आदेश पारीत व्‍दाराः श्री. अविनाश वि. प्रभुणे, मा. सदस्‍य.
सदर तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 चे कलम 12 अन्वये विरुध्‍द पक्षांच्‍या सेवेतील त्रुटिबाबत दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील तक्रारकर्तीच्या तक्रारीचा आशय खालीलप्रमाणे.
- तक्रारकर्ती ही नागपूर येथील रहीवासी असुन तिने विरुध्‍द पक्ष (वि.प.) यांचे मौजा कळमना, प.ह.नं 11, खसरा/ गट नं. 116/01 तह. जिल्‍हा नागपुर, या जमीनीवर विकसीत केलेल्या ले-आऊटमध्‍ये भुखंड क्र. 41 व 42, प्रति चौ.फूट रु.90/- प्रमाणे 2 भुखंड एकूण क्षेत्रफळ 1200 चौ.फूट रु.1,08,000/- मध्‍ये विकत घेण्याचा सौदा केला. वि.प.ने दि.29.11.2009 रोजी रु.8500/- रक्कम घेऊन बयाणापत्र करुन दिले व उर्वरीत रक्कम मासिक हप्‍त्‍यांत देण्‍यांचे ठरले. तसेच भुखंडाचे ताबापत्र व आमुखत्‍यारपत्र साधे किंवा नोटरीसहीत किंवा रजिस्‍टर्ड करुन देण्‍यांत येईल व एन.ए. ऑर्डर आल्‍याबरोबर विक्रीपत्र करुन देण्‍यांत येईल असे बयाणा पत्रात नमुद केले आहे.
2. तक्रारकर्तीने दि.03.10.2009 ते 06.12.2013 दरम्यान भुखंडाची रक्कम रु.1,45,000/- जमा करुनही विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्तीस विक्रीपत्र करुन भुखंडाची मोजणी व चतुःसिमा आखुन ताबा दिला नाही. तक्रारकर्तीने अनेकवेळा वि.प.यांना त्याबाबत विनंती केली पण त्यांनी त्‍याकडे दुर्लक्ष केले. वि.प.ला वारंवार विनंती करुन देखील वि.प.ने कुठलीही कारवाई न केल्‍यामुळे दि.01.09.2018 रोजी कायदेशिर नोटीस पाठविली पण वि.प.नेत्याला प्रतिसाद दिला नाही. वि.प. शेत जमिनीचा मालकी हक्क नसताना त्याबाबत व्यवहार करून तक्रारकर्तीची खोटी आश्‍वासने देऊन फसवणूक केल्याचे व भुखंडाचे बयानापत्र करुन दिल्‍यानंतर विवादीत लेआऊट विकास न करणे व भुखंडाचे विक्री पत्र करून न देणे ही वि.प.च्या सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे नमुद करीत तक्रारकर्तीने प्रस्तुत तक्रार दाखल करुन वि.प.ला भुखंडाचे मोजमाप करुन नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे अथवा भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देणे शक्‍य नसेल तर अन्य लेआऊटमध्‍ये त्याच क्षेत्रफळाचे प्लॉट द्यावे अथवा भुखंडाकरीता दिेलेली रक्कम रु.1,45,000/- द.सा.द.शे. 20% परत मिळावी. तसेच तक्रारकर्तीला झालेल्‍या शारीरिक, मानसिक व आर्थीक त्रासाकरीता नुकसान भरपाई रु.35,000/- व तक्रारीचा खर्च रु.15,000/- मिळण्‍याची मागणी केली आहे. तक्रारकर्तीने तक्रारीचे समर्थनार्थ 10 दस्‍तावेज दाखल केले.
3. वि.प.ला नोटीसची बजावणी झाल्यानंतर वि.प.क्र.1 यांना नोटीस मिळूनही उपस्थित झाले नाही व वि.प.क्र.2,श्री विनोद यादव आयोगासमोर उपस्थित झाले पण पुरेशी संधी मिळूनही त्यांनी लेखी उत्तर दाखल केले नाही त्यामुळे विरुध्‍द पक्ष क्र.1 विरुध्‍द तक्रार एकतर्फी व विरुध्‍द पक्ष क्र.2 विरुध्‍द तक्रार विना लेखीउत्‍तर चालविण्‍याचा आदेश पारीत करण्‍यांत आला.
