द्वारा-  श्रीमती अंजली देशमुख , मा. अध्‍यक्ष यांचेनुसार  

                                  **   निकालपत्र    **  

तक्रारदारांची तक्रार थोडक्‍यात खालीलप्रमाणे-

 

1.           तक्रारदारांना हडपसर येथे सदनिका खरेदी करावयाची होती म्‍हणून जून 2007 मध्‍ये तक्रारदार जाबदेणार यांच्‍याकडे गेले. जाबदेणार स्‍पेशल टाऊनशिप प्रोजेक्‍ट बांधत होते. तेथे सदनिका खरेदी करावयाची असल्‍यामुळे तक्रारदारांनी बुकिंग रकमेपोटी रुपये 2,00,000/- जाबदेणारांकडे भरुन टॉवर क्र.005, 6वा मजला, सेक्‍टर आर 2 मधील सदनिका 193.773 चौ.मि. नोंदणी केली. तक्रारदारांनी दिनांक 18/6/2007, 6/7/2007 रोजी रुपये 7,70,600/- जाबदेणारांकडे भरले. त्‍यानंतर दिनांक 29/10/2007 रोजी जाबदेणार यांनी 999 वर्षांसाठी तक्रारदारांबरोबर नोंदणीकृत लिज करारनामा केला. सदनिकेची किंमतर रुपये 69,35,400/- ठरली. सदनिकेचा ताबा दिनांक 30/09/2009 रोजी वा त्‍यापुर्वी देण्‍याचे ठरले. जाबदेणार यांनी नियंत्रणाबाहेरील कारणांमुळे सदनिकेचा ताबा देता येत नसेल तर दिलेल्‍या रकमेवर 9 टक्‍के व्‍याज देण्‍याचे ठरले. जाबदेणार यांनी ठरलेल्‍या मुदतीत बांधकाम पुर्ण केले नाही, त्‍यामुळे दिनांक 30/9/2009 रोजी सदनिकेचा ताबा देऊ शकले नाही. त्‍यामुळे तक्रारदार जाबदेणार यांच्‍या प्रतिनिधीस आणि जाबदेणार यांना अनेक वेळा भेटले, फोन केले, ई-मेल केले आणि विलंबाच्‍या कारणांची माहिती घेण्‍याचा प्रयत्‍न केला. परंतु जाबदेणार यांनी प्रत्‍येक वेळी आश्‍वासने दिली. दिनांक 30/9/2009 रोजी तक्रारदारांना डिसेंबर 2009 मध्‍ये सदनिकेचा ताबा देण्‍यात येईल असे सांगण्‍यात आले. तक्रारदारांनी दिनांक 9/12/2009, 16/12/2009 आणि 24/12/2009 रोजी जाबदेणार यांना ई-मेल केले. त्‍यावर जाबदेणार यांनी उत्‍तर दिले नाही आणि सदनिकेचा ताबाही दिला नाही. तक्रारदारांनी हडपसर परिसरात रहाण्‍याचे ठरविल्‍यानंतर त्‍यांच्‍या मुलाला जाण्‍या येण्‍याचा त्रास होऊ नये म्‍हणून सेंट पॉल्‍स स्‍कुल मधील प्रवेश रद्य करुन पवार पब्‍लीक स्‍कुल, अमनोरा पार्क टाऊन, हडपसर मध्‍ये प्रवेश घेतला. परंतु जाबदेणार यांनी सदनिकेचा ताबा न दिल्‍यामुळे तक्रारदारांना मुलाच्‍या शाळेसाठी बसचा खर्च दरमहा रुपये 1000/- दयावा लागला. डिसेंबर 2009 मध्‍ये जाबदेणार यांनी 15/5/2010 पर्यन्‍त सदनिकेचा ताबा देऊ असे