‍या अनुषंगाने कुठलेच काम सुरु केले नव्‍हते. तक्रारकर्तीने वि.प.ला तिला उपरोक्‍त भुखंडाचा ताबा देऊन विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली किंवा तसे करता येत नसेल तर तक्रारकर्तीने अदा केलेली एकूण रक्कम रु.4,77,475/- परत करण्‍याची विनंती केली. परंतू वि.प.ने आश्‍वासन देऊनही काहीच कार्यवाही केली नाही. वारंवार विक्रीपत्राची मागणी करुनही वि.प.करुन देत नसल्‍याने शेवटी तक्रारकर्तीने मंचासमोर सदर तक्रार दाखल केली व भुखंड क्र. 29 चा ताबा आणि विक्रीपत्र करुन मिळावे किंवा वि.प. तसे करु शकत नसल्‍यास अदा केलेली रक्कम रु.4,77,475/- ही 18 टक्‍के व्याजासह परत करावी, आर्थिक व मानसिक त्रासाबाबत भरपाई मिळावी व तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागणी केलेल्‍या आहेत.
3. सदर प्रकरणी वि.प.क्र. 1 व 2 वर नोटीस बजावण्‍यात आली असता त्‍यांच्‍यातर्फे वकिल हजर झाले. परंतू लेखी उत्‍तर दाखल करण्‍यास पूरेशी संधी देऊनही तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल केले नाही. मंचाने त्‍यांचेविरुध्‍द त्यांचे लेखी जवाबाशिवाय कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला. सदर प्रकरण मंचाने तक्रारकर्त्‍याची तक्रार, दस्‍तऐवज व त्‍यांचा लेखी युक्‍तीवाद यांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.
- नि ष्‍क र्ष –
4. तक्रारकर्तीने दाखल केलेल्‍या दि.12.06.2013 च्‍या बयानापत्रावरुन उभय पक्षांमध्‍ये वि.प.च्‍या देवनगरी लेआऊटमधील, मौजा-अडयाळी, ख.क्र.36/5, प.ह.क्र.36, भुखंड क्र. 29, एकूण क्षेत्रफळ 1909.9 चौ.फु.चा रु.4,77,475/- मध्ये विकत घेण्‍याचा करार झाल्याचे व संपुर्ण रक्कम रु.4,77,475/- वि.प.ला मिळाल्‍याचे दाखल पावत्या व बयानापत्रातील मजकुरावरून दिसून येते. वि.प. 32 महिन्‍यात विक्रीपत्र करण्‍यापूर्वी लेआऊटमध्‍ये चतुःसिमा आखुन देतील, रस्‍ते तयार करतील, अकृषीकरण आणि नगर रचना विभागाची परवानगी घेतील. तक्रारकर्ती आणि वि.प.क्र. 1 मध्ये सेवादाता आणि ग्राहक हा स्पष्ट संबंध दिसून येतो त्यामुळे सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे मंचाचे मत आहे. पण बयानापत्रात वि.प.क्र. 2 यांची फक्त सम्मतीदार म्हणून नाव व स्वाक्षरी असल्याचे दिसते व वि.प.क्र. 2 व तक्रारकर्ती दरम्यान कुठलाही व्यवहार झाल्याचे दिसत नाही. त्यामुळे वि.प.क्र. 2 विरूद्धची तक्रार खारीज होण्यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.