4. प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आले असता आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला व दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्तर
1. तक्रारकर्ती विरुध्‍द पक्षाची ग्राहक आहे काय ? होय
2. तक्रार ग्रा.सं.कायद्यानुसार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय
4. काय आदेश ? अंतिम आदेशाप्रमाणे
- // निष्कर्ष // -
5. तक्रारकर्तीने दाखल केलेल्या दस्‍तावेज क्र.3 नुसार वि.प.ने तक्रारकर्तीस मौजा कळमना, प.ह.नं 11, खसरा/ गट नं. 116/01 तह. जिल्‍हा नागपुर, या जमीनीवर विकसीत केलेल्या ले-आऊटमध्‍ये भुखंड क्र.41 व 42, प्रति चौ.फूट रु.90/- प्रमाणे दोन्ही भुखंड एकूण क्षेत्रफळ 1200 चौ.फूट साठी वि.प.ने दि.12.10.2009 रोजी रु.8500/- रक्कम घेऊन बयाणापत्र करुन करुन दिल्याचे स्पष्ट होते. सदर बयाणापत्रात विक्रीपत्रात सदर्हू शेत क्र.17/2 चे ले-आऊट नकाशामध्‍ये नागपूर सुधार प्रन्‍यासकडून फेरबदल सुचविण्‍यांत येईल ते खरेदीदार सदस्‍यांना मान्य करावे लागतील व प्‍लॉटचे क्षेत्रफळ कमी किंवा जास्त झाल्‍यास पैश्याची देवाण घेवाण सध्‍याच्‍या दराने होईल असे स्‍पष्‍टपणे नमुद दिसते. वि.प.ने विवादित लेआऊट विकास व शेतजमीन असल्याने अकृषक मंजूरी मिळविण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे स्पष्ट दिसते. सोसायटी डेवलपमेंट खर्च प्रती चौ फू. आकारण्या संबंधी ची नोंद वि.प.ने दिलेल्या पासबूकात स्पष्ट दिसते. सबब मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या ‘M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC)’‘ या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या मंचाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ती आणि वि.प.यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. सर्व बाबींचा विचार करता सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 –तक्रारकर्तीला वि.प.ने बयाणा पत्र दिले असले तरी प्रत्‍यक्षात सदर लेआऊट विकास व मंजूरी मिळविण्याची वि.प.ची जबाबदारी पार पाडल्याबद्दल कुठलाही दस्तऐवज अथवा निवेदन वि.प.ने आयोगासमोर सादर केले नाही. वि.प.ने विवादीत भूखंडासाठी रु 1,45,000/- रक्कम स्वीकारून तक्रारकर्तीला भूखंड मोजणी करून विक्री पत्र करून दिले नाही अथवा स्वीकारलेली रक्कम आजतागायत परत न केल्याने वादाचे कारण हे अखंड सुरु असल्याचे स्पष्ट होते. मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्या “Saroj Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC)” निवाड्यांवर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाड्यांमध्ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा/सदनिकेचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्तीची मागणी ही आयोगाचे आर्थिक अधिकारक्षेत्रात असल्याने तक्रारकर्तीची तक्रार ही आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे व मुदत बाह्य नसल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. सबब, मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्तीने विवादित भुखंडाची किंमत रु 1,45,000/- वि.प.ला दिल्याचे स्पष्ट होते. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल केलेल्या पृ.क्र. 23 वरील गाव नमुना 7/12 च्या प्रतीचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, ज्‍या विवादित जमिनीचा तपशिल बयाणा पत्रात आहे, ती जमिन ही वि.प.च्या नावावर नसल्याचे दिसून येते. विवादीत लेआऊट नियमित केले किंवा नाही ही बाब तक्रारकर्तीला कळविली नाही किंवा संधी मिळूनही आयोगासमोर स्पष्ट केलेली नाही. आयोगाचे मते सन 2009 ते 2013 दरम्यान वि.प.ने भूखंडाची रक्कम तक्रारकर्तीकडून स्वीकारले असून सदर रक्कम वि.प.कडेच जमा आहे. तक्रारकर्तीने पाठविलेल्या दि 01.09.2018 रोजीच्या कायदेशीर नोटिसला देखील वि.प.ने उत्तर पाठविल्याचे दिसत नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
वि.प.जर लेआऊट नियमितीकरण करू शकत नव्‍हता तर तसे त्याने तक्रारकर्तीला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्कम ही व्याजासह परत करणे आवश्यक होते. तक्रारकर्तीकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे.त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. उपरोक्‍त विवेचनावरुन मुद्दा क्र.3 चा निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
8. तक्रारकर्तीची तक्रार आयोगात दाखल झाल्यानंतर वि.प.1 नोटिस मिळूनही उपस्थित न झाल्याने त्याच्या विरुद्ध एकतर्फी कारवाईचे आदेश पारित करण्यात आले. तसेच नोटिस मिळाल्यानंतर वि.प.2 आयोगासमोर उपस्थित झाला पण संधी मिळूनही लेखी उत्तर दाखल करूनतक्रारीस व दस्‍तऐवजांना समर्पक उत्तर देऊन ते खोडून काढलेले नाही. सबब, वि.प.ला या सर्व बाबी मान्य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही.