तक्रारदारांना सांगितले. म्‍हणून तक्रारदारांनी त्‍यांच्‍या लहान मुलीसाठी पवार पब्लिक स्‍कुल मध्‍येच प्रवेश घेतला, दिनांक 8/1/2010 रोजी जाबदेणार यांच्‍या जनरल मॅनेजर श्रीमती कमलजित कौर सिंधू यांनी ई-मेल द्वारा फिनिशींग काम राहिल्‍यामुळे सदनिकेचा ताबा दिनांक 15/5/2010 रोजी देण्‍यात येईल असे तक्रारदारांना सांगितले, तसेच कराराच्‍या अटींप्रमाणे विलंबासाठी नुकसान भरपाई देण्‍यात येईल असेही त्‍यात नमूद केले. परंतू जाबदेणार यांनी दिनांक 15/5/2010 रोजीही सदनिकेचा ताबा दिला नाही. शाळा जून 2010 पासून सुरु होणार होती. त्‍यामुळे तक्रारदारांना शाळेच्‍या सोईसाठी व सदनिकेच्‍या जवळ असलेल्‍या भागात भाडयाने घर घेऊन रहावे लागले, भाडे दरमहा रुपये 9500/- होते. तक्रारदारांनी जाबदेणार यांना अनेक ई-मेल पाठवूनही उपयोग झाला नाही. जाबदेणार यांनी रक्‍कम दिली नाही. दिनांक 4/1/2011 रोजी तक्रारदारांनी मेल पाठवून सदनिकेच्‍या ताब्‍याची तारीख विचारली असता जाबदेणार यांनी दुस-या दिवशी मेल पाठवून सदनिका तयार असल्‍याचे तक्रारदारांना कळविले. त्‍याच दिवशी तक्रारदार सदनिका बघावयास गेले असता लिव्‍हींग रुम मधील टाईल्‍स खाली वर बसविल्‍याचे, पाणी गळत असल्‍याचे, सिपेज असल्‍याचे, मेन डोअर बरोबर बसविला नसल्‍याचे तक्रारदारांच्‍या निदर्शनास आले, तक्रारदारांनी त्‍याचे फोटो काढले व जाबदेणार यांना ई-मेल केले. जाबदेणार यांनी त्‍यास उत्‍तरही दिले नाही आणि त्रुटीही काढल्‍या नाही. अनेक दिवस वाट बघितल्‍यानंतर जाबदेणार यांनी दिनांक 1/2/2011 रोजी सदनिकेचा ताबा दिला त्‍यात अनेक त्रुटी होत्‍या. म्‍हणून तक्रारदारांनी जाबदेणार यांना दिनांक 21/2/2011, 22/2/2011, 17/3/2011, 7/6/2011 रोजी ई-मेल करुन सदनिकेतील त्रुटी कळविल्‍या, त्‍या दूर करण्‍या बाबत कळविले. परंतू जाबदेणार यांनी त्रुटी दूर केल्‍या नाहीत आणि उत्‍तरही दिले नाही म्‍हणून सदरील तक्रार. तक्रारदार जाबदेणार यांच्‍याकडून कराराप्रमाणे व्‍याजाची रक्‍कम रुपये 9,12,741/-, भाडयाच्‍या घरात रहावे लागल्‍यामुळे भाडयाची रक्‍कम, शाळेचा जाण्‍या येण्‍याचा खर्च मिळून रुपये 1,50,000/-, नुकसान भरपाई पोटी रुपये 1,50,000/-, सदनिकेतील त्रुटी दुर करुन मिळाव्‍यात, तक्रारीचा खर्च रुपये 35,000/- व इतर दिलासा मागतात. तक्रारदारांनी शपथपत्र व कागदपत्रे दाखल केली.

