1.                     तक्रारदाराची तक्रार थोडक्‍यात खालीलप्रमाणे तक्रारदार ही को ऑपरेटिव्‍ह हौसिंग सोसायटी आहे. सोसायटीची नोंदणी दिनांक 08/08/2008 रोजी झाली. सोसायटीमध्‍ये 27 सदस्‍य असून अजुन एक इसम जो सदस्‍य नाही, ज्‍यांच्‍या ताब्‍यात बसेरा कॉम्‍प्‍लेक्‍स मधील दुकान नं 8 आहे. जाबदेणार 1 व 2 यांनी प्रत्‍येक सदनिका धारकाकडून सोसायटी स्‍थापन करण्‍यासाठी रक्‍कम घेऊनही सोसायटी स्‍थापन केलेली नाही तर तक्रारदारांनी एकत्र येऊन स्‍थापन केलेली आहे. 19 सदस्‍यांनी जाबदेणार यांना सदनिकेच्‍या किंमतीपेक्षा अधिकची किंमत रक्‍कम रुपये 8,73,850/- अशी दिलेली आहे. या रकमे मध्‍येच 19 सदस्‍यांचा प्रत्‍येकी रुपये 2850/-, एकूण रुपये 54,150/- सोसायटी स्‍थापनेच्‍या रकमेचा समावेश होता. जाबदेणार 1 व 2 यांनी सोसायटी स्‍थापनेसाठी प्रत्‍येक सदनिका धारकाकडून प्रत्‍येकी रुपये 5000/- घेतलेले होते. अशा प्रकारे रुपये 1,35,000/- अधिक रुपये 54,150/- एकूण रुपये 1,89,150/- जाबदेणार सोसायटीस देणे लागतात. त्‍याचप्रमाणे जाबदेणार क्र.1 व2 यांनी तक्रारदारांकडून धमकी देऊन देखभाल खर्च घेऊन सोसायटीची देखभाल केलेली नाही. ही रक्‍कम रुपये 1,21,950/- एवढी होते. यासाठी तक्रारदारांनी पुणे महानगरपालिकेकडे पत्र व्‍यवहार केलेला होता. तक्रारदारांनी कोंढवा पोलिस स्‍टेशन मध्‍ये जाबदेणारांविरुध्‍द तक्रार दाखल केलेली होता. त्‍यानंतरही जाबदेणार तक्रारदारांना धमक्‍या देत होते. म्‍हणून तक्रारदारांनी पुणे महानगर पालिकेकडे अनेक तक्रारी केल्‍या. तक्रारदार जाबदेणार यांच्‍याकडून ही रक्‍कम रुपये 1,21,950/- मागतात. दिनांक 08/03/2009 रोजी तक्रारदारांनी जाबदेणार क्र.2 यांना अपुर्ण कामे पूर्ण करावीत म्‍हणून पत्र पाठविले. त्‍या पत्रात खालील बाबींचा समावेश होता-

            a]         ट्रान्‍सफॉर्मरची इलेक्ट्रिक वायर सदोष असल्‍यामुळे ती बदलून मिळावी

b]    कन्‍व्‍हेअन्‍स डीड करुन मिळावे

c]     डक्‍ट मधील ड्रेनेज पाईप दुरुस्‍त करुन मिळावेत

d]    कराराच्‍या वेळी सोसायटी फॉर्मेशनच्‍या वेळी घेतलेली रक्‍कम परत मिळावी

e]     डक्‍ट वरील अनाधिकृत भिंत, ज्‍यामुळे ड्रेनेज लाईन मध्‍ये अडथळा येतो ती  काढावी

f]     पार्कींग स्‍पेस मधील टिन शेड काढावे

g]     देखभालीची उर्वरित रक्‍कम दयावी

h]     जिन्‍यामधील इलेक्ट्रिक लाईनचे ओपन जंक्‍शन बॉक्‍सेस बंद करावेत

i]     पार्कींग स्‍पेस मधील potholes दुरुस्‍त करुन मिळावेत

j]     ऑक्‍युपेशन व कम्‍पीशन सर्टिफिकीट पुणे महानगर पालिकेकडून मिळावे

 

