द्वारा - श्री.शि.भि.धुमाळ : मा.अध्यक्ष
1) ग्राहक वाद संक्षिप्‍त स्‍वरुपात खालील प्रमाणे -
तक्रारदार दिल्ली येथे राहतात. सामनेवाला चेतन सुचक हे मे.सुचक प्रापर्टीजचेमालक असून विकासक व इमारत बांधकामाचा व्यवसाय करतात. दि.13/03/2007 रोजी तक्रारदार व सामनेवाला यांचेमध्ये नोंदणीकृत करारनामा होऊन त्यानुसार मौजे वाकस, ता.कर्जत, जिल्हा रायगड येथील सर्व्हे नं.106, हिस्सा नं.2 मधील प्लॉट क्र.44 व 45 दोंन्हीचे प्रत्येकी क्षेत्रफळ 180 चौ.मीटर व त्यामध्ये नियोजित बंगला अशी एकूण मिळकत रु.11,12,000/-ला तक्रारदारांनी सामनेवाला यांचेकडून विकत घेण्याचा करार केला.
2) तक्रारदारांच्‍या म्हणण्याप्रमाणे कराराचे तारखेपासून 210 दिवसात सामनेवाला यांनी वरील दोन्‍ही प्‍लॉटवर बंगल्याचे बांधकाम पूर्ण करुन सदरचा प्लॉट व बंगल्‍याचा प्रत्‍यक्ष ताबा तक्रारदारांना देणेचा होता किंवा करारातील कलम 25 आणि 30 मध्‍ये नमूद केल्‍याप्रमाणे वरील मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष कब्‍जा दि.25/07/2007 रोजी देणेचा होता. करारात नमूद केल्‍याप्रमाणे सर्व सोयीसुविधा सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना पुरवावयाच्‍या होत्या.
3) तक्रारदार यांच्या म्हणण्याप्रमाणे सामनेवाला यांनी करारातील अटी व शर्तींचा भंग केला असून अद्यापपर्यंत सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना वर नमूद केलेले प्लॉट व बंगल्‍याचा प्रत्‍यक्ष ताबा दिलेला नाही. तक्रारदारांनी प्लॉट व बंगल्‍याची एकूण ठरलेली रक्‍कम रु.11,12,000/- सामनेवाला यांना यापूर्वीच दिलेली आहे. करार झाल्‍यानंतर 7 महिन्‍यांचा कालावधी उलटून गेला तरी सामनेवाला यांनी बंगल्याचे बांधकाम सुरु केले नव्‍हते ही सामनेवाला यांचे सेवेतील कमतरता आहे. तक्रारदारांनी वरील मिळकत खरेदी करण्‍यासाठी एच.डी.एफ.सी. बँकेकडून कर्ज घेतले असून संबंधीत बँकेच्‍या अधिका-यांनी वर नमूद ठिकाणी जावून तक्रारदारांनी जी मिळकत घेण्याचा करार केला होता त्या मिळकतीची पाहणी केली असता सामनेवाला यांनी त्या ठिकाणी बंगल्‍याचा पाया सुध्दा भरलेला नव्‍हता. सामनेवाला यांनी मागितल्‍याप्रमाणे प्रत्‍येक वेळी तक्रारदारांनी पैसे दिले आहेत. वास्तविक मिळकतीच्‍या किंमतीपैकी शेवटचा हप्‍ता मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष कब्‍जा सामनेवाला यांचेकडून घेताना देणेचा होता असे असताना सुध्दा सामनेवला यांचे मागणीनुसार तक्रारदारांनी संपूर्ण किंमत सामनेवाला यांना दिली आहे. याशिवाय सिमेंट, स्टिलच्‍या किंमतीत वाढ झाली या कारणावरुन सामनेवाला यांनी मागितलेली रक्‍कम रु.75,166/- तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना दिली आहे. तरीसुध्‍दा सामनेवाला यांनी बंगल्याचे बांधकाम अद्यापही पूर्ण करुन बंगल्‍याचा प्रत्‍यक्ष ताबा तक्रारदारांना दिलेला नाही. सामेनवाला यांनी संरक्षण भिंतीच्‍या व तसेच लगतच्‍या रस्‍त्‍याचे कामही पूर्ण केलेले नाही, तसेच वरील विभागाच्‍या एम.एस.सी.डी.सी.एल. कडून ट्रान्‍सफार्मरही बसवून घेतला नाही त्‍यामुळे अद्यापही सदर विभागात विद्युत पुरवठा सुरु झालेला नाही. तसेच पाण्‍याची सोयसुध्‍दा सामनेवाला यांनी उपलब्‍ध करुन दिलेली नाही.
4) तक्रारदारांच्‍या म्हणण्याप्रमाणे बंगल्‍याच्‍या आतील भिंतींचे प्‍लास्‍टर सिमेंटचे न करता पीओपीचे प्‍लास्‍टर केले आहे. सदरची बाब सामनेवाला यांनी त्‍यांचे दि.20/08/2008 चे नोटीसीमध्‍ये मान्य केली आहे. सामनेवाला यांनी तक्रारदारांची फसवणूक केली असून तक्रारदारांचे नुकसान केले आहे.
5) सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना पत्र पाठवून व्‍हॅट व इतर करांपोटी तसेच मिळकतीचे देखभाल खर्चापोटी रक्‍कम रु.1,27,615/ ची मागणी तक्रारदारांकडे केली. तक्रारदार हे व्‍हॅट किंवा इतर कर देण्‍यास जबाबदार नाहीत कारण शासनाने व्‍हॅट व सेवाकर अद्यापही लागू केलेला नाही. मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष कब्‍जा अद्यापही सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना दिलेला नसल्‍यामुळे मिळकतीचे देखभाल खर्च देण्‍याची जबाबदारी तक्रारदारांची नाही. सामनेवाला हे तक्रारदारांकडून निव्‍वळ पैसे उकळण्‍याचा प्रयत्‍न करतात. अशा परिस्थितीत दि.01/08/08 रोजी तक्रारदारांनी वकीलामार्फत सामनेवाला यांना नोटीस पाठवून त्‍यांनी केलेल्‍या करारातील अटी व शर्तींचा भंग म्‍हणजेच सिमेंट प्‍लास्‍टर ऐवजी पीओपीचे प्‍लास्‍टर लावणे, ठरलेल्‍या वेळेत बांधकाम पूर्ण न करणे, इत्‍यादी बाबी सामनेवाला यांच्या निदर्शनास आणून सामनेवाला यांनी नोटीस मिळाल्‍यापासून 15 दिवसांचे आत अर्धवट बांधकाम पूर्ण करुन तक्रारदारांना मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष कब्‍जा द्यावा अशी मागणी केली. तथापि, सामनेवाला यांनी कोणतेही कारण नसताना दि.13/03/2007 रोजी तक्रारदारांना नोटीस पाठवून एकतर्फा ’तक्रारदार व सामनेवाला यांचेमध्ये मिळकत खरेदीचा झालेला करार रद्द करणेत येत आहे’ असे तक्रारदारांना कळविले. तक्रारदारांनी दि.06/09/2008 च्‍या नोटीसीने सामनेवाला यांना एकतर्फा वरील करार रद्द करता येणार नाही कारण तक्रारदारांनी कराराप्रमाणे या पूर्वीच मिळकतीची संपूर्ण किंमत सामनेवाला यांना दिली असल्‍याचे निदर्शनास आणले. सदर नोटीसमध्‍ये सामनेवाला यांनी अर्धवट राहिलेले इमारतीचे काम पूर्ण करुन प्रत्‍यक्ष कब्‍जा द्यावा अशी सामनेवाला यांचेकडे मागणी केली परंतू सामनेवाला यांनी प्रतिसाद दिला नाही. तक्रारदारांनी मागणी करुनसुध्‍दा बंगल्‍याच्‍या बांधकामासाठी आराखडा मिळाल्‍याची परवानगी इत्‍यादी कागदपत्रे तक्रारदारांना दिली नाहीत. सामनेवाला यांनी कराराप्रमाणे बांधकाम पूर्ण करुन त्‍याचा ताबा तक्रारदारांना देण्‍यास तयार नाहीत व कोणत्‍या ना कोणत्‍या सबबींवर तक्रारदारांकडून पैसे वसुल करण्‍याचा प्रयत्‍न करतात म्‍हणून तक्रारदारांनी सदरचा तक्रारअर्ज या मंचासमोर दाखल केला आहे.
6) सामनेवाला यांनी तक्रारअर्जात नमूद केलेले बंगल्याचे बांधकाम पूर्ण करुन प्लॉट व बंगल्‍याचा ताबा तक्रारदारांना ताबडतोब द्यावा असे सामनेवाला यांना आदेश करणेत यावा अशी तक्रारदारांनी विनंती केली आहे. सामनेवाला यांनी सदर विभागात विजेचा ट्रान्‍सफार्मर ताबडतोब बसवावा, पाण्‍याचा पुरवठा, विद्युत पुरवठा ताबडतोब सुरु करावा, पीओपीचे भिंतीस केलेले प्‍लॉस्‍टर ताबडतोब काढून सिमेंटचे प्‍लास्‍टर करावे असे सामनेवाला यांना आदेश करणेत यावेत अशी तक्रारदारांनी प्रस्‍तुत मंचास विनंती केली आहे. सदरचा तक्रारअर्ज प्रलंबित असताना सामनेवाला यांनी सदर मिळकत कोणासही विकू नये तसेच सदर मिळकतीमध्‍ये कोणाचेही, कसल्‍याही प्रकारचे हितसंबंध निर्माण करु नये अशी सामनेवाला यांना तूर्तातूर्त ताकीद देण्‍यात यावी अशी तक्रारदारांनी विनंती केली आहे. सामनेवाला यांनी करारात नमूद केलेल्‍या प्‍लॉटवरील बंगल्याचे बांधकाम पूर्ण करुन संपूर्ण मिळकतीचा कब्‍जा देण्‍यास लावलेल्‍या विलंबामुळे नुकसानभरपाई म्‍हणून रक्‍कम रु.3/- लाख तसेच तक्रारदारांना झालेल्‍या मानसिक त्रासापोटी नुकसानभरपाई म्‍हणून रक्‍कम रु.2/- लाख व या अर्जाचा खर्च सामनेवाला यांचेकडून मिळावा अशी विनंती या मंचास केली आहे.
