श्रीमती शितल अ. पेटकर, मा. सदस्‍या यांचे आदेशांन्‍वये.  

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार वि.प. संस्‍थेने त्‍यांचेकडून भुखंडाची पूर्ण किंमत स्विकारुनसुध्‍दा विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने ग्राहक संरक्षण कायदा 2019 अन्‍वये दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, तक्रारकर्ता यांनी विरुद्ध पक्षकारांकडून मौजा- चिखलगाव, गाव क्र.105, ता. वणी, जि. यवतमाळ येथील शेत स. क्र. 83/3, 83/4 ग्रामपंचायत चिखलगाव रामनगरमध्ये प्लॉट क्र.7, क्षेत्रफळ 2100 चौरस फूट (195.16 चौरस मीटर) हा  भूखंड रु.10,500/-  किंमतीमध्‍ये खरेदी करण्‍याकरीता दि.01.02.1991 रोजी पूर्ण रक्‍कम स्विकारुन वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास इसारपत्र करुन दिले. सदर लेआऊटचे अकृषिक आदेश न घेता व नकाशा मंजूर न करता वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून रु.5,000/- पाया बांधण्‍याकरीता घेतले.  परंतु संपूर्ण रक्कम घेऊन सुद्धा प्लॉटचे विक्री व ताबा दिला नाही तसेच प्लॉटवर पाया बांधून दिला नाही.

3.               सदर भुखंड क्र. 7 चे विक्री करता येणार नाही तसेच रक्कमही परत करता येणार नाही असे वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास सांगितल्‍यामुळे त्याच्या बदल्यात शेत सर्वे नंबर ८३/४, मौजा चिखलगाव येथील पाच एकर मधील प्लॉट नंबर 72 याची विक्री करून देण्यास ते मान्य झाले. सदर प्लॉटची किंमत रु.66,105/- होती. त्यामुळे पूर्वीच्या प्लॉटची किंमत या नविन भुखंडाच्‍या किमतीमध्ये समायोजित करून उर्वरित रक्कम घेऊन विक्री करून देण्यास ते तयार असल्यामुळे तक्रारकर्ता ते घेण्यास तयार झाले. त्याप्रमाणे संपूर्ण रक्कम वि.प.कडे जमा केली. तसेच त्या व्यतिरिक्त रु.19,251/- रक्कम तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दिले.  सदर भूखंडाचा अकृषिक आदेश झाला नसल्याने दि.30.03.2002 रोजी विक्रीपत्र नोंदणीकृत न करता ईसारपत्र नोंदणीकृत करून दिले. भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळण्‍याबाबत तक्रारकर्त्‍याने वि.प.च्‍या कार्यालयात वारंवार भेटी दिल्या परंतू वि.प.ने फक्त आश्वासन दिले मात्र विक्रीपत्र करून दिले नाही.

4.               विरुद्ध पक्ष यांनी रक्कम रु.85,356/- घेऊनसुद्धा प्लॉटची विक्री करून दिली नाही तसेच अतिरिक्त रक्कम रू.19,251/- घेतली. सबब तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करून वादातील  प्लॉटची विक्री  तक्राकर्त्‍याच्‍या नावे करून द्यावी. विरुद्ध पक्ष यांनी तक्रारकर्ता यांच्याकडून एन. ए, महसूल  खर्च, विकास खर्च, जोता, बांधकाम खर्च, अशा प्रकारे घेतलेली रक्कम रु.19,251/- परत मिळावी. काही कारणास्तव व सदर प्लॉटची विक्री करून देण्यास तांत्रिक कारणास्तव विक्री करण्यास असमर्थ असल्यास विरुद्ध पक्षाने तक्रारकर्त्‍याकडून घेतलेली   संपूर्ण रक्कम आजच्या बाजारभावप्रमाणे 18 टक्के व्याजाने परत मिळावी. शारीरिक मानसिक आर्थिक त्रासाकरीता रु.1,00,000/-,  तक्रारीच्या खर्चाकरीता  रु.25,000/- देण्याचे आदेश व्हावे अशी मागणी केलेली आहे.

5.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 3 यांचेवर बजावण्‍यात आली असता वि.प.क्र. 1 यांनी तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल केले. वि.प.क्र. 3  यांच्याविरुद्ध एकतर्फी आदेश दि.16.09.2022 रोजी पारित करण्‍यात आला. वि.प.क्र. 2 यांना तक्रारीमधून वगळण्याचा आदेश दि.16.09.2022 रोजी करण्‍यात आला.

6.               वि.प.क्र. 1 यांनी आपल्‍या लेखी उत्‍तरामध्‍ये वि.प.क्र. 2 यांचा दि.10.02.2022 रोजी मृत्यू झाल्‍याने ते वि.प. संस्‍थेच्‍या कामकाजाकरीता ते जबाबदार नसल्‍याचे कथन केले. विरुद्ध पक्ष क्रमांक 3 हे संस्थेचे पदाधिकारी नाहीत, त्यामुळे त्यांची कोणतीही जबाबदारी नाही. 