2.          जाबदेणार यांनी लेखी जबाब दाखल करुन तक्रारदारांच्‍या मागणीस विरोध दर्शविला. जाबदेणार यांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार तक्रारदारांनी जी सदनिका खरेदी केलेली होती, ती बिल्‍डींग एका मोठया प्रोजेक्‍टचा भाग होती. सेक्‍टर आर 2 मध्‍ये दहा टॉवर्सचा समावेश होता. याबद्यलची माहिती, तसेच सोई सुविधांची माहिती ब्रोशर मध्‍येच देण्‍यात आलेली होती. या प्रोजेक्‍ट मध्‍येच वीज, पाणी, वेस्‍ट मॅनेजमेंट, फायर स्‍टेशन, शाळा, मल्‍टी स्‍पेशलिटी हॉस्पिटल, थिएटर, पार्क, क्‍लब, कम्‍युनिटी सेंन्‍टर, शोरुम, शॉपिंग कॉम्‍प्‍लेक्‍स, मल्टिप्‍लेक्‍स, रेस्‍टॉरंट, वाहतूक, डिजीटल सुविधांचा समावेश होता. सर्वसाधारण बिल्‍डींग बांधणे आणि टाऊनशिप बांधणे यात भरपूर फरक आहे असे जाबदेणार यांचे म्‍हणणे आहे. यासाठी वेळ लागणार होता. तक्रारदारांनी माहिती पुस्‍तक बघितल्‍यानंतरच, त्‍यांचे समाधान झाल्‍यानंतरच सदनिका बुक केलेली होती. बांधकामासाठी मिवान टेक्‍नॉलॉजी वापरण्‍यात येणार होती. ही टेक्‍नॉलॉजी भुकंप रोधक असून प्रथमच पुण्‍यात वापरण्‍यात येणार होती. त्‍यासाठी खास मलेशिअन प्रशिक्षकांकडून प्रशिक्षण घेण्‍यात येणार होते. घाईत काम करणे जाबदेणार यांना पटणार नव्‍हते. याबाबतीत जाबदेणार हे काळजीपुर्वक, जागृकतेने काम बघत होते. सदनिकेच्‍या ताब्‍याविषयी जाबदेणार यांनी करारामध्‍ये नमूद केलेले आहे. तसेच तक्रारदारांना या प्रोजेक्‍ट बद्यल आणि त्‍याचे बांधकाम पुर्ण होण्‍यास अवधी लागणार होता याबद्यल समजून सांगण्‍यात आले होते. करारामध्‍ये फक्‍त ताबा देणे असे नुसते सांगितले नाही तर त्‍यात काही अटी सुध्‍दा नमूद केल्‍या आहेत. त्‍यामुळे झालेला विलंब हा मुद्याम केलेला नसून त्‍यास काही ठोस कारणे आहेत जी जाबदेणार यांच्‍या मर्यादेबाहेरील आहेत. तक्रारदारांना ही कारणे जाबदेणार वेळोवेळी सांगत होते. त्‍या त्‍या वेळी तक्रारदारांनी सुध्‍दा सांगितलेली कारणे व अडचणी मान्‍य केल्‍या होत्‍या. जाबदेणार यांनी तक्रारदारांना कधीच खोटे आश्‍वासन दिलेले नाही. प्रोजेक्‍ट पुर्ण होण्‍यासाठी