द्वारा - श्री.शि.भि.धुमाळ : मा.अध्यक्ष
1) ग्राहक वाद संक्षिप्त स्वरुपात खालील प्रमाणे -
तक्रारदार क्र.1 व 2 हे कल्याण येथे राहतात. सामनेवाला चेतन सुचक हे मे.सुचक प्रापर्टीजचे मालक असून विकासक व इमारत बांधण्याचा व्यवसाय करतात. दि.17/01/2007 रोजी तक्रारदारांनी सामनेवाला यांचेकडून मौजे वाकस, ता.कर्जत, जिल्हा रायगड या गावाचे शिवारातील प्लॉट क्र.1, क्षेत्रफळ 451 चौ.मीटर व त्यामध्ये बांधण्यात येणारा 700 चौ.फुटाचा बंगला यासह एकूण रक्कम रु.13,70,000/- ला विकत घेण्याचा करार केला. सदरचा करार दुय्यम निबंधक, कर्जत यांचे कार्यालयात नोंदणीकृत करणेत आला.
2) वर नमूद करारातील अटी व शर्तींप्रमाणे सामनेवाला यांनी प्लॉट नं.1 मध्‍ये बंगल्‍याचे बांधकाम पूर्ण करुन त्‍याचा प्रत्‍यक्ष ताबा तक्रारदारांना कराराचे तारखेपासून 210 दिवसात किंवा दि.25/07/2007 रोजी देण्‍याचा होता. करारात नमूद केल्‍याप्रमाणे सर्व सुविधा सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना उपलब्‍ध करुन देण्‍याच्‍या होत्‍या. तक्रारदारांच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे सामनेवाला यांनी कराराच्‍या अटी व शर्तींचा भंग केला असून अद्यापपर्यंत सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना वर नमूद केलेल्‍या प्‍लॉटवर बंगल्‍याचे बांधकाम पूर्ण करुन त्‍याचा प्रत्‍यक्ष ताबा तक्रारदारांना दिलेला नाही. करारात नमूद केलेली प्‍लॉटची व बंगल्‍याची संपूर्ण रक्कम रु.13,70,000/- तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना यापूर्वीच दिलेली आहे. वास्‍तविक करारातील अटी व शर्तींप्रमाणे तक्रारदार सामनेवाला यांना मिळकतीच्‍या किंमतीपैकी शेवटचा हप्‍ता देतील त्‍यावेळी मिळकतीचा कब्‍जा सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना देणेचा होता असे ठरले असताना सुध्‍दा सुध्‍दा सामनेवाला यांनी केलेल्‍या मागणीप्रमाणे तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना सर्व रक्कम रु.13,70,000/- दिली आहे. इतकेच नव्‍हे तर सिंमेंट व स्‍टीलचे दर वाढले या सबबीवर सामनेवाला यांनी तक्रारदारांकडून रक्कम रु.66,407/- जादा वसुल केली आहे. संपूर्ण पैसे घेवून सुध्‍दा सामनेवाला यांनी बंगल्‍याचे बांधकाम अद्यापही पूर्ण केलेले नाही व सदर मिळकतीचा ताबा तक्रारदारांना दिलेला नाही.
3) करारात ठरल्‍याप्रमाणे सामनेवाला यांनी अद्याप संरक्षण भिंतीचे तसेच लगतच्‍यारस्‍त्‍याचे कामही पूर्ण केलेले नाही,तसेच वरील विभागाच्‍या एम.एस.सी.डी.सी.एल. यांचेकडून त्‍या विभागात विद्युत ट्रान्‍सफार्मरही बसवून घेतलेला नाही त्‍यामुळे सदर विभागात विजेची सोय उपलब्‍ध नाही. तसेच पाण्‍याची सोयसुध्‍दा सामनेवाला यांनी उपलब्‍ध करुन दिलेली नाही. तक्रारदारांच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे सामनेवाला यांनी बंगल्‍याच्‍या आतील भिंतींचे प्‍लास्‍टर सिमेंटचे न करता पीओपीचे केले आहे. सदरची बाब सामनेवाला यांनी त्‍यांचे दि.20/08/2008 रोजीचे नोटीसीमध्‍ये कबूल केली आहे. अशा त-हेने बंगल्‍याच्‍या आतील भिंतीचे प्‍लॉस्‍टर सिमेंटचे न करता ते पीओपीने करणे ही सामनेवाला यांच्‍या सेवेतील कमतरता असून सामनेवाला यांनी तक्रारदारांची फसवणूक केली असून तक्रारदारांचे नुकसान केले आहे.
4) सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना पत्र पाठवून व्‍हॅट व इतर करांपोटी तसेच मिळकतीचे देखभाल खर्चापोटीच्‍या रक्‍कमेची मागणी तक्रारदारांकडे केली. तक्रारदार हे व्‍हॅट किंवा इतर कर देण्‍यास जबाबदार नाहीत कारण शासनाने व्‍हॅट व संबंधीत मिळकतीवर सेवाकर अद्यापही लागू केलेला नाही. तरीसुध्‍दा सामनेवाला यांनी बेकायदेशीरपणे व्‍हॅट व इतर करांची मागणी तक्रारदारांकडून केली आहे. वरील मिळतीचा कब्‍जा अद्यापही सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना दिलेला नसतानासुध्‍दा सामनेवाला यांनी त्‍या मिळकतीचे देखभाल खर्चाची मागणी तक्रारदारांकडून केली आहे. सदर खर्च देण्‍याची जबाबदारी तक्रारदारांची नाही. सामनेवाला हे तक्रारदारांकडून निव्‍वळ पैसे उकळण्‍याचा प्रयत्‍न करत आहेत म्‍हणून तक्रारदारांनी दि.01/08/08 रोजी सामनेवाला यांना वकीलामार्फत नोटीस पाठवून सामनेवाला यांनी केलेल्‍या करारातील अटी व शर्तींचा भंग म्‍हणजेच सिमेंट प्‍लास्‍टर ऐवजी पीओपीचे प्‍लास्‍टर लावणे, ठरलेल्‍या वेळेत बांधकाम पूर्ण न करणे, इत्‍यादी बाबी सामनेवाला यांच्‍या निदर्शनास आणून सामनेवाला यांनी नोटीस मिळाल्‍यापासून 15 दिवसांचे आत अर्धवट बांधकाम पूर्ण करुन तक्रारदारांना मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष कब्‍जा द्यावा अशी मागणी केली. तथापि, सामनेवाला यांनी वरील नोटीसीप्रमाणे पूर्तता न करता व कोणतेही कारण नसताना दि.20/08/2008 रोजी तक्रारदारांना नोटीस पाठवून एकतर्फा 'तक्रारदार व सामनेवाला यांचेमध्‍ये मिळकत खरेदी-विक्रीचा झालेला करार रद्द करणेत येत आहे' असे तक्रारदारांना कळविले. तक्रारदारांनी दि.06/09/2008 च्‍या नोटीसीने सामनेवाला यांचे नोटीसीला उत्‍तर पाठवून सामनेवाला यांना अशा त-हेने एकतर्फा वरील खरेदी-विक्रीचा करार रद्द करता येणार नाही कारण तक्रारदारांनी कराराप्रमाणे या पूर्वीच मिळकतीची संपूर्ण किंमत सामनेवाला यांना दिली असल्‍याचे निदर्शनास आणले. सामनेवाला यांनी तक्रारदारांकडून संबंधीत मिळकतीची संपूर्ण रक्कम वसुल केली असून अद्यापही सदरचे बांधकाम पूर्ण केलेले नाही तरी अर्धवट राहिलेले बंगल्‍याचे बांधकाम ताबडतोब पूर्ण करुन मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष कब्‍जा द्यावा अशी सामनेवाला यांचेकडे मागणी केली. तथापि, सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना Negotiable Instrumnt Act च्‍या कलम 138 नुसार नोटीस पाठविली. सदर नोटीसीला तक्रारदारांनी ताबडतोब उत्‍तर पाठविले असून त्यामध्ये सामनेवाला यांना दिलेल्‍या धनादेशाचा सामनेवाला यांनी गैरवापर केला आहे असे स्‍पष्‍टपणे म्‍हटले आहे. वास्‍तविक सामनेवाला यांनी सदरचा धनादेश तक्रारदारांना परत करणेचा होता परंतु सदरचा धनादेश सामनेवाला यांनी मुद्दाम वटवला नाही. असे कृत्‍य करुन तक्रारदारांना कलम 138 नुसार चुकीची नोटीस पाठविली. तक्रारदारांना भिती दाखविण्‍याच्‍या उद्देशाने सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना वरील कलम 138 प्रमाणे नोटीस पाठविली होती असे तक्रारदारांचे म्हणणे आहे.
5) तक्रारदारांनी मागणी करुन सुध्‍दा सामनेवाला यांनी वरील बंगल्‍याच्‍या बांधकामाचे आराखडे मंजूर झाल्‍यासंबंधीची परवानगी, बांधकाम सुरु करण्‍यासाठी संबंधीत सक्षम अधिका-याकडून मिळालेली परवानगी इत्‍यादी कागदपत्रांची मागणी केली असताना सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना वरील कागदपत्रे दिली नाहीत. कराराप्रमाणे सदर मिळकतीचे बांधकाम पूर्ण करुन त्‍याचा ताबा तक्रारदारांना देण्‍याची सामनेवाला यांना इच्‍छा नाही म्‍हणून तक्रारदारांनी सदरचा तक्रारअर्ज या मंचासमोर दाखल करणे भाग पडले.
6) सामनेवाला यांनी बंगल्‍याचे बांधकाम पूर्ण करुन सदर बंगल्‍याचा ताबा तक्रारदारांना ताबडतोब द्यावा असा आदेश सामनेवाला यांना करावा अशी तक्रारदारांनी विनंती केली आहे.