      त्‍यानंतर तक्रारदारांनी 01/04/2009 रोजी जाबदेणार क्र.1 व 2 यांनी कन्‍व्‍हेअन्‍स डीड करुन दयावे म्‍हणून नोटीस पाठविली. जाबदेणार यांनी दिनांक 27/4/2009 रोजी उत्‍तर दिले. त्‍यात त्‍यांनी पुणे महानगर पालिकेकडे पुर्णत्‍वाच्‍या दाखल्‍यासाठी प्रयत्‍न सुरु असल्‍याचे नमूद केले. तक्रारदारांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार हे खोटे आहे कारण तक्रारदारांनी पुणे महानगरपालिकेकडे पत्र पाठवून विचारणा केली असता पुणे महानगरपालिकेने दिनांक 24/06/2009 रोजी तक्रारदारांना पत्र पाठविले. पुणे महानगरपालिकेने जाबदेणार क्र.1,2 व 3 यांनी पुर्णत्‍वाचा दाखला घेतला नाही म्‍हणून नोटिस पाठविली. पुणे महानगर पालिकेने तक्रारदारांना दिनांक 13/5/2011 रोजी नोटिस पाठविली तसेच जाबदेणार क्र.2 यांना नोटीस पाठवून बसेरा सोसायटील अनाधिकृत बांधकामाचा स्‍ट्रक्‍चरचा वापर थांबविण्‍याबाबत कळविले. तक्रार दाखल करेपर्यन्‍त पुणे महानगर पालिका किंवा पोलिसांनी कुठलीही कार्यवाही केली नाही. सेवेत त्रुटी ठेवली असे तक्रारदारांचे म्‍हणणे आहे. पुणे महानगर पालिका यांनी BPMC Act 1949 कलम 262 प्रमाणे पुर्तता केली किंवा नाही हे पहाणे आवश्‍यक होते. पुणे महानगर पालिकेच्‍या सेवेतील ही त्रुटी आहे. तक्रारदारांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार जाबदेणार सदनिका धारकांवर सदनिका न वापरण्‍यासाठी धमकी देत असत. म्‍हणून त्‍यांना दंड करावा. कोंढवा पोलिसांनी देखील तक्रारदारांच्‍या तक्रारींची दखल घेतली नाही, कार्यवाही केली नाही म्‍हणून कोंढवा पोलिस स्‍टेशनने तक्रारदारांना नुकसान भरपाई दयावी. म्‍हणून सदरील तक्रार. तक्रारदार जाबदेणार यांच्‍याकडून कन्‍व्‍हेअन्‍स डीड करुन मागतात, पुर्णत्‍वाचा दाखला, तसेच पुणे महानगर पालिकेने जाबदेणार क्र.1 2 व3 यांच्‍याकडून बसेरा कॉम्‍प्‍लेक्‍स मधील अनाधिकृत स्‍ट्रक्‍चर बद्यल दंड आकारावा, तक्रारदार सोसायटीला जाबदेणार क्र.1 व 2 यांच्‍याकडून सेवेतील त्रुटी पोटी, भोगवटा पत्र न मिळाल्‍याबद्यल, व कन्‍व्‍हेअन्‍स डीड करुन न दिल्‍याबद्यल रुपये 2,50,000/- मिळावेत,  जाबदेणार क्र.1 व 2 यांनी रुपये 8,73,850/- 9 टक्‍के व्‍याजासह परत करावेत,  जाबदेणार क्र. 1 व 2 यांनी  घेतलेले रुपये 54,150/- व रुपये 1,35,000/- 9 टक्‍के व्‍याजासह परत करावेत,  पुणे महानगर पालिकेने BPMC Act 1949 चे पालन न केल्‍याबद्यल रुपये 1,50,000/- दयावेत, पोलिस कमिशनर पुणे व वरिष्‍ठ पोलिस निरीक्षक, कोंढवा पोलिस स्‍टेशन यांनी नुकसान भरपाई पोटी रुपये 1,50,000/- दयावेत. तक्रारदार तक्रारीचा खर्च रुपये 10,000/- व इतर दिलासा मागतात. तक्रारदारांनी शपथपत्र व मोठया प्रमाणात कागदपत्रे दाखल केली.