जाबदेणार प्रयत्‍न करीत होते. त्‍यासाठी वेगवेगळया अॅथोरिटीकडून क्लिअरन्‍सेस घ्‍यावे लागत होते. जाबदेणार यांच्‍या आश्‍वासनामुळे तक्रारदारांनी मुलांना पवार पब्लिक स्‍कुल मध्‍ये प्रवेश घेतला होता हे जाबदेणार अमान्‍य करतात. केवळ तक्रारदारांना सोईचे होते म्‍हणून मुलांना पवार पब्लिक स्‍कुल मध्‍ये प्रवेश घेण्‍यात आला होता. तक्रारदारांनी दरमहा रुपये 9500/- भाडयाच्‍या घरात रहावे लागले हे जाबदेणार अमान्‍य करतात. तक्रारदारांनी ताब्‍याची विचारणा केल्‍यावरुन आहे त्‍या परिस्थितीत ताबा देण्‍यात आला होता. त्‍यावेळी तक्रारदारांनी जाबदेणार यांना कुठलीही नुकसान भरपाई मागणार नाही, याबद्यल कुठलीही तक्रार करणार नाही असे आश्‍वासन दिले होते. जाबदेणार यांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार सन 2007 मध्‍ये मुसळधार पाऊस पडून पाणी साठले गेले, तसेच मे ते ऑगस्‍ट 2008 मध्‍ये इंधन तुटवडा, 2009 मध्‍ये वाहतुकदारांचा संप, मजुरांचा प्रश्‍न, स्‍वाईन फलू, शासन व वाहतुकदार यांच्‍या वादामुळे वाळूची कमतरता यामुळे डिसेंबर 2009 पर्यन्‍त बांधकामास त्रास झाला. सन 2009 मध्‍ये म.न.से च्‍या विरोधामुळे उत्‍तर प्रदेशातील मजुर महाराष्‍ट्रातून निघून गेले, स्‍टोन क्रशर आणि माईन ओनर्सचा संप झाला अशा प्रकारे वेगवेगळया समस्‍यांमुळे वेळेमध्‍ये बांधकाम पुर्ण होऊ शकले नाही. तक्रारदारांनी अद्यापपर्यन्‍त रुपये 5,65,633/- जे की ताबा देते वेळी दयावयाचे होते ते दिलेले नाहीत, मेन्‍टेनन्‍स चार्जेस दिलेले नाहीत. लिज करार नोंदणीकृत करण्‍याआधीच तक्रारदारांनी काही इंटेरिअरचे व फर्निचरचे काम करावयाचे आहे असे सांगून सदनिकेचा ताबा घेतला, जाबदेणार यांनी सदनिकेचा ताबा दिला. काम पूर्ण झाल्‍यावर उर्वरित रक्‍कम देऊ असे तक्रारदारांनी सांगितलेले होते. काम पूर्ण झाल्‍याबाबत तक्रारदारांनी जाबदेणार यांना कळविलेले नाही. उर्वरित देय रकमेवर तक्रारदारांनी 18 टक्‍के दराने व्‍याज देणे आवश्‍यक आहे. वरील कारणांवरुन तक्रार नामंजुर करावी अशी मागणी जाबदेणार करतात. जाबदेणार यांनी शपथपत्र आणि कागदपत्रे दाखल केली.