7) सामनेवाला यांनी सदर विभागास विद्युत ट्रान्‍सफार्मर बसवून विजेची सोय उपलब्‍ध करुन द्यावी, पाणी पुरवठा ताबडतोब सुरु करावा, अर्धवट बांधकाम पूर्ण करुन चुकीचे केलेले बांधकाम दुरुस्‍त करावे, बंगल्‍याच्‍या भिंतीस आतील बाजूला लावलेले पीओपीचे प्‍लास्‍टर काढून त्‍या ऐवजी सिमेंटचे प्‍लास्‍टर करावे असे सामनेवाला यांना आदेश करणेत यावेत अशी तक्रारदारांनी प्रस्‍तुत मंचास विनंती केली आहे. सामनेवाला यांनी या तक्रारअर्जाचा निकाल होईपर्यंत तक्रारअर्जात नमूद केलेली मिळकत कोणासही विकू नये, व त्‍यावर बोजा निर्माण करु नये, तसेच सदर मिळकतीमध्‍ये कोणाचेही, कसल्‍याही प्रकारचे हितसंबंध निर्माण करु नये अशी सामनेवाला यांना तूर्तातूर्त ताकीद देण्‍यात यावी अशी तक्रारदारांनी विनंती केली आहे. सामनेवाला यांनी करारात नमूद केलेल्‍या प्‍लॉटवरील बंगल्‍याचे बांधकाम पूर्ण करुन संपूर्ण मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष कब्‍जा देण्‍यास लावलेल्‍या विलंबामुळे तक्रारदारांना नुकसानभरपाई म्‍हणून रक्कम रु.3/- लाख, तसेच तक्रारदारांना झालेल्या मानसिक त्रासापोटी नुकसानभरपाई म्‍हणून रक्कम रु.2/- लाख व या अर्जाचा खर्च सामनेवाला यांचेकडून मिळावा अशी विनंती या मंचास केली आहे. तक्रारअर्जासोबत दि.17/01/07 च्‍या नोंदणीकृत कराराची छायांकित प्रत, तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना वेळोवेळी दिलेल्‍या पैशांच्‍या पावत्‍या, इत्‍यादी कागदपत्रे दाखल केली आहेत. तसेच सामनेवाला यांनी तक्रारअर्जाचा निकाल होईपर्यंत तक्रारअर्जात नमूद केलेली मिळकत इतर कोणासही विकू नये किंवा त्‍यावर बोजा निर्माण करु नये असा अंतरिम आदेश देण्‍यासाठी अर्ज दाखल केला होता. सदरचा अर्ज या मंचाने दि.06/08/2008 रोजी मंजूर करुन सामनेवाला यांनी तक्रारअर्जात नमूद केलेली मिळकत कोणासही विक्री करु नये अगर इतर कोणाचेही हक्‍क निर्माण करु नये अशी तूर्तातूर्त ताकीद सामनेवाला यांना दिली.
8) सामनेवाला यांनी कैफीयत दाखल करुन तक्रारदारांची मागणी अमान्‍य केली. सामनेवाला यांनी तक्रारदारांचेबरोबर झालेला दि.17/01/2007 मिळकत खरेदी-विक्रीचा करार दि.20/08/2008 च्‍या नोटीसीने कायदेशीररित्‍या रद्द केला असल्‍यामुळे सदरचा तक्रारअर्ज रद्द होणेस पात्र असून तक्रारदारांना सामनेवाला यांचेकडून कसलीही नुकसानभरपाई मागता येणार नाही असे सामनेवाला यांचे म्हणणे आहे.
9) सामनेवाला यांचे म्‍हणण्‍याप्रमाणे तक्रारदारांनीच मिळकतीच्‍या खरेदी-विक्री करारातील अटी व शर्तींचा भंग केला आहे. तक्रारदारांनी करारात नमूद केल्‍याप्रमाणे हप्‍त्‍यांनी रक्कम सामनेवाला यांना दिली नाही त्‍यामुळे सदर मिळकतीतील बंगल्‍याचे बांधकाम पूर्ण झाले असले तरीसुध्‍दा सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना सदरचा प्लॉट व बंगल्‍याचा ताबा दिलेला नाही.
10) तक्रारदार व सामनेवाला यांचेमध्‍ये झालेल्या कराराप्रमाणे तक्रारअर्जात नमूद केलेल्‍या प्‍लॉटवर सामनेवाला यांनी 700 चौ.फूट क्षेत्रफळाचे बांधकाम करावयाचे होते ही बाब सामनेवाला यांना मान्‍य आहे. करारातील अटी व शर्तीप्रमाणे बांधकामासाठी येणारा प्रत्‍यक्ष खर्च, बांधकाम साहित्‍य किंमतीसह व मजूरीसह तक्रारदारांनी करण्‍याचे होते. दि.17/01/2007 च्‍या कराराप्रमाणे तक्रारदारांनी ठरलेली किंमतीचे 40 टक्‍के रक्कम म्‍हणजेच रु.5,48,000/- ही सामनेवाला यांना खरेदी-विक्री करार झाला त्‍यावेळी म्‍हणजे दि.17/01/2007 रोजी किंवा त्‍यापूर्वी देण्‍याचे होते तथापि, तक्रारदार यांनी सामनेवाला यांना 40 टक्‍के रक्कम न देता रु.2,71,000/- दि.17/01/07 पर्यंत दिले. तक्रारदारांनी वेळोवेळी केलेल्‍या विनंत्‍या मान्‍य करुन सामनेवाला यांनी तक्रारदारांचेबरोबर दि.17/01/07 चा करार केला. 40 टक्‍के रक्कम मिळाल्‍याशिवाय बंगल्‍याचे बांधकाम कराण्‍याची जबाबदारी सामनेवाला यांचेवर नव्‍हती. तक्रारदारांनी वरील मिळकत खरेदी करणेसाठी बँक कर्ज प्रकरण केले होते. हे कर्ज बँकेकडून मंजूर होणेस उशीर झाला. अशा परिस्थितीत केवळ तक्रारदारांशी सलोख्‍याचे संबंध ठेवावे म्‍हणून सामनेवाला यांनी बंगल्‍याचे बांधकाम उशीराने सुरु केले त्‍यामुळे सदर बाबत सामनेवाला यांना दोष देता येणार नाही. तक्रारदारांनी ठरलेलेल्‍या किंमतीचे उर्वरित हप्‍ते सुध्‍दा वेळेवर दिले नाहीत. उलटपक्षी तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना आर्थिक अडचण असल्‍यामुळे बांधकाम करण्‍याची घाई करु नका, बांधकाम थांबवा अशा वेळोवेळी सुचना केल्‍या. तक्रारदारांनी कधीही वेळेवर पैसे दिले नाहीत. त्‍यामुळे करारात नमूद केलेल्‍या तारखेस बंगल्‍याचे बांधकाम पूर्ण करता येणार नाही. सामनेवाला यांच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे तक्रारदारांनी ठरलेली मिळकतीची किंमत वेळेवर न दिल्‍यामुळे बंगल्‍याच्‍या बांधकामास उशीर लागला व दरम्‍यानच्‍या काळात इमारतीचे बांधकाम साहित्‍याचे दर वाढले गेले. उभपक्षकारांमध्‍ये झालेल्या अटी व शर्तींप्रमाणे तक्रारदारांनी इमारत साहित्‍याचे वाढलेली किंमत सामनेवाला यांना देण्‍याचे होते परंतु तक्रारदारांनी बंगल्‍याच्‍या प्‍लानमध्‍ये वेळोवेळी दुरुस्‍ती सुचविल्‍या व त्‍या प्रमाणे दुरुस्‍ती करुन देण्‍यासाठी सामनेवाला यांना वास्‍तुविशारद यांना फी म्‍हणून रु.5,000/- जादा द्यावी लागली.