5. तक्रारकर्तीने तक्रारीत वि.प.ने छापील माहिती पुस्‍तीकेत (दस्‍तऐवज क्र.1) नमूद केलेल्‍या सोई जसे खेळाकरीता क्रीडांगण, पार्क, वृक्ष लागवड, पथदिवे आणि तार रोड या सुविधा दर्शविल्‍या आहेत. परंतू प्रत्‍यक्षात मात्र लेआऊटवर या सुविधा उतरविल्‍या नाहीत. लेआऊटवर सुविधा दर्शविल्‍यानेच भुखंड खरेदी केले जातात. तक्रारकर्तीच्‍या पतीने व नंतर तिने छापील माहिती पुस्तिकेवरील उपलब्‍ध होणा-या सोई पाहून भुखंड खरेदी केला होता व भुखंडाची पूर्ण किंमतही दिली होती. पूर्ण किंमत स्विकारल्‍यावर वि.प.ने त्‍याचे विक्रीपत्र करुन देणे गरजेचे होते. परंतू वि.प.ने विक्रीपत्र तर करुन दिलेच नाही व नमूद केलेल्‍या सोई उपलब्‍ध करुन दिलेल्‍या नाही. ही वि.प.च्‍या सेवेतील त्रुटी आहे असे मंचाचे मत आहे. वि.प.ला तक्रारकर्तीने विक्रीपत्र जर करुन देणे शक्‍य नसेल तर स्विकारलेली संपूर्ण किंमत रु.4,77,475/- परत करण्‍याची मागणी केली. परंतू वि.प.ने विक्रीपत्र तर करुन दिले नाहीच व रक्‍कमही परत केलेली नाही आणि 03.12.2010 पासून रकमा स्विकारुन त्‍या परत करण्‍याची तसदीही घेतलेली नाही. यावरुन वि.प. ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत त्रुटि व अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा करीत आहे आणि म्हणून तक्रारकर्ती ही विक्रीपत्र करुन मिळण्यास किंवा ते शक्‍य नसेल तर अदा केलेली रक्कम व्याजासह परत मिळण्यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे.
6. The Bombay Prevention of Fragmentation and Consolidation Holdings Act, 1947, (मुंबईचा धारण जमिनींचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध करण्याबाबत व त्यांचे एकत्रीकरण करण्याबाबत अधिनियम, 1947,) हा जमिनीचे लहान तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध करणारा कायदा अस्तीत्वात असून देखील वि.प.ने अकृषक नसलेल्या जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे दिसून येते. वि.प.ने प्रस्तावित लेआऊट गैरकृषी न करता व संबंधित विभागाची परवानगी न घेता भुखंड पाडून कुठल्‍याही सोई उपलब्‍ध करुन न देता विक्रीस काढले ही वि.प.ने अनुसरलेली अनुचित व्यापार प्रथा असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्या आधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहे.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“It would be unfair trade practice, if the builder, without any planning and without obtaining any effective permission to construct building/apartments, invites offers and collects money from the buyers.”
प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून प्‍लॉटची किमतीदाखल रक्कम रु. 4,77,475/- स्वीकारलेली आहे व बयानापत्रात नमूद केल्‍याप्रमाणे प्‍लॉटचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नसल्‍याने तक्रारकर्तीला रक्कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. वि.प.ने किंमतीदाखल रक्कम स्विकारली असल्‍याने तो तक्रारकर्तीला विक्रीपत्र करुन देण्‍यास बाध्‍य आहे. विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्तीने सोसावा.
7. प्रस्तुत प्रकरणी तक्रारकर्तीची रक्कम विरुध्‍दपक्षाकडे जमा असल्‍यामुळे सदर रकमेचा वापर विरुध्‍दपक्ष आजतागायत करीत आहे, तसेच प्रस्तुत सौदा प्रकरणी विक्रीपत्र आजपर्यंत करुन दिलेले नाही. त्यामुळे तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्‍याने तक्रार मुदतबाह्य नाही, असे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. त्यासाठी हे न्‍यायमंच मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे- “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक करारा प्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते.