7) तक्रारदारांनी तक्रारअर्जासोबत अंतरिम दाद मिळावी म्‍हणून तक्रारदारांनी तक्रारअर्जासोबत सामनेवाला यांना सदर तक्रारअर्जाचा निकाल होईपर्यंत तक्रारअर्जात नमूद केलेली मिळकत ही सामनेवाला यांनी दुस-या कोणासही विकू नये अगर इतर कोणाचेही हितसंबंध वरील मिळकतीत निर्माण करु नये असे सामनेवालांचे विरुध्‍द अंतरिम आदेश होणेसाठी किरकोळ अर्ज दाखल केला. सदर अर्ज दि.06/10/08 रोजी या मंचाने मान्य करुन सामनेवाला यांनी दि.11/11/08 पर्यंत तक्रारअर्जात नमूद केलेले प्लॉट नं.44 व 45 व त्‍यावर केलेले बांधकाम कोणासही विकू नये अगर इतर कोणाचेही हितसंबंध त्या मिळकतीमध्‍ये निर्माण करु नये असा तूर्तातूर्त ताकीदीचा आदेश देणेत आला.
8) तक्रारदारांनी तक्रारअर्जासोबत दि.13/03/2007 च्‍या नोंदणीकृत कराराची छायांकित प्रत, सामनेवाला यांना वेळोवेळी पैसे दिल्‍यासंबंधीच्‍या पावत्‍यांची छायांकित प्रत, एच.डी.एफ.सी.बँकेसोबत झालेला पत्र व्‍यवहार, व मुख्‍त्‍यारपत्राची छायांकित प्रत दाखल केली.
9) सामनेवाला यांनी कैफीयत दाखल करुन तक्रारदारांची मागणी अमान्‍य केली. सामनेवाला यांनी तक्रारदारांचेबरोबर झालेला दि.13/03/2007 मिळकत खरेदी-विक्रीचा करार कायदेशीररित्‍या दि.20/08/2008 च्‍या नोटीसीने रद्द केला असल्‍यामुळे सदरचा तक्रारअर्ज या मंचासमोर चालू शकत नाही. तक्रारदारांनी सामनेवाला यांचेकडून वेळोवळी करारात नमूद केल्‍यापेक्षा जादा सुविधांची मागणी केली. सामनेवाला यांनी तक्रारदारांची बेकायदेशीर मागणी नाकारली. त्‍यामुळे तक्रारदारांनी त्‍यांना त्रास देण्‍यास सुरुवात केली असे सामनेवाला यांचे म्‍हणणे आहे. वास्तविक तक्रारदारांनीच दि.13/03/2007 चे करारात नमूद केल्‍याप्रमाणे मिळकतीचे किंमतीचे हप्‍ते देण्‍यास विलंब केला व उर्वरित रक्‍कम न देता तक्रारअर्जात नमूद केलेल्‍या मिळकतीचा ताबा सामनेवाला यांचेकडे मा‍गितला. तक्रारअर्जात नमूद केलेल्‍या प्लॉट व बंगल्याचे बांधकाम पूर्ण झाले असून तक्रारदारांनी उर्वरित रक्‍कम न दिल्यामुळे सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना मिळकतीचा ताबा दिलेला नाही.
10) दि.13/03/07 च्‍या कराराप्रमाणे तक्रारअर्जातील प्‍लॉटवर 589 चौ.फुटाचे बंगल्याचे बांधकाम करण्‍याचे सामनेवाला यांनी मान्य केले परंतु प्रत्‍यक्ष बांधकाम साहित्‍य व मजूरी तक्रारदारांनी देण्‍याची होती. दि.13/03/2007 चा करार करण्‍यापूर्वी तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना एकूण किंमतीच्‍या 40 टक्के रक्‍कम म्‍हणजे रक्‍कम रु.4,44,800/- देणे आवश्‍यक होते परंतू तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना फक्‍त रु.1,30,000/- दिले. तक्रारदारांनी वेळोवेळी विनंती केली म्‍हणून सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना दि.13/03/07 चा नोंदणीकृत करार करुन दिला. तरीसुध्‍दा तक्रारदारांनी उर्वरित रक्‍कम सामनेवाला यांना देण्‍याची टाळाटाळ केली. सरतेशेवटी तक्रारदारांनी 40 टक्के रक्‍कम दि.03/12/07 रोजी सामनेवाला यांना दिली. परंतु या रकमेवर कोणतेही व्‍याज सामनेवाला यांना दिलेले नाही. तक्रारदारांनी ठरल्‍याप्रमाणे 40 टक्के रक्‍कम न दिल्यामुळे वरील प्‍लॉटवर सामनेवाला यांनी बंगल्याचे बांधकाम सुरु करण्‍याचा प्रश्‍नच नव्‍हता. त्‍यानंतर सुध्दा तक्रारदारांनी आर्थिक अडचणीमुळे पैसे देता येत नाही असे कारण सांगून बांधकाम काही काळासाठी थांबवा अशी सामनेवाला यांना विनंती केली. तक्रारदारांसोबत सलोख्‍याचे संबंध राहावेत या कारणासाठी सामनेवाला यांनी तक्रारदारांच्‍या सुचनेचा मान राखला. वास्तविक तक्रारदारांनी करारात ठरल्‍याप्रमाणे मिळकतीची किंमत वेळेवर सामनेवाला यांना दिली नाही. तक्रारदारांच्‍या निष्‍काळजीपणामुळे बांधकाम पूर्ण करणेस वेळ लागला. वास्तविक सामनेवाला यांच्या सेवेत कसलीही कमतरता नसल्‍यामुळे तक्रारदारांनी सामनेवाला यांचेकडून नुकसानभरपाई किंवा अन्‍य दाद मागता येणार नाही.