11) दि.17/01/2007 चे करारातील अटींप्रमाणे तक्रारदारांनी करारात नमूद केलेल्‍या मिळकतीच्‍या किंमतीचे हप्‍ते ठराविक तारखेस न दिल्‍यामुळे त्‍या रकमेवर 24 टक्‍के दराने व्‍याज देण्‍याचे बंधन तक्रारदारांवर आहे. तक्रारदारांनी वेळेवर पैसे न दिल्‍यामुळे सामनेवाला यांना तक्रारदारांकडून व्‍याजाची रक्कम येणे आहे. The Maharashtra Value Added Tax ACt, 2002 प्रमाणे तक्रारदारांनी सदर मिळकतीच्‍या किंमतीच्‍या 5 टक्‍के व्‍हॅट देणे त्‍यांचेवर बंधनकारक असून 4.5 टक्‍के दराने सेवाकर सुध्‍दा तक्रारदारांना द्यावा लागणार आहे. दि.04/07/08 च्‍या पत्राने सामनेवाला यांनी तक्रारदारांकडून व्‍हॅट व सर्व्‍हीस टॅक्‍स व उर्वरित बाकीच्‍या रकमेची मागणी केली परंतु तक्रारदारांनी त्‍यांच्‍या पत्रास वकीलामार्फत नोटीस पाठवून व्‍हॅट व सर्व्‍हीस टॅक्‍स देण्‍याचे नाकारले. तक्रारदारांनी अशा त-हेने कराराच्‍या अटी व शर्तींचा भंग केला असताना सुध्‍दा सामनेवाला यांनी दि.03/10/2008 च्‍या पत्राने 15 दिवसात वरील व्‍हॅट व सेवाकर व उर्वरित बाकी दिल्‍यास सामनेवाला बंगल्‍याचा ताबा तक्रारदारांना देण्‍यास तयार होते, परंतु तक्रारदारांनी त्‍याप्रमाणे पूर्तता न करता सदर तक्रारअर्ज या मंचासमोर दाखल केला आहे सबब सदरचा तक्रारअर्ज खर्चासहित रद्द होणेस पात्र आहे.
12) सामनेवाला यांनी कैफीयतीच्‍या पुष्‍टयर्थ शपथपत्र दाखल केले असून यादीप्रमाणे कागदपत्रे दाखल केले आहेत. त्यामध्ये तक्रारदारांचेकडून वेळोवेळी मिळालेल्या रकमेचा तपशिल, तक्रारदारांनी बंगल्‍याच्‍या प्‍लानमध्‍ये बदल करण्‍यासंबंधीचे केलेल्‍या सुचना, पाठविलेले उत्‍तरे, वेळोवेळी तक्रारदारांना पैसे मागण्‍यासाठी पाठविलेले पत्र, नोटीस, इत्‍यादी कागदपत्रांच्‍या छायांकित प्रती दाखल केली आहेत. तक्रारदारांनी सामनेवाला यांचे दि.11/07/2008 चे व्‍हॅट व सेवाकर इत्‍यादींचे मागणीचे पत्र, माहितीच्‍या अधिकाराखाली त्‍यांनी मिळालेली माहिती, सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना वेळोवेळी पैसे मिळाल्‍यासंबंधीचे दिलेल्‍या पावत्‍या, तक्रारदारांनी बँकेचे खाते उतारे तसेच वास्‍तुविशारद - रत्‍नाकर आणि असोसिएटस् यांचे बांधकाम उता-याचे प्रमाणपत्र दाखल केले आहे. तक्रारदारांनी या कामी लेखी युक्तिवाद दाखल केला आहे तसेच सामेनवाला यांनी पुराव्‍याचे शपथपत्र दाखल करुन लेखी युक्तिवाद दाखल केला आहे. तक्रारदार श्री.गजेंद्र सैनी व सामनेवाला यांचे वकील श्री.एस.आर.गुप्‍ता यांचा तोंडी युक्तिवाद ऐकण्‍यात येवून सदर प्रकरण निकालासाठी ठेवण्‍यात आले.
13) निकालासाठी खालील मुद्दे उपस्थित होतात -
मुद्दा क्र.1 - तक्रारदार हे सामनेवाला यांचे सेवेत कमतरता आहे हे सिध्‍द करतात काय ?
उत्‍तर - होय.
मुद्दा क्र.2 तक्रारदारांना सामनेवाला यांचेकडून तक्रारअर्जात विनंती केल्‍याप्रमाणे दाद मागता येईल काय ?
उत्‍तर - अंतिम आदेशाप्रमाणे.