2.                जाबदेणार क्र.4 ते 10 यांना मंचाची नोटीस लागूनही गैरहजर. म्‍हणून जाबदेणार क्र.4 ते 10 यांच्‍याविरुध्‍द मंचाने एकतर्फा आदेश पारीत केला.

3.                जाबदेणार क्र.1, 2 व 3 यांनी लेखी जबाब दाखल करुन तक्रारदारांच्‍या मागणीस विरोध दर्शविला. जाबदेणार यांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार तक्रारदारांनी खोटी तक्रार दाखल केलेली आहे. सदनिका धारकांनी मेंटेनन्‍सी रक्‍कम सोसायटी स्‍थापन करण्‍यासाठी दिलेली नाही. तसेच रुपये 54,150/- ही रक्‍कमही दिलेली नाही. उलट जाबदेणार यांनीच सोसायटी मध्‍ये वॉचमन, वॉटर टँकर, कॉमन लाईटचा, ड्रेनेज सफाई कामगार, प्‍लंबींग काम करणारे यांचा खर्च केलेला आहे. तक्रारदारच रुपये 1,36,655/- जाबदेणार यांना देणे लागतात. ही रक्‍कम त्‍यांनी दिली नाही. जाबदेणार यांनी मेंटेनन्‍स साठी कुठल्‍याही सदनिका धारकांना दमदाटी केलेली नाही. जाबदेणार यांनी रस्‍ता सिमेंटीकरण व ओपन स्‍पेस, दुकानाचे कॉन्क्रिट रोड, दगडी भिंत यावर खर्च केलेला आहे. जाबदेणार यांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार 15 सदनिका धारकांकडून येणे बाकी आहे. मेंटेनन्‍स पोटीही रक्‍कम येणे बाकी आहे. तक्रारदारांनीच जाबदेणार यांची गोदामे तोडली, पार्कींग चेन तोडली ती जाबदेणार यांना पुन्‍हा बसवावी लागली, गेट तोडले यावर दुरुस्‍ती करावी लागली, त्‍यामुळे जाबदेणार यांचे रुपये 5,70,000/- चे नुकसान झाले. वस्‍तुस्थिती अशी आहे की सदनिका धारकांना कर्ज मिळण्‍यासाठी बिल्‍डर कडून सदनिकेचा ताबा घेतला असे दाखविणे गरजेचे होते, म्‍हणून अपुर्ण स्थितीतील सदनिकांचा ताबा सदनिका धारकांनी घेतलेला आहे, तसे जाबदेणारांकडून प्रमाणपत्रही घेतलेले आहे. जाबदेणार हे सर्व कामे झाल्‍यानंतर कायदेशिर रित्‍या सोसायटी स्‍थापन करुन देतो असे म्‍हणत होते तरी देखील सदनिका धारकांना ताबा घेता, सोसायटी चार्जेस दिलेले नाहीत. तक्रारदारांनीच परस्‍पर सोसायटी स्‍थापन करुन घेतली, जाबदेणारांकडे बाकी असल्‍यामुळे जाबदेणार यांच्‍याशी संपर्क साधला नाही. भोगवटापत्राचे काम व पुर्णत्‍वाचा दाखला जाबदेणार देण्‍यास तयार आहेत. परंतु पुणे महानगर पालिकेकडे तक्रारदारांनी जी दंडाची रक्‍कम बाकी आहे ती तक्रारदारांनी भरावी. इतर आरोप अमान्‍य करीत तक्रारदारांची तक्रार नामंजुर करावी अशी मागणी जाबदेणार करतात. जाबदेणार यांनी शपथपत्र आणि कागदपत्रे दाखल केली.