3.          दोन्‍ही पक्षकारांनी दाखल केलेल्‍या कागदपत्रांची मंचाने पाहणी केली. तक्रारदारांनी जाबदेणारांबरोबर दिनांक 29/10/2007 रोजी केलेल्‍या नोंदणीकृत करारनाम्‍याच्‍या कलम 20.1 नुसार जाबदेणार यांनी दिनांक 30/9/2009 रोजी वा त्‍यापुर्वी सदनिकेचा ताबा तक्रारदारांना दयावयाचा होता. म्‍हणून तक्रारदारांनी त्‍यांच्‍या दोन्‍ही मुलांना ज्‍या ठिकाणी सदनिका बांधण्‍यात येणार होती तेथील शाळेत प्रवेश घेतला होता. जाबदेणार यांनी वेळेत बांधकाम पूर्ण न केल्‍यामुळे तक्रारदारांना त्‍याच भागात भाडयाने घर घेऊन रहावे लागले. सदनिकेचे बांधकाम पूर्ण होऊन ताबा मिळणेसाठी तक्रारदारांनी जाबदेणारांबरोबर मोठया प्रमाणात पत्र व्‍यवहार केला, ई-मेल केले, फोन केले. जाबदेणार प्रत्‍येक वेळी वेगवेगळी कारणे देऊन, वेगवेगळया तारखांना ताबा देऊ असे जाबदेणार आश्‍वासन देत होते हे उत्‍तरांवरुन दिसून येते. जाबदेणार यांच्‍या श्रीमती कमलजित कौर यांच्‍या दिनांक 09/02/2010 च्‍या ई-मेल वरुन फिनिशिंग काम राहिल्‍याचे नमूद करुन ताबा देण्‍यास झालेल्‍या विलंबा बद्यल नुकसान भरपाई पोटी वेगळया चेकने रक्‍कम देण्‍यात येईल, कॅलक्‍युलेशन्‍स सुरु असल्‍याचे त्‍यात नमूद करण्‍यात आलेले आहे. सदनिकेचा ताबा देण्‍यास विलंब झाल्‍याचे जाबदेणार यांनी मान्‍य केलेले आहे. जाबदेणार यांनी लेखी जबाबामध्‍ये बांधण्‍यात येत असलेले प्रोजेक्‍ट टाऊनशिप असून, बांधकाम मिवान टेक्‍नॉलॉजीनुसार भुकंप रोधक करण्‍यात येत असून, पुण्‍यात प्रथमच अशी टेक्‍नॉलॉजी वापरण्‍यात येत असल्‍याचे नमूद केलेले आहे. मोठा प्रोजेक्‍ट असल्‍यामुळे निरनिराळया अॅथोरिटीजकडून क्लिअरन्‍स सर्टिफिकीट घ्‍यावे लागतात. या प्रोजेक्‍ट मध्‍येच वीज, पाणी, वेस्‍ट मॅनेजमेंट, फायर स्‍टेशन, शाळा, मल्‍टी स्‍पेशलिटी हॉस्पिटल, थिएटर, पार्क, क्‍लब, कम्‍युनिटी सेंन्‍टर, शोरुम, शॉपिंग कॉम्‍प्‍लेक्‍स, मल्टिप्‍लेक्‍स, रेस्‍टॉरंट, वाहतूक, डिजीटल सुविधांचा समावेश होता. सर्वसाधारण बिल्‍डींग बांधणे आणि टाऊनशिप बांधणे यात भरपूर फरक आहे असे जाबदेणार यांचे म्‍हणणे आहे. जाबदेणार यांनी हा प्रोजेक्‍ट हाती घेतला त्‍यावेळेसच प्रोजेक्‍ट पूर्ण करण्‍यासाठी किती वेळ लागेल हे माहित असणे गरजेचे होते, कुठल्‍या अॅथोरिटीजकडून मंजुरी घेणे, प्रमाणपत्र घेणे आवश्‍यक आहे याचीही माहिती जाबदेणार यांना असणे आवश्‍यक होते. किंबहूना ही सर्व माहिती असूनही विलंबासाठी कारणे दिली हे मंचास चुकीचे वाटते. जर एवढा मोठा प्रोजेक्‍ट करावयाचा असेल तर जाबदेणार यांनी आधीच सर्व सोय करावयास हवी होती. तसे त्‍यांचे वेळेचे व कामाचे मॅनेजमेंट असावयास हवे होते. करारामध्‍ये नमूद केलेल्‍या दिनांकास जाबदेणार यांनी सदनिकेचा ताबा जाबदेणार यांना दयावयास हवा होता. प्रोजेक्‍ट मोठा असणे, वेगवेगळया सोई असल्‍याचे सांगून विलंबाला पांघरुण घालता येत नाही. प्रोजेक्‍ट मोठा होता, निरनिराळया परवानग्‍या घेणे आवश्‍यक होते, परवानग्‍या घेण्‍यास विलंब झाला, यासंदर्भात जाबदेणार यांनी कागदोपत्री पुरावा, मा. जिल्‍हाधिकारी यांचे पत्र दाखल केलेले नाही. जाबदेणार यांनी त्‍यांच्‍या जबाबात, अटी व शर्ती सहित ताबा दिला जाईल असे म्‍हटले आहे. त्‍यासाठी त्‍यांनी मा. जिल्‍हाधिकारी यांचे दिनांक 10/5/2007 चे पत्र दाखल केले. हे पत्र सदनिका विक्री करण्‍यास परवानगी देण्‍याकरिता दिलेले आहे. त्‍यातील पॅरा क्र.3 चा जाबदेणार आधार घेतात. “पिण्‍याचे