11) सामनेवाला यांच्या म्हणण्याप्रमाणे तक्रारदारांनी मिळकतीच्‍या किंमतीचे हप्‍ते वेळेवर न दिल्यामुळे सदरच्‍या रकमेवर 24 टक्के व्‍याज देणेची जबाबदारी तक्रारदारांचेवर आहे. तसेच शासनाने लागू कलेले व्‍हॅट 5 टक्के दराने, सेवाकर 5.5 टक्के दराने देण्‍याची जबाबदारी तक्रारदारांचेवर आहे. सामनेवाला यांनी दि.04/06/08 च्‍या पत्राने तक्रारदारांना व्‍हॅट व सेवाकरात व इतर उर्वरित बाकी रकमेची मागणी केली. तक्रारदारांनी मागणी प्रमाणे रक्‍कम न देता वकीलामार्फत सामनेवाला यांना नोटीस पाठवून रक्‍कम देणेचे नाकारले म्‍हणून सामनेवाला यांना सरतेशेवटी तक्रारदारांबरोबर झालेला करार रद्द करावा लागला.
12) सामनेवाला यांनी तक्रारअर्जात केलेले सर्व आरोप नाकारले आहेत. सामनेवाला यांच्या म्हणण्याप्रमाणे त्‍यांनी वरील तक्रारअर्जात नमूद केलेल्‍या वरील मिळकतीच्‍या असणा-या विभागात एमएसडीसीएलचा ट्रान्‍सफार्मर बसविणेचा करार केला होता. परंतु प्रत्‍यक्षात असा ट्रान्‍सफार्मर बसविणेची आवश्‍यकता नाही, सदर विभागात विद्युत पुरवठा सुरु असून अनेक लोकांनी विद्युत कनेक्‍शन घेतली आहेत. तसेच पाणी पुरवठयाची सोय झालेली आहे. सामनेवाला यांनी कराराप्रमाणे सुविधा उपलब्‍ध करुन दिल्‍या नाहीत हा तक्रारदारांचा आरोप सामनेवाला यांनी नाकारला आहे. तक्रारदारांच्‍या संमतीने बंगल्‍याच्‍या आतील भिंतीला पीओपीचे प्‍लास्‍टर केले असून तक्रारदारांनी याबाबत केलेले आरोप सामनेवाला यांनी नाकारले आहेत. सामनेवाला यांच्या म्हणण्याप्रमाणे सदरचा तक्रारअर्ज खर्चासहित रद्द होणेस पात्र आहे.
13) सामनेवाला यांनी कैफीयतीच्‍या पुष्‍टयर्थ शपथपत्र दाखल केले असून यादीप्रमाणे कागदपत्रे दाखल केले आहेत. त्यामध्ये तक्रारदारांचेकडून वेळोवेळी मिळालेल्या रकमेचा तपशिल, तक्रारदारांना पाठविलेल्‍या पत्रांच्‍या छायांकित प्रती, पैसे मागितल्‍यासंबंधीचे पत्र, वर्तमानपत्राची कात्रणं, तक्रारदारांना पाठविलेली नोटीस दि.03/10/2008 च्‍या नाटीसीची छायांकित प्रत इ. कागदपत्रे दाखल केली आहेत. तक्रारदारांनी सामनेवाला यांचे दि.11/07/2008 चे व्‍हॅट व सेवाकर इत्‍यादींचे मागणीचे पत्र, माहितीच्‍या अधिकाराखाली त्‍यांनी मिळालेली माहिती, सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना वेळोवेळी पैसे मिळाल्‍यासंबंधीचे दिलेल्‍या पावत्‍या, तक्रारदारांना बँकेचे खाते उतारे तसेच वास्‍तुविशारद - रत्‍नाकर आणि असोसिएटस् यांचे उता-याचे बांधकामाचे प्रमाणपत्र दाखल केले आहे. तक्रारदारांनी या कामी लेखी युक्तिवाद दाखल केला आहे तसेच सामनेवाला यांनी पुराव्‍याचे शपथपत्र दाखल करुन लेखी युक्तिवाद दाखल केला आहे. तक्रारदारांचे अधिकृत मुख्‍त्‍यार श्री.गजेंद्र सैनी व सामनेवाला यांचे वकील श्री.एस.आर.गुप्‍ता यांचा तोंडी युक्तिवाद ऐकण्‍यात येवून सदर प्रकरण निकालासाठी ठेवण्‍यात आले.
14) निकालासाठी खालील मुद्दे उपस्थित होतात -
मुद्दा क्र.1 - तक्रारदार हे सामनेवाला यांचे सेवेत कमतरता आहे हे सिध्‍द करतात काय ?
उत्‍तर - होय.
मुद्दा क्र.2 तक्रारदारांना सामनेवाला यांचेकडून तक्रारअर्जात विनंती केल्‍याप्रमाणे दाद मागता येईल काय ?
उत्‍तर - अंतिम आदेशाप्रमाणे.