8. तक्रारकर्तीने वि.प.ला रक्कम अदा केल्‍याबाबत पावत्या व बयाणापत्र दाखल केलेले आहेत. त्‍यावरुन तिने व तिच्‍या मृतक पतीने वि.प.ला संपूर्ण भुखंडाची किंमत अदा केल्याचे निदर्शनास येते. पुरेशी संधी मिळूनही वि.प.ने तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल करुन तक्रार नाकारलेली नसल्‍याने तक्रारकर्तीची दस्‍तऐवजासह सादर असलेली तक्रार ही सत्‍य समजण्‍यास मंचाला हरकत वाटत नाही, म्हणून तक्रारकर्ती ही सदर प्रकरणी अंशतः दाद मिळण्यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे. प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.क्र. 1 यांनी तक्रारकर्तीस बयानापत्र करुन दिलेले असल्‍याने व सर्व सोई उपलब्‍ध करण्‍याचे आश्‍वासनही त्‍यांनीच दिले असल्‍याने सदर प्रकरणी वि.प.क्र. 1 विक्रीपत्र करुन देण्‍यास किंवा रक्कम परत करण्‍यास जबाबदार आहेत.
9. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍यांचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, नुकत्‍याच मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य मुंबई यांनी दिलेला निवाड्यामधील, (“Smt. Mugdha M. Dhongade and others –Versus- Money Magnum Construction, Mumbai, Complaint No. CC/13/484, Order Dated 4.5.2018.”) नोंदविलेल्‍या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. कायदेशिर व तांत्रिक बाबींमुळे तक्रारकर्तीला विक्रीपत्र करुन देणे शक्‍य नसल्‍यास व प्रस्तुत प्रकरणी झालेला विलंब तसेच वि.प.चा आचार (conduct) लक्षात घेता तक्रारकर्तीची विरुध्‍दपक्षाकडे जमा असलेली रक्कम रु. 4,77,475/- द.सा.द.शे.15% व्याजासह परत मिळण्यास अथवा शासन निर्धारित आजच्या बाजारभावाने येणारी रक्कम, या दोन्हीमधील जास्त असलेली मिळण्यास तक्रारकर्ती पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.
10. वि.प.ने करारनामा करुनही भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही व अदा केलेली रक्कम वारंवार मागणी करुनही वि.प.ने परत केलेली नाही. त्यामुळे तक्रारकर्तीला मानसिक व शारिरीक त्रास सहन करावा लागला. करिता तक्रारकर्ती मानसिक व शारिरीक त्रासाची नुकसान भरपाई मिळण्यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे. वि.प.च्‍या सेवेतील त्रुटीमुळे तक्रारकर्तीला मंचासमोर तक्रार दाखल करावी लागली म्हणून तक्रारकर्ती तक्रारीच्‍या कार्यवाहीचा खर्च मिळण्यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे.
11. सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
1 ) वि.प.क्र. 1 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्तीला देवनगरी लेआऊटमधील, मौजा-अडयाळी, ख.क्र.36/5, प.ह.क्र.36, भुखंड क्र. 29, एकूण क्षेत्रफळ 1909.9 चौ.फु.चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे व प्रत्‍यक्ष मोजमाप करुन व चतुःसिमा आखुन ताबा द्यावा. विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्तीने सोसावा.
कायदेशिर व तांत्रिक बाबींमुळे वरील आदेशाचे पालन शक्‍य नसल्‍यास सदर सौदा प्रकरणी शासन निर्धारित आजच्या बाजारभावाने येणारी रक्कम अथवा त्‍यांनी तक्रारकर्तीकडून स्विकारलेली एकूण रक्कम रु.4,77,475/- (त्यापैकि रक्कम रु.2,86,472/- दि.13.06.2013 पासून व रु.1,91,003/- दि.17.02.2016 पासून) रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे. 15% व्याजासह तक्रारकर्तीस परत करावे.
2) वि.प.क्र. 1 ने तक्रारकर्तीला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु. 25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.5,000/- द्यावे.
3) सदर आदेशाची अंमलबजावणी विरुद्धपक्षाने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी अन्यथा वि.प. ग्रा.सं.कायद्याच्या कलम 25/27 मधील तरतुदींनुसार कारवाईस पात्र राहतील.
4) वरील आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्तीला नुकसानभरपाई रुपये 50/- प्रती दिवस प्रत्‍यक्ष अदायगीपर्यंत द्यावेत.
5) वि.प.क्र. 2 विरुध्‍दची तक्रार खारिज करण्‍यात येते.
6) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
