श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. वि.प.क्र. 1 ते 3 जमीनीचा विकास करुन त्यावर भुखंड पाडून विकण्‍याचा व्‍यवसाय चॅटर्जी अँड असोशिएट्स या नावाने करीत असून त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍यासोबत भुखंड विकण्‍याचा करार करुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही आणि रक्‍कमही परत केली नसल्याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्त्याने वि.प.क्र. 1 ते 3 चे मौजा बेलतरोडी, ख.क्र. 100, प.ह.क्र. 38 वरील भुखंड क्र. 25 हा एकूण 1500 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला रु.29,000/- मध्‍ये विकला आणि तक्रारकर्त्याने वि.प.ला पूर्ण किंमत दिली. वि.प.ने त्याला दि.24.10.2005 रोजी कब्जापत्र करुन दिले आणि विक्रीपत्र नोंदविण्‍यास आवश्यक कागदपत्रांची पूर्तता झाल्‍यावर विक्रीपत्र नोंदवून देण्याची आश्‍वासन दिले. रु.2,000/- तक्रारकर्त्याने वि.प.ला नोटरी करण्‍याकरीता दिले. तक्रारकर्त्याला घर बांधवयाचे असल्याने त्याने वि.प.ला पत्र पाठवून विक्रीपत्र करुन देण्याची मागणी केली. परंतू वि.प.ने विक्रीपत्र करुन दिले नाही. तक्रारकतर्याने वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणीसुध्‍दा केली. वि.प.ने सदर नोटीसला प्रतिसाद दिला नाही, म्हणून तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार दाखल केली असून अशी मागणी केली आहे की, वि.प.ने त्याला भुखंड क्र. 25 चे विक्रीपत्र करुन द्यावे. वि.प. असे करण्‍यास असमर्थ असेल तर भुखंडाची आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे 24 टक्‍के व्‍याजासह किंमत मिळावी, मानसिक, शारिरीक त्रासापोटी नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्या आहेत.
3. सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 3 यांचेवर बजावण्‍यात आली. वि.प.क्र. 1 व 2 यांना नोटीस वर्तमानपत्रातून प्रकाशित करण्यात आली. परंतू त्‍या आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्यात आला. वि.प.क्र. 3 यांना नोटीस प्राप्‍त झाला. त्यांना तक्रारीस लेखी उत्तर दाखल करण्‍याकरीता पूरेशी संधी देऊनही त्‍यांनी लेखी उत्तर दाखल न केल्याने त्‍यांचे लेखी उत्‍तराशिवाय कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्यात आला.
4. तक्रारकर्त्याचे आणि वि.प.क्र. 3 चे वकील हजर. त्यांचा युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. आयोगाने सदर प्रकरणात दाखल करण्यात आलेल्‍या दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.ने सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्त्याने तक्रारीसोबत दि.24.10.2005 रोजी करुन दिलेल्या कब्‍जापत्राची प्रत दाखल केलेली आहे. सदर कब्‍जापत्राचे अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, वि.प.ने मौजा बेलतरोडी, ख.क्र. 100, प.ह.क्र. 38 वरील भुखंड क्र. 25 हा एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौ.फु. रु.29,000/- मध्‍ये तक्रारकर्त्याला विकला असुन वि.प.क्र. 2 व 3 यांची आममुखत्‍यार म्हणून वि.प.क्र. 1 ने त्यावर स्‍वाक्षरी केलेली आहे. सदर दस्‍तऐवजावरुन तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्याचे दिसते. वि.प.