कारणमिमांसा -
मुद्दा क्र.1 - तक्रारदार हे कल्याण येथे राहतात. सामनेवाला चेतन सुचक हे मे.सुचक प्रापर्टीजचे मालक असून विकासक व इमारत बांधण्याचा व्यवसाय करतात. दि.17/01/2007 रोजी तक्रारदार व सामनेवाला यांचेमध्‍ये मौजे वाकस, ता.कर्जत, जिल्हा रायगड येथील प्लॉट क्र.1 क्षेत्रफळ 451 चौ.मीटर व त्यामध्ये बांधण्यात येणारे नियोजित 700 चौ.फूट बंगल्‍याचे खरेदी-विक्रीचा करार झाला ही बाब उभयपक्षकारांना मान्‍य आहे. सामनेवाला यांनी त्‍यांची वरील मिळकत तक्रारदारांना एकूण रक्कम रु.13,70,000/- ला विकण्‍याचे मान्‍य केले असून सदरची रक्कम हप्‍त्‍या-हप्‍त्‍याने तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना द्यावयाची होती, त्‍याचा तपशिल सदर करारात नमूद करणेत आला आहे. सामनेवाला यांनी ज्‍या सुविधा तक्रारदारांना पुरवावयाच्‍या होत्‍या त्‍याचा उल्‍लेख करारात करणेत आला आहे. सामनेवाला यांनी वर नमूद प्‍लॉटवर बंगल्‍याचे बांधकाम पूर्ण करुन प्लॉट व बंगल्‍याचा प्रत्‍यक्ष कब्‍जा तक्रारदारांना कराराचे तारखेपासून 210 दिवसात किंवा करारात नमूद केल्‍याप्रमाणे कराराचे कलम 25 आणि 30 मध्‍ये नमूद केल्‍याप्रमाणे दि.25/07/2007 रोजी देणेचा होता.
तक्रारदारांच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे करारात नमूद केलेली संपूर्ण रक्कम त्‍यांनी सामनेवाला यांना दिलेली असून त्‍याशिवाय त्‍यावेळी प्रचलित असलेले सिमेंट व स्‍टीलचे दर वाढल्‍या कारणावरुन सामनेवाला यांनी मागितलेल्‍या वाढीव दराची किंमत रक्कम रु.69,407/- तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना दिली आहे. आपल्‍या म्‍हणण्‍याच्‍या पुष्‍टयर्थ तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना ज्‍या ज्‍या वेळी रक्कम दिल्‍या त्‍याचा तपशिल देवून दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांवरुन तसेच बँकेच्‍या खाते उता-यावरुन तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना एकूण रक्कम रु.13,86,407/- दिली आहे असे दिसते. उलटपक्षी सामनेवाला यांनी तक्रारदारांचेकडून मिळालेल्या रकमेचा तपशील दिलेला असून त्यामध्ये तक्रारदारांकडून एकूण रक्कम रु.13,35,407/- मिळाल्‍याचे नमूद केले आहे. सामनेवाला यांनी तक्रारदारांकडून रक्कम रु.51,000/- कमी मिळाली असे दाखविले आहे. तक्रारदारांनी तसेच सामनेवाला यांनी दिलेल्‍या रकमेचा तपशिल पाहता तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना दि.07/11/2007 रोजी स्‍टॅण्‍डर्ड चॅर्टर्ड बँकेच्‍या धनादेशाद्वारे रक्कम रु.51,000/- दिली असून सामनेवाला यांनी त्‍या रकमेची पावतीसुध्‍दा तक्रारदारांना दिलेली आहे त्‍या पावतीची छायांकित प्रत तक्रारदारांनी हजर केली आहे. तथापि, सामनेवाला यांनी वरील रक्कम रु.51,000/- आपल्‍या तपशिलात जमा दाखविली नाही. सामनेवाला यांनी दि.07/11/2007 ची स्‍टॅण्‍डर्ड चॅर्टर्ड बँकेच्‍या धनादेशाद्वारे मिळालेल्या रक्कम रु.51,000/- ची पावती नाकारलेली नाही. यावरुन तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना एकूण रक्कम रु.13,86,402/- दिले असे लेखी पुराव्‍यावरुन दिसून येते. करारातील अटी व शर्तींप्रमाणे तक्रारदारांनी मिळकतीची किंमत रु.13,70,000/- असून सामनेवाला यांनी सिमेंट व स्‍टीलचे दरात झालेली वाढीवपोटी रक्कम रु.69,407/- तक्रारदारांकडून मागितली असे दिसते. वरील रकमेच्‍या बेरीज केली असता एकूण रक्कम रु.14,39,407/- होते. त्‍यातून तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना दिलेली रक्कम रु.13,86,407/- वजा केली असता तक्रारदार यांनी सामनेवाला यांना रक्कम रु.53,000/-अद्यापही देणे लागतात. तक्रारदार व सामनेवाला यांचेमध्‍ये दि.17/01/07 रोजी झालेल्या करारानुसार ठरलेल्‍या किंमतीच्‍या 5 टक्‍के रक्कम म्‍हणजेच शेवटचा हप्‍ता रु.68,500/- ही तक्रारदारांनी सामनेवाला यांचेकडून प्लॉट व बंगल्‍याचा प्रत्‍यक्ष कब्‍जा घेतेवेळी सामनेवाला यांना देणेचा होते. म्‍हणजेच तक्रारदारांनी कराराप्रमाणे सर्व रक्कम सामनेवाला यांना दिलेली असून फक्‍त सिमेंट व स्‍टीलच्‍या दरात वाढ झाल्‍यामुळे रु.69,407/- पैकी रक्कम रु.53,000/- तक्रारदारांनी सदर मिळकतीचा कब्‍जा घेतेवेळी सामनेवाला यांना देणेची आहे.