7.               वि.प. संस्थेच्या नियमाप्रमाणे तक्रारकर्त्‍याने अतिरिक्त रक्कम अदा केलेली नाही, त्यामुळे त्यांना विक्रीपत्र नोंदणीकृत करून दिले नाही. विरुद्ध पक्ष यांनी तक्रारकर्ता यांना ( agreement of sell) विक्रीपत्राचा करारनामा नोंदणीकृत करून दिलेला आहे. त्यामुळे रक्कम परत करण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही.

8.               तक्रारकर्त्‍यांने प्रतीउत्‍तर व लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला. वि.प.क्र. 1 ने पुरसिस दाखल करुन त्‍यांचे लेखी उत्‍तर हाच त्‍यांचा लेखी युक्‍तीवाद समजण्‍यात यावा असे नमूद केले.  तक्रारकर्त्‍याच्‍या तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकण्‍यात आला. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित मुद्दे, निष्‍कर्ष व त्‍यावरील कारणमिमांसा खालीलप्रमाणे.  

              अ.क्र.                  मुद्दे                                                         उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षांचा ग्राहक आहे काय ?                                               होय

2.        वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?       होय

3.       तक्रारकर्ता कुठला आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?                        अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

9.                              मुद्दा क्र. 1 - वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास मौजा- चिखलगाव, गाव क्र.105, ता. वणी, जि. यवतमाळ येथील शेत स. क्र. 83/3, 83/4 ग्रामपंचायत चिखलगाव रामनगरमध्ये प्लॉट क्र.72, क्षेत्रफळ 2100 चौरस फूटाचा रु.66,105/- किंमतीमध्‍ये विकण्‍याकरीता दि.30.03.2002 रोजी इसार पत्र नोंदणीकृत करून दिल्‍याचे दस्त क्र. 1, पृ.क्र. 18 वरून निदर्शनास येते. सदर इसारपत्राचे अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, सदर व्‍यवहार हा केवळ भुखंड विक्रीचा नसून वि.प.ने त्‍याचा प्रस्‍तावित असलेल्‍या लेआऊटमध्‍ये भुखंड आखुन प्रथम ते विक्रीस काढले व नंतर अकृषक करण्‍याकरीता, लेआऊट मंजूर करण्‍याकरीता, विकसित करण्‍याकरीता ग्राहकांकडून रकमा घेऊन तो विकसित करणार होता. त्‍यावरुन वि.प. सेवा पुरवठादार व तक्रारकर्ता हा ग्राहक असा संबंध त्‍यांच्‍यामध्‍ये निर्माण होतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयाचा आधार सदर प्रकरणामध्‍ये घेतला आहे. प्रस्तुत प्रकरणी वि.प. द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

10.              मुद्दा क्र. 2 व 3 – वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास मौजा- चिखलगाव, गाव क्र.105, ता. वणी, जि. यवतमाळ येथील शेत स. क्र. 83/3, 83/4 ग्रामपंचायत चिखलगाव रामनगरमध्ये प्लॉट क्र.72, क्षेत्रफळ 2100 चौरस फूटाचा रु.66,105/- किंमतीमध्‍ये विकण्‍याकरीता दि.30.03.2002 रोजी इसार पत्र नोंदणीकृत करून दिल्‍याचे दस्त क्र. 1, पृ.क्र. 18 वरून निदर्शनास येते. तसेच सदर  इसार पत्रामधील पृ.क्र. 5 वर "अकृषित आदेश प्राप्त झाल्यानंतर प्लॉटची विक्री करून देण्याचे ठरले आहे" असे नमूद आहे. 

11.              तक्रारकर्त्‍याने प्रतीउत्‍तरासोबत दाखल केलेल्या दस्‍तऐवजावरुन असे निदर्शनास येते की, वादग्रस्‍त भूखंडाचा संपूर्ण मोबदला तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दिलेला आहे. नि. क्र. 5, पृ.क्र.  37 वरील पत्रावरुन तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दि.09.08.2021 रोजी भूखंडाचा ताबा देण्यात यावा अथवा आजच्या बाजारभावाप्रमाणे भूखंडाची किंमत देण्यात यावी अशी मागणी केली आहे. उपरोक्त पत्राच्या अनुषंगाने वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास अर्जाचा खुलासा म्हणून पत्राचे उत्तर पाठवले. सदर खुलासा हा अभिलेखावर पृ.क्र. 35 वर उपलब्ध आहे. त्यामध्‍ये असे नमूद आहे की, ‘’रामनगर लेआउटबाबत बऱ्याचशा घडामोडी झालेल्या असून माननीय सीनियर न्यायालय, पांढरकवडा येथे प्रकरण न्यायप्रविष्ट आहे व पुढील तारीख दि.08.09.2021 आहे असे नमूद केलेले आहे. तसेच भूखंड हवे असल्यास  अथवा रक्कम परत हवी असल्यास तसे कळविण्‍यास सांगितले आहेत.’’