ने मा सर्वोच्च न्यायालयाच्या ‘Ganeshlal v/s Shyam, 2013 LawSuit (SC) 1222’ या प्रकरणामधील निवाड्याचा आधार घेत खुल्या भूखंड व्यवहारसंबंधी वाद ग्रा.सं.कायद्या अंतर्गत येत नसल्याचे निवेदन दिले. कब्जापत्रामध्ये विवादित भुखंडावर ग्रामपंचायत/नगर रचना कार्यालयाकडून येणारा टॅक्‍स, डेव्‍हलपमेंट चार्ज, गैरकृषी हस्तांतरण शुल्‍क भुखंड खरेदीदारास द्यावयाचे आहे आणि या अटी आणि शर्तीचे पालन न झाल्‍यास खरेदीदार भुखंडधारकाची मूळ विक्री किंमत परत करुन भुखंड वि.प. स्‍वतःच्‍या ताब्यात घेतील असे नमूद करण्यात आले आहे. खसरा नंबर 100 च्या लेआऊट नकाशा मंजूर करतेवेळी ग्रामपंचायत/नगर रचना कार्यालयाकडून सुचविलेल्या फेरबदलामुळे भूखंडाचे आकारात होणारे बदल मान्य करावे लागतील असेही नमूद करण्यात आले आहे त्यामुळे वि.प. हा विकासक असून तक्रारकर्त्याकडून विकास शुल्‍क आकारुन लेआऊटचा विकास तो करणार असल्याचे स्पष्ट होते. तक्रार दस्तऐवज क्रं 5 नुसार दाखल नकाशानुसार विवादीत लेआऊट प्रस्तावित (proposed) असल्याचे स्पष्ट होते. वि.प.ने दिलेल्या कब्जा पत्रानुसार वि.प.ची सदर लेआऊट विकास / मंजूरी, अकृषक (एन.ए.टी.पी.) करण्याची सेवा (service) देण्याची जबाबदारी असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. मा. सर्वोच्च न्यायालयाच्या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्रा.सं.कायदा कलम 2(1)(d) नुसार ‘ग्राहक’, आणि कलम 2(1)(o) नुसार ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध निर्विवादपणे स्पष्ट होतो. त्यामुळे वि.प.ने सादर केलेला निवाडा प्रस्तुत प्रकरणी लागू नसल्याचे व वि.प.चा आक्षेप निरर्थक असल्याचे आयोगाचे मत आहे. तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 – वि.प.ने त्‍याचे लेखी युक्‍तीवादामध्‍ये व सुनावणी दरम्यान तक्रार मुदतबाह्य (Time barred) असल्याचे आग्रही निवेदन देत जर तक्रारकर्तीच्या म्‍हणण्‍याप्रमाणे सदर भुखंडाचे कब्जापत्र हे सन 2005 मध्‍ये करुन देण्‍यात आले होते आणि रकमा या सप्‍टेंबर 2005 पर्यंत दिल्‍या होत्या तर ऑगस्‍ट 2018 पर्यंत तिने का वाट पहिली असा प्रश्न उपस्थित केला. वि.प.ने कब्जापत्रामध्ये विक्रीपत्र नोंदणीकरीता आवश्यक असलेल्या कागदपत्रांची पूर्तता झाल्‍यावर विक्रीपत्र नोंदणी करुन देऊ असे नमूद केले आहे. परंतू इतका मोठा कालावधी उलटून गेल्‍यावर आणि संपूर्ण किंमत स्विकारल्‍यावरसुध्‍दा वि.प.ने तक्रारकर्तीला विक्रीपत्र नोंदणीकरीता कधीही बोलाविल्‍याचे दिसून येत नाही किंवा कागदपत्रांची पूर्तता त्याने केली असा मजकूर असणारे पत्र/ सुचनापत्र/नोटीस तक्रारकर्तीला पाठविल्‍याचे दिसून येत नाही. वि.प.ने संपूर्ण रक्कम स्विकारलेली आहे आणि नंतरच कब्जापत्र करुन दिलेले आहे पण विवादीत भूखंडाचा मोजणी करून ताबा/ विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही किंवा स्वीकारलेली रक्कम आजपर्यंत परत केलेली नाही. त्यामुळे तक्रार दाखल करण्याचे कारण सतत घडत असल्याने तक्रार मुदतबाह्य नसल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्यासाठी हे आयोग मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्या निवाडयावर आपली भिस्त ठेवीत आहे- “Saroj Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC) सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्जा संबधित ग्राहकास देण्यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. सबब, तक्रार कालबाह्य असल्याचा वि.