4.                दोन्‍ही पक्षकारांनी दाखल केलेल्‍या कागदपत्रांची मंचाने पहाणी केली. तक्रारदारांनी सदरील तक्रार जाबदेणार यांच्‍याविरुध्‍द पुर्णत्‍वाचा दाखला, कन्‍व्‍हेअन्‍स डीड साठी केलेली आहे. सोसायटीची स्‍थापना सदनिका धारकांनी स्‍वत:च केलेली आहे, हे जाबदेणार मान्‍य करतात. तक्रारदारांचे असे म्‍हणणे आहे की त्‍यांनी जाबदेणार यांना सोसायटी स्‍थापन करण्‍यासाठी रुपये 5000/- प्रत्‍येकी, रुपये 54,150/-, तसेच रुपये 8,73,850/- जास्‍तीची रक्‍कम, देखभाल खर्च रुपये 1,21,950/- ही रक्‍कम जाबदेणार यांना दिलेली आहे. तक्रारदार सोसायटीने डेव्‍हलपमेंट चार्जेस, एम एस ई बी चार्जेस, पार्कींग चार्जेस, सोसायटी रजिस्‍ट्रेशन चार्जेस, मेंटेनन्‍स चार्जेस, पाण्‍याची टाकी बसविण्‍याची रक्‍कम, नळजोड बद्यलची रक्‍कम यासर्वांचा सचिवांच्‍या सहीचा हिशेब दाखल आहे. हा हिशेब म्‍हणजे पुरावा होऊ शकत नाही असे मंचाचे मत आहे. म्‍हणून तक्रारदारांची ही मागणी पुराव्‍या अभावी मंच विचारात घेत नाही. बसेरा चार्जेस यांनी तक्रारदारांना जी पावती दिलेली आहे त्‍यात सोसायटी रजिस्‍ट्रेशन चार्जेस रुपये 5000/- प्रत्‍येकी घेतल्‍याच्‍या पावत्‍या दिलेल्‍या आहेत, त्‍या मंचात दाखल केलेल्‍या आहेत. यावरुन जाबदेणार यांनी ही रक्‍कम घेतल्‍याचे सिध्‍द होते.  तक्रारदार जाबदेणार यांच्‍याकडून तक्रारीचे पान क्र.4, परिच्‍छेद क्र.8 मधील ए ते जे ही कामे करुन मागतात. त्‍यापैकी फक्‍त भोगवटा पत्र व पुर्णत्‍वाचा दाखला सोडून इतर कामे मुदतबाहय आहेत असे मंचाचे मत आहे कारण युक्‍तीवादा दरम्‍यान तक्रारदारांनी-सदनिका धारकांनी सन 2006 मध्‍ये सदनिकांचा ताबा घेतला आणि सन 2011 मध्‍ये अपुर्ण कामे पुर्ण करुन मिळण्‍यासाठी तक्रार दाखल केलेली आहे. ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 कलम 24 ए नुसान या कामांबाबतची केलेली तक्रार ही मुदत बाहय आहे असे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. म्‍हणून तक्रारदारांची ही मागणी मंच विचारात घेत नाही. तक्रारदारांची फक्‍त भोगवटा पत्र व पुर्णत्‍वाचा दाखला ही मागणी शिल्‍लक रहाते असे मंचाचे मत आहे. जाबदेणार याबाबतची पुर्तता करुन देण्‍यास तयार आहेत परंतु तक्रारदारांनी रक्‍कम भरलेली नाही असे जाबदेणार म्‍हणतात. पुणे महानगर पालिकेकडे दंडाची रक्‍कम भरल्‍यानंतरच याबाबतची पुर्तता होऊ शकते असे जाबदेणार यांचे म्‍हणणे आहे. तक्रारदारांनी बुकिंग फॉर्म दाखल केलेला आहे. त्‍यामध्‍ये सोसायटी रजिस्‍ट्रेशन चार्जेस रुपये 5000/- नमूद करण्‍यात आलेले आहेत. एकूण 15 सदनिका धारकांच्‍या या पावत्‍या आहेत. त्‍यामुळे तक्रारदारांनी जाबदेणार यांच्‍याकडे सोसायटी स्‍थापनेपोटी रुपये 75000/- जमा केल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. तरीही तक्रारदारांनाच पुन्‍हा एकदा रक्‍कम भरुन सोसायटी स्‍थापन करावी लागली. त्‍यामुळे रुपये 75,000/- चा व्‍याजसह परतावा मिळण्‍यास तक्रारदार सोसायटी पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे. जाबदेणार यांनी महाराष्‍ट्र ओनरशिप प्‍लॅट अॅक्‍ट नुसार सदनिकेचा ताबा दिल्‍यापासून चार महिन्‍यांच्‍या आत सोसायटी स्‍थापन करणे अनिवार्य असते. असे असतांनाही जाबदेणार यांनी सोसायटी स्‍थापन करुन नोंदणीकृत करुन दिलेली नाही, कन्‍व्‍हेअन्‍स डीड करुन दिलेले नाही. उलट त्‍यासाठी तक्रारदारांनीच प्रयत्‍न केल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. त्‍यामुळे तक्रारदारांना निश्चितच शारिरीक, मानसिक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागला असेल. अधिकचा कर भरावा लागला असेल. म्‍हणून तक्रारदार जाबदेणार यांच्‍याकडून नुकसान भरपाई पोटी रुपये 25,000/- मिळण्‍यास पात्र आहेत. तक्रारदारांनी पुणे महानगर पालिका, पोलिस कमिशनर पुणे व वरिष्‍ठ पोलिस निरीक्षक, कोंढवा पोलिस स्‍टेशन यांच्‍याकडून नुकसान भरपाईची मागणी केलेली आहे. परंतु तक्रारदारांनी पुणे महानगर पालिका, पोलिस कमिशनर पुणे व वरिष्‍ठ पोलिस निरीक्षक, कोंढवा पोलिस स्‍टेशन यांना मोबदला देऊन, सेवा घेतल्‍यासंदर्भातील पुरावा मंचासमोर दाखल केलेला नाही. वास्‍तविक पहाता पुणे महानगर पालिका व पोलिस खाते हे विभाग त्‍यांची स्‍टॅटयुटरी कर्तव्‍य पार पाडीत असते. त्‍यामुळे त्‍यांच्‍याविरुध्‍दची तक्रार मंचासमोर चालू शकत नाही असे मंचाचे मत आहे.  