वर नमूद केल्‍याप्रमाणे करारातील अटी व शर्तींनुसार प्‍लॉटवर बंगल्‍याचे बांधकाम पूर्ण करुन सामनेवाला यांनी सदर प्लॉट व बंगल्‍याचे प्रत्‍यक्ष कब्‍जा तक्रारदारांना करार तारखेपासून 210 दिवसांचे आत देण्‍याचे मान्‍य केले होते किंवा कराराचे कलम 25 आणि 30 प्रमाणे सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना सदर मिळकतीचा कब्‍जा दि.25/07/2007 रोजी देणे आवश्‍यक होते. परंतु अद्यापही सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना वरील मिळकतीचा कब्‍जा दिलेला नाही. सामनेवाला यांचे म्‍हणण्‍याप्रमाणे तक्रारदारांनी करारात नमूद केल्‍याप्रमाणे त्‍यांनी पैसे दिले नाहीत त्‍यामुळे त्यांना बंगल्‍याचे बांधकाम वेळेवर पूर्ण करता आले नाही. करारात नमूद केल्‍याप्रमाणे तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना कराराचे दिवशी किंवा त्‍यापूर्वी 40 टक्‍के रक्कम देणे आवश्‍यक होते व त्‍यानंतरच तक्रारदारांशी करार करणेचा होता. तक्रारदारांनी सामनेवाला यांचेशी करार केला त्‍या दिवसापर्यंत म्‍हणजे दि.17/01/07 पर्यंत फक्‍त रु.2,71,000/- दिले व 40 टक्‍के बाकी उर्वरित रक्कम दि.08/09/2007 पर्यंत दिली त्‍यामुळे बांधकाम सुरु करणेस विलंब झाला परंतु त्‍यासाठी सामनेवाला यांना दोष देता येणार नाही. तक्रारदारांनी सामनेवाला यांनी केलेले वरील आरोप नाकारले असून त्‍यांनी सामनेवाला यांना वेळोवेळी पैसे दिले आहेत असे म्‍हटले आहे. सामनेवाला यांच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे ठरलेल्‍या किंमतीच्‍या 40 टक्‍के रक्कम तक्रारदारांनी देणे आवश्‍यक होते अशा परिस्थितीत 40 टक्‍केची संपूर्ण रक्कम न मिळताच तक्रारदारांबरोबर सामनेवाला यांनी करार का केला ? याचा खुलासा सामनेवाला यांनी केलेला नाही. सदर करारावर उभपक्षकारांनी सहया केल्‍या त्‍यावेळी त्‍यातील अटी व शर्ती त्‍यांचेवर बंधनकारक झाल्‍या असे म्‍हणता येईल. करारापूर्वीच्‍या तथाकथीत अटींची पूर्तता न केल्‍याच्‍या कारणावरुन तक्रारदारांनी दि.17/01/2007 चा नोंदणीकृत कराराचा भंग केला असे म्‍हणता येणार नाही त्‍यामुळे सामनेवाला यांच्‍या वरील आरोपात तथ्‍य वाटत नाही. उलटपक्षी तक्रारदारांनी पैसे दिल्‍याच्‍या दाखल केलेल्‍या तपशीलावरुन तक्रारदारांनी वेळोवेळी सामनेवाला यांना ठरल्‍याप्रमाणे संपूर्ण रक्कम दिली होती असे दिसून येते. बंगल्‍याचे बांधकाम वास्‍तुविशारदचा अहवाल सामनेवाला यांनी सादर केला नाही त्‍यामुळे ठरल्‍याप्रमाणे पैसे दिले नाहीत असे सामनेवाला यांना यांचे म्हणणे सिध्‍द करता आले नाही असे म्‍हणावे लागते. उलटपक्षी तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना दिलेल्‍या पैशांचा तपशील पाहता तक्रारदारांनी कराराप्रमाणे सर्व पैसे सामनेवाला यांना दिले असे दिसून येते.
या कामी सामनेवाला यांचे म्‍हणण्‍याप्रमाणे तक्रारदारांनी बंगल्‍याच्‍या मूळ प्‍लानमध्‍ये बदल सुचविले म्‍हणून बांधकाम पूर्ण करण्‍यास वेळ लागला. सामनेवाला यांनी आपल्‍या म्‍हणण्‍याच्‍या पुष्‍टयर्थ बांधकामातील बदलासंबंधी तक्रारदारांना लिहिलेल्‍या दि.07/03/2007 चे पत्र दाखल केले आहे. वरील पत्रातील मजकूरावरुन तक्रारदारांनी मूळ प्‍लानमध्‍ये सुचविलेला बदल स्‍वरुपाचा होता याचा बोध होत नाही. त्‍यामुळे तक्रारदारांनी सुचविलेल्‍या बदलामुळे बांधकाम पूर्ण करणेस वेळ लागला हे सामनेवाला सिध्‍द करु शकले नाहीत असे म्‍हणावे लागते. उभयपक्षकाराती नोंदणीकृत कराराप्रमाणे कराराच्‍या तारखेपासून 210 दिवसांचे आत किंवा कराराचे कलम 25 आणि 30 प्रमाणे दिनांक 25/07/2007 पूर्वी बांधकाम पूर्ण करुन प्रत्‍यक्ष कब्‍जा तक्रारदारांना देणे आवश्‍यक होते, परंतु अद्यापर्यंत सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना वरील प्‍लॉटवर बंगल्‍याचे बांधकाम पूर्ण करुन सुध्‍दा प्रत्‍यक्ष कब्‍जा दिलेला नाही. सामनेवाला यांचे म्‍हणण्‍याप्रमाणे मागणी करुन सुध्‍दा तक्रारदारांनी व्‍हॅट, सर्व्‍हीस