कारणमिमांसा -
मुद्दा क्र.1 - तक्रारदार दिल्ली येथे राहतात. सामनेवाला चेतन सुचक हे मे.सुचक प्रापर्टीजचे मालक असून विकासक व इमारत बांधकामाचा व्यवसाय करतात. दि.13/03/2007 रोजी तक्रारदार व सामनेवाला यांचेमध्ये नोंदणीकृत करारनामा होऊन त्यानुसार मौजे वाकस, ता.कर्जत, जिल्हा रायगड येथील सर्व्हे नं.106, हिस्सा नं.2 मधील प्लॉट क्र.44 व 45 दोंन्हीचे प्रत्येकी क्षेत्रफळ 180 चौ.मीटर व त्यामध्ये नियोजित बंगला अशी एकूण मिळकत रु.11,12,000/-ला तक्रारदारांनी सामनेवाला यांचेकडून विकत घेण्याचा करार केला. सदर कराराची नोंदणी दुय्यम निबंधक, कर्जत यांचे कार्यालयात करणेत आली आहे. वरील नोंदणीकृत कराराची छायांकित प्रत तक्रारदारांनी तक्रारअर्जासोबत दाखल केलेली आहे. करारात नमूद केलेल्‍या अटी व शर्तींप्रमाणे तक्रारदारांनी वरील रक्‍कम रु.11,12,000/- सामनेवाला यांना हप्‍त्‍याहप्‍त्‍याने द्यावयाची आहे त्‍याचा तपशिल करारात नमूद केलेला असून ठरलेल्‍या किंमतीच्‍या 40 टक्के म्‍हणजेच रक्‍कम रु.4,44,800/- कराराच्‍या दिवशी किंवा त्‍यापूर्वी तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना देणेची होती. उर्वरित रक्‍कम वेळोवेळी बांधकामाच्‍या प्रगतीप्रमाणे देणेची होती व सरतेशेवटी रु.65,600/- चा म्‍हणजेच 5 टक्के रक्‍कम सामनेवाला यांना सदर मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष कब्‍जा देतेवेळी तक्रारदारांनी सामेनवाला यांना देणेची होती. सामनेवाला यांनी वर नमूद प्‍लॉटवर बंगल्याचे बांधकाम पूर्ण करुन प्लॉट व बंगल्‍याचा प्रत्‍यक्ष कब्‍जा तक्रारदारांना कराराचे तारखेपासून 210 दिवसात देणेचा होता. करारातील कलम 25 आणि 30 मध्‍ये नमूद केल्‍याप्रमाणे दि.25/07/2007 रोजी सामनेवाला यांनी मिळकतीचा कब्‍जा तक्रारदारांना देणेचा होता.
तक्रारदार यांच्या म्हणण्याप्रमाणे सामनेवाला यांनी करारात नमूद प्लॉट व बंगल्‍याची संपूर्ण किंमत सामनेवाला यांना पूर्वीच दिलेली असून सिमेंट,स्‍टीलचे भाव वाढले या सबबीवर सामनेवाला यांनी मागितलेली रक्‍कम रु.75,166/- सुध्दा तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना दिली आहे. तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना वरील रक्‍कम दिली हे सिध्‍द करणेसाठी सामनेवाला यांनी वेळोवेळी रकमांच्‍या दिलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या छायांकित प्रती तक्रारअर्जासोबत दाखल केल्‍या असून त्‍याचा तपशिल तक्रारदारांनी दि.24/09/2009 रोजी दाखल केलेल्‍या कागदपत्रांमध्‍ये दिला आहे. तक्रारदारांच्‍या म्हणण्याप्रमाणे तक्रारदारांनी सामनेवाला यांचेकडून एकूण रक्‍कम रु.11,87,166/- दिले आहेत. तक्रारदारांनी त्‍याचा पुरावा म्‍हणून सामनेवाला यांनी दिलेल्‍या पावत्‍या तसेच तक्रारदारांच्‍या सिटी बँक, नवी दिल्ली, येथील त्‍यांचा खाते उतारा दाखल केला. सामनेवाला यांनी कैफीयतीसोबत तक्रारदारांकडून मिळालेल्या पैशाचा जो तपशिल दिला आहे त्यामध्ये तक्रारदारांकडून एकूण रक्‍कम रु.12,41,907/- मिळाल्‍याचे मान्य केले आहे. उपलब्‍ध कागदपत्रांवरुन असे दिसून येते की, तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना करारात ठरलेल्‍या मिळकतीची संपूर्ण किंमत रक्‍कम रु.11,12,000/-, तसेच सामनेवाला यांनी सिमेंट स्‍टीलच्‍या किंमती वाढल्‍यापोटी मागितलेली जादा रक्‍कम पुर्णपणे दिली असून ही बाब सामनेवाला यांनाही मान्य आहे.
सामनेवाला यांच्या म्हणण्याप्रमाणे करारातील अटी व शर्तीनुसार तक्रारदारांनी कराराचे दिवशी किंवा त्‍यापूर्वी म्‍हणजेच दि.13/03/2007 किंवा त्‍यापूर्वी ठरलेल्‍या किंमतीच्‍या 40 टक्के रक्‍कम देणे आवश्‍यक होते तशी ती रक्‍कम तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना दिली नाही. तक्रारदारांनी फक्‍त सामनेवाला यांना कराराचे तारखेपर्यंत रु.1,30,000/- दिले. असे असताना तक्रारदारांच्‍या विनंतीखातर तक्रारदारांनी नोंदणीकृत करार करुन दिला. उभपपक्षकरांमध्‍ये ठरल्‍याप्रमाणे एकूण किंमतीच्‍या 40 टक्के पैसे दिल्‍यानंतर नोंदणीकृत करार करणेचा होता असे सामनेवाला यांचे म्‍हणणे असले तरी सामनेवाला यांनी स्‍वतःहून 40 टक्के रक्‍कम मिळाली नसताना सुध्दा तक्रारदारांना दि.13/03/07 रोजी नोंदणीकृत करार करुन दिला. नोंदणीकृत करारावर उभयपक्षकारांनी सहया करणेपूर्वी त्‍यातील अटी व शर्ती उभपक्षकारांवर बंधनकारक होत्या असे म्‍हणता येणार नाही म्‍हणून तक्रारदारांनी दि.13/03/2007 च्‍या अटी व शर्तींचा भंग केला या सामनेवाला यांच्या म्‍हणण्‍यात तथ्‍य वाटत नाही. उभपक्षकारांनी करारात सहया केल्‍यानंतर तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना करारात नमूद केल्‍याप्रमाणे मिळकतीची संपूर्ण किंमत दिली, तसेच सिमेंट व स्‍टीलचे दर वाढल्‍यामुळे वाढीव रक्‍कम सुध्दा दिली हे सामनेवाला यांना सुध्दा मान्य आहे.