 

                  वर नमूद विवेचनावरुन व दाखल कागदपत्रांवरुन खालीलप्रमाणे आदेश देण्‍यात येत आहे-

                                    :- आदेश :-

[1]    तक्रार जाबदेणार क्र.1 ते 3 यांच्‍याविरुध्‍द अंशत: मान्‍य करण्‍यात येत आहे.     जाबदेणार क्र. 4 ते 10 यांच्‍याविरुध्‍द आदेश नाही.

 [2]   जाबदेणार क्र.1 ते 3 यांनी संयुक्तिकरित्‍या आणि वैयक्तिकरित्‍या तक्रारदार  

सोसायटीला पुर्णत्‍वाचा दाखला भोगवटा पत्र, कन्‍व्‍हेअन्‍स डीड आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून सहा आठवडयांच्‍या आत दयावे.

[3]    जाबदेणार क्र.1 ते 3 यांनी संयुक्तिकरित्‍या आणि वैयक्तिकरित्‍या तक्रारदार सोसायटीला रुपये 75,000/- दिनांक 01/11/2011 पासून 9 टक्‍के व्‍याजासह संपुर्ण रक्‍कम अदा होईपर्यन्‍त आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून सहा आठवडयांच्‍या आत दयावी.

[4]    जाबदेणार क्र.1 ते 3 यांनी संयुक्तिकरित्‍या आणि वैयक्तिकरित्‍या तक्रारदार सोसायटीला भरपाई पोटी रुपये 25,000/- व तक्रारीचा खर्च रुपये 1,000/- आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून सहा आठवडयांच्‍या आत अदा करावा.

 

आदेशाची प्रत दोन्‍ही पक्षांस विनामूल्‍य पाठविण्‍यात यावी.