प.चा आक्षेप फेटाळण्यात येतो. उपरोक्‍त विवेचनावरुन मुद्दा क्र. 2 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 – वि.प.ने विवादीत भूखंडाचे कब्‍जापत्रा नोटराइज दस्तऐवज असून त्यावर रक्कम प्रदान व ताबा यासंबंधी नोंदी आहेत. सदर भुखंडाच्या कब्‍जापत्रावर वि.प.1 ची सही नसून सदर कब्जापत्र बनावटी व खोटे दस्तऐवज असल्याचे केवळ लेखी युक्तीवादात नमूद केले मात्र त्‍यांच्‍याविरुध्‍द सदर फसवणूकीबाबत कुठलीही कारवाई केल्याचे किंवा अन्य संबंधित अधिकार्‍यांकडे तक्रार केल्या संबंधी कुठलाही दस्तऐवज सादर केला नाही. तसेच तक्रार प्रलंबित असताना मूळ दस्तऐवज निरीक्षणासाठी मागणी केली नाही. सबब, वि.प.चा सदर बचाव मान्य करण्‍यायोग्‍य नसल्याचे आयोगाचे मत आहे.
8. वि.प.ने विविध आक्षेप नोंदवून त्याच्या समर्थनार्थ खालील निवाड्यांचा आधार घेतला. सुनावणी दरम्यान वि.प.क्र.3 च्या वकिलांनी पुरसिस सादर करून खालील न्यायनिवाडे नमूद केले आणि त्याच्या प्रती दाखल केल्या. त्यासंबंधी निवेदन देताना तक्रारकर्तीने तक्रारीत केलेले आक्षेप व निवेदन पुराव्यासह शपथपत्रावर दाखल केले नसल्याने तक्रार खारीज करण्याची मागणी केली. वि.प.क्र.3 विरुद्ध विना लेखी जबाब कारवाईचे आदेश असले तरी त्याला लेखी/मौखिक युक्तिवाद करण्याचे अधिकार असल्याचे निवेदन दिले.
- (2013) 14 SCC 81 Basavraj vs. Speaze LAO
- (2008) 17 SCC 448 Pundlik vs. Executive Engineer
- AIR 1995 Guj. 29 Muncipal corpn. Vs. Voltas
4) Executive Engineer, HSEB Hissar Vs Dr Chandar Bhan. I (1991) CPJ 693 (656-57),
5) Prafulkumar Jain vs. Dr. Alok Singh II (1994) CPJ 337,
6) DLF Homes Panchcula Pvt Ltd Vs D.S. Dhanda. 2019 (4) All MR 402 (S.C.)
7) K.B. Saha & Sons Pvt Ltd Vs Development consultant. 2008 (8) SCC 564
वि.प.ने वरील निवाड्यांचा जरी आधार घेतला असला तरी ग्रा.सं. कायद्या अंतर्गत तक्रार निवारण करताना खालील निवाड्यात नोंदविलेल्या निरीक्षणांवर भिस्त ठेवण्यात येते.
i. मा सर्वोच्च न्यायालयाने ‘V. Kishan Rao Vs, Nikhil Super Speciality Hospital and another, Civil Appeal No. 2641 of 2010, decided on March 8, 2010.’ या प्रकरणी आयोगासमोरील कारवाईस एविडेन्स अॅक्ट च्या तरतुदी लागू नसल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहे.
"The Forum overruled the objection, and in our view rightly, that complaints before consumer are tried summarily and Evidence Act in terms does not apply. This Court held in the case of Malay Kumar Ganguly vs. Dr. Sukumar Mukherjee and others reported in (2009) 9 SCC 221 that provisions of Evidence Act are not applicable and the Fora under the Act are to follow principles of natural justice"
ii. मा राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने ‘Geeta Jethani & Ors. vs Airport Authority Of India & Or, Original Petition No 81 of 2001 decided on 05.08.2004‘ या प्रकरणात नोंदविलेली खालील निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू आहेत.