पाणी, वीज व सांडपाण्‍याची व्‍यवस्‍था पूर्ण करुन, संबंधित विभागांचे पुर्णत्‍वाचे दाखले सादर केल्‍यावर जिल्‍हाधिकारी किंवा त्‍यांचे प्रतिनिधी यांनी पाहणी करुन व त्‍यास जिल्‍हाधिकारी यांनी अंतिम मान्‍यता देईपावेतो सदनिकांचा ताबा देता येणार नाही अथवा त्‍याबाबतचा हस्‍तांतरणचा व्‍यवहार पूर्ण करता येणार नाही”. यावरुन पाणी, वीज, सांडपाण्‍याची सर्व व्‍यवस्‍था केल्‍यानंतरच ताबा देता येईल असे दिसते. हे सर्व जाबदेणा-यांनी करारामध्‍ये कबूल केल्‍याप्रमाणे वेळेमध्‍ये करुन जिल्‍हाधिकारी यांची परवानगी घ्‍यावयाची असे आहे. वेळेमध्‍येच न केल्‍यामुळे, सर्व बाबी पूर्ण करण्‍यास विलंब झाला. याचा अर्थ असा नाही की, जाबदेणा-यांनी सर्व कामे करुन सुध्‍दा, सर्व अॅथोरिटीज कडून कामे पूर्ण झाल्‍याचे प्रमाणपत्र मिळूनही जिल्‍हाधिका-यांनी ताबा देण्‍यास परवानगी दिली नाही. तशा प्रकारचे जिल्‍हाधिका-यांचे पत्रही मंचात दाखल केलेले नाही. करारामध्‍ये नमूद केलेल्‍या सर्व सोई सुविधांसह सदनिकेचा ताबा नमूद दिनांकास देण्‍याची जबाबदारी जाबदेणार यांची होती. विलंबासाठी झालेल्‍या कारणांसंदर्भात जाबदेणार यांनी कागदोपत्री पुरावा दाखल केलेला नाही. यासर्वांवरुन जाबदेणार यांच्‍या सेवेतील त्रुटी स्‍पष्‍ट होते. शेवटी तक्रारदारांनी रुपये 5,65,633/- दिलेले नाही हे ही कारण नमूद केले तेही मंचास चुकीचे वाटते. जाबदेणा-यांनी तक्रारदारास कधीच या रकमेसाठी डिमांड नोट पाठविली नव्‍हती, नोटीसही पाठविली नव्‍हती. तक्रारदारांनी सर्व रक्‍कम दिलेली आहे. त्‍यामुळेच जाबदेणा-यांनी तक्रारदारास ताबा दिलेला आहे. तक्रारदारांनी सदनिकेमध्‍ये ज्‍या त्रुटी सांगितलेल्‍या आहेत त्‍या दरम्‍यानच्‍या काळात पूर्ण केलेल्‍या असल्‍यामुळे त्‍यासंदर्भातील मागणी तक्रारदारांनी नॉट प्रेस केलेली आहे. तक्रारदारांनी भाडयाच्‍या घरात राहिल्‍यासंदर्भात पुरावा दाखल केलेला नाही. त्‍यामुळे तक्रारदारांची ही मागणी मंच अमान्‍य करते. जाबदेणार कराराच्‍या कलम 20 नुसार व्‍याजापोटी तक्रारदारांना रुपये 9,12,741/- देण्‍यास बांधील आहेत असे मंचाचे मत आहे. जाबदेणार यांनी करारात नमूद दिनांकास सदनिकेचा ताबा न दिल्‍यामुळे तक्रारदारांना निश्चितच शारिरीक, मानसिक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागला असेल, म्‍हणून नुकसान भरपाई पोटी तक्रारदार जाबदेणार यांच्‍याकडून रुपये 50,000/- मिळण्‍यास पात्र आहेत असे मंचाचे मत आहे. 

 

                                    :- आदेश :-

[1]    तक्रार अंशत: मान्‍य करण्‍यात येत आहे.

[2]    जाबदेणार क्र. 1 व 2 यांनी    वैयक्तिकरित्‍या    आणि    संयुक्तिकरित्‍या   तक्रारदारांना रुपये 9,12,741/- आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून सहा आठवडयांच्‍या आत अदा करावेत.

[3]    जाबदेणार क्र. 1 व 2 यांनी    वैयक्तिकरित्‍या    आणि    संयुक्तिकरित्‍या   तक्रारदारांना पुर्णत्‍वाचा दाखला आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून सहा आठवडयांच्‍या आत दयावा.

[4]    जाबदेणार  क्र. 1 व 2 यांनी   वैयक्तिकरित्‍या    आणि    संयुक्तिकरित्‍या  तक्रारदारांना नुकसान भरपाई पोटी रुपये 50,000/- व तक्रारीचा खर्च रुपये 2000/- आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून सहा आठवडयांच्‍या आत अदा करावेत.

      आदेशाची प्रत उभय पक्षकारांना नि:शुल्‍क पाठविण्‍यात यावी.