वर नमूद केल्‍याप्रमाणे करारातील अटी व शर्तीनुसार सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना देय केलेल्‍या प्लॉट नं.44 व 45 व बंगल्याचे बांधकाम पूर्ण करुन प्लॉट व बंगल्‍याचा कब्‍जा तक्रारदारांना कराराच्‍या तारखेपासून 210 दिवसांत किंवा करारातील कलम 30 मध्‍ये नमूद केल्‍याप्रमाणे दि.25/07/07 पर्यंत पूर्ण देणे सामनेवाला यांचेवर बंधनकारक होते. प्रत्‍यक्षात अद्यापपर्यंत सामनेवाला यांनी वरील मिळकतीचा कब्‍जा तक्रारदारांना दिला नाही. तक्रारदारांच्‍या म्हणण्याप्रमाणे करारात नमूद केलेल्‍या मिळकतीचा कब्‍जा न देणे ही सामनेवाला यांच्या सेवेतील कमतरता असून मिळकतीचा कब्‍जा गेली अनेक वर्ष सामनेवाला यांनी न दिल्यामुळे त्‍यांची गैरसोय झाली असून आर्थिक नुकसानही सहन करावी लागली.
सामनेवाला यांचे कैफीयतीमध्‍ये तक्रारदारांनी करारात ठरल्‍याप्रमाणे संपूर्ण किंमत त्‍यांना दिली नाही तसेच व्‍हॅट व सेवाकराच्‍या रकमेची त्‍यांनी मागणी करुनही न दिल्यामुळे बंगल्याचे बांधकाम पूर्ण झाले तरी उर्वरित बाकी तक्रारदारांनी दिली नाही म्‍हणून त्‍यांनी बंगल्‍याचा कब्‍जा तक्रारदारांना दिली नाही असे म्‍हटले आहे.
सामनेवाला यांनी पैसे मागण्‍यासाठी तक्रारदारांना पाठविलेल्‍या पत्रांच्‍या प्रतींची छायांकित प्रत दाखल केल्‍या असून दि.13/11/2000 च्‍या पत्राने सामनेवाला यांनी तक्रारदारांकडून रक्‍कम रु.4,87,200/- ची मागणी केली होती. तसेच दि.02/01/08 च्‍या पत्राने रक्‍कम रु.3,94,800/- ची मागणी केली होती, दि.27/03/08 च्‍या पत्राने रु.1,84,941/- ची मागणी केली होती, दि.04/07/08 च्‍या पत्राने रु.47,664/-व्‍याजापोटी मागितले होते. दि.11/07/08 च्‍या पत्राने रु.1,27,615/- ही रक्‍कम मागितली होती व त्‍यांच्‍या पत्रातील तपशीलाप्रमाणे रक्‍कम रु.62,095/- (व्‍हॅटची रक्‍कम 5 टक्के दराने), रक्‍कम 58,680/- (सेवाकर 4.5 टक्के दराने), देखभाल खर्चापोटी रक्‍कम रु.2,520/- अधिक रु.4,320/- ची मागणी तक्रारदारांकडून केली होती असे दिसते.