‘- - , it should be well understood that under the Consumer Protection Act, 1986 the Commission has to decide the matters dehors of all technicalities developed under our civil/criminal jurisprudence. This is obvious, because the procedure prescribed under the C.P.Act does not provide for application of Evidence Act or the Civil Procedure Code. The dispute is to be decided on the yardstick of reasonable probability on the basis of facts brought on record.’
iii. मा सर्वोच्च न्यायालयाने ‘Savita Garg v. Director, National Heart Institute (2004) 8 SCC 56 ‘ या प्रकरणात ग्राहक मंचाने ग्रा.सं.कायद्याचा ग्राहक सरंक्षणाचा उद्देश लक्षात घेऊन काम करावे व तांत्रिक मुद्द्यांवर दावा नाकारणे योग्य नसल्याचे निरीक्षण नोंदविले आहे.
" ...Therefore, as far as the Commission is concerned, the provisions of the Code of Civil Procedure are applicable to a limited extent and not all the provisions of the Code of Civil Procedure are made applicable to the proceedings of the National Forum.... ."
"The Consumer Forum is primarily meant to provide better protection in the interest of the consumers and not to short-circuit the matter or to defeat the claim on technical grounds. ... ... ..."
iv. तक्रारकर्तीने सादर केलेले कब्जापत्र अचल संपत्ती बद्दल असल्याने नोंदणीकृत नसल्याने त्याला पुरावा म्हणून मान्यता देता येणार नसल्याचा वि.प.ने आक्षेप घेतला. वास्तविक, दस्तऐवज नोंदणी करण्याची जबाबदारी वि.प.ची होती व त्याने जबाबदारी पार न पाडणे ही देखील वि.प.च्या सेवेतील त्रुटि ठरते. वि.प.ने त्याबाबत तक्रारकर्त्‍याकडे रक्कमेची मागणी केल्याचे दिसत नाही. तसेच प्रस्तुत तक्रार विवादीत भूखंड व्यवहारातील वि.प.च्या सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब याबाबत असल्याने मा राज्य आयोग, वेस्ट बंगाल, कोलकता यांनी नोंदविलेल्या खालील निरीक्षणांवर भिस्त ठेवत वि.प.चे निवेदन फेटाळण्यात येते.
‘Ritesh Bagaria Vs Luxmi Narsayan Jalan & Ors, I (2019) CPJ 14A(CN) (WB)’
It is true that the Agreement for Sale was unregistered and unstamped one but it cannot be a dent to a consumer to approach a Forum constituted under the Act. The object behind the legislation of the Act is to protect the interest of consumer. Use of the word 'protection' furnishes key to the minds of the legislatures in framing various definitions and provisions of the Act. A Consumer Forum is primarily meant for disposal of a complaint in a summary way for a limited purpose and in achieving the object of the legislature, a Forum constituted under the Act should not be bogged down by hyper technicalities. The only point has to be seen whether the person approaches a Forum is a 'consumer' or not and if it is found that he is a consumer, the only point remains for adjudication as to whether there was any deficiency in services on the part of service provider. Therefore, the non-registration of Agreement for Sale cannot be fatal to a consumer complaint unlike a civil suit.