टॅक्‍स व देखभाल खर्चाचे पैसे दिले नाहीत. त्‍यामुळे मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष कब्‍जा तक्रारदारांना दिला नाही. सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना पाठविलेल्‍या पत्रांची प्रती कैफीयतसोबत सादर केल्‍या आहेत. तक्रारदारांच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे सामनेवाला यांनी केलेली पैशांची मागणी बेकायदेशीर आहे. तक्रारदारांनी माहितीच्‍या अधिकाराखाली सरकारच्‍या संबंधीत विभागाकडून मिळालेली माहिती हजर केली आहे. तक्रारदारांनी दाखल केलेल्‍या लेखी पुराव्‍यावरुन शासनाने किंवा संबंधीत विभागाने व्‍हॅट किंवा सेवाकर अद्यापही लागू केलेला नाही. परंतु सामनेवाला यांनी बेकायदेशीरपणे व्‍हॅट व सेवाकराची मागणी तक्रारदारांकडून केली आहे असे सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना पाठविलेल्‍या पत्रावरुन दिसते. तक्रारदार व सामनेवाला यांचेमध्‍ये झालेल्या करारानुसार मिळकतीचा कब्‍जा तक्रारदारांना दिल्‍यानंतर त्‍या मिळकतीचे देखभाल शुल्‍क तक्रारदारांनी भरण्‍याचे होते. अद्यापही सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना वरील मिळकतीचा कब्‍जा दिलेला नसल्‍यामुळे सामनेवाला यांची देखभाल शुल्‍काची मागणी सुध्‍दा बेकायदेशीर आहे. सबब सामनेवाला यांनी तक्रारदारांकडे बेकायदेशीरपणे पैशांची मागणी करुन तक्रारदारांनी पैसे दिले नाहीत या कारणावरुन कब्‍जा देण्‍याचे नाकारले ही सामनेवाला यांनी अवलंबिलेली अनुचित व्‍यापारी प्रथा असून ती त्‍यांचे सेवेतील कमतरता आहे.
तक्रारदारांच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे उभयपक्षकरांमध्‍ये झालेल्या कराराप्रमाणे तक्रारदारांनी बंगल्‍याचे बांधकाम पूर्ण केले नाही तसेच इतर सोयीसुविधा पुरविल्‍या नाहीत. बंगल्‍याचे आतील भिंतीचे प्‍लास्‍टर सिमेंटचे न करता पीओपीनी केले आहे. सामनेवाला यांनी वरील बाब मान्‍य केली आहे तथापि, सामनेवाला यांच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे पीओपीचे प्‍लास्‍टर तक्रारदारांच्‍या सुचनेप्रमाणे केले आहे. सामनेवाला यांचे वरील म्हणणे विश्‍वासार्ह वाटत नाही. तक्रारदारांनी या कामी बंगल्‍याचे अर्धवट राहिलेले बांधकामासंबंधी वास्‍तुविशारद मे.रत्‍नाकर आणि असोसिएटस् यांचे प्रमाणपत्र दाखल केले असून सदर प्रमाणपत्रावरुन असे दिसून येते की, मे.रत्‍नाकर आणि असोसिएटस् यांनी तक्रारदारांच्‍या सुचनेप्रमाणे वरील बंगल्‍याच्‍या बांधकामाची पाहणी दि.02/09/08 रोजी केली व सदर बांधकामामध्‍ये खालील त्रुटी असल्‍याचे नमूद केले-
1) सेफ्टीक टॅंक व ड्रॅनेज पाईप बसविलेला नाही. 2) प्‍लंम्‍बींग वर्क केलेले नाही.
2) संरक्षण भिंतीचे बांधकाम अर्धवट केलेले आहे. 4) प्‍लॉटची लेव्‍हलिंग केलेली नाही.
करारात नमूद केल्‍याप्रमाणे सर्व सुविधा पुरविल्‍या आहेत असे दाखविणारा विश्‍वासार्ह पुरावा सामनेवाला यांनी दाखल केलेला नाही. वरील बाबींचा विचार करता तक्रारदारांनी सामनेवाला यांचे सेवेत कमतरता आहे हे सिध्‍द केले आहे असे म्‍हणावे लागते. सबब मुद्दा क्र.1 चे उत्‍तर होकारार्थी देण्‍यात येते.
मुद्दा क्र.2 - वर नमूद केल्‍याप्रमाणे सामनेवाला यांनी बंगल्‍याचे आतील भिंतीचे प्‍लास्‍टर सिमेंटने न करता पीओपीने केले आहे. तक्रारदारांच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे पीओपीचे प्‍लास्‍टर तकलादू असल्‍यामुळे सामनेवाला यांनी सिमेंटचे प्‍लास्‍टरींग करुन देण्‍याची तक्रारदारांची मागणी रास्‍त्‍ा असल्‍यामुळे सामनेवाला यांनी बंगल्‍याच्‍या आतील भिंतीचे पीओपीचे प्‍लास्‍टर काढून त्‍याजागी सिमेंटचे प्‍लास्‍टर करावे व कराराप्रमाणे सर्व सुविधा तक्रारदारांना उपलब्‍ध करून देवून तक्रारअर्जात नमूद केलेले प्‍लॉटवर बंगल्‍याचे बांधकाम पूर्ण करुन त्‍याचा प्रत्‍यक्ष कब्‍जा तक्रारदारांना हा आदेश प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसांचे आत द्यावा असा आदेश करणे योग्य होईल.