तक्रारदारांच्‍या म्हणण्याप्रमाणे कराराप्रमाणे ठरलेली संपूर्ण रक्‍कम तक्रारदारांनी दूवून सुध्दा व सिमेंट व स्‍टीलचे तथाकथीत दर वाढीपोटी मागितलेली रक्‍कम रु.75,166/- सामनेवाला यांना देवून सुध्दा सामनेवाला यांना तक्रारदारांकडून बेकायदेशीरपणे व्‍हॅट व सेवाकर तसेच देखभाल खर्चाची मागणी केली. तक्रारदारांनी त्‍यांना माहितीच्‍या अधिकाराखाली व्‍हॅट संबंधी विक्रीकर आयुक्‍त यांचे कार्यालयामधून दि.03/03/2009 रोजी मिळालेले पत्र या कामी हजर केले असून त्या पत्रामध्‍ये सह आयुक्‍त, विक्रीकर यांनी जमीन किंवा प्लॉट विकत घेतल्‍यास त्‍यावर व्‍हॅटची आकारणी करता येत नाही, तसेच राहात्‍या घरासाठी जमीन विकत घेतल्‍यास व्‍हॅटची आकारणी केली जात नाही असे स्‍पष्‍टपणे म्‍हटले आहे. तक्रारदारांनी माहिर्तीच्‍या अधिकाराखाली क‍मर्शिअल सर्व्‍हीस टॅक्‍स या पत्रात लिहून त्‍यांनी तक्रारअर्जात सामनेवाला यांचेकडून दि.13/03/2007 चे कराराने विकत घेतलेल्‍या मिळकतीवर सर्व्‍हीस टॅक्‍सची आकारणी करता येईल काय?याची माहिती विचारली होती त्या अर्जाची छायांकित प्रत व एसिसस्‍टंट कम‍िर्शिअल टॅक्‍स, मुंबई यांना सदर पत्रात पाठविलेले उत्‍तर व त्‍यासोबतचे दि.29/01/09 चे परिपत्रकाची छायांकित प्रत हजर केली असून सदर परिपत्रकाप्रमाणे तक्रारअर्जात नमूद केलेल्‍या मिळकतीवर सर्व्‍हीस टॅक्‍सची आकारणी करता येत नाही असे दिसते. शासनाने किंवा संबंधीत खात्‍याने राहात्‍या घरावर किंवा जमीनीवर व्‍हॅट किंवा सेवाकर आकारला आहे याचा कोणताही पुरावा सामनेवाला यांनी दाखल केलेला नाही. सामनेवाला यांनी तक्रारदारांकडून मिळकतीच्‍या देखभालीची रक्‍कम सुध्दा मागितली आहे. कराराप्रमाणे तक्रारदारांना मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष कब्‍जा मिळाल्‍यानंतर तक्रारदारांनी त्या मिळकतीचा देखभाल खर्च देणेचा होता. सामनेवाला यांना मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष कब्‍जा देण्‍यापूर्वी तक्रारदारांकडून त्‍यांना देखभाल खर्च मागता येणार नाही. सामनेवाला यांनी तक्रारदारांकडून व्‍हॅट व सेवाकर व मिळकतीचा देखभाल खर्चाची केलेली मागणी चुकीची व बेकायदेशीर आहे. सामनेवाला यांची बेकायदेशीर मागणी मान्य न केल्‍यामुळे अद्यापही तक्रारदारांना तक्रारअर्जात नमूद केलेल्‍या मिळकतीचा कब्‍जा सामनेवाला यांनी दिलेला नाही ही सामनेवाला यांच्या सेवेतील कमतरता असून सामनेवाला यांनी अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केला आहे असे दिसते. तक्रारदारांच्‍या म्हणण्याप्रमाणे करारात नमूद केलेल्‍या सुविधा सामनेवाला यांनी अद्यापही त्‍यांना उपलब्‍ध करुन दिलेल्‍या नाहीत. तक्रारदार यांनी वास्‍तुविशारद रत्‍नाकर आणि असोसिएटस् यांनी दिलेले प्रमाणपत्र दाखल केले असून त्या प्रमाणपत्रामध्‍ये बंगल्याचे सेफ्टीक टँक, ड्रॅनेज पाईप, प्‍लंम्‍बींग वर्क, संरक्षण भिंत इत्‍यादींचे काम पूर्ण केलेले नाही, प्लॉट लेव्‍हलिंगचे काम नीट केलेले नाही, सामनेवाला यांनी तक्रारदारांच्‍या बंगल्‍याच्‍या अ‍ातील भिंतीचे प्‍लास्‍टर सिमेंटचे न करता पीओपीने केले आहे ही बाब सुध्दा सामनेवाला यांना मान्य आहे. सामनेवाला यांनी अद्यापही कराराप्रमाणे संपूर्ण सुविधा उपलब्‍ध करुन दिलेल्‍या नाहीत. वरील सर्व बाबींचा साकल्‍याने विचार करता तक्रारदारांनी सामनेवाला यांचे सेवेत कमतरता आहे हे सिध्‍द केले आहे असे म्‍हणावे लागते. सबब मुद्दा क्र.1 चे उत्‍तर होकारार्थी देणेत येते.
मुद्दा क्र.2 - दि.13/03/2007 चे करारात नमूद केल्‍याप्रमाणे प्लॉट नं.44 आणि 45 व त्‍यावर बांधलेल्‍या बंगल्‍याची संपूर्ण किंमत रक्‍कम रु.11,12,000/- तसेच सिमेंट व स्टिलच्‍या दराने व्‍याजापोटी रक्‍कम रु.75,166/- तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना दिलेली आहे, असे असताना सुध्दा सामनेवाला यांनी कराराच्‍या अटी व शर्तींचा भंग करुन वरील मिळकतीचा ताबा तक्रारदारांना अद्यापही दिलेला नाही म्‍हणून तक्रारदारांनी तक्रारअर्जात नमूद केलेला प्लॉट नं.44 व 45 व त्‍यावर बांधण्‍यात आलेला बंगला याचा प्रत्‍यक्ष ताबा सामनेवाला यांनी हा आदेश मिळाल्‍यापासून 45 दिवसात द्यावा असा आदेश करणे योग्‍य होईल.