v. तक्रारीचे स्वरूप लक्षात घेता तक्रार दिवाणी कोर्टात दाखल करणे आवश्यक असल्याचा आक्षेप वि.प.ने घेतला पण प्रस्तुत प्रकरणातील तथ्ये व वस्तुस्थिती लक्षात घेता व आयोगासमोर तक्रार दाखल करण्याचा ग्राहक सरंक्षण कायदा 1986, कलम 3 नुसार ग्राहकास उपलब्ध असलेला अतिरिक्‍त व दिवाणी स्‍वरुपाचा कायदेशिर हक्‍क लक्षात घेता प्रस्तुत तक्रारीचे निवारण आयोगाद्वारे करणे शक्य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
वरील सर्व बाबींचे अवलोकन केले असता वि.प.ने दाखल केलेले निवाडे व त्यासंबंधीचे निवेदन प्रस्तुत प्रकरणी लागू नसल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे कारण ग्राहक सरंक्षण कायद्या अंतर्गत तक्रारीचे निवारण करताना नैसर्गिक न्यायतत्वाचे पालन (Principle of Natural Justice) करून न्याय देणे अपेक्षित आहे. आयोगासमोरील कारवाईस एविडेन्स अॅक्ट च्या तरतुदी लागू नाहीत. तसेच सिविल प्रोसीजर कोड 1908 च्या तरतुदी देखील अत्यंत कमी प्रमाणात व केवळ कायद्यात नमूद केल्यानुसारच लागू आहेत. सबब, वि.प.ने ग्रा.सं.कायदा 1986, कलम 13 मधील तरतुदींच्या आधाराने घेतलेले आक्षेप फेटाळण्यात येतात.
वि.प.क्र.3 विरुद्ध विना लेखी जबाब कारवाईचे आदेश असले तरी वि.प.ला` लेखी/ मौखिक युक्तिवाद करण्याची संधी दिली होती. सदर प्रकरणामध्‍ये वि.प.ला संधी मिळूनही आयोगासमोर हजर होऊन लेखी उत्तर सादर करून त्यांचा बचाव सादर केला नसल्याने तक्रारकर्त्याचे निवेदन त्यांना मान्य असल्याचे व खरे असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही. त्यामुळे वि.प.क्र. 3 चे तांत्रिक मुद्द्यासह घेतलेले आक्षेप निरर्थक असल्याने फेटाळण्यायोग्य असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
9. तक्रारकर्त्याने विवादित भुखंडाची पूर्ण किंमत वि.प.ला दिलेले आहे आणि वि.प.ने ती बाब कब्‍जापत्रात नमूद केली आहे. वि.प.च्या प्रस्तावित नकाशावर ग्रामपंचायत बेसा यांचा अस्‍पष्‍ट शिक्‍का आणि काही नोंदी दिसतात. परंतू त्‍या अस्‍पष्‍ट असल्याने त्‍या वाचनीय नाही. वि.प.ने सदर नोंद आणि शिक्‍याबाबत आयोगासमोर कुठलाही खुलासा केलेला नाही किंवा सदर अभिन्‍यास हे ना.सु.प्र.ने नियमित केले किंवा नाही ही बाब तक्रारकर्तीला कळविली नाही किंवा आयोगासमोर स्पष्ट केलेली नाही. मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात,बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
आयोगाचे मते सन 2005 पासून वि.प.ने भूखंडाची संपूर्ण रक्कम तक्रारकर्त्याकडून घेतली आहे व सदर रक्कम वि.प.कडेच आहे. वि.प.जर भूखंड नियमितीकरण करू शकत नव्‍हता तर तसे त्याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून स्विकारलेली रक्कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्यक होते. तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. उपरोक्‍त विवेचनावरुन मुद्दा क्र. 3 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
10. अंतिम सुनावणी नंतर प्रस्तुत प्रकरण आदेशाकरिता प्रलंबित असताना दि 30.09.2021 रोजी पुरसिस दाखल करून वि.प. क्रं 1 चा मृत्यू झाल्याचे नमूद केले. तक्रारकर्त्यास त्याबाबत माहिती नसल्याचे नमूद करीत वि.प. क्रं 2 व 3 हे वि.प. क्रं 1 चे कायदेशीर वारस असल्याने व तक्रारीत समाविष्ट असल्याचे नमूद केले. सबब, वि.प. क्रं 1 ला तक्रारीतून वगळण्यात येते.