तक्रारदार व सामनेवाला यांचेमध्‍ये झालेल्या दि.17/01/2007 च्‍या नोंदणीकृत कराराप्रमाणे बंगल्‍याचे बांधकाम पूर्ण करुन सामनेवाला यांनी सदर प्लॉट व बंगल्‍याचा प्रत्‍यक्ष ताबा तक्रारदारांना ऑगस्‍ट, 2007 पर्यंत देणे आवश्‍यक होते. सामनेवाला यांनी बेकायदेशीर सबबींवर मागणी करुन अद्यापही तक्रारदारांना सदर मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष ताबा दिलेला नाही. बंगल्‍याच्‍या खरेदीसाठी तक्रारदारांनी बँकेचे कर्ज काढल्‍याचे दिसते. जवळ जवळ 3 वर्षांपेक्षा जास्‍त कालावधी उलटून गेला तरी तक्रारदारांना सामनेवाला यांनी प्लॉट व बंगल्‍याचा ताबा दिलेला नाही त्‍यामुळे तक्रारदारांना गैरसोय सहन करावी लागली, तसेच बँकेच्‍या कर्जाची व्‍याजासहित परतफेड करावी लागली त्‍यामुळे तक्रारदारांना आर्थिक नुकसानही सहन करावे लागले असे दिसते. तक्रारदारांनी त्यांना वरील मिळकतीचा ताबा सामनेवाला यांनी उशीरा दिल्‍याबद्दल झालेल्या नुकसानीपोटी नुकसानभरपाई म्‍हणून रु.3,00,000/- ची मागणी केली आहे. या प्रकरणातील वस्‍तुस्थितीचा विचार करता कराराप्रमाणे सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना वरील मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष ताबा दि.25/07/2007 पूर्वी देणे आवश्‍यक होते. सामनेवाला यांनी करारातील अटी व शर्तींचा भंग करुन प्लॉट व त्‍यावर बांधलेल्‍या बंगल्‍याचा ताबा तक्रारदारांना देण्‍यास विलंब केल्‍यामुळे तक्रारदारांना झालेल्या गैरसोयीपोटी व आर्थिक नुकसानीपोटी नुकसानभरपाई म्‍हणून रक्कम रु.1,00,000/- द्यावे असा आदेश करणे योग्य होईल.
तक्रारदारांनी त्यांना झालेल्या मानसिक त्रासापोटी नुकसानभरपाई म्‍हणून रक्कम रु.2,00,000/- ची मागणी केली आहे. सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना मानसिक त्रासापोटी रक्कम रु.10,000/- द्यावेत तसेच या अर्जाच्‍या खर्चापोटी रक्कम रु.5,000/- असा आदेश करणे योग्य होईल. सबब मुद्दा क्र.2 चे उत्‍तर त्‍याप्रमाणे देण्‍यात येते.
सबब वर नमूद केलेल्‍या कारणास्‍तव तक्रारअर्ज सामनेवाला विरुध्‍द अंशतः मंजूर करणेत येवून खालीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारित करणेत येत आहे.
अं ति म आ दे श
1.तक्रार क्रमांक 198/2008 अंशतः मंजूर करणेत येत आहे.
2.सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना तक्रारअर्जात नमूद केलेला प्लॉट नं.1 व त्‍यावर 700 चौ.फूट बांधकाम असलेल्‍या बंगल्‍याचा प्रत्‍यक्ष ताबा
या मंचाचे आदेश मिळाल्‍यापासून 45 दिवसांत द्यावा.
3.तक्रारदारांनी सामनेवाला यांचेकडून वरील मिळकतीचा ताबा घेतेवेळी सामनेवाला यांना उर्वरित रक्कम रु.53,000/-(रु.त्रेपन्‍न हजार मात्र)
द्यावेत व सामनेवाला यांनी सदर मिळकतीचे खरेदीखत तक्रारदारांचे नांवे करुन द्यावे.
4.सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना वरील मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष ताबा देण्‍यापूर्वी बंगल्‍यातील भिंतींचे आतील बाजूस पीओपीचे प्‍लास्‍टर काढून
सिमेंटने प्‍लास्‍टर करुन द्यावे. करारात नमूद केलेल्‍या सर्व सोयीसुविधा पुरवाव्‍यात व त्‍यानंतरच वर आदेश केल्‍याप्रमाणे मिळकतीचा
प्रत्‍यक्ष ताबा तक्रारदारांना द्यावा.
5.सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना बंगल्‍याचा प्रत्‍यक्ष ताबा देण्‍यास विलंब लावल्‍याबद्दल झालेल्या गैरसोयीपोटी व आर्थिक नुकसानीपोटी
नुकसानभरपाई म्‍हणून रक्कम रु.1,00,000/-(रु.एक लाख मात्र) द्यावेत.
6.सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना मानसिक त्रासापोटी नुकसानभरपाई म्‍हणून रक्कम रु.10,000/-(रु.दहा हजार मात्र) व या अर्जाच्‍या
खर्चापोटी रक्कम रु.5000/-(रु.पाच हजार मात्र) द्यावेत.
7.सामनेवाला यांनी वरील आदेशाचे पालन सदर आदेशाची प्रत मिळाल्‍या तारखेपासून 45 दिवसांचे आत करुन अधर्वट राहिलेले बंगल्‍याचे
बांधकाम पूर्ण करुन व करारात नमूद केल्‍याप्रमाणे सर्व सुविधेसह मिळकतीचा प्रत्‍यक्ष कब्‍जा 45 दिवसांचे आत सामनेवाला यांनी
तक्रारदारांना द्यावा. अन्‍यथा विलंबाबद्दल दंडात्‍मक रक्कम म्‍हणून सामनेवाला हे तक्रारदारांना दर दिवशी रु.300/- देण्‍यास जबाबदार
राहतील.
8.सदर आदेशाची प्रमाणित प्रत सर्व पक्षकारांना देणेत यावी.