तक्रारदारांनी वरील बंगल्‍याच्‍या आतील भिंतीस केलेले पीओपीचे प्‍लास्‍टर काढून त्या ऐवजी सिमेंटचे प्‍लास्‍टर करावे, तसेच बंगल्याचे अर्धवट राहिलेले काम म्‍हणजेच सेफ्टीक टँक, ड्रॅनेज पाईप, प्‍लंम्‍बींग वर्क पूर्ण करावे, संरक्षण भिंतीचे अर्धवट राहिलेले कामसुध्‍दा हा आदेश मिळाल्‍यापासून 1 महिन्‍याच्‍या आत पूर्ण करावे व नंतरच सदर मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष ताबा तक्रारदारांना द्यावा असा आदेश सामनेवाला यांना करणे योग्‍य होईल. 3 वर्षांचा कालावधी उलटून गेला तरी सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना मिळकतीचा ताबा दिला नाही. उपलब्‍ध पुराव्‍यावरुन असे दिसून येते की, तक्रारदारांनी वरील मिळकतीची खरेदी करणेसाठी बँकेकडून कर्ज घेतले असून सदरच्‍या कर्जाची परतफेड तक्रारदारांना व्‍याजासह करावी लागत आहे. तक्रारदारांना वरीलप्रमाणे प्रत्‍यक्ष कब्‍जा न मिळाल्‍यामुळे त्‍यांचे आर्थिक नुकसान झाले व अशा परिस्थितीत सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना वरील मिळकतीचा कब्‍जा देण्‍यास विलंब लावल्‍याने तक्रारदारांचे आर्थिक नुकसान झाले आहे. सामनेवाला यांनी तक्रारदारांच्‍या करारात नमूद बंगल्याचे बांधकाम सर्व सुविधांसह पूर्ण करुन मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष कब्‍जा द्यावा तसेच प्‍लॉटवर विद्युत पुरवठा व पाणी पुरवठयाची सोय ताबडतोब उपलब्‍ध करुन द्यावी असा आदेश सामनेवाला यांना करणे योग्‍य होईल.
कराराप्रमाणे सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना वरील मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष ताबा दि.25/07/2007 पूर्वी देणे आवश्‍यक होते. सामनेवाला यांनी करारातील अटी व शर्तींचा भंग करुन प्लॉट व त्‍यावर बांधलेल्‍या बंगल्‍याचा ताबा तक्रारदारांना देण्‍यास विलंब केल्‍यामुळे तक्रारदारांचे गैरसोय व आर्थिक नुकसान झाले. सबब सदर गैरसोयीपोटी व आर्थिक नुकसानीपोटी नुकसानभरपाई म्‍हणून रक्‍कम रु.1,00,000/-, तक्रारदारांना झालेल्‍या मानसिक त्रासापोटी नुकसानभरपाई म्‍हणून रु.10,000/- व या अर्जाच्‍या खर्चापोटी रक्‍कम रु.5,000/- सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना द्यावेत असा आदेश करणे योग्‍य होईल. सबब मुद्दा क्र.2 चे उत्‍तर त्‍याप्रमाणे देण्‍यात येते.
सबब वर नमूद केलेल्‍या कारणास्‍तव तक्रारअर्ज सामनेवाला विरुध्‍द अंशतः मंजूर करणेत येवून खालीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारित करणेत येत आहे.
अं ति म आ दे श
1.तक्रार क्रमांक 197/2008 अंशतः मंजूर करणेत येत आहे.
2.सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना दि.13/03/2007 चे करारपत्रात नमूद केलेले प्‍लॉटस् व त्‍यावर 590 चौ.फूट क्षेत्रफळाच्‍या बंगल्याचे
बांधकाम पूर्ण करुन त्‍याचा प्रत्‍यक्ष ताबा या मंचाचा आदेश मिळाल्‍यापासून 45 दिवसांत द्यावा.
3.सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना वरील मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष ताबा देण्‍यापूर्वी बंगल्‍यातील भिंतींचे आतील बाजूचे पीओपीचे प्‍लास्‍टर काढून
त्या जागी सिमेंटने प्‍लास्‍टर करुन द्यावे. करारात नमूद केलेल्‍या सर्व सोयीसुविधा पुरवाव्‍यात व त्‍यानंतरच वर आदेश केल्‍याप्रमाणे
मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष ताबा तक्रारदारांना द्यावा.
4.सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना बंगल्‍याचा प्रत्‍यक्ष ताबा देण्‍यास विलंब लावल्‍याबद्दल झालेल्‍या गैरसोयीपोटी व आर्थिक नुकसानीपोटी
नुकसानभरपाई म्‍हणून रक्‍कम रु.1,00,000/-(रु.एक लाख मात्र) तक्रारदारांना द्यावेत.
5.सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना मानसिक त्रासापोटी नुकसानभरपाई म्‍हणून रक्‍कम रु.10,000/-(रु.दहा हजार मात्र) व या अर्जाच्‍या
खर्चापोटी रक्‍कम रु.5000/-(रु.पाच हजार मात्र) द्यावेत.
6.सामनेवाला यांनी वरील आदेशाचे पालन सदर आदेशाची प्रत मिळाल्‍या तारखेपासून 45 दिवसांचे आत करुन अधर्वट राहिलेले बंगल्याचे
बांधकाम पूर्ण करुन व करारात नमूद केल्‍याप्रमाणे सर्व सुविधेसह मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष कब्‍जा 45 दिवसांचे आत सामनेवाला यांनी
तक्रारदारांना द्यावा. अन्‍यथा विलंबाबाबत दंडात्‍मक रक्‍कम म्‍हणून सामनेवाला हे तक्रारदारांना दर दिवशी रु.300/- देण्‍यास जबाबदार
राहतील.
7.सदर आदेशाची प्रमाणित प्रत सर्व पक्षकारांना देणेत यावी.