11. अंतिम सुनावणीनंतर आदेशाकरिता प्रलंबित असलेल्या प्रकरणी वि.प. 3 ने दि 12.10.2021 रोजी अर्ज सादर करून तक्रार खारीज करण्याची मागणी करताना मा सर्वोच्च न्यायालयाने “Estate Officer & Anr – Versus - Charanjit Kaur, Civil Appeal No 4964 of 2021, Judgment Dated 07.09.202, 2021 SCC Online SC 686.” या प्रकरणी पारित केलेल्या आदेशावर भिस्त ठेवली. वरील निवाडा उभयपक्षात लीजबाबत उद्भवलेल्या वादासंबंधी आहे. त्याप्रकरणी विवादीत भूखंड 99 वर्षांच्या लीजवर आधीपासून तक्रारकर्त्याच्या ताब्यात होता. सदर भुखडाचे लीज ऐवजी (Leasehold) पूर्ण खुल्या मालकी हक्कात (Free hold) परावर्तीत करून देण्याची मागणी होती. सदर परिवर्तन हे प्रशासकीय धोरण/निर्णय व प्रक्रियेचा भाग असल्याने, केवळ भूखंडाचे शीर्षक हस्तांतरण (Transfer of title) न करणे ही सेवेतील त्रुटि नसल्याचे निरीक्षण नोंदवित अपील मंजूर मान्य करण्यात आले. आयोगासमोरील प्रकरणात वि.प.ची सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलब स्पष्ट होतो. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून रक्कम स्वीकारून आजतागायत भूखंडाचे विक्रीपत्र करून ताबा दिला नाही अथवा स्वीकारलेली रक्कम देखील परत केली नाही. सबब, वरील निवाड्यातील वस्तुस्थिती भिन्न असल्याने प्रस्तुत प्रकरणी लागू नसल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. सबब, वि.प. 3 चा दि 12.10.2021 रोजीचा तक्रार खारीज करण्याचा अर्ज फेटाळण्यात येतो.
12. वि.प.ने पुन्हा विविध आक्षेप नोंदवून त्याच्या समर्थनार्थ खालील निवाड्यांचा आधार घेतला.
i) मा सर्वोच्च न्यायालय “UT Chandigarh Administration An Anr– Versus – Amarjeet Singh & Ors, Civil Appeal No 1994 of 2021, decided on Dated 17.03.2009, 2009 SCC Online SC 560.”
वरील निवाड्यात लिलावाद्वारे (Auction) (जिथे आहे आणि जसे आहे तिथे ‘as-is-where-is-basis’) / लीज द्वारे झालेल्या भूखंडांच्या विक्री व्यवहारात कुठलीही सेवा (Service) अंतर्भूत नसल्याने भूखंड खरेदी करणारी व्यक्ति ग्राहक नसल्याचे निरीक्षण नोंदविले आहे. सबब, प्रस्तुत प्रकरणी भिन्न वस्तुस्थिती असल्याने सदर निरीक्षणे लागू नाहीत. येथे विशेष नमूद करण्यात येते की जर विकासक लेआऊट विकास करण्यात अथवा घर/फ्लॅट बांधकाम करण्यात अपयशी ठरला अथवा ताबा देण्यास विलंब झाला तर सर्व बाबी विकासकाच्या सेवेतील त्रुटि ठरू शकतात व खरेदी करणारी व्यक्ति ग्राहक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण त्याच निवाड्यात नोंदविले आहेत.
ii) मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोग, नवी दिल्ली “Rakesh Mehta - Versus- EMAAR MGF Land Limited, New Delhi, Consumer Complaint No 653 of 2015, Judgment Dated 16.12.2017, 2017 SCC Online NCDRC 1617.”
वरील निवाड्यात भूखंड (जिथे आहे आणि जसे आहे तिथे ‘as-is-where-is-basis’) विक्री व्यवहारात कुठलीही सेवा (Service) अंतर्भूत नसल्याने भूखंड खरेदी करणारी व्यक्ति ग्राहक नसल्याचे निरीक्षण नोंदविले आहे. सबब, प्रस्तुत प्रकरणी भिन्न वस्तुस्थिती असल्याने सदर निरीक्षणे लागू नाहीत.
प्रस्तुत प्रकरणी मा. सर्वोच्च न्यायालयाच्या ‘M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC)’ या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, वि.प.ची लेआऊट विकासाची जबाबदारी असल्याने व वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच ग्रा.सं.कायदा कलम 2(1)(r) नुसार अनुचित व्यापार पद्धतीचा (Unfair Trade Practice) अवलंब केल्याने प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार असल्याचे निरीक्षणे आधीच्या परिच्छेदात नोंदविली आहेत. सबब, प्रस्तुत प्रकरणी भिन्न वस्तुस्थिती असल्याने वि.प.ने सादर केलेले निवाडे प्रस्तुत प्रकरणी लागू नसल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
13. मुद्दा क्र. 4 - तक्रारकर्त्याने 2005 पासून वि.प.ला रक्कम दिलेली आहे आणि 16 वर्षापासून सदर रक्कम वि.प.कडेच आहे. सद्य स्थितीत भुखंडाच्या किंमती बघता ब-याच पटीने वाढलेल्‍या आहेत. अशा परिस्थितीमध्‍ये तक्रारकर्त्याने सन 2005 पासून केवळ गुंतविलेली रक्कम परत मिळणे ही बाब तक्रारकर्त्यावर अन्‍यायकारक आहे. तक्रारकर्त्याच्या मागणीनुसार वि.प.ने भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्‍याचा आदेश पारित करणे न्यायोचित होईल असे मंचाचे मत आहे. सद्य स्थितीत भुखंडाच्या किंमती बघता ब-याच पटीने वाढलेल्‍या आहेत त्यामुळे वि.प. विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र काही तांत्रिक/कायदेशीर अडचणीमुळे करुन देण्यास असमर्थ असतील तर त्‍यांनी तक्रारकर्तीला विवादीत भुखंडांसाठी, एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौ.फु, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्याचे पर्यायी आदेश न्यायोचित असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
14. वि.प.ने तक्रारकर्त्याची रक्कम सन 2005 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्यामुळे वि.प.च्या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्याला शारीरिक, मानसिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.ने तक्रारकर्तीच्या पत्राची आणि नोटिसची दाखल न घेतल्याने तक्रारकर्त्यास आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. सर्व बाबींचा विचार करता तक्रारकर्ती मानसिक, शारिरीक त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1) तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येत असून वि.प.क्र. 2 व 3 ने तक्रारकर्त्याला संबंधित विभागाच्‍या मंजूरी घेऊन, अभिन्‍यास विकसित करुन प्रत्यक्ष मोजणी करुन मौजा बेलतरोडी, ख.क्र. 100, प.ह.क्र. 38 वरील भुखंड क्र. 25 हा एकूण 1500 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेल्या भुखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन ताबा द्यावा. वि.प.क्र. 2 व 3 ने विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्त्यास कळवावा. विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्त्याने सोसावा.
कायदेशीर किंवा तांत्रिक अडचणीमुळे उपरोक्‍त आदेशाचे पालन करण्‍यास वि.प. असमर्थ असतील तर त्‍यांनी तक्रारकर्त्याला विवादीत (एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौ.फु) भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य द्यावे.
2) वि.प.क्र. 2 व 3 ने तक्रारकर्त्याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत प्रत्‍येकी रु.50,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.
3) वि.प.क्र. 1 ला तक्रारीतून वगळण्यात येते.
4) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 2 व 3 यांनी संयुक्‍तरीत्‍या व वैयक्‍तीकरीत्‍या आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 3 महिन्‍याचे आत करावी.
5) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