9. तक्रारीसोबत दाखल केलेल्या दस्तऐवज क्रं 5 नुसार वि.प.1 व 2 ने दि 28.12.2012 रोजी त्यांच्या दरम्यान ‘काया लँड डेव्‍हलपर्स’ नावाने भागीदारी व्यवसाय सुरू केल्याचे व त्यासाठी नोटराइझ भागीदारीचा लेख तयार केल्याचे दिसते. सदर व्यवसायचे स्वरूप कृषी व गैर कृषी जमीनिची खरेदी विक्री करणे, त्याचा विकास करणे, लेआऊट टाकणे, प्लॉट विकणे असल्याचे नमूद दिसते. वि.प.1 व 2 ने नफा तोट्यात 50% समान हिस्सा ठेवल्याचे दिसते. तसेच भागीदारीचा धंदा सन 2009 पासून सुरू झाल्याचे मान्य केले. सबब, तक्रारकर्तीसोबत केलेल्या भूखंड व्यवहारासाठी वि.प.1 व 2 समान जबाबदार असल्याचे आयोगाचे मत आहे. तसेच तक्रारकर्तीच्या निवेदना नुसार वि.पने भागीदारी संस्थेचे नाव बदलून ‘बुद्ध नगरी काया लँड डेव्‍हलपर्स’ केल्याचे स्पष्ट होते.
- मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्तीकडून एकूण देय रक्कम रु 1,45,000 वि.प.ने स्वीकारल्याचे स्पष्ट होते. वि.प.ने विवादीत लेआऊटसाठी आवश्यक मंजूरी घेतल्याबाबत/मूलभूत सुविधा उपलब्ध केल्यासंबंधी व भूखंड विक्रीपत्र करून ताबा देण्यायोग्य असल्याचे कुठलेही दस्तऐवज तक्रारकर्तीने सादर केले नाही. त्यामुळे सदर भुखंडाचे किंवा अन्य पर्यायी भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्‍याचा आदेश हा कागदोपत्रीच राहण्‍याची शक्‍यता दिसते. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्तीस जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani–Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
सद्य स्थितीत भुखंडाच्‍या किंमती बघता ब-याच पटीने वाढलेल्‍या आहेत. अशा परिस्थितीमध्‍ये तक्रारकर्तीने सन 2009 ते 2013 दरम्यान गुंतविलेली रक्कम केवळ परत मिळणे ही बाब तक्रारकर्तीवर अन्‍यायकारक आहे. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्तीला तिने अदा केलेली रक्कम एकूण रक्कम रु.1,45,000/- दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
- तक्रारकर्तीने वि.प.ला भूखंडाच्या किमतीबाबत पूर्ण रक्कम अदा करुन वि.प.ने लेआउटचा विकास/ नियमितीकरण, मालकी हक्क, भुखंडांची मंजूरी व विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता आवश्यक दस्तऐवज तयार न केल्‍यामुळे तक्रारकर्तीला भुखंडांचा उपभोग घेता आला नाही व भुखंडाचे वैध हक्क प्राप्‍त झाले नाही, त्यामुळे तक्रारकर्तीला मानसिक व शारिरीक त्रास सहन करावा लागला आणि आयोगासमोर येऊन सदर वाद मांडावा लागल्‍याने तक्रारकर्ती सदर त्रासाची नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र आहे. करिता आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- अं ति म आ दे श –
1) तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येत असून वि.प.1 व 2 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्यांनी तक्रारकर्तीला रु.1,45,000/- ही रक्कम द.सा.द.शे.18% व्याजासह शेवटचे भुगतान केल्याच्या दि.06.12.2013 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द्यावी.
किंवा
वि.प.1 व 2 ने तक्रारकर्तीला (एकूण क्षेत्रफळ 1200 चौ.फु) विवादीत भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य द्यावे.
वरील पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्तीला द्यावी.
2) वि.प.1 व 2 ने तक्रारकर्तीला मानसिक व शारिरीक त्रासाबद्दल रु. 20,000/- नुकसान भरपाई द्यावी.
3) वि.प.1 व 2 ने तक्रारकर्तीला तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.
4) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.1 व 2 ने संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आत करावी.
5) आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पु‍रविण्‍यात यावी.