12.              तक्रारीमधील कथन व दाखल पुराव्‍यांचे अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, वि.प. यांनी त्‍यांचे लेखी उत्‍तरामध्‍ये रामनगर लेआऊट विवादित  असल्‍याबाबत नमूद केलेले नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍याने दि.24.01.2022 रोजी वि.प.ला पाठविलेल्‍या कायदेशीर नोटीसला वि.प.ने उत्‍तर दिलेले नाही. दाखल पुराव्‍यावरुन तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला भुखंड क्र. 72 च्‍या किंमतीची संपूर्ण रक्‍कम दिल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. तसेच सदर लेआऊटला अकृषक परवानगी मिळाली आहे. असे असतांनाही वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास भुखंडाचा ताबा किंवा विक्रीपत्र नोंदवून देणे गरजेचे असतांनासुध्‍दा भुखंडाची अतिरिक्‍त रक्‍कम दिली नाही हा वि.प.ने घेतलेला बचाव योग्‍य व संयुक्‍तीक वाटत नाही. वि.प.ने भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत संपूर्ण रक्‍कम स्विकारुध्‍द विक्रीपत्र नोंदवून न देता ताबासुध्‍दा न देऊन तक्रारकर्त्‍या ग्राहकास दोषयुक्‍त सेवा दिल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते.

13.              तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाची संपूर्ण किंमत वि.प.ला दिली असल्‍याने वि.प.संस्‍थेने तक्रारकर्त्‍यास विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देऊन, प्रत्‍यक्ष मोजमाप करुन ताबा सिमांकन करुन देण्‍याचे आदेश पारित करणे योग्‍य व न्‍यायोचित होईल असे आयोगाचे मत आहे. असे करण्‍यास काही तांत्रिक अडचण असेल तर वि.प.संस्‍थेने तक्रारकर्त्‍यास आजच्‍या रेडी रेकनरप्रमाणे विवादित भुखंडाच्‍या क्षेत्रफळाच्‍या मुल्‍याएवढी रक्‍कम द.सा.द.शे. 9% व्‍याजासह देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित होई असे आयोगाचे मत आहे. नि.क्र. 1 इसार पत्रामधील पृ.क्र. 8 प्रमाणे सर्व प्रकारे एन ओ सी, वॉटर सप्‍लाय, बांधकाम, एम एस ई बी, विकास खर्च, व्‍यवस्‍थापन खर्च देण्‍याची जबाबदारी तक्रारकर्त्‍यावर दिलेली आहे. सबब तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीमधील मागणी क्र. 2 मध्‍ये केलेली मागणी मान्‍य करणे योग्‍य होणार नाही असे आयोगाचे मत आहे. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.संस्‍थेला भुखंडाची संपूर्ण रक्‍कम देऊनसुध्‍दा त्‍याला भुखंडाचा उपभोग घेता आला नाही, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, शारिरीक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. या सर्वांच्‍या नुकसान भरपाईदाखल व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल तक्रारकर्ता एकत्रितपणे रु.30,000/- मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.

                 उपरोक्‍त विवेचनावरुन व दाखल दस्‍तऐवजांवरुन आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

                         - अं ति म आ दे श –

1)   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 व 3 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी मौजा- चिखलगाव, गाव क्र.105, ता. वणी, जि. यवतमाळ, शेत स. क्र. 83/3, 83/4 ग्रामपंचायत चिखलगाव रामनगरमधील एकूण क्षेत्रफळ 2100 चौ.फू.च्‍या भुखंड क्र. 72 चे विक्रीपत्र नोंदवून प्रत्‍यक्ष मोजमाप करुन भुखंडाचा प्रत्‍यक्ष ताबा सिमांकन करुन द्यावा. विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सोसावा.

तांत्रिक अथवा कायदेशीर बाबींमुळे वरील आदेशाचे पालन करणे शक्य नसल्यास वि.प.क्र. 1 व 3 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला (2100 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित, आदेश पारित दिनांकाच्‍या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य  द.सा.द.शे. 9% व्‍याजासह प्रत्‍यक्ष रक्‍कम देईपर्यंतच्‍या कालावधीकरीता द्यावे.

2)       वि.प.क्र. 1 व 3 ने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.30,000/- द्यावे.

3)   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 व 3 ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे 45 दिवसाचे आत करावी.

